減少母公司依賴成行業(yè)大潮，融創(chuàng)服務(wù)全力外拓

劉言

中報(bào)季結(jié)束。觀察物管行業(yè)的上市公司，非常鮮明的趨勢(shì)是：第三方項(xiàng)目，即開發(fā)商和物管公司沒有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目，在營收和在管面積中所占比例越來越高，絕對(duì)值更是飛速增長。

例如華潤萬象生活，受益于大宗收并購，2022年上半年來自第三方的在管住宅面積，是去年同期的4倍，收益是去年2倍。保利物業(yè)在沒有任何重大收購前提下，2022年上半年來自第三方項(xiàng)目的物業(yè)管理收入，同比上漲29.5%，占了上半年全部物業(yè)管理服務(wù)收入的37.6%，比去年同期漲了4.3個(gè)百分點(diǎn)。

第三方項(xiàng)目業(yè)績貢獻(xiàn)的多少，有很強(qiáng)的表征意義。

過去很長一段時(shí)間，物管公司被看作是地產(chǎn)母公司的附庸，其生存狀況好壞，取決于地產(chǎn)主業(yè)能給它們輸入多少項(xiàng)目。因此比起總量，第三方項(xiàng)目的業(yè)績貢獻(xiàn)，更能代表這家公司是不是真有市場(chǎng)競(jìng)爭力。

2020年物管迎來資本熱潮后，不少公司為了盡快擴(kuò)大規(guī)模完成上市，大舉收并購。這些收并購來的項(xiàng)目，都?xì)w類于第三方項(xiàng)目，因此第三方項(xiàng)目數(shù)據(jù)短時(shí)飛漲。而如今，物管行業(yè)收并購窗口期基本結(jié)束，如果第三方的面積和營收還能繼續(xù)增長，才體現(xiàn)了這家公司的經(jīng)營能力。

另外，2022年地產(chǎn)業(yè)的寒冬，又給第三方項(xiàng)目業(yè)績添了一重意義——安全網(wǎng)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)母公司拿地放緩、銷售不暢，無法再給物管公司供給足夠的項(xiàng)目時(shí)，市場(chǎng)開拓能力強(qiáng)弱，決定了物管公司的經(jīng)營安全性，也維系著投資人的信心和耐心。

從這個(gè)層面，融創(chuàng)服務(wù)是個(gè)值得談?wù)摰膶?duì)象。融創(chuàng)服務(wù)比其他任何公司，都更迫切地需要回應(yīng)：是否能擺脫對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)務(wù)依賴？是否能獨(dú)立地健康地生存下去？

近兩年，各房企致力于將物管、代建等業(yè)務(wù)分拆上市，一定有風(fēng)險(xiǎn)隔離、以免火燒連營的考量：就算有一天，企業(yè)投拓、融資的功能失靈了，其多年積累的建造能力、運(yùn)營服務(wù)能力，仍然有市場(chǎng)需求和價(jià)值。那物管公司是否可以作為一個(gè)獨(dú)立主體繼續(xù)存在下去？

從保利、華潤、碧桂園，到將要上市的萬物云，每一家巨頭房企的物管公司上市時(shí)，都強(qiáng)調(diào)自己和地產(chǎn)母公司是“兩家獨(dú)立的上市公司”。但目前，這些巨頭還都經(jīng)營穩(wěn)健，物管企業(yè)沒有經(jīng)歷真正的考驗(yàn)。

融創(chuàng)服務(wù)的未來成敗，或許才真的提供了一個(gè)合格樣本來回答，物管公司，真的可以風(fēng)險(xiǎn)隔離、獨(dú)善其身嗎？

從2022年半年報(bào)看，融創(chuàng)服務(wù)算不上優(yōu)異，但勝在穩(wěn)健，經(jīng)營思路清晰，給了投資者對(duì)其未來的想象空間。

2022年上半年，融創(chuàng)服務(wù)新增在管建筑面積1963萬平方米，其中來自第三方的是1328萬平方米，占了所有新增的67.6%。

2021年上半年較為特殊，融創(chuàng)當(dāng)時(shí)完成了對(duì)彰泰服務(wù)的并購。因此我們選擇與2021年下半年的擴(kuò)張速度做環(huán)比?？煽吹剑谌皆诠苊娣e在今年上半年增長得更快了，新增面積環(huán)比多了15.5%。

總結(jié)來說，過去這半年，來自第三方的項(xiàng)目已經(jīng)超越了融創(chuàng)集團(tuán)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，成了支撐融創(chuàng)服務(wù)發(fā)展的主力軍。同時(shí)，盡管地產(chǎn)母公司的危機(jī)，一定給融創(chuàng)服務(wù)市場(chǎng)開拓帶來額外的阻力，但融創(chuàng)服務(wù)展現(xiàn)出了韌性，市拓成果反而更好了。

