全過程成本管理 助力房地產(chǎn)企業(yè)度過行業(yè)困境

文/王龍偉 京能置業(yè)股份有限公司

隨著政府出臺(tái)“三道紅線”政策加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，一些知名房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而進(jìn)入尷尬境地，失去了融資杠桿的助力。從宏觀上來(lái)看，這些政策調(diào)控有助于房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，但是如何在調(diào)控中生存下來(lái)并謀求更好的發(fā)展，這是眾多房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注、也必須及時(shí)解決的問題。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)主要抓手。

成本管理中存在的問題

成本管理體系不健全。房地產(chǎn)成本管理具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，這是由其性質(zhì)決定的。當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理重心都放在了事后成本核算這一環(huán)節(jié)，缺乏在前期測(cè)算和施工過程中的成本管理，容易忽視成本的社會(huì)變動(dòng)因素。由于前期對(duì)項(xiàng)目測(cè)算不夠準(zhǔn)確，容易造成實(shí)際成本與事先測(cè)算目標(biāo)成本差異過大、總利潤(rùn)下降的后果。

成本管理觀念不足。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際成本管理工作中，存在成本控制效率低，預(yù)期效果不佳的問題。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成全過程成本管理意識(shí)，在具體工作中也沒有革新成本控制的方式，影響了成本管理的效果。

成本全過程管理方法不嚴(yán)謹(jǐn)。當(dāng)前，行業(yè)內(nèi)卷加劇，企業(yè)內(nèi)部在追求精益求精的道路上自亂陣腳。一些中小企業(yè)低水平模仿和復(fù)制行業(yè)內(nèi)典型地產(chǎn)成本管控案例，其全過程成本管理往往拘泥于形式，各階段管控流程照貓畫虎現(xiàn)象比較突出。如投資決策階段，大部分企業(yè)在沒有深入開展市場(chǎng)調(diào)查，缺乏項(xiàng)目定性分析的前提下，直接套用以往完成項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等等。

改善成本管理的應(yīng)對(duì)策略

建立健全成本管理體系。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中，常規(guī)的成本管理制度至少應(yīng)涵蓋成本測(cè)算指引、目標(biāo)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理、設(shè)計(jì)變更及工程簽證管理、工程預(yù)決算及審核管理等。通過建立健全的全過程成本管理制度，形成完善的成本管理體系，才能最大程度發(fā)揮成本管理的作用。因此，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓起：

在事前控制（目標(biāo)成本）管理階段，充分調(diào)研國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策性管控，或地方經(jīng)濟(jì)政策性調(diào)整以及因市場(chǎng)資源性變動(dòng)導(dǎo)致的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等背景因素，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部成本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，確保目標(biāo)在成本控制實(shí)施時(shí)有較強(qiáng)的可行性；在事中控制（即成本控制）階段，成本管理人員全過程參與其中，才能有效對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)過程中存在的問題及時(shí)反饋，從而保證工程順利進(jìn)行；在事后控制（即后評(píng)估）階段，歸納總結(jié)已完成的工程成果，與相似業(yè)態(tài)項(xiàng)目或以往項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析，找出需要改進(jìn)的部分，從而增強(qiáng)企業(yè)的成本管控能力。

提高成本管理人員綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)成本管理人員積極學(xué)習(xí)除自身專業(yè)之外與工作相關(guān)的其他知識(shí)，如經(jīng)常組織全員參加成本管控培訓(xùn)，培養(yǎng)能熟練掌握成本管理、工程管理及相關(guān)法律知識(shí)的綜合型管理人才，形成科學(xué)的成本管控意識(shí)，使高效率高質(zhì)量的成本管控流程貫穿于工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。

全過程成本管理方法

精準(zhǔn)定位投資決策。管理層要詳細(xì)落實(shí)市場(chǎng)調(diào)研工作，篩選有價(jià)值的市場(chǎng)信息，制定完善的備選方案，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和審核，反復(fù)論證設(shè)計(jì)方案，在切實(shí)可行的基礎(chǔ)上選擇最優(yōu)成本方案。投資估算的準(zhǔn)確性也很重要，要依據(jù)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)指標(biāo)庫(kù)，收集、分析大數(shù)據(jù)，并利用分析出的指標(biāo)數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前政策及市場(chǎng)情況將成本細(xì)化到方案設(shè)計(jì)、投資預(yù)算和市場(chǎng)調(diào)研等各項(xiàng)工作中，以確?？尚行匝芯拷Y(jié)果的準(zhǔn)確性，從源頭上掌控整體工程成本。

