房地產(chǎn)測(cè)繪中的要點(diǎn)與技術(shù)應(yīng)用分析

張 儷 山東省菏澤市鄆城縣房產(chǎn)交易和測(cè)繪中心 山東 菏澤 274700

引言

房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作,涉及大量專業(yè)知識(shí),需要對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確、全面地采集和處理,因此在實(shí)際操作過(guò)程中要不斷提升自己的測(cè)量技術(shù)。房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi),大范圍、整體的建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng),測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪,是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過(guò)程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān),工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪,對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言,從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。根據(jù)目前我國(guó)的法律、法規(guī)規(guī)定,沒有取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測(cè)繪

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的必要性

(一)測(cè)繪能為房地產(chǎn)業(yè)提供技術(shù)性支持。一是為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。房地產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)絡(luò),繪制基礎(chǔ)圖和平面圖,形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng),為管理部門提供房屋地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時(shí)繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖,可以直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況,為提供正確的決策和房地產(chǎn)登記部門提供房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋、界址等相關(guān)信息。二是測(cè)繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營(yíng)提供信息服務(wù)。房地產(chǎn)測(cè)繪可以為一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測(cè)繪圖表,形成的測(cè)繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、核算等提供可靠的資料并為消費(fèi)者提供良好的信息。

(二)測(cè)繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息,還可以為保險(xiǎn)、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

(三)房地產(chǎn)測(cè)繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)。城市的規(guī)劃建設(shè)必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。房產(chǎn)測(cè)繪成果,經(jīng)過(guò)分類、整理、統(tǒng)計(jì)之后,可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。這些信息資料可以為城市規(guī)劃,市政工程、環(huán)境保護(hù)、綠化工程等提供重要信息。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)測(cè)繪與普通的測(cè)量有較大的區(qū)別,與地形測(cè)量、工程測(cè)量區(qū)別更大。其主要表現(xiàn)在以下方面。

(一)測(cè)圖比例尺大

房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素,都必須清晰準(zhǔn)確地注記,因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國(guó)最大比例尺系列的圖紙一般都是1:500,或1:1000,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1:50有時(shí)也有,表示的內(nèi)容更細(xì)。

(二)測(cè)繪內(nèi)容上與地形測(cè)量的差別

地形測(cè)量測(cè)繪的主要對(duì)象是地貌和地物,而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量,用途等狀況,以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置(定位),調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性),測(cè)定其范圍和界線(定界),還要測(cè)算其面積(定量),調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量(定質(zhì))和價(jià)值(定價(jià))。地形測(cè)量沒有如此廣的任務(wù)。房地產(chǎn)圖一般對(duì)高程不作要求,而地形測(cè)量不但要高程,而且還要用等高線表示地貌。

(三)測(cè)繪成果效力的差別.

房地產(chǎn)測(cè)繪成果產(chǎn)品多樣,其成果被房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù),而一般測(cè)量的成果不具備法律作用。

(四)測(cè)繪成果產(chǎn)品的差別

房地產(chǎn)測(cè)繪的成果產(chǎn)品不僅有房地產(chǎn)圖,還有房地產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點(diǎn)成果表、面積測(cè)算表。圖也有幾種,既有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測(cè)量?jī)H只有分幅圖,所以房地產(chǎn)測(cè)繪最后的產(chǎn)品,在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測(cè)量繁雜得多。且房地產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷,地形圖則用多色,可以大量出版印刷。

(五)精度要求不同

地形圖上的要素成果,用者一般可從圖上索取或量取,其點(diǎn)位中誤差在±0.5～0.6mm 以內(nèi),這個(gè)精度可以滿足城市規(guī)劃對(duì)地物精度的要求。但房地產(chǎn)測(cè)繪不能按此來(lái)源,例如界址點(diǎn)的坐標(biāo),房屋的建筑面積的量算精度要求比較高,不能直接從圖上量取,而必須實(shí)測(cè)、實(shí)算。

(六)修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)

