全力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展

當前國內經(jīng)濟運行的內外部環(huán)境仍存在較大不確定性，“穩(wěn)就業(yè)保民生”壓力仍在。客觀認識當前房地產(chǎn)行業(yè)存在的風險，全力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，對我國“穩(wěn)住經(jīng)濟大盤”有重要作用。本文系統(tǒng)分析了當前國內房地產(chǎn)市場運行的宏觀環(huán)境和國內房地產(chǎn)行業(yè)整體運行特征，就促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展提出了建議。

當前國內房地產(chǎn)市場運行的宏觀環(huán)境

房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序運行離不開宏觀經(jīng)濟的正向支撐。然而，當前國內經(jīng)濟運行的內外部環(huán)境仍存在較大不確定性，“穩(wěn)就業(yè)保民生”壓力仍在?？梢哉f，支撐房地產(chǎn)市場回暖的宏觀形勢并不樂觀。

第一，國際、國內新冠肺炎疫情反復，居民收入增長預期較弱，直接影響住房消費信心。新冠肺炎疫情自2020年暴發(fā)以來對全國經(jīng)濟的影響較大，不同行業(yè)、不同區(qū)域均受到了明顯的影響。持續(xù)的疫情反復造成了居民就業(yè)的不穩(wěn)定，甚至部分居民出現(xiàn)了收入下降，對未來的收入預期也相對保守。從行業(yè)的角度來看，根據(jù)2022年上半年國內上市企業(yè)的業(yè)績披露情況，上半年24個行業(yè)中僅新能源、半導體等8個行業(yè)門類實現(xiàn)了歸母凈利潤同比正增長。而消費者服務、房地產(chǎn)、媒體、零售、運輸?shù)刃袠I(yè)凈利潤水平均下降明顯。

第二，經(jīng)濟復蘇偏弱，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率明顯高于正常年份水平。從經(jīng)濟形勢來看，2022年上半年，我國國內生產(chǎn)總值（GDP）增長2.5%，其中第二季度僅增長0.4%，全年經(jīng)濟增長承壓。從近期情況來看，7月，全國社會消費品零售總額同比增長2.7%，較上月收窄0.4個百分點。固定資產(chǎn)投資同比增長5.7%，較上月收窄0.4個百分點。出口同比增長23.9%，增速較上月擴大1.9個百分點。目前經(jīng)濟復蘇偏弱，企業(yè)融資及個人信貸需求較弱，疊加部分地區(qū)疫情又不斷反復，企業(yè)和個人對于未來經(jīng)濟發(fā)展前景信心不足，消費和投資的復蘇仍然需要更多時間。從就業(yè)情況來看，7月全國城鎮(zhèn)調查失業(yè)率為5.4%，2022年以來部分月份已超過6%，明顯高于正常年份水平。其中，16～24歲人口失業(yè)率進一步提升至19.9%。

第三，全國人口增長放緩，出生率降至1949年以來最低水平，新增人口規(guī)模紅利效應減弱。2021年，我國出生人口1062萬人，較2020年減少140萬人，出生率降至1949年以來最低水平，為7.52‰。2021年城鎮(zhèn)新增常住人口1205萬人，比上個10年均值2324萬人減少了1119萬人。人口規(guī)模總量見頂，總量增長放緩后，遷移式增長將成為各城市人口增長的主力。在此背景下，我國長期住房需求總量或將回落，未來人口凈流入地區(qū)與人口持續(xù)凈流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場分化將進一步加劇。

圖1 2022年上半年各行業(yè)歸母凈利同比增速（%）

圖2 2017年以來消費品零售總額、固定資產(chǎn)投資、出口的同比走勢

當前國內房地產(chǎn)行業(yè)整體運行特征

自2021年下半年以來，受多因素影響，我國房地產(chǎn)市場迅速降溫，至今已調整一年有余。從近期市場新房成交量價、房企銷售及拿地、投資及新開工、房企融資情況等分項指標綜合判斷，當前我國房地產(chǎn)市場整體仍處于筑底階段，在宏觀經(jīng)濟復蘇偏弱的背景下須防止行業(yè)風險的進一步放大。