經(jīng)營環(huán)境的突變，逼出了融創(chuàng)服務(wù)做市場(chǎng)開拓的積極性。以非住業(yè)態(tài)為例，據(jù)融創(chuàng)服務(wù)介紹，2022年上半年融創(chuàng)服務(wù)在公招市場(chǎng)的投標(biāo)量，超過了2021年全年。其成果是，2022年單年新簽合同額中，非住業(yè)態(tài)占了接近50%，多數(shù)是寫字樓。而在目前在管面積中，非住業(yè)態(tài)占比僅兩成。一對(duì)比可看出，非住業(yè)務(wù)部門這半年真的拼了。

他們拼出了一些有穩(wěn)定合作前景的大公司。比如小米，融創(chuàng)服務(wù)在上半年中標(biāo)了小米北京元中心，以及位于成都、重慶、西安的三座小米物業(yè)項(xiàng)目。在呼和浩特，融創(chuàng)服務(wù)簽約了農(nóng)行分行項(xiàng)目，將為呼和浩特所有的農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)提供保安和保潔服務(wù)。

據(jù)融創(chuàng)介紹，上半年新拓客戶里，互聯(lián)網(wǎng)大廠和央企占比超過了50%。對(duì)于融創(chuàng)，錨定大客戶是很實(shí)用的策略，好處頗多。其中最重要的是，大廠和央企信用好，現(xiàn)金回款是不太用擔(dān)心的。另外這些大客戶在全國有大量物業(yè)項(xiàng)目，如果合作愉快，就為未來的市拓奠定了好基礎(chǔ)。另外這類項(xiàng)目通常面積大單額大，從物管企業(yè)來說，投拓效率高。上半年融創(chuàng)市拓項(xiàng)目總額里，千萬級(jí)項(xiàng)目占了35%。

融創(chuàng)服務(wù)發(fā)力第三方拓展，不僅是為將來的業(yè)務(wù)增量，也是為了財(cái)務(wù)的安全。

融創(chuàng)服務(wù)2022年半年報(bào)顯示，如果不用計(jì)提關(guān)聯(lián)客戶的應(yīng)收款項(xiàng)，報(bào)告期內(nèi)擁有人應(yīng)占5.61億元溢利，但計(jì)提之后，反而虧損了7.51億元。

融創(chuàng)服務(wù)必須開拓新客戶來保證回款及時(shí)。從財(cái)報(bào)可見，融創(chuàng)服務(wù)上半年的所有變革，都是以現(xiàn)金流安全為核心的。

除了開拓第三方客戶，融創(chuàng)服務(wù)還主動(dòng)收縮了非業(yè)主增值業(yè)務(wù)。過往財(cái)報(bào)顯示，售樓中心等案場(chǎng)服務(wù)，占了非業(yè)主增值服務(wù)收入約一半。按行業(yè)普遍情況，這項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率通常很高。非業(yè)主增值服務(wù)的另一半收入，基本來自咨詢及其他增值服務(wù)、房產(chǎn)中介服務(wù)。

今年慘淡的銷售形勢(shì)下，案場(chǎng)和中介都成了現(xiàn)金流高危業(yè)務(wù)，被欠傭的可能性都很高。

但是融創(chuàng)服務(wù)沒有迷戀于高毛利率，主動(dòng)壓縮了這類業(yè)務(wù)規(guī)模。2022年上半年非業(yè)主增值服務(wù)的收入同比減少18.8%，毛利占比也下降了18.4個(gè)百分點(diǎn)。不過，物管服務(wù)收入的強(qiáng)勢(shì)增長，填補(bǔ)了這個(gè)漏洞。物管服務(wù)收入同比增長32.2%，拉動(dòng)上半年公司的收入、毛利潤都得以同比增長。

毛利率的下滑是難以彌補(bǔ)的。比起去年底，融創(chuàng)服務(wù)在這個(gè)報(bào)告期毛利率下滑了3個(gè)百分點(diǎn)。不過比起現(xiàn)金流，這算不上什么。融創(chuàng)服務(wù)目前28%的毛利率，仍然是可接受的。甚至可以說，融創(chuàng)服務(wù)因禍得福。它們反而展現(xiàn)出，公司有能力在可接受的毛利率上，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健過渡。物業(yè)收入可以接替非業(yè)主增值收入，外拓項(xiàng)目也可以接替關(guān)聯(lián)項(xiàng)目。

融創(chuàng)服務(wù)的管理層思路很清晰：當(dāng)下首要任務(wù)，是穩(wěn)住投資者和資本市場(chǎng)的信心?，F(xiàn)金流代表了現(xiàn)在，更多元的客戶代表了未來。利潤的短期調(diào)整，無傷大雅。