城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5～10年,而房地產(chǎn)測(cè)繪的復(fù)測(cè)周期不能按幾年來(lái)測(cè)算,城市的擴(kuò)大要求及時(shí)對(duì)房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè),對(duì)房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)也應(yīng)及時(shí)修測(cè),對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更,以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)實(shí)性、現(xiàn)狀性,及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪成果要及時(shí)修補(bǔ)測(cè),變更測(cè)繪。

(七)房地產(chǎn)測(cè)繪人員既懂測(cè)繪、更懂房地產(chǎn)

房地產(chǎn)測(cè)繪的另一大特點(diǎn),就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪業(yè)務(wù),運(yùn)用各種測(cè)繪方法得心應(yīng)手,而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)。作為一個(gè)稱職的房地產(chǎn)測(cè)繪工作者,應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手,應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手,應(yīng)是房屋交易買賣中的見證者,必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī),必須正確測(cè)算房屋面積,保護(hù)雙方的合法利益。否則,做不好房地產(chǎn)測(cè)繪。這也是房地產(chǎn)測(cè)繪區(qū)別于其他測(cè)繪的特點(diǎn)之一。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪中的要點(diǎn)以及技術(shù)應(yīng)用

(一)GPS技術(shù)的應(yīng)用分析

GPS技術(shù)的出現(xiàn)是由于計(jì)算機(jī)技術(shù)與衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)以及全球定位系統(tǒng)等方面得到了不斷發(fā)展,隨著GPS在測(cè)繪行業(yè)中運(yùn)用得越來(lái)越廣泛,其應(yīng)用也就越發(fā)完善,測(cè)繪單位可以通過(guò)對(duì)所需要的信息進(jìn)行綜合分析來(lái)確定工程是否可行、如何實(shí)施和設(shè)計(jì)規(guī)劃,還能根據(jù)實(shí)際情況選擇合適價(jià)格較低或質(zhì)量過(guò)關(guān)的測(cè)量設(shè)備并將其投入使用;再者就是利用衛(wèi)星通訊網(wǎng)絡(luò)與全球定位系統(tǒng)建立起一套完整的監(jiān)測(cè)體系以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)監(jiān)控,GPS技術(shù)是在全球范圍內(nèi)被廣泛使用的一種測(cè)繪新手段,它可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和實(shí)時(shí)控制,同時(shí)也能夠?qū)臻g地理信息進(jìn)行有效表達(dá),該系統(tǒng)主要采用了衛(wèi)星定位、地面接收機(jī)等設(shè)備來(lái)完成對(duì)建筑物周圍環(huán)境的準(zhǔn)確測(cè)量與監(jiān)控,并且還能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)將所獲得到數(shù)據(jù)傳輸至國(guó)家數(shù)據(jù)庫(kù)中并在計(jì)算機(jī)上顯示出來(lái),此外GPS技術(shù)還具有快速性、可視化和實(shí)時(shí)控制功能,可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和自動(dòng)控制。

(二)GIS技術(shù)的應(yīng)用

GIS技術(shù)在測(cè)繪行業(yè)中的應(yīng)用,主要是通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,得出結(jié)論,然后再將結(jié)果反饋給企業(yè),就是利用計(jì)算機(jī)軟件來(lái)完成信息處理,GPS可以把大量復(fù)雜的地理要素和圖像轉(zhuǎn)換成清晰、簡(jiǎn)潔且易于識(shí)別的圖形圖像文件或數(shù)字化圖表等,運(yùn)用專業(yè)系統(tǒng)繪圖工具建立數(shù)據(jù)庫(kù)模型并將其輸入到數(shù)據(jù)庫(kù)中,接著便是在測(cè)繪過(guò)程中將地圖數(shù)據(jù)與三維空間坐標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,從而得出測(cè)繪結(jié)果和成果,GIS技術(shù)是以計(jì)算機(jī)為輔助的工具,將數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,得到完整系統(tǒng)的圖形圖像和文字信息,它能實(shí)現(xiàn)從靜態(tài)到動(dòng)態(tài)、從二維圖紙到空間數(shù)據(jù)庫(kù)再向語(yǔ)義化概念模型轉(zhuǎn)化,在測(cè)繪過(guò)程中使用GPS可以對(duì)所需要測(cè)量對(duì)象進(jìn)行全方位的定位與監(jiān)測(cè)工作,還能夠通過(guò)三維掃描來(lái)獲取被測(cè)目標(biāo)點(diǎn)位置坐標(biāo)及其他相關(guān)參數(shù)等情況,此外GIS技術(shù)也可用于地理信息系統(tǒng),從而為其提供更多的信息支持。