第一，當前房地產(chǎn)市場需求偏弱，市場仍在筑底。銷量方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1—7月全國商品房銷售面積同比下降23.1%。中指研究院監(jiān)測的成交數(shù)據(jù)也顯示，2022年1—7月，重點100城新建商品住宅成交規(guī)模同比下降四成左右，為近幾年來同期最低水平；價格方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年7月除一線城市房價同環(huán)比微漲外，二、三線城市房價同環(huán)比均下跌，且跌幅有擴大之勢。中指研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示，2022年1—7月全國100個樣本城市新房價格累計漲幅較2021年同期明顯收窄，處于近5年同期最低點。

第二，房企銷售業(yè)績同比降幅較大，部分房企資金鏈緊張，企業(yè)經(jīng)營面臨困境。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2022年1—7月，前100名房企銷售額均值為418億元，同比下降47.3%。銷售的大幅下降導致房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流進一步吃緊，近期已有部分項目出現(xiàn)無法交付現(xiàn)象，進而引發(fā)部分消費者集體斷供。未來幾個月房企仍面臨償債高峰，如果疊加銷售持續(xù)低迷，那么行業(yè)風險出清仍有距離。

第三，房企到位資金累計同比降幅仍然較大，大多數(shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為88770億元，同比下降25.4%，降幅與前6月的25.3%相比略有擴大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體規(guī)模依然處于歷年較低水平，當前房企獲得資金渠道仍然相對受阻。綜合來看，在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊較大。

第四，土地市場仍較低迷，部分民企拿地積極性仍然較弱。2021年，全國土地使用權出讓收入為8.7萬億元，同比僅增長3.5%，增速較之前年份明顯下降。2022年，全國土地市場也維持低迷態(tài)勢，1—6月全國土地出讓收入共2.36萬億元，同比大幅下降31.4%。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2022年1—7月全國300城住宅用地累計成交規(guī)模同比下降近五成，前100名企業(yè)拿地總額同比下降56%。其中，拿地企業(yè)仍以央企、國企、地方國資為主，民企拿地積極性仍然較弱。值得注意的是，隨著土地市場熱度下降，地方財政壓力也在加大，部分土地財政依賴度較高的城市短期財政壓力更大。

第五，投資及新開工仍處于探底階段，企業(yè)投資、新開工意愿仍然較弱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1—7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.9萬億元，同比下降6.4%，房屋新開工面積為7.6 億平方米，同比下降36.1%。整體來看，伴隨著銷售端活躍度的下降以及市場預期的走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比降幅繼續(xù)擴大，企業(yè)投資、開工意愿仍未改善，在資金壓力疊加銷售恢復不明顯背景下，企業(yè)開工力度及意愿仍然較弱。

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)被定位為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，當前房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中仍然發(fā)揮著重要作用。數(shù)據(jù)顯示，2017—2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國GDP的比重在6.8%～7.2%之間，建筑業(yè)增加值占GDP的比重在7.0%～7.2%之間，兩者合計約占GDP總量的14%，其在國民經(jīng)濟中仍占據(jù)著舉足輕重的地位，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運行也直接影響著國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而當前國內房地產(chǎn)市場整體運行在冷區(qū)間，并不利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

政策力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展

整體來看，造成當前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷的原因是多方面的。一是受宏觀經(jīng)濟影響，居民置業(yè)信心尚未完全恢復，市場有效需求不足；二是房企流動性緊張，導致推盤和拿地意愿低迷；三是部分城市庫存處高位，供求雙方也從賣方市場向買方市場轉變，去化壓力加大。對此，為了打破房地產(chǎn)行業(yè)內部的“負循環(huán)”，近期相關政策也在持續(xù)優(yōu)化，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

