現(xiàn)階段房地產(chǎn)測繪實踐中存在的問題及應(yīng)用研究

陳智榮

摘要：房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。本文針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)測繪實踐中存在的問題及測繪技術(shù)應(yīng)用作了相關(guān)分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪；存在問題；應(yīng)用研究

前 言：

房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪有很多內(nèi)容，測量的成果要提交給房產(chǎn)開發(fā)部門與管理部門，這些測量出來的數(shù)據(jù)都是直接作為工程項目實施的依據(jù)。它為產(chǎn)權(quán)人提供了法律保護的可靠依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理機構(gòu)為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的依據(jù)來源，同時為調(diào)解處理產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)糾紛、違建與違規(guī)占地提供了可靠信息。同時為產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)提供可靠的信息數(shù)據(jù)。也可通過房產(chǎn)測量可以有效衡量與檢查開發(fā)商銷售房屋面積是否縮水的問題等。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)測繪實踐中存在的問題

1.層高與凈高的區(qū)分。

在國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》中層高的說明是，指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離?！兑?guī)范》中沒有給層高一個允許誤差值，在實際的執(zhí)行中由于沒有明確的依據(jù)，一般只依照圖紙或者當?shù)丶殑t執(zhí)行，但是有些地區(qū)沒有相關(guān)細則，從業(yè)人員往往按照約定俗成來執(zhí)行。當實際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在 2.05m。因此在房產(chǎn)測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準。

2.對稱邊長度實地丈量不一致問題。

在進行房屋實測時，由于測量誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的質(zhì)量問題或者是存在設(shè)計變更等因素，出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施工圖紙中應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計中規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對測量數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面計算。

對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)現(xiàn)場再次量測，檢查數(shù)據(jù)是否因為測量的誤差造成的，若確實不一致，則應(yīng)根據(jù)測量的結(jié)果來進行繪圖和面積計算。

3.共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓共有面積的分攤，首先要計算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進而求出共有共用面積，計算出面積分攤系數(shù)后，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分攤的面積。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級分攤和多級分攤，這種情況應(yīng)按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。

二、房產(chǎn)測量中的測量技術(shù)

1攝影測量技術(shù)

應(yīng)用攝影測量技術(shù)是把數(shù)字化攝影技術(shù)、數(shù)字化測量技術(shù)以及數(shù)字化信息處理技術(shù)等結(jié)合在一起的技術(shù)，其主要的作用是為工程施工前期的數(shù)據(jù)進行測量，主要提供三維、非接觸性等高效測量方法。這種測量技術(shù)主要用在一些面積比較大的工程當中，其中包括大比例尺地形測量、地籍測量等方面。

遙感技術(shù)以及衛(wèi)星技術(shù)是攝影測量技術(shù)的主要技術(shù)核心，并且在此基礎(chǔ)上融合了光譜航空攝影測量技術(shù)，能夠進一步為人們對一個地區(qū)基礎(chǔ)的地理信息的收集和使用提供非常大的幫助。一方面因為遙感技術(shù)有著其同步性、實效性、經(jīng)濟性等優(yōu)勢，能夠在工程建設(shè)測量中得到非常大的應(yīng)用；另一方面遙感技術(shù)在工程測量方面的使用，為工程測量技術(shù)在測量圖和地籍圖的繪制方面提供了非常高的準確度，對現(xiàn)代化工程測量技術(shù)的應(yīng)用有著非常重大的意義。

2衛(wèi)星定位技術(shù)

在工程測量中的應(yīng)用在工程測量的過程中，合理的使用衛(wèi)星導(dǎo)航定位技術(shù)是非常必要的，其中表現(xiàn)在地形的測繪以及工程的測量等方面，把衛(wèi)星定位技術(shù)融入到工程測量技術(shù)中，進一步使得我國工程測量技術(shù)走進一步走向科學化，在我國很多工程測量中，都使用到了這兩個技術(shù)的結(jié)合。例如，長江三峽工程建設(shè)、南水北調(diào)工程建設(shè)、青藏鐵路工程建設(shè)以及浙江省杭州灣大橋的建設(shè)等等，這些工程在建設(shè)的時候都充分使用了衛(wèi)星定位技術(shù)，這一技術(shù)的使用，在很大程度上減少了建設(shè)好中工程事故的發(fā)生情況。

