對(duì)商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施過程中項(xiàng)目管理的研究

黃善富

（上海外高橋集團(tuán)股份有限公司，上海 200137）

0 引言

商品房住宅這一項(xiàng)目工程在實(shí)際實(shí)施過程中需要從市場(chǎng)等多方面元素出發(fā)，綜合考慮不同的因素，實(shí)現(xiàn)全過程管理工作。尤其是精裝修工程在商品房住宅項(xiàng)目中不斷落實(shí)的背景下，展開系統(tǒng)的項(xiàng)目管理，圍繞著建筑外立面、內(nèi)部構(gòu)造、建筑功能、建筑人性化等方面進(jìn)行分析，是當(dāng)下的重點(diǎn)管理內(nèi)容，不容小覷。

1 商品房住宅項(xiàng)目管理現(xiàn)狀分析

商品房住宅項(xiàng)目主要分為4個(gè)階段，第一階段，土地獲取、立項(xiàng)申請(qǐng)；第二階段前期招標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)；第三階段，項(xiàng)目開工、項(xiàng)目預(yù)售；第四階段，竣工驗(yàn)收、交房入戶。根據(jù)不同的開發(fā)階段，所采取的管理工作、管理角度都存在一定的差異，在項(xiàng)目實(shí)施過程中面臨的是項(xiàng)目開工、竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)理在科學(xué)的規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上，在項(xiàng)目實(shí)施階段，需要先落實(shí)嚴(yán)格的審圖工作，確保施工圖紙符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，就可以正式開展項(xiàng)目施工。在這個(gè)過程中，需要注意的是，圖紙沒有問題要根據(jù)圖紙制定具體的管理方案，明確具體的管理要點(diǎn)，確保項(xiàng)目本身的質(zhì)量。從裝配式商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施過程來看，需要開發(fā)企業(yè)、施工承包單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等上下游產(chǎn)業(yè)主體共同努力，在不同部分項(xiàng)目施工后，高效率、高質(zhì)量地落實(shí)每一個(gè)施工節(jié)點(diǎn)，包括但不限于：土方開挖、地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、外檐、室內(nèi)裝修、機(jī)電配套、室外景觀等方面，確認(rèn)沒有問題后才可以辦理相應(yīng)的交付工作。

2 商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)售管理策略

預(yù)售是商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施過程中較為特殊的一點(diǎn)，也是常規(guī)建筑工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，所不具備的。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的施工管理方案來看，商品房住宅項(xiàng)目施工建設(shè)資金達(dá)到了總投資的25%后就可以進(jìn)入預(yù)售，可提交現(xiàn)行的項(xiàng)目施工進(jìn)度和預(yù)計(jì)竣工交付日期就可以申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。需要注意的是，具體的計(jì)算要根據(jù)提供預(yù)售的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行，除此之外，還需要滿足以下3個(gè)原則：①商品房已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。②項(xiàng)目持有建設(shè)工程許可證，同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。③已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。另外，如果向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。預(yù)售管理非常重要，從商品房住宅項(xiàng)目角度來看，一般會(huì)選擇建立樣板房，以此讓消費(fèi)者對(duì)精裝修效果進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，也為后續(xù)的施工技術(shù)、施工管理提供參考和輔助，盡可能降低施工成本，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。樣板房引路制度是商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為工程管理工作提供依據(jù)。以浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)在建商品房住宅工程海天名筑項(xiàng)目為例，在10號(hào)樓、14號(hào)樓、15號(hào)樓的自然層第三層，設(shè)計(jì)6套商品房樣板房，分別涵蓋了130m2、100m2、90m2這三種戶型，每種戶型分別對(duì)應(yīng)工藝樣板房（帶軟裝）和戶型樣板房，讓消費(fèi)者更好地了解到戶型內(nèi)部的空間構(gòu)造、線管預(yù)埋、門洞尺寸等關(guān)鍵性部分，形成充分的了解和認(rèn)識(shí)。而工藝樣板房的建立可以讓施工工藝得到落實(shí)，配合材料封樣制度，最大程度確保材料質(zhì)量合格。在項(xiàng)目實(shí)施前會(huì)對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，在預(yù)售中需要收集大量資料，展開詳細(xì)分析，從而制定出合理的銷售策略，加速回款。但從目前來看，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，受到多方面因素的影響，目標(biāo)售價(jià)和實(shí)際售價(jià)必然會(huì)存在一定的聯(lián)系，而且規(guī)劃面積和測(cè)量面積也存在差距，最終銷售額也會(huì)隨之降低，施工過程中材料、設(shè)備、人力成本都會(huì)出現(xiàn)變化，項(xiàng)目無法按照預(yù)測(cè)成本完工。因此，在預(yù)售階段，需要展開科學(xué)的管理，明確項(xiàng)目開發(fā)定位，同時(shí)考慮到社會(huì)效益。以該高端住宅小區(qū)為例，要保證35%的綠地率，同時(shí)建筑密度需要控制在21.55%，這些要點(diǎn)不僅是社會(huì)發(fā)展要求，也會(huì)影響預(yù)售的效果，可以讓銷售工作更加順利地開展[1]。