第一，中央聚焦穩(wěn)就業(yè)、保民生，持續(xù)發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。2022年8月31日，國常會強調“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”。8月21日，國常會提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。8月16日，李克強總理主持召開經(jīng)濟大省政府主要負責人經(jīng)濟形勢座談會提到，“經(jīng)濟大省人口多，要多想辦法促消費，擴大汽車等大宗消費，支持住房剛性和改善性需求”。7月28日，中央政治局會議提出，“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。7月21日，國常會指出要“因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。4月29日，中央政策局會議提出，“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”?？梢哉f，2022年初以來，中央力促房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心是非常堅定的。

第二，地方“一城一策”多維度促進需求釋放。目前地方政府已著手圍繞“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從政策出臺的數(shù)量來看，2022年上半年已經(jīng)有超過180省市優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策，目前部分核心二線城市也開始加入政策優(yōu)化保障合理需求的行列。從政策涉及的城市類別來看，政策調整的范圍涉及4個一線城市，近40個二線城市，近200個三、四線城市。從政策具體內容來看，地方目前出臺政策的維度非常豐富，優(yōu)化限購、優(yōu)化限售、優(yōu)化限貸、下調房貸利率、優(yōu)化公積金政策、優(yōu)化限價政策、放寬落戶加大引才、發(fā)放購房補貼、貨幣化安置、降低交易稅費等不同維度均有涉及。此外，各地還將住房政策與人口（多孩家庭購房支持）、租賃政策等方面進行有效結合，多維度促進需求釋放。

第三，多方協(xié)同，出臺“保交樓、穩(wěn)民生”舉措，維護社會穩(wěn)定大局，恢復市場信心。2022年7月，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，導致部分項目出現(xiàn)了交付困難現(xiàn)象，部分業(yè)主采取了集體“斷供”的現(xiàn)象。事件發(fā)生后，銀保監(jiān)會及多家商業(yè)銀行均發(fā)聲表態(tài)，積極穩(wěn)定市場預期。7月17日，銀保監(jiān)會有關部門負責人接受采訪，在關于積極做好“保交樓”金融服務中強調，“配合壓實企業(yè)、股東等相關各方責任，……千方百計推進‘保交樓’，……保障金融消費者合法權益”。7月28日，中央政治局會議也首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。在下一階段，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”已經(jīng)成為化解房地產(chǎn)市場風險的首要原則。近期，已由政府牽頭，聯(lián)動地方資產(chǎn)管理公司、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地產(chǎn)紓困基金?！氨＝粯恰迸e措將有助于維護購房者合法權益，維護社會穩(wěn)定大局，恢復市場信心。

綜合來看，當前全國房地產(chǎn)市場仍處于深度調整階段。為此，第二季度以來，全國各地加快落實因城施策，積極出臺樓市優(yōu)化政策，但短期市場供求預期仍然偏弱，成交回暖的持續(xù)性不強，未來優(yōu)化政策仍須結合實際情況動態(tài)調整力度和節(jié)奏。

對保持房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)有序發(fā)展的思考

短期來看，近期各地通過出臺優(yōu)化限購、優(yōu)化限售、優(yōu)化限貸等政策確實能夠在一定程度上穩(wěn)定市場預期，對保持當前房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行具有重要的作用。

從中長期來看，仍然要綜合運用金融、土地、財稅等手段，注重從供需兩側共同發(fā)力，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一是堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，在商品住宅市場之外，逐步建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，提高住房保障覆蓋面；二是綜合考慮人口流動規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設用地指標，建立人—房—地聯(lián)動機制，優(yōu)化土地供給模式；三是重視當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的流動性資金壓力，在加大當前金融政策支持力度的基礎上，再進一步減稅降費，疏堵結合，在抑制過高負債的同時，增加股權融資渠道，促進房企持有的價值約18.2萬億元人民幣商業(yè)不動產(chǎn)的盤活，靈活、穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

此外，考慮到政策傳導需要一定的周期，政策的出臺要提高對房地產(chǎn)市場的預判性，前置相關政策。同時，此次房企經(jīng)營風險的出現(xiàn)并非一朝一夕，未來仍需強化對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營指標的監(jiān)測，委托專業(yè)機構定期開展行業(yè)調查和風險評價（行業(yè)體檢）。