(三)全站儀的應(yīng)用

全站儀是一種能夠?qū)⒍喾N功能結(jié)合的測(cè)繪儀器。它具有可靠性高、操作方便和使用簡(jiǎn)單等特點(diǎn),在土地信息管理中,全站儀已經(jīng)成為主要手段,隨著GPS技術(shù)及衛(wèi)星定位系統(tǒng)的發(fā)展與完善,傳統(tǒng)測(cè)量方法已不能滿足當(dāng)前社會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資料進(jìn)行精確的丈量要求,同時(shí)由于GIS技術(shù)的應(yīng)用范圍越來(lái)越廣以及其成本低而被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)和各類生產(chǎn)領(lǐng)域,全站儀的主要作用是測(cè)量,能夠精確地對(duì)建筑物進(jìn)行測(cè)繪,在施工中可以使用GPS技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)采集和傳輸功能,因?yàn)槠渚邆涓呔?、?shí)時(shí)性等特點(diǎn)被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè),在房產(chǎn)測(cè)量工作時(shí)需要采用全站儀來(lái)完成相關(guān)操作流程,要根據(jù)所測(cè)房屋點(diǎn)位圖將每一個(gè)獨(dú)立的觀測(cè)墩安裝到相應(yīng)儀器上,利用RTK軟件對(duì)所需信息進(jìn)行掃描,然后把得到的坐標(biāo)值傳送到數(shù)據(jù)處理中心。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪工作的要點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)及重要性

在我國(guó),對(duì)于房地產(chǎn)的測(cè)量工作,最重要的是對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確地采集,要想確保不動(dòng)產(chǎn)資料能夠得到準(zhǔn)確、真實(shí)和完整。首先需要有明確的土地位置,只有確定了清晰具體才能做出合理有效地產(chǎn)證,對(duì)房產(chǎn)面積以及房屋高度等參數(shù)精確控制與掌握以便于獲取所需信息,房產(chǎn)檔案中是否存在虛假現(xiàn)象或者不正當(dāng)行為,并且保證其具有真實(shí)性和有效性,從而為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供參考依據(jù)并確保測(cè)繪數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、可靠度高,測(cè)量技術(shù)是房地產(chǎn)測(cè)繪的重要組成部分,也對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃起到了決定性作用,因此要想獲得準(zhǔn)確可靠的結(jié)果,必須嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)測(cè)量工作,保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求,并且還要注意到土地資源以及周圍自然環(huán)境狀況是否相符合要求等等問題的出現(xiàn),對(duì)于房產(chǎn)數(shù)量、位置及質(zhì)量方面也是有一定限制性和準(zhǔn)確性的。

(二)房地產(chǎn)測(cè)量的精度

測(cè)量精度是房地產(chǎn)測(cè)繪工作的基礎(chǔ),也直接影響著房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源管理和使用效益。在進(jìn)行測(cè)量前,要明確所測(cè)區(qū)域是否有需要處理以及數(shù)據(jù)之間是不是一致,比如房的坐標(biāo)、房屋面積等要素都能通過(guò)測(cè)量結(jié)果反映出來(lái),再就是確定好了之后就可以開始做下一步的施工,這樣才能保證整個(gè)項(xiàng)目能夠順利完成并達(dá)到預(yù)期效果。對(duì)所有的參數(shù)都必須精確計(jì)算和精準(zhǔn)分析,測(cè)量精度是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的最基本要求,也就是房產(chǎn)測(cè)繪中所需要使用到的數(shù)據(jù),這就決定了其在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中會(huì)受到很多因素影響,環(huán)境條件、天氣狀況等,所以說(shuō)要想提高房地產(chǎn)測(cè)量精度就要從多方面入手以保證準(zhǔn)確度和穩(wěn)定性為前提進(jìn)行精確化與細(xì)致化處理,還要確保房屋建設(shè)資料具有完整性及準(zhǔn)確性,還應(yīng)該注重對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量的控制,因?yàn)橹挥羞@樣才能使房產(chǎn)勘測(cè)結(jié)果更加可靠,更有說(shuō)服力了才會(huì)得到人們認(rèn)可。

