華夏幸福償債能力財務指標分析

□文/李 寧

（西安石油大學經(jīng)濟管理學院 陜西·西安）

［提要］我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過市場需求旺盛、房企業(yè)績突飛猛進的黃金時代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營面對區(qū)域房地產(chǎn)市場分化嚴重、土地價格日益高漲、年輕人向一二線城市流入的市場形勢，紛紛選擇轉(zhuǎn)型。華夏幸福公司一直深耕環(huán)京區(qū)域，以產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)作為經(jīng)營特色，受到京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略和雄安新區(qū)戰(zhàn)略的正面影響，業(yè)績出色。盡管如此，該公司大量囤地、多地同時開發(fā)的經(jīng)營策略也帶來較大的資金鏈壓力。本文總結(jié)分析華夏幸福公司財務風險因素，建立財務風險評估模型，并結(jié)合相關(guān)財務指標數(shù)據(jù)，對公司財務風險進行定量評估，使其更客觀地用于判斷財務風險的高低和分析變化趨勢，實現(xiàn)有效的財務風險預警和財務風險防范。最終通過對華夏幸福公司的發(fā)展戰(zhàn)略、財務分析以及財務風險管控研究，發(fā)現(xiàn)在公司當前積極擴張的戰(zhàn)略思路下，財務風險暴露較為明顯，最終為其設(shè)計合理的財務風險管控措施。

一、企業(yè)概況

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（股票代碼：600340），創(chuàng)立于1998年，其的核心產(chǎn)品為產(chǎn)業(yè)新城，業(yè)務遍及全球80余個區(qū)域。公司堅持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務雙輪驅(qū)動，打造“3+3+N”核心都市圈格局，致力于成為中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺。2020年5月，華夏幸福入選2020《福布斯》全球企業(yè)2000強第473位。2020年7月，入選2020年《財富》中國500強，位列第96位。

華夏幸福以“產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品，通過“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏”的開發(fā)性PPP市場化運作機制，在規(guī)劃設(shè)計服務、土地整理服務、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務、綜合運營服務六大領(lǐng)域，為區(qū)域提供可持續(xù)發(fā)展的綜合解決方案。華夏幸福堅持“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”的核心策略，憑借專業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團隊與自主創(chuàng)新的大數(shù)據(jù)招商平臺，聚焦十大重點產(chǎn)業(yè)，全面打造百余個產(chǎn)業(yè)集群，為微中心城市轉(zhuǎn)型以及經(jīng)濟發(fā)展注入新動能。

在做大做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務的同時，華夏幸福積極把握都市圈核心圈層的發(fā)展機遇，全力開拓新模式、新領(lǐng)域、新地域。新模式方面，公司在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，實現(xiàn)輕重并舉；新領(lǐng)域方面，公司在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新城主營業(yè)務領(lǐng)域外，積極布局包括商業(yè)綜合體、公共住房、康養(yǎng)、科學社區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務；新地域方面，公司聚焦深耕全國五大都市圈，重點關(guān)注具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市，以標桿項目積極切入都市圈核心圈層。

承載著促進都市圈高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的偉大夢想，華夏幸福將繼續(xù)專注于產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務，并積極開拓商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務，最終實現(xiàn)所開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧、人民幸福。

（一）成立與起步（1998～2002年）。1998年華夏幸福正式成立，且當時的華夏幸福只是眾多房地產(chǎn)中微不足道的一家公司。為此，華夏幸福抓住機遇，準確定位，開始對園區(qū)開發(fā)運營的新領(lǐng)域進行開發(fā)。

（二）轉(zhuǎn)型與探索（2002～2006年）。2002年，華夏幸福與河北省固安縣人民政府建立了合作關(guān)系，成為了與政府合作的新模式發(fā)展的開端，開啟了固安產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與運營。隨后固安工業(yè)園的發(fā)展?jié)u入佳境，有效帶動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，并被政府評為省級開發(fā)區(qū)。在這個過程中，華夏幸福采用了全新的模式和機制對相關(guān)開發(fā)區(qū)進行開發(fā)、建設(shè)和運營，開辟了一條獨特的道路，不僅拓展了事業(yè)版圖，也能幫助地方政府進一步推動城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化。