優(yōu)化設(shè)計(jì)施工管理。當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有各自的產(chǎn)品體系，依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品體系的選擇，對(duì)應(yīng)各自產(chǎn)品體系的限額指標(biāo)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，從源頭上控制建安成本。同時(shí)，在設(shè)計(jì)階段，委托咨詢單位對(duì)主體結(jié)構(gòu)中鋼筋和混凝土每平方米含量進(jìn)行測(cè)算，為進(jìn)行施工圖的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)提供依據(jù)，滿足限額指標(biāo)，方可繼續(xù)下一步設(shè)計(jì)工作，以保證成本有效控制和預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。后期還可以通過聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富的第三方設(shè)計(jì)優(yōu)化單位，分析設(shè)計(jì)中存在的不足，對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量、安全等各方面因素的前提下，優(yōu)化成本管理提升項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

搭建戰(zhàn)略平臺(tái)，優(yōu)化采購(gòu)模式。房地產(chǎn)企業(yè)可以引進(jìn)品質(zhì)好，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略供應(yīng)商，建立以房地產(chǎn)企業(yè)為核心，與上下游企業(yè)特別是其中的供應(yīng)商形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，形成品牌之間的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)整體利益最大化。另外，通過加強(qiáng)供應(yīng)商評(píng)價(jià)，可以剔除服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、報(bào)價(jià)偏高的供應(yīng)商以達(dá)到控制和降低成本的目的，使企業(yè)獲取更多的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

強(qiáng)化施工環(huán)節(jié)的成本管理。完善合同管理的標(biāo)準(zhǔn)化工作，對(duì)不同的合同進(jìn)行分類，制定標(biāo)準(zhǔn)化合同。首先要符合相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其次結(jié)合合同分類制定針對(duì)性條款或措施，將各方的工作和義務(wù)緊密聯(lián)系起來(lái)，確保設(shè)立的各個(gè)條款條例科學(xué)合理。同時(shí)還可以聘請(qǐng)專業(yè)的律師，對(duì)合同中的具體內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保合同對(duì)于雙方公平公正，沒有漏洞可鉆，從而避免一些不必要的法律問題和糾紛。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)格控制并審查設(shè)計(jì)變更、工程簽證，做好現(xiàn)場(chǎng)收方記錄，填寫統(tǒng)一編碼的收方記錄單，一單一號(hào)規(guī)范收方單填寫格式，做好完工確認(rèn)的資料收集整理工作。現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)做好詳細(xì)記錄，特別是隱蔽的工程記錄，妥善保管資料，保證資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，確保項(xiàng)目竣工后工程結(jié)算工作順利進(jìn)行。對(duì)無(wú)效成本加強(qiáng)管理，并入考核中，要甄別不同事項(xiàng)對(duì)無(wú)效成本進(jìn)行判定，避免項(xiàng)目造成過多成本浪費(fèi)。

工程結(jié)算精細(xì)化。工程竣工后，竣工結(jié)算進(jìn)入了最終造價(jià)定案階段，對(duì)此階段的成本把控要給予更多重視。審核工作應(yīng)仔細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)，確保各項(xiàng)資料的完整性，圖紙、合同以及各種動(dòng)態(tài)資料都要一一核準(zhǔn)，依據(jù)圖紙和合同作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，以此確定工程質(zhì)量、材料價(jià)格是否符合標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持只對(duì)合同范圍內(nèi)約定的進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)，超過合同約定范圍的須上報(bào)公司酌情處理，把控好結(jié)算細(xì)節(jié)。當(dāng)形成初步確認(rèn)結(jié)算金額后，再委托具備相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢單位對(duì)結(jié)算金額進(jìn)行二審，依據(jù)最終的二審審定金額，確定最終合同結(jié)算價(jià)，做好成本管理的后續(xù)工作。

在全過程成本管理實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重將成本管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，加強(qiáng)完善成本管理各專業(yè)之間的協(xié)同管理機(jī)制，建立健全的成本管理制度，從整體上提升成本控制質(zhì)量。成本管控各階段的精細(xì)化管理，有助于培養(yǎng)管理人員專業(yè)能力，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商