銀行信貸與我國房價互動關(guān)系研究
——基于VAR 模型檢驗的證據(jù)

劉亞瑋

(南京財經(jīng)大學(xué)，江蘇 南京 210023)

一、 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，人們對住房的需求也不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，并成為我國支柱型產(chǎn)業(yè)。 自2001 年以后，房地產(chǎn)對GDP 的貢獻(xiàn)率一直在10%以上，而從1998 年到2018 年我國商品房的均價已由2063 元/平方米一路飆升至8737 元/平方米。 一般情況下，對個人資產(chǎn)來說，房地產(chǎn)在資產(chǎn)中占比最重，一旦房價發(fā)生波動，會對市場穩(wěn)定性以及信貸規(guī)模產(chǎn)生重大影響。 與此同時，房價呈現(xiàn)出周期波動的趨勢，一旦房價發(fā)生大變動，可能會引起經(jīng)濟(jì)周期隨之劇烈波動，因此需要找出房價上漲的具體原因，及時采取應(yīng)對措施，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 而近些年，我國房價不斷上漲，這與銀行信貸有很大的關(guān)系。 房地產(chǎn)行業(yè)在其發(fā)展過程中所需資本都依托于銀行信貸。 開發(fā)商開發(fā)地皮時需要銀行信貸支持，在項目開發(fā)完成后，購房者購買時也會向銀行貸款或按揭。 對中國人來說，擁有一套自己的住宅是剛性需求，即使沒有錢，人們也需要買房子，因此房地產(chǎn)需求不斷增加，但土地是有限的，且房地產(chǎn)建設(shè)周期很長，導(dǎo)致房價不斷飆升，且銀行信貸也不斷擴(kuò)張。 房地產(chǎn)行業(yè)在我國占有重要的經(jīng)濟(jì)地位，因此為了促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，必須穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，警惕房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。 作為房地產(chǎn)發(fā)展的重要影響因素，必須使銀行信貸規(guī)范化，明確兩者之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

二、 文獻(xiàn)綜述

梳理現(xiàn)有文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，部分國外學(xué)者認(rèn)為銀行信貸與房價互為因果關(guān)系，Goodhart 和Hofmann 選取部分工業(yè)國家的截面數(shù)據(jù)，構(gòu)建了房價與銀行信貸規(guī)模之間的脈沖響應(yīng)，發(fā)現(xiàn)二者存在長期雙向關(guān)系[1]。 部分國外學(xué)者則認(rèn)為房價與銀行信貸之間僅存在單向引導(dǎo)關(guān)系，Gerlach 和Peng 通過研究香港20 年間的相關(guān)數(shù)據(jù)，認(rèn)為房價會影響銀行信貸，而銀行信貸不會影響房價[2]。 此外，還有部分外國學(xué)者就二者變動關(guān)系搭建了理論模型，Baldi 構(gòu)建了與房地產(chǎn)相關(guān)的動態(tài)隨機(jī)均衡模型，認(rèn)為政府對銀行信貸做出的政策調(diào)整可以顯著地影響房價[3]。

國內(nèi)學(xué)者方面，李秀婷等構(gòu)建了VAR 模型，測算房地產(chǎn)政策變動對房價產(chǎn)生的具體影響，并發(fā)現(xiàn)信貸政策的變動通過對投資項目選擇的影響，最終會對房價產(chǎn)生影響[4]。 還有部分學(xué)者研究了二者之間的單向引導(dǎo)關(guān)系，況偉大通過10 年數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房價對銀行信貸規(guī)模的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長所帶來的影響[5]。 蔡真和汪利娜將銀行信貸看作內(nèi)生性變量，得出結(jié)論認(rèn)為銀行信貸的擴(kuò)張會引起房價的上漲[6]。 胡逸飛對二者互動進(jìn)行了機(jī)理分析和VAR 實證檢驗，結(jié)果表明貸款規(guī)模會顯著影響房價[7]。 當(dāng)然還有部分學(xué)者，就二者的互動關(guān)系進(jìn)行了分析研究，南錦順和沙挪婭進(jìn)行Granger 因果檢驗和多變量協(xié)整模型分析認(rèn)為信貸政策對房地產(chǎn)投資影響重大，但這種影響存在一定的滯后效果[8]。

無論是實施的信貸政策還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，我國與其他國家均存在較大的差異，因此國內(nèi)外研究結(jié)果也有很大不同。 目前，我國研究大多數(shù)基于宏觀層面，即從全國的視角來研究房價與銀行信貸之間的關(guān)系。 從大部分研究結(jié)論來看，并沒有形成一致的結(jié)論，雖然有學(xué)者提出信貸政策實施對房地產(chǎn)的影響具有明顯的滯后效應(yīng)，但對滯后效應(yīng)的具體時間并未給出明確的分析研究。 文章先對房地產(chǎn)的供求雙方進(jìn)行研究，并從企業(yè)與居民的微觀主體角度進(jìn)行分析，判斷房價與銀行信貸之間的理論機(jī)制。