（三）發(fā)展與擴張（2007～2017年）。由于以園區(qū)和地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，且采用重資產(chǎn)的運營模式，融資問題成為華夏幸福發(fā)展過程中的一大難題。為突破這一瓶頸，2007年華夏幸福基業(yè)股份有限公司得以成立，成功達成了企業(yè)股份制轉(zhuǎn)型的目標。2011年，華夏幸福通過借殼上市成功之后，開啟了全國區(qū)域內(nèi)的擴張之路，戰(zhàn)略布局放眼于環(huán)北京、沈陽、武漢、上海、成都這五大城市圈，公司發(fā)展步入了快速擴張期。2017年，華夏幸福實現(xiàn)了PPP資產(chǎn)證券化。

（四）合作與創(chuàng)新（2018年至今）。以產(chǎn)業(yè)新城為基礎(chǔ)，華夏幸福構(gòu)建全方位開放合作平臺。2018年9月，與中國平安達成戰(zhàn)略合作，對新興產(chǎn)業(yè)進行開發(fā)。2019年4月，華夏幸福公布企業(yè)將實施新戰(zhàn)略，在產(chǎn)業(yè)新城、綜合金融服務和新興實業(yè)協(xié)同發(fā)展等領(lǐng)域加強合作?；诒敬螀f(xié)議，雙方將推進資源共享和優(yōu)勢互補，打造在業(yè)務創(chuàng)新與協(xié)同發(fā)展上的新引擎，助力中國城市高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展，助力民眾生活幸福健康。

二、主要財務數(shù)據(jù)分析

本文對華夏幸福償債能力的分析主要從短期和長期這兩個角度分別進行，其中主要通過流動比率和速動比率來分析短期償債能力，而長期償債能力則是通過資產(chǎn)負債率指標來分析。表1列示了華夏幸福2015～2020年企業(yè)償債能力相關(guān)財務指標計算結(jié)果。（表1）

（一）流動比率。由表1可知，華夏幸福的流動比率逐年提升，2017年和2018年變化不大，2019年小幅提升，存貨也在不斷增加，導致其流動比率在不斷提升。2018年由于過快的異地復制速度，使得華夏幸福面臨現(xiàn)金流問題，開始放緩擴張的速度，所以流動比率變化平穩(wěn)。2019年華夏幸福由于產(chǎn)業(yè)新城在核心都市圈的布局，企業(yè)的應收賬款和存貨大幅增加，從而使得流動資產(chǎn)增幅超過了流動負債的增幅，使得流動比率有所提升。但是，到了2020年，流動比率卻突然下降?？偟貋砜?，雖然華夏幸福流動比率逐年提高，但還是要注意存貨、待攤費用、應收賬款等也屬于流動資產(chǎn)的項目，因為這一類資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金所需要的時間較長，流動性相較于其他資產(chǎn)來說比較差，這就會對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率造成影響，同時影響企業(yè)的獲利能力。

（二）速動比率。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特質(zhì)，房產(chǎn)作為企業(yè)的存貨，去除掉存貨之后的速動比率的上升可以反映出存貨在流動資產(chǎn)中的比率在下降，流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力在不斷提升。通過分析可知，華夏幸福的速動比率呈現(xiàn)上升的趨勢，相較于其他幾家企業(yè)而言還處于中等水平。從表1可知，雖然華夏幸福的速動比率從2014～2017年都在不斷上升，但2018年又下降到0.47，分析其原因主要是由于產(chǎn)業(yè)新城的異地復制速度的加快，企業(yè)土地儲備的增加導致存貨增加，速動比率相較2017年有所下降。2020年速動比率有所提升，主要是因為速動資產(chǎn)總體變化不大，短期借款增加了很多，使得流動負債整體增加，從而使得速動比率較2018年、2019年提高很多。結(jié)合流動比率來看，華夏幸福的短期償債能力雖略有提高，但與同行業(yè)其他企業(yè)相比，華夏幸福借助速動資產(chǎn)來應對突發(fā)狀況的能力相對較弱。