3數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用。數(shù)字化測圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過計算機處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。采用一定的方法采集有關(guān)信息，采用計算機處理，在利用圖形的生成和處理，經(jīng)過繪圖儀器的輸出打印出相關(guān)的房產(chǎn)圖，需要有相關(guān)的硬件環(huán)境包括全站儀，經(jīng)緯儀，手持測距儀等等。還要有相關(guān)的軟件環(huán)境，做好具備專業(yè)的房產(chǎn)測繪軟件。在實際的測量中，要有具體的測量方案，基本的測量控制點位，界址點的測量，進行房產(chǎn)調(diào)查，使用相關(guān)儀器進行野外測量的同時保管好得到的具體數(shù)據(jù)，在進行計算機的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過圖形編輯后，用繪圖儀打印測量的具體結(jié)果。

4坐標解析測量法

通常情況下，在面積測算方面包括房屋面積與用地面積測算兩部分。其中房屋面積的測算又分為建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積以及使用面積等方面；占地面積測算是指房屋所在封閉地塊的面積測算。在商品房銷售時，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學精準的反映房屋實際測量結(jié)果的計算方式和公式十分重要，坐標解析法在這方面具有其不可替代的優(yōu)勢。國家主管部門出臺了相關(guān)的房產(chǎn)面積計算與公用面積分攤規(guī)則，文件中對于房產(chǎn)的邊長測量、面積計算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標分析法計算房產(chǎn)測算的時候需要相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整。

三、以 GIS 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用為例分析

房產(chǎn)測繪空間的數(shù)據(jù)模型可以用GIS進行。房產(chǎn)信息由房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等，因此測繪工作是相當困難的，該技術(shù)可以搭建這樣的數(shù)據(jù)模型，對動態(tài)特征進行測繪，對應(yīng)的地理模型可以使用符號來直接表達，更加直觀。

1準動態(tài)定位

這種觀測方式適用于開闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測量等。和快速靜態(tài)定位一樣，也是在觀測區(qū)選一個基準點，安置接收機連續(xù)跟蹤所有可以看見的衛(wèi)星，在對所測衛(wèi)星保持跟蹤的情況下，依次進行觀測，測得基線中誤差約為1～2cm。與快速靜態(tài)定位相區(qū)別的是，在測量過程中，它要求接收機不能對跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定，否則應(yīng)在失去鎖定的流動點上把觀測時間延長一至兩分鐘。

2經(jīng)典靜態(tài)相對定位

這種觀測方法要求將兩臺以上的接收機，并將接收機在一條或數(shù)條基線的兩個端點上分別安置，觀測的衛(wèi)星需要 4顆以上。這種方法可以將所有已經(jīng)觀測的基線組成封閉的圖形，這樣有利于外業(yè)檢核，在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個優(yōu)點，它通過平差來進一步提高定位的精度。所以，這樣的觀測方法適合首級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立。

3快速靜態(tài)定位

這種觀測方式用于相應(yīng)等級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立、加密及界址點測定等等。測量區(qū)域的中部是安置基準站的最佳的位置，并在基準站安置一臺接收機連續(xù)跟蹤視野中可以看見的衛(wèi)星，而另一臺接收機則開始流動設(shè)站，依次在各個站點觀測制定好的時間?？焖凫o態(tài)定位要求觀測時段內(nèi)應(yīng)該對 5顆以上的衛(wèi)星進行觀測，而且每個流動點與基準點的距離不能超過20千米。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，房產(chǎn)測繪方面的技術(shù)規(guī)范與法律法規(guī)還不夠完善，未來要進一步加強對房產(chǎn)測繪技術(shù)的研究和開發(fā)，實現(xiàn)市場化和規(guī)范化。房地產(chǎn)中廣泛應(yīng)用房產(chǎn)測繪技術(shù)，是保障房地產(chǎn)工程質(zhì)量與安全的不可或缺的重要手段。

參考文獻：

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