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    房企的逆境與穿越

    2022-10-09 13:08:47張旦珺
    南風(fēng)窗 2022年20期
    關(guān)鍵詞:半年報歸母萬科

    張旦珺

    每年的七八月,是上市房企公開半年報的時間。今年的房企半年報,來得格外晚一些。

    半年報的遲來,與房地產(chǎn)市場的總體低迷,不無關(guān)系。眾所周知,今天的中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入深度調(diào)整期。從土拍市場,到開發(fā)商,再到房產(chǎn)中介,它們都在傳遞著同一個信號:房子不再像以前那樣好賣了。

    經(jīng)濟下行,人人都想捂緊錢包,疫情席卷與極端高溫的影響進一步減退了人們買房的熱情;加之今年7月經(jīng)歷了爛尾樓停貸風(fēng)波后,消費者也趨于選擇購買更安全、穩(wěn)妥的現(xiàn)房,不免讓樓市倍感涼意。

    與此同時,樓市政策也在相應(yīng)變化—降低限購門檻、下調(diào)首付與房貸利率、上調(diào)公積金貸款額度……在堅持“房住不炒”的定位下,各城因地制宜,試圖在低迷的樓市中掀起水花。

    2022年,對任何房企來說都是艱難的一年,更是關(guān)鍵的一年。

    從已公布的半年報情況來看,房企之間的分化在進一步加大,有人在謝幕,有人在調(diào)頭,有人在大步跳躍,有人則在低調(diào)蟄伏。

    而那些把下行周期的負面影響降至最低的房企,為整個樓市穿越低谷帶來了信心。

    利潤變薄了

    “市場調(diào)整作為管理層我們預(yù)判到了,但劇烈程度超出了預(yù)期?!痹?022年中期業(yè)績溝通會上,碧桂園總裁莫斌開門見山地說道。

    作為多年龍頭房企,碧桂園今年上半年營業(yè)收入1623.63億元,同比下降30.89%,營收規(guī)模在港股房企中排名第二。不過,其歸母凈利潤僅有6.12億元,與去年同期的149.96億相比,下降了95.92%。

    營收、利潤皆下降的房企,遠非碧桂園一家。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,在公布半年報的222家上市房企中,有107家房企營收同比下降,136家房企歸母凈利潤下降,占比達61.3%。

    “彎腰就能撿到金子”的日子已經(jīng)一去不復(fù)返,房地產(chǎn)大小企業(yè)都在面臨業(yè)績下滑的問題。

    經(jīng)歷連續(xù)五年的成交面積高位后,從2021年下半年開始,全國房地產(chǎn)市場需求趨向疲軟。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年1—6月全國商品房銷售面積6.89億平方米,同比下降22.2%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),1—8月百強房企銷售額同比減少47.9%。半年過去,大部分房企的銷售目標(biāo)完成率仍不足全年目標(biāo)的40%。

    盡管今年上半年仍有53%的房企實現(xiàn)了營收增長,但從半年報的情況來看,營收增長未必意味著利潤增加。比如,美好置業(yè)營收增長250.97%,歸母凈利潤卻虧損了3.2億元。

    此外,項目竣工的速度也在直接影響營收規(guī)模。一些房企的年中報顯示,受疫情影響,施工進程變緩,交付規(guī)模下滑,轉(zhuǎn)入結(jié)算的項目減少,對營收產(chǎn)生了影響。

    盡管今年上半年仍有53%的房企實現(xiàn)了營收增長,但從半年報的情況來看,營收增長未必意味著利潤增加。比如,中交地產(chǎn)、福星股份兩家房企今年上半年營收分別同比增長151.39%、154.6%,歸母凈利潤卻下降了47.87%、38.88%;另一家房企美好置業(yè)營收增長250.97%,歸母凈利潤卻虧損了3.2億元。

    早在2019年,就有媒體指出房企“增收不增利”的怪圈,一邊是營收節(jié)節(jié)攀升,一邊卻是利潤率不斷下降。2020年,全國房地產(chǎn)銷售面積與金額創(chuàng)下歷史新高,而66家典型上市房企的歸母凈利潤率中位數(shù)為8.2%,跌到了2015年以來的最低水平。

    在如今市場下行的環(huán)境下,房企利潤進一步承壓,失去了光鮮的營收數(shù)字,利潤下滑的問題愈發(fā)顯露出來。以今年上半年虧損最嚴(yán)重的富力地產(chǎn)為例,富力地產(chǎn)物業(yè)整體平均售價為每平方米8000元,土地及建筑成本就達到了每平方米5850元,整體毛利率為18.9%。

    根據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水接受采訪時的說法,目前房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤水平,逐漸向制造業(yè)靠攏,整體毛利率降至20%的低點。而回溯過往幾年,據(jù)國金證券統(tǒng)計,2018年至2020年,房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%,跌幅逐年擴大。

    是什么在影響房企的利潤水平?