（三）資產(chǎn)負債率。華夏幸福正在不斷擴張自身市場，并且實現(xiàn)經(jīng)營成果的高速增長。但是，最近的幾年間，公司的資產(chǎn)負債率卻呈現(xiàn)出較高的水平，并且維持在80%以上。在2017年年末，公司的負債率為81%，并且如果考慮到90億元人民幣的永續(xù)債，那么資產(chǎn)的負債率則達到了83%。在2017年年末，公司的債務合計為3，000億元人民幣，而在2016年該數(shù)值僅僅為2，100億元人民幣。在2020年的財報中顯示，華夏幸福的負債依舊在不斷地增加，截至2020年已經(jīng)達到了3，400多億元人民幣。這樣的數(shù)字在上市的房地產(chǎn)企業(yè)之中依舊處于較高的狀態(tài)，長期償債壓力大。

從表1可以看出，華夏幸福的資產(chǎn)負債率從2015～2020年一直都達到80%以上，2018年資產(chǎn)負債率達到近五年最高值86.65%，2020年降至82%以下，從而可以看出相較于其他幾家企業(yè)而言，華夏幸福的資產(chǎn)負債率情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但是總體還處于很高的水平。這可以反映出華夏幸福的長期償債能力還需要加快改善，目前企業(yè)面臨的債務壓力在不斷增加。過高的資產(chǎn)負債率主要是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的PPP模式導致的，在這個模式下企業(yè)前期需要投入大量資金，且回報周期較長，所以企業(yè)不得不依靠負債實現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)新城的投資?？偟貋砜?，華夏幸福的短期償債能力有所提升，但與行業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)相比還比較弱；長期償債能力還有待提升，資產(chǎn)負債率較高，企業(yè)財務風險較高。目前，華夏幸福的整體償債能力尚處于穩(wěn)健狀態(tài)，但華夏幸福面臨的償債風險依然比較大，需要對債務進行有效管理，從而將資金的作用最大化發(fā)揮，降低財務風險。

表1 2015～2020年華夏幸福償債能力相關(guān)財務指標一覽表（單位：%）

（四）成長能力分析。2015～2019年華夏幸福的主營業(yè)務增長率指標的數(shù)值都大于10%，這表明該企業(yè)的發(fā)展速度非?？?，而且它數(shù)值的波動幅度比較平穩(wěn)，但2020年的主營業(yè)務增長率出現(xiàn)負值，表明該企業(yè)需要將關(guān)注的重心轉(zhuǎn)移到新增業(yè)務上且該企業(yè)可能處于虧損狀態(tài)。（表2）

表2 成長能力分析表（單位：%）

（五）華夏幸福盈利能力比率。根據(jù)2015～2019年的財務數(shù)據(jù)分析可以得出，華夏幸福的營業(yè)利潤率在前三年處于下降狀態(tài)，但是在后面兩年里面該項指標開始上升，最終是21.43%，導致出現(xiàn)此種情況的原因有多種，主要原因可能是由于其投資在三四線城市的住宅比一線城市的房屋價格低，因而攤薄利潤，也致使該企業(yè)的銷售毛利率在四年內(nèi)是持續(xù)下降狀態(tài)，與整體行業(yè)的趨勢是相似的。整體上看，華夏幸福的營業(yè)利潤率是高于中南建設(shè)的，且之間的差距也是比較大的，華夏幸福的銷售凈利率在2016年下降，后兩年內(nèi)開始增長，這也說明企業(yè)的盈利能力有所提高，預計在后面的發(fā)展中盈利能力是可觀的。（表3）