三、 互動機(jī)制

(一)銀行信貸對房價的影響

1. 從房地產(chǎn)行業(yè)供給端分析

房地產(chǎn)行業(yè)的供給端就是房地產(chǎn)開發(fā)商，而房地產(chǎn)開發(fā)項目大概可以分為三個階段，前期主要是為了獲取土地并且進(jìn)行初步開發(fā)，中期則是房地產(chǎn)建設(shè)階段，后期需要對建設(shè)好的房地產(chǎn)進(jìn)行售賣。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有獲得了銀行的貸款支持才能更快地拿地，才有接下來的房產(chǎn)項目的開發(fā)。 第一，對中國居民來說，受根深蒂固的傳統(tǒng)觀念的影響，每個人都希望能有一套自己的房產(chǎn)，因此買房對他們來說是一種剛性需求。 隨著近些年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成熟，有些人選擇了房地產(chǎn)進(jìn)行投資，增強了房產(chǎn)的投資屬性，進(jìn)一步擴(kuò)大了社會對房地產(chǎn)的需求。 第二，房地產(chǎn)投資的特殊性，使得賣方房地產(chǎn)企業(yè)對市場具有一定的壟斷性，對價格有一定的控制力度，當(dāng)需求上升時，根據(jù)廠商利潤最大化原則，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會制定一個較高的壟斷價格，抬升房價。 而且銀行信貸的擴(kuò)張意味著房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿更大，可以用較少的資金獲得更多的銀行貸款，流動資金更多，負(fù)債能力也得到了提升，公司財務(wù)狀況更好。 雖然房價的上漲可能帶來更長的銷售周期，但是財務(wù)狀況的轉(zhuǎn)好以及流動資本的擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以很好地應(yīng)對房價上漲所帶來的更長的銷售周期。 我國房地產(chǎn)起步較晚，相關(guān)制度還不完善，房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的壟斷行為，雖然政府對房地產(chǎn)項目有限價政策，但在銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大的同時也意味著房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得更多的壟斷資本。 第三，當(dāng)信貸政策相對寬松時，銀行會適度降低其貸款利率，擴(kuò)大信貸規(guī)模。 此時房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的壟斷資本用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會去瘋狂地開發(fā)土地，以獲得更多的利潤。然而我國的土地均是國家持有，土地資源相對稀缺，需求增加抬高了地價，使得房地產(chǎn)建造成本增加，增加的成本最終會轉(zhuǎn)移到房價中，因此房價也會隨之上漲，但需要注意的是，最終反映到房價上還需要一段不短的時間，信貸規(guī)模對房價的影響存在一定的時滯性。

2. 從房地產(chǎn)行業(yè)需求端分析

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上絕大部分的購房者是通過公積金貸款或商業(yè)貸款來買房，現(xiàn)在購買第一套房的首付比例為20% ～30%，剩下的大部分款項是通過向銀行貸款來支付，因此購房資金中銀行貸款占了很大的比重。 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個社會經(jīng)濟(jì)中具有很高的地位，導(dǎo)致有些人會選擇房產(chǎn)來進(jìn)行資本保值和投資。 當(dāng)信貸政策寬松時，對購房者來說，利率的減少使得貸款成本減少，也意味著可以更輕松地獲得住房貸款，因此市場上對房產(chǎn)的需求也會增加；而對投機(jī)者來說，銀行信貸政策寬松不僅意味著銀行貸款的獲取變得簡單，房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張會使其對未來房價有更高的價值預(yù)期。

(二)房價對銀行信貸的影響

1. 企業(yè)角度

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，較高的房價會提高企業(yè)的供給意愿，加大房地產(chǎn)投資力度。 而房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個加杠桿的行為，房地產(chǎn)商會進(jìn)行商業(yè)銀行融資，以獲取更多的資本，此時將會引起銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張。 與此同時，對企業(yè)來說，房地產(chǎn)升值意味著現(xiàn)有的項目在未來可以獲得更大的價值，其借貸能力會得到提升，追求利潤最大化的企業(yè)往往會通過銀行信貸來增加房地產(chǎn)投資。 因此，房價上漲會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸的需求增加，從而導(dǎo)致銀行信貸規(guī)模發(fā)生擴(kuò)張。

就非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)行銀行融資時往往需要抵押物抵押，才能獲取相對應(yīng)價值的融資資金。 若房價上漲，意味著以房地產(chǎn)作為抵押物時，企業(yè)可以獲得更多的銀行貸款，因此企業(yè)更傾向于增加銀行貸款，從而增加對銀行信貸的需求，使銀行信貸規(guī)模發(fā)生擴(kuò)張。

由此可以看出，不管是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度還是非房地產(chǎn)開發(fā)角度，房價的上漲都會導(dǎo)致銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張。