    一大因素是土地成本。當(dāng)前,短期內(nèi)房企結(jié)算的項目拿地時間通常在2019—2021年,這時的地價,處于高位。

    成本高,但售價升不起來,除了限價政策之外,如今越來越多房企為了維持銷售規(guī)模,采取降價的策略,主動壓縮利潤空間。

    這一點在三四線城市尤為突出。

    因此,那些深耕一二線之外城市的房企在這輪降價潮中受影響更深。根據(jù)半年報,碧桂園期內(nèi)出售的物業(yè)平均售價為7458元每平方米,同比下降了6.7%。

    雖說降價只是策略,許多商品房的價值確確實實在貶值,這是影響房企利潤率的另一項不可忽視的因素。

    碧桂園在盈利警告公告中披露了四點預(yù)期盈利下降的原因,除了工程進度減緩、低毛利、外匯波動造成的損失之外,還提到了出于謹(jǐn)慎性原則,計提存貨減值的部分有所增加。

    計提存貨減值,指的是當(dāng)存貨成本高于可變現(xiàn)凈值時,企業(yè)應(yīng)按照可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的部分,計提存貨跌價準(zhǔn)備,并轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

    計提存貨跌價準(zhǔn)備的情況之一是,“市場持續(xù)下跌,并且在可預(yù)見的未來無回升的希望”,在市場下行的環(huán)境中,不少房企在半年報中都對存貨物業(yè)做出了價值下跌的判斷。

    萬科在半年報中公開了存貨跌價準(zhǔn)備的明細,其中可見,“合肥未來之光”這一項目,期初賬面余額約為4.8億,期末賬面余額僅為3.5億。萬科在報告期內(nèi)計提的存貨跌價準(zhǔn)備共計54.45億元。

    現(xiàn)金與債務(wù)

    與營收、利潤相比,現(xiàn)金流更關(guān)乎企業(yè)的生死存亡。尤其在行業(yè)下行周期中,現(xiàn)金,是房企度過危機的“彈藥”;“彈藥”不足的企業(yè),就可能永遠被留在寒冬之中。

    根據(jù)申港證券的研報,2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流經(jīng)營、籌資、投資活動現(xiàn)金流凈額分別為471 億、-389 億、-1300 億,依舊為凈流出狀態(tài)。到了第二季度,資金壓力有小幅改善,具體表現(xiàn)為經(jīng)營性現(xiàn)金流流入增加,投資性流出減少,但籌資端仍然承壓。

    房企具體的現(xiàn)金流狀況自然也不容樂觀。根據(jù)焦點研究院數(shù)據(jù),今年1—6月,在106家上市房企樣本中,只有53%房企的現(xiàn)金短債比達到了“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn),即現(xiàn)金短債比沒有小于1倍。其中,還有27家房企的現(xiàn)金短債比小于0.5倍,可謂走在爆雷的邊緣。

    現(xiàn)金短債比是企業(yè)現(xiàn)金與短期負債的比率,衡量著房企短期內(nèi)的債償能力。今年以來,公共視野中頻頻出現(xiàn)出險房企?,F(xiàn)金流出現(xiàn)問題的房企,不僅是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點,也涉及普通人在購房時對開發(fā)商的選擇。

    以過去半年頗受關(guān)注的陽光城為例。今年3月,陽光城發(fā)布通告,宣布因“流動性出現(xiàn)階段性緊張”,未能按期支付兩筆境外債券的本息與一筆境外債券的利息。到了8月末,陽光城已到期未支付債務(wù)共達到357.66億元。

    在半年報中,陽光城披露報告期內(nèi)全口徑銷售金額 244.00 億元,同比下降 75.92%,經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入-6.99億,同比減少86.92億元,融資斷崖下跌,凈流出24.68億元。

    根據(jù)焦點研究院數(shù)據(jù),今年1—6月,在106家上市房企樣本中,只有53%房企的現(xiàn)金短債比達到了“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn),即現(xiàn)金短債比沒有小于1倍。其中,還有27家房企的現(xiàn)金短債比小于0.5倍,可謂走在爆雷的邊緣。

    陽光城曾是閩系房企中采用激進打法的代表。2017年,陽光城創(chuàng)始人林騰蛟高價挖來前碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌;同年,陽光城在全國拿下120個土地項目;第二年,陽光城銷售規(guī)模從上一年的915億元增長至1629億元,突破千億量級,在行業(yè)內(nèi)排名前15。

    然而,險情一旦來臨,不良反應(yīng)便氣勢洶洶。2020年,陽光城還取得了52.20億元的歸母凈利潤,到了第二年,這一數(shù)字變成了-69.52億元。

    過去,房企們債臺高筑,以擴張規(guī)模為主旋律,拋開企業(yè)家想要做大企業(yè)的野心。歸根到底,它們擁有不斷抬高杠桿的底氣,是因為在正常情況下,通過借債購買的資產(chǎn)價值會不斷攀升。

    但現(xiàn)如今,房企紛紛為存貨做出跌價準(zhǔn)備,一切邏輯都已經(jīng)變了。

    事實上,自2021年旨在防范地產(chǎn)金融危機的“三道紅線”出臺后,過去奉行高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企就不得不調(diào)轉(zhuǎn)船頭,將重點從擴大規(guī)模轉(zhuǎn)向“降檔”。