表3 華夏幸福盈利能力比率一覽表（單位：%）

（六）總資產(chǎn)報酬率。2015～2019年五年間，華夏幸福的總資產(chǎn)報酬率是波動起伏的，但整體上下降的年份多余上升的年份，而且大部分房產(chǎn)企業(yè)均存在此種情況，這主要和房地產(chǎn)市場周期性有關(guān)。由于多數(shù)的產(chǎn)品布局存在缺陷，在二三線城市的房屋供大于求，使得房價下跌引起的，雖然企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率在慢慢下降，但是在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)這一數(shù)值并不算很低，在成本費用的控制上做得比較好。華夏幸福的利潤率在行業(yè)內(nèi)處于相對高的層面上，這主要由于其較高的杠桿水平與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，該企業(yè)在五年內(nèi)的權(quán)益凈利率都在23%以上，并遠高于6%左右的銀行中長期貸款利率，表明華夏幸福的投資收益水平是比較高的，由于企業(yè)的投資業(yè)務會繼續(xù)擴大，盈利空間也會隨之增加，預計在未來權(quán)益凈利率會明顯上升。

三、華夏幸福償債能力提升建議

（一）發(fā)展輕資產(chǎn)運營模式，降低經(jīng)營風險。華夏幸福之前一直采用的都是重資產(chǎn)為主的運營模式，重資產(chǎn)運營模式的特點是需要投入大量資金，且需要不斷投入資源來獲取優(yōu)勢，這就使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高。為了提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，華夏幸?？梢园l(fā)展“基金+REITs”的輕資產(chǎn)運營模式，該模式的主要內(nèi)容是將產(chǎn)業(yè)新城的表內(nèi)資產(chǎn)出售給契約式基金，取得物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤；同時以資產(chǎn)證券化的方式將資產(chǎn)移出表內(nèi)，在表外開發(fā)或并購資產(chǎn)，以此來提升企業(yè)的資金杠桿，從而擴張企業(yè)表外資產(chǎn)的規(guī)模，獲得資產(chǎn)的實際控制權(quán)，推動企業(yè)的進一步發(fā)展。

（二）優(yōu)化應收賬款管理，提高企業(yè)營運能力。在對華夏幸福的財務分析中發(fā)現(xiàn)，該公司的應收賬款管理問題較大。華夏幸福的應收賬款周轉(zhuǎn)率在逐年下降且所占比重逐年上升，說明其流動速度較慢，流動資金的使用效率不高。由于華夏幸福PPP模式的特殊性，其大部分的應收賬款對象是地方政府，后續(xù)與政府的相關(guān)園區(qū)結(jié)算款如果不能及時收回，且房地產(chǎn)銷售業(yè)務不能改善的情況下，企業(yè)將會面臨資金和現(xiàn)金流的風險。因此，華夏幸福要繼續(xù)對產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務嚴格經(jīng)營管控，加快與政府的結(jié)算與回款。

（三）優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)財務風險。從財務分析中看出，目前華夏幸福的存貨比重較高，存貨周轉(zhuǎn)率處于行業(yè)較低位置，存貨的管理水平有待提高。由于華夏幸福處于業(yè)務擴張期，在企業(yè)擴張發(fā)展的過程當中，要保證資產(chǎn)效率和發(fā)展速度相匹配。近幾年，國家出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策來促進房地產(chǎn)行業(yè)的庫存消化，華夏幸福要抓住這個機會，優(yōu)化企業(yè)的存貨結(jié)構(gòu)，降低土地儲備量，縮短企業(yè)資金產(chǎn)生回報的周期，加速企業(yè)庫存的周轉(zhuǎn)，減輕企業(yè)的短期償債方面的壓力，優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成。

（四）合理把控負債水平，嚴格控制財務風險。從財務分析中發(fā)現(xiàn)，華夏幸福的短期償債能力較行業(yè)其他企業(yè)處于較弱位置，資產(chǎn)負債率偏高，財務風險較高。因此，在現(xiàn)今激烈的競爭環(huán)境下，華夏幸福應該暫時調(diào)整戰(zhàn)略，放緩企業(yè)擴張的速度，促進資金的穩(wěn)定流動，增強企業(yè)的短期償債能力。過高的資產(chǎn)負債率增加了企業(yè)的財務風險，華夏幸福需要提高負債的管理水平，嚴格把控好負債的風險。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多都是用融資貸款來滿足企業(yè)的資金需求。雖然，華夏幸福開始考慮并采取多元化的融資方式來降低企業(yè)對銀行貸款的依賴性，但從目前情況來看，銀行貸款依然是企業(yè)融資的重要資金來源。所以華夏幸福要繼續(xù)推進融資的多樣化，同時不斷降低融資的成本，減少金融借債，進一步優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，保持企業(yè)財務的靈活性。