3 商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施過程中的其他管理策略

從目前來看，商品房住宅項(xiàng)目在實(shí)施過程中依然面臨諸多問題，需要嚴(yán)格遵守一定的建設(shè)程序，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的影響，制定出切實(shí)可行的項(xiàng)目管理措施。

3.1 項(xiàng)目案例

以浦東新區(qū)海天名筑項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)核心區(qū)03單元H-5、H-14地塊內(nèi)，項(xiàng)目用地面積76474m2，限高45m，容積率1.4，設(shè)計(jì)總建筑面積為169298m2。其中地上建筑總面積117738m2，地上建筑主要包含可售住宅、自持住宅、保障性住房和社區(qū)養(yǎng)老院、室內(nèi)菜場(chǎng)、居委會(huì)等公建配套設(shè)施；地下建筑面積51560m2，地下建筑主要有機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車庫、設(shè)施設(shè)備用房等。這一項(xiàng)目是目前最為典型的商品房建筑項(xiàng)目，而且作為精裝修項(xiàng)目，施工過程中還涉及諸多內(nèi)容，需要落實(shí)全面系統(tǒng)的管理工作。項(xiàng)目實(shí)施前針對(duì)地塊價(jià)值、消費(fèi)需求、市場(chǎng)環(huán)境等多個(gè)角度進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行了初步估計(jì)，在確認(rèn)可行性后，按照規(guī)定進(jìn)行了立項(xiàng)申請(qǐng)，審核成功后，采用公開招標(biāo)的方式確?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等不同的單位均具有相應(yīng)資質(zhì)，符合國(guó)家規(guī)定。還要確定設(shè)計(jì)、施工方案滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。上述工作均得到穩(wěn)定落實(shí)后，就正式進(jìn)入了項(xiàng)目實(shí)施階段，在這一階段中涉及更多的管理細(xì)節(jié)和管理要點(diǎn)，不僅需要嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)條例，還要依照法律法規(guī)展開系統(tǒng)的項(xiàng)目管理，包括進(jìn)度管理、資金管理、質(zhì)量管理、安全管理等方面內(nèi)容。在進(jìn)行質(zhì)量管理的過程中，需要綜合考慮到環(huán)境效益、社會(huì)效益，確保項(xiàng)目得到穩(wěn)定落實(shí)。在項(xiàng)目實(shí)施前，必須要清楚明確項(xiàng)目的具體落實(shí)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、可行性分析、潛在購(gòu)買客戶調(diào)研、項(xiàng)目融資分析、開發(fā)方案，把握開發(fā)節(jié)奏，尤其是銷售、成本、質(zhì)量等方面內(nèi)容，讓項(xiàng)目創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 項(xiàng)目管理的統(tǒng)籌發(fā)展