2. 個人居民角度

個人居民可以分為已有個人住房的居民與尚未擁有個人住房的居民，個體不同，其消費需求也存在一定的差異。 根據(jù)弗里德曼的永久收入假說，一個前瞻性消費者的消費行為和消費水平是由他一生的永久收入所決定的，而房價變動會使得消費者的永久收入發(fā)生變動，進(jìn)而消費者會調(diào)整自身消費來適應(yīng)收入波動。 對那些已經(jīng)擁有個人房產(chǎn)的消費者來說，當(dāng)房價上漲時，他們的房產(chǎn)價值隨之上升，代表著他們的總資產(chǎn)價值也得到了提升。 而且房地產(chǎn)在個人總資產(chǎn)中所占的比重很高，因此當(dāng)房價上漲時，會使消費者對自身資產(chǎn)有一個很樂觀的價值預(yù)期，此時他們的永久收入上升，他們會增加消費來適應(yīng)收入的增加。 當(dāng)消費者消費能力提升后，對房地產(chǎn)購買意愿將會增加，但由于房地產(chǎn)的高價值性，許多消費者仍然會選擇向銀行貸款，擴(kuò)大了銀行信貸規(guī)模。 綜上所述，從我國已有個人住房的居民角度來看，房價的上漲會促進(jìn)銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張，但從尚未擁有個人住房的居民角度來看，房價的上漲會抑制其對銀行信貸的需求。

四、 實證分析

(一)數(shù)據(jù)

房價這個指標(biāo)本文選取“商品房銷售總額/銷售總面積”的值來表示，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局并選取其中2000 ～2019 年的年度數(shù)據(jù)。 銀行信貸可以用中國境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的銀行貸款來表示，數(shù)據(jù)來源于Wind 數(shù)據(jù)庫并選取其中2000～2019年的年度數(shù)據(jù)。

(二)VAR 模型建立

初步建立如下模型:

其中，y為房價，x為銀行信貸規(guī)模。

(三)Granger(格蘭杰)因果關(guān)系檢驗

接下來對數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗，滯后期對最終結(jié)果產(chǎn)生的影響至關(guān)重要。 為了使格蘭杰因果檢驗的結(jié)果顯著，繼續(xù)選取原數(shù)列進(jìn)行檢驗。 根據(jù)檢驗結(jié)果可以看出，只有在滯后期取2 時，在10%的顯著水平下，銀行信貸規(guī)模與房價互為格蘭杰原因(表1)。

表1 格蘭杰因果檢驗結(jié)果

續(xù)表

(四)檢驗結(jié)果

由VAR 模型檢驗得出銀行信貸規(guī)模對房價存在強正向關(guān)系且通過ADF 單位根平穩(wěn)性檢驗。 通過一階協(xié)整模型檢驗證明房價對銀行信貸間存在較強的正相關(guān)關(guān)系且通過單位根平穩(wěn)性檢驗。

五、 結(jié)論與政策建議

(一)結(jié)論

文章先對國內(nèi)外已有文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，又通過房地產(chǎn)行業(yè)的需求端以及供給端來分析，得出結(jié)論，銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張會對房價產(chǎn)生一定的正向影響，且這種影響存在時滯性。 最終得出結(jié)論:銀行信貸與房價之間存在一種長期的正向的互動機(jī)制，且二者在過去的近20 年間一直存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，即銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)大會使得房價上漲，同樣房價的變動也會影響銀行信貸的規(guī)模。

(二)政策建議

1. 建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，一方面宏觀經(jīng)濟(jì)劇烈波動會影響房地產(chǎn)供求，另一方面房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r也會影響宏觀經(jīng)濟(jì)。 要建立一定的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低迷狀態(tài)時，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，以盡可能地降低宏觀經(jīng)濟(jì)波動帶來的風(fēng)險，從而避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈的變動而導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)的非良性發(fā)展。

2. 加大抵押物管理力度

現(xiàn)在社會上大部分個人或者是企業(yè)貸款時往往會選擇用房產(chǎn)來作為貸款抵押物，當(dāng)房價下降時，銀行手中抵押品價格出現(xiàn)較大程度貶值。 當(dāng)貸款人無法及時歸還銀行貸款時，銀行會選擇在市場中低價拋售抵押的房產(chǎn)，對房地產(chǎn)市場造成劇烈的沖擊，更加劇了房地產(chǎn)市場的動蕩。 因此，銀行需要建立完善的抵押物管理制度，比如可以在貸款合同中規(guī)定抵押物價值出現(xiàn)較大波動時的處理措施，一旦房價下滑，銀行可以提前回收貸款以避免更大的損失，也避免了拋售房產(chǎn)對市場造成的影響。

3. 銀行應(yīng)建立完善的評級體系

由于銀行無法全面了解個人的還款能力，僅從征信報告上來判斷其信用水平，缺乏真實性，一個人過去的信用等級無法完全代表未來的還款能力，從而造成了還款危機(jī)。 因此，銀行應(yīng)建立健全的個人信用評級體系，比如通過核實個人的收入和稅單，來了解個人真實的經(jīng)濟(jì)狀況和收入水平。