    上游的土地市場,最先探測到哪些房企在“三道紅線”的壓力下開始劇烈收縮。

    比如,從去年三季度開始,陽光城暫緩拿地;半年報中可見,今年上半年,陽光城僅拍得一塊土地項目。

    而陽光城只是眾多出險房企的一個縮影。2022年以來,華夏幸福、藍光發(fā)展、龍光地產(chǎn)等知名房企都被曝出過債務(wù)危機,時間轉(zhuǎn)入9月,仍有諸多大房企沒有公布半年報。

    困局之下,出險房企通過談判債務(wù)延期、推動資產(chǎn)處置、控制成本、調(diào)整組織架構(gòu)等多種方式,開展自救。

    今年上半年虧損最多的富力地產(chǎn),出售了位于英國倫敦的兩處綜合體項目與福州的一家酒店;河南的建業(yè)地產(chǎn)則成功引入國資入股,計劃復(fù)工復(fù)產(chǎn);陽光城也獲得央企解救,與中國華融簽署了《紓困重組框架協(xié)議》。

    它們將在未來走向何方?只有時間能告知答案。

    市場筑底,誰在增長

    雖說房企在今年上半年的勢頭總體較為低迷,但仍有一些企業(yè)交出了漂亮的成績單。半年報顯示,萬科、保利發(fā)展與龍湖三家房企,實現(xiàn)了營收與歸母凈利潤的雙增長。

    除此之外,這三家房企各有指標(biāo)格外突出,其中萬科營收最高,達到了2069.2億元,同比增長23.8%;保利毛利率為25.55%,雖然同比有所下降,但依舊在A股營收前十的房企中排名第一;龍湖現(xiàn)金流充足,現(xiàn)金短債比超四倍,領(lǐng)先其他一眾房企。

    依據(jù)“三道紅線”指標(biāo),萬科、保利發(fā)展、龍湖三家房企均連續(xù)多年位于綠檔,在這一輪的下行周期中,原本財務(wù)穩(wěn)健的房企表現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢。

    三家房企的另一個共同點在于,在銷售額下滑的情況下,地產(chǎn)開發(fā)以外的盈利能力在不斷發(fā)力。

    具體來說,今年上半年,萬科物業(yè)與其他業(yè)務(wù)營收超過150億,其中物業(yè)服務(wù)收入增速為42.2%,物流倉儲收入增速為39.1%;龍湖在商業(yè)投資、租賃住房及空間服務(wù)方面的經(jīng)營性收入110億元,同比增長26%;保利在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)營收64.49億元,同比增長25.16%。

    盡管地產(chǎn)開發(fā)仍占營收的最主要部分,但其他業(yè)務(wù)的營收漲勢,揭示了這些房企向多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的努力。

    以萬科為例。去年,萬科在業(yè)績會上提出,公司正從“地產(chǎn)開發(fā)為主”走向“不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”;今年,萬科在半年報中稱,旗下物業(yè)業(yè)務(wù)“萬物云”境外上市的申請已獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。

    危機中也能尋得轉(zhuǎn)機,在發(fā)達國家,房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)出由滿足住房數(shù)量向提升居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變,從早期的粗放開發(fā)到精耕細作的運營,或許也將成為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)房企未來的發(fā)展方向。

    半年報表現(xiàn)優(yōu)異,房企高管在年中業(yè)績會上的表態(tài)也較為積極。萬科董事會主席郁亮重申“當(dāng)前市場已經(jīng)筑底,恢復(fù)是一個緩慢而溫和的過程”。郁亮認為,市場收縮過頭,反而會積蓄起自動修復(fù)的動能,房地產(chǎn)仍然是一個十萬億級別的市場。

    在市場下行階段,房企在拿地上會變得更加謹(jǐn)慎,更加偏好核心城市的優(yōu)質(zhì)項目,未來全國樓市將進一步分化。龍湖集團董事會主席吳亞軍在年中業(yè)績會上就表示,未來行業(yè)會從西部往東部走,從二三線往一線、強二線走。

    不過能預(yù)計到的是,在市場下行階段,房企在拿地上會變得更加謹(jǐn)慎,更加偏好核心城市的優(yōu)質(zhì)項目,未來全國樓市將進一步分化。龍湖集團董事會主席吳亞軍在年中業(yè)績會上就表示,未來行業(yè)會從西部往東部走,從二三線往一線、強二線走。

    今年7月,中共中央政治局首次提出“保交樓”工作任務(wù)。隨后,銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人表示,為了對保交樓提供金融支持,銀保監(jiān)會將指導(dǎo)銀行進一步落實好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這對于融資難的房企來說,無疑是一個好消息。

    2022年,本身是房企債務(wù)到期的高峰年,疊加種種市場低迷因素,可以說,房企的風(fēng)險已悉數(shù)暴露。從半年報情況來看,上市房企的營收、利潤與現(xiàn)金流尚未出現(xiàn)大面積崩塌,在利好政策的支持下,樓市終會穿過這道長長的低谷。

    而房子也終將退去金融屬性,回歸到住宅本身。

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