質(zhì)量是項(xiàng)目管理控制中的核心關(guān)鍵，在商品房住宅項(xiàng)目中，需要結(jié)合實(shí)際發(fā)展需求展開分析，以此確保全過程質(zhì)量，盡早解決施工過程中出現(xiàn)的問題。從目前來看要采取全壽命管理模式，并且落實(shí)自檢、復(fù)檢、交接檢等工作，最大程度避免施工中存在問題，切實(shí)發(fā)揮出監(jiān)理部門的作用。商品房住宅項(xiàng)目對(duì)事后質(zhì)量控制有著嚴(yán)格的要求，需要對(duì)各種功能性的部門進(jìn)行合理把控，確保項(xiàng)目可以正常運(yùn)營(yíng)[2]。在實(shí)施過程中，項(xiàng)目質(zhì)量管理可以進(jìn)一步分為資料管理、進(jìn)度管理、投資控制、質(zhì)量控制幾個(gè)方面，在保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)強(qiáng)化社會(huì)效益。區(qū)別于其他建設(shè)項(xiàng)目，商品房住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)諸多復(fù)雜的施工技術(shù)，成本風(fēng)險(xiǎn)無處轉(zhuǎn)移，工程體量較大、工期較為緊張，而且其中涉及很多精細(xì)材料，這些都需要經(jīng)過系統(tǒng)的控制，以此讓商品房住宅項(xiàng)目得到穩(wěn)定發(fā)展?？偠灾谏唐贩孔≌?xiàng)目中設(shè)計(jì)諸多不同的細(xì)節(jié)問題，想要讓項(xiàng)目得到穩(wěn)步推進(jìn)，就要結(jié)合實(shí)際施工項(xiàng)目進(jìn)行分析，明確標(biāo)準(zhǔn)化流程，構(gòu)建完善的管理框架，以此提高管理質(zhì)量。以前文提及的項(xiàng)目為例，采用了全過程質(zhì)量管理，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)項(xiàng)目合同等關(guān)鍵性資料妥善處理保存，為后續(xù)的工程變更提供了參考。不僅如此，編制了設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)了工程建設(shè)方案，為項(xiàng)目實(shí)施提供參考，在相關(guān)人員的支持下，施工工作協(xié)調(diào)有序地落實(shí)，項(xiàng)目可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。不僅如此，該施工團(tuán)隊(duì)采用了動(dòng)態(tài)化的管理模式，為了確保項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，結(jié)合項(xiàng)目施工實(shí)際情況，修改、完善施工管理方案，捋順不同崗位的職責(zé)，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。商品住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的好壞直接決定了最終的質(zhì)量，項(xiàng)目管理工作貫穿始終，無論是事前、事中、事后，都需要從細(xì)節(jié)上進(jìn)行把控，才能夠更好處理項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行情況。

3.3 項(xiàng)目管理的細(xì)節(jié)發(fā)展

在商品房住宅項(xiàng)目施工過程中，需要統(tǒng)籌項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)，擴(kuò)大管理范圍，讓項(xiàng)目可以順利完成。材料的控制格外關(guān)鍵，不同于其他常規(guī)施工項(xiàng)目商品房住宅項(xiàng)目中會(huì)涉及一些周期較長(zhǎng)的材料、設(shè)備，在管理過程中結(jié)合實(shí)際需求進(jìn)行科學(xué)的采購(gòu)。在施工過程中，需要做好跟蹤審查，明確不同階段的管理目標(biāo)內(nèi)容，讓整個(gè)工程得到全面的保證[3]。部門之間的協(xié)同合作非常關(guān)鍵，以此可以從根本上保證項(xiàng)目本身的管理質(zhì)量，讓項(xiàng)目建設(shè)工作得到穩(wěn)定開展。在信息化平臺(tái)上，部門之間可以更好地進(jìn)行溝通，借助網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控技術(shù)，讓項(xiàng)目管理工作穩(wěn)定開展，讓施工現(xiàn)場(chǎng)的工作得到合理落實(shí)。以材料管理為例，為了滿足商品房住宅項(xiàng)目的施工效果，在前期采購(gòu)過程中充分調(diào)查分析了市場(chǎng)和企業(yè)的情況，所有的數(shù)據(jù)信息被保留在企業(yè)數(shù)據(jù)庫中，設(shè)計(jì)人員也能夠登錄數(shù)據(jù)庫平臺(tái)，查看材料情況，最終選擇出來的材料符合企業(yè)施工需求。這一施工管理工作的落實(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、成本控制具有極大的價(jià)值。商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要認(rèn)識(shí)到這一項(xiàng)目最終需要推向市場(chǎng)，因此在施工過程中必須要綜合考慮市場(chǎng)情況，不論是材料采購(gòu)還是施工管理，都需要實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，從而取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要考慮到項(xiàng)目發(fā)展的主客觀因素，明確施工過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，按照整體管理目標(biāo)、分階段目標(biāo)進(jìn)行管控，為整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施開展提供強(qiáng)有力的保證。比如：上述商品房住宅項(xiàng)目在實(shí)際施工過程中，對(duì)管理工作內(nèi)容進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，明確不同部門的責(zé)任。不僅如此，該公司針對(duì)可能出現(xiàn)的變更問題進(jìn)行了針對(duì)性設(shè)計(jì)和管理，詳細(xì)設(shè)計(jì)了相應(yīng)的變更控制內(nèi)容、原則，變更工作就可以得到相應(yīng)的支持。圖1為設(shè)計(jì)變更流程。