(三)房屋要素測(cè)量與房地產(chǎn)面積量算

房屋要素測(cè)量主要是指對(duì)房屋的面積進(jìn)行計(jì)算,在這其中,包括了建筑物、墻體等。而對(duì)于土地資源量算來(lái)說(shuō)的話,直接測(cè)讀出地面點(diǎn)到建筑物所在位置之間的距離,通過(guò)間接測(cè)距來(lái)確定其實(shí)際坐標(biāo)和實(shí)際坐標(biāo)間差值數(shù)值大小情況下采用大地坐標(biāo)系中相應(yīng)參數(shù)與之相對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)處理后得到測(cè)量結(jié)果并進(jìn)行計(jì)算分析,這種方法可以保證房屋建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、提高工程經(jīng)濟(jì)效益等方面具有重要意義,另外在房地產(chǎn)測(cè)繪中,房屋要素測(cè)量是最基本的工作,它也是最重要的一項(xiàng)內(nèi)容,其主要任務(wù)就是要對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行精確測(cè)算,房產(chǎn)調(diào)查時(shí)首先需要將測(cè)繪范圍確定好并且做好相關(guān)資料記錄整理和圖件制作等準(zhǔn)備工作,然后再根據(jù)所得到數(shù)據(jù)來(lái)完成對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)房屋數(shù)量、位置以及標(biāo)高尺寸等信息量計(jì)算并編制出相應(yīng)比例尺和坐標(biāo)表,還需按照測(cè)量方法及步驟,把相應(yīng)的數(shù)據(jù)輸入到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中去處理這些信息。

(四)房地產(chǎn)圖繪與精度要求

房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中,在圖紙繪制完成后,需要對(duì)設(shè)計(jì)意圖、施工現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行全面地檢查與核實(shí)。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量之前,必須要按照相關(guān)規(guī)定來(lái)對(duì)所測(cè)點(diǎn)實(shí)施精準(zhǔn)定位,如果沒有精確地坐標(biāo)值的話就無(wú)法保證整個(gè)工程的準(zhǔn)確性,所以數(shù)據(jù)精確與否直接影響到最終結(jié)果是否達(dá)到設(shè)計(jì)預(yù)期目的和竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),平面位置及縱斷面誤差控制,圖形精度要求高,測(cè)繪工作中最基本的就是要以圖紙為依據(jù),房地產(chǎn)測(cè)繪工作的重點(diǎn)是圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與施工,其主要任務(wù)就是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案,然后在通過(guò)技術(shù)手段來(lái)確定圖層平面、高程和剖面,繪制好建筑物的基本情況,要將所選擇建筑項(xiàng)目的地形地貌等信息全部準(zhǔn)確無(wú)誤地繪入到建筑物設(shè)計(jì)中去,要根據(jù)實(shí)際情況合理布置位置及布局關(guān)系使之達(dá)到最佳效果,保證施工質(zhì)量與進(jìn)度以及工程造價(jià)控制目標(biāo)都能得到實(shí)現(xiàn)。

結(jié)論

建筑事業(yè)日新月異,房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)日趨多樣化、靈活化、自動(dòng)化。隨著網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)技術(shù)日益普及,房地產(chǎn)測(cè)走上信息化道路,從而依據(jù)網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)。鑒于房地產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性和技術(shù)較強(qiáng),需要測(cè)繪人員不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪經(jīng)驗(yàn),取長(zhǎng)補(bǔ)短,在已有測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)上不斷更新和完善,同時(shí)加強(qiáng)測(cè)繪工作的技術(shù)研究,為創(chuàng)造精良的測(cè)繪手段提供技術(shù)支撐。