（五）開拓多元化融資方式，降低企業(yè)資金風險。根據(jù)現(xiàn)金流量分析可以看出，華夏幸福的現(xiàn)金流情況較差，對現(xiàn)金流的管理能力相對較弱，所以優(yōu)化企業(yè)當前資本結(jié)構(gòu)的首要措施就是降低企業(yè)的資金需求，緩解企業(yè)的資金壓力。多元化的經(jīng)營可以有效降低企業(yè)的經(jīng)營風險，避免因單一的經(jīng)營業(yè)務影響企業(yè)的發(fā)展，增強企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性。因此，華夏幸福可以拓展企業(yè)版圖到一些低資金需求的產(chǎn)業(yè)中去，中和高資金需求產(chǎn)業(yè)的影響，從而降低企業(yè)整體的資金需求。由于產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)周期很長，華夏幸福為此可以積極發(fā)展一些周期比較短的業(yè)務來獲取利潤，接著利用這些利潤來滿足周期較長產(chǎn)業(yè)的需求，提升資金的回收效率，緩解企業(yè)的資金壓力。

從華夏幸福的資本結(jié)構(gòu)可以看出，華夏幸福的債務融資占比較大，股權(quán)融資的比例較小，資本結(jié)構(gòu)不是很健康。為此，華夏幸福可以通過增發(fā)股票和戰(zhàn)略引資的方式來提高股權(quán)融資的比重，降低債務融資的比重，從而降低企業(yè)的財務杠桿，緩解企業(yè)的財務壓力。

（六）發(fā)展多元化業(yè)務，創(chuàng)造企業(yè)優(yōu)勢品牌。從企業(yè)發(fā)展能力分析可以看出，華夏幸福的主營業(yè)務收入增長率有所下降，主要是因為政策的緊縮使得銷售收入的增長率大幅下降。與此同時，雖然現(xiàn)階段華夏幸福已經(jīng)開始開發(fā)拓展輕資產(chǎn)業(yè)務，且商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務收入有所增長，但商業(yè)地產(chǎn)的逆勢增長并沒有給企業(yè)帶來利潤的增加。因此，華夏幸福在未來的經(jīng)營發(fā)展過程中除了要繼續(xù)保持產(chǎn)業(yè)新城和都市圈周邊地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的發(fā)展主線以外，還要不斷對商業(yè)地產(chǎn)、科技園等不同特色的產(chǎn)品系列進行更深層次的探索，穩(wěn)定商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展，創(chuàng)造自身的獨特品牌。此外，根據(jù)國家政策戰(zhàn)略發(fā)展趨勢，華夏幸福還要積極探索養(yǎng)老康養(yǎng)公寓、長租公寓等新產(chǎn)品，增強企業(yè)與競爭企業(yè)抗衡的能力，推動企業(yè)進一步發(fā)展。

（七）深化服務體系，增強服務水平。房地產(chǎn)行業(yè)步入成熟階段導致企業(yè)間的競爭日漸激烈，華夏幸福應該不斷提高企業(yè)的服務質(zhì)量，深化服務體系。首先，在產(chǎn)業(yè)新城方面，華夏幸?？梢栽诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)為入駐企業(yè)提供全面的園區(qū)運營服務，幫助入駐企業(yè)快速進入產(chǎn)出狀態(tài)，同時為華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城塑造良好的形象，從而更加有效地提高產(chǎn)業(yè)新城的招商引資能力。其次，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，多樣化的網(wǎng)絡營銷方式成為了各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)吹捧的熱點。華夏幸福在房地產(chǎn)銷售方面可以通過線上和線下看房相結(jié)合的方式，滿足客戶多樣化的需求，還可以通過短視頻等方式大力宣傳企業(yè)產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的知名度。