圖1 設(shè)計(jì)變更流程

3.4 項(xiàng)目管理的后續(xù)發(fā)展

在商品住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中，事后管理維護(hù)也非常關(guān)鍵，而商品房住宅項(xiàng)目本身需要承擔(dān)更多的，事后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)責(zé)任，保證商品房住宅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效果質(zhì)量。良好的售后處理可以提高企業(yè)的品牌形象，商品房住宅項(xiàng)目在實(shí)際施工結(jié)束后，要嚴(yán)格遵循地區(qū)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)展開系統(tǒng)的檢測(cè)，實(shí)現(xiàn)精益工程管理，嚴(yán)格按照PDCA循環(huán)展開事后管理工作。BIM技術(shù)在建筑行業(yè)內(nèi)應(yīng)用不斷推廣，將其應(yīng)用在商品房住宅項(xiàng)目中可以為事后管理工作提供便捷的條件，設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)都可以在同一個(gè)建模環(huán)境中展開工作，信息交流更加順暢，很多事后養(yǎng)護(hù)、管理工作也會(huì)得到落實(shí)。如今，RFID技術(shù)也得到了廣泛應(yīng)用，將其應(yīng)用在材料上，能夠更好地更換材料，了解材料的具體信息，后續(xù)的養(yǎng)護(hù)管理工作也可以更加順利地開展。在事后管理工作項(xiàng)目交付后，還需要對(duì)建材垃圾進(jìn)行妥善處理，保證商品房住宅項(xiàng)目的環(huán)境效益。目前裝配式商品住宅項(xiàng)目較為常見，其中涉及大量的材料和建材，將RFID技術(shù)和BIM技術(shù)引入其中，建材管理工作可以得到極好的發(fā)展，也能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制。商品房住宅是一種產(chǎn)品，因此，客戶滿意度才是其中的關(guān)鍵，施工團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)都要明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)，以此確保房產(chǎn)交接工作順利進(jìn)行。借助現(xiàn)代化信息手段打造出信息化的管理程序，可以有效解決竣工交付周期出現(xiàn)的建房矛盾，在信息化系統(tǒng)中全面收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，作為原始數(shù)據(jù)。需要注意的是，對(duì)于商品房住宅項(xiàng)目所有的信息收集都要按照個(gè)體進(jìn)行設(shè)計(jì)，最大程度確保數(shù)據(jù)的精確性。不僅如此，還要建立形成全員參與、全員補(bǔ)位的責(zé)任制度，從而讓事后管理工作得到真正的落實(shí)。以上述商品房住宅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目落實(shí)了REMPC五位一體的管理模式，覆蓋了項(xiàng)目實(shí)施全過程，實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)化、智能化生產(chǎn)，有效解決了水電氣等管線的預(yù)埋預(yù)留、機(jī)電管線碰撞前置分析等問題，同時(shí)也避免了交付后面臨的施工問題，施工效率提高，施工成本也隨之降低[4]。

4 結(jié)語

綜上所述，商品房住宅項(xiàng)目的全過程管理涉及了諸多不同的專業(yè)內(nèi)容，需要工作人員之間展開充分的溝通，從而讓這一復(fù)雜的體系得到落實(shí)。通過對(duì)商品房住宅項(xiàng)目實(shí)施后的管理工作分析，對(duì)施工策劃、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、竣工管理等方面形成了更加透徹的了解。未來還需要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而完善相應(yīng)的管理體系，讓管理重難點(diǎn)工作得到落實(shí)。