基于市場經(jīng)濟(jì)條件下的建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)策略

沈如煥

（北京公正鑫業(yè)工程造價(jià)咨詢有限公司，北京 100089）

1 建筑與房地產(chǎn)兩者的關(guān)系

建筑行業(yè)涵蓋土木工程、房屋建設(shè)、設(shè)備安裝和工程勘測等多個(gè)領(lǐng)域。建筑設(shè)計(jì)、施工、裝修和管理等均為建筑行業(yè)的核心部分，尤其是建筑自身及其配套的裝潢、裝修等在其中占據(jù)著重要位置。房地產(chǎn)是一種以土地、房屋為主要經(jīng)營目標(biāo)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、維修、裝飾、服務(wù)等綜合業(yè)務(wù)的綜合工業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的建造工作主要由建筑公司來進(jìn)行，因此兩個(gè)部門之間存在著一種互相依賴的關(guān)系[1]。

2 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

2.1 土地價(jià)格快速增長

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市土地價(jià)格不斷上漲，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是，隨著城市可利用土地面積的減少，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，會(huì)面臨較高的開發(fā)成本，進(jìn)而導(dǎo)致購房者經(jīng)濟(jì)壓力增加。

2.2 開發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)市場供求關(guān)系的正確認(rèn)識(shí)

在城市化快速發(fā)展的同時(shí)，人們對(duì)住宅的需求也隨之增長，房地產(chǎn)開發(fā)商盲目開發(fā)已成為一種常見的現(xiàn)象。這是因?yàn)殚_發(fā)商沒有提前了解房地產(chǎn)的供求狀況，不能充分理解客戶的需要，從而形成市場供需矛盾。

2.3 房地產(chǎn)市場融資困難

在房地產(chǎn)行業(yè)巨大利潤的驅(qū)動(dòng)下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取了多種營銷策略來回收資金，并逐漸向其他行業(yè)和領(lǐng)域拓展。當(dāng)前，各地地價(jià)居高不下，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步受到擠壓，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的利潤也呈現(xiàn)下降的趨勢。在這種情況下，銀行為了避免金融投資的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)限制房地產(chǎn)的投資和融資，這嚴(yán)重?fù)p害了我國的房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)自身因素限制

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展和管理上過于追求經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致了產(chǎn)品的同質(zhì)化。另外，在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式中，部分房地產(chǎn)企業(yè)過分依靠其他行業(yè)，缺乏對(duì)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的投資，缺乏組織、科學(xué)規(guī)劃等。部分企業(yè)為追求高回報(bào)，很少將資金投入建設(shè)成本中去，同時(shí)又缺少環(huán)保意識(shí)，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成很大的影響。

3 解決房地產(chǎn)市場開發(fā)問題的策略

3.1 政府積極對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控

隨著地價(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的成本也在不斷上漲，房價(jià)因而不斷上漲，對(duì)居民的生活質(zhì)量造成了很大的影響。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控，才能持續(xù)改善民生。要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的主觀漲價(jià)、不合理銷售等問題進(jìn)行監(jiān)管與調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場的合理定價(jià)，保證居民的住房安全，體現(xiàn)了“以民為本”的理念[2]。

3.2 正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

由于房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的跟風(fēng)現(xiàn)象，開發(fā)商在開發(fā)前要做好充分的調(diào)研，弄清楚并解房地產(chǎn)市場供需，了解客戶的需求，才能持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。在項(xiàng)目的前期調(diào)查中，要了解本地經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)者需求、家庭人均收入等。對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求進(jìn)行科學(xué)分析與定位，并對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)估，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性與科學(xué)性。

3.3 拓寬多種融資渠道

拓展融資渠道，可采取公開發(fā)行的方式籌集資本，建立科學(xué)的經(jīng)營機(jī)制，規(guī)范經(jīng)營，積極籌備上市，提高公司整體實(shí)力。另外，還可以通過設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金來籌集資金，設(shè)計(jì)基金結(jié)構(gòu)，引進(jìn)外部股權(quán)投資，尋找多方合作，以此來降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率得到降低。

此外，還可以通過建設(shè)棚改基金、共有產(chǎn)權(quán)、特色城鎮(zhèn)基金等方式促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展與運(yùn)營，并與小額信貸、信托公司等企業(yè)開展業(yè)務(wù)往來，隨時(shí)關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)規(guī)定，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 注重創(chuàng)意和構(gòu)思的升級(jí)

在市場競爭日趨激烈的情況下，市場定位、銷售策略等成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要戰(zhàn)略點(diǎn)，創(chuàng)意和構(gòu)思是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)旗下產(chǎn)品的宣傳點(diǎn)。通過市場調(diào)研的結(jié)果可以看出，唯有擁有獨(dú)一無二的創(chuàng)新產(chǎn)品，方能在諸多產(chǎn)品中脫穎而出。因此，要滿足市場需求，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新，使規(guī)劃方案更有吸引力，并能把握住顧客的心理，這是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題。

3.5 對(duì)比框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)在抗震性能方面無較大差異，但是在面臨災(zāi)害時(shí)，剪力墻抗震能力大于框架結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)的實(shí)際抗震性能最低。而鋼結(jié)構(gòu)抗震能力明顯比上述3種結(jié)構(gòu)更強(qiáng)，這主要是因?yàn)殇摻Y(jié)構(gòu)組成材質(zhì)均為鋼材料，可以有效增強(qiáng)結(jié)構(gòu)剛度，能夠充分發(fā)揮鋼的韌性，使其在搖晃中仍能保證結(jié)構(gòu)的安全，防止被破壞。在實(shí)際運(yùn)用中，需要按照具體要求選擇合適的結(jié)構(gòu)，才能讓建設(shè)更具合理性，節(jié)省建設(shè)成本，例如，磚混結(jié)構(gòu)適合低層房屋，框架結(jié)構(gòu)適合多層建筑，剪力墻適合高層建筑，鋼結(jié)構(gòu)適合在超高層建筑或大型建筑（圖1）中使用[3]。

圖1 某大型體育娛樂場館鋼結(jié)構(gòu)

3.6 裝飾材料要盡量低碳、環(huán)保、節(jié)能

建筑裝修設(shè)計(jì)是依靠建筑裝飾材料來完成的，如果沒有恰當(dāng)?shù)难b飾材料，設(shè)計(jì)就不可能達(dá)到設(shè)計(jì)師的目標(biāo)和理念。在節(jié)能理念指導(dǎo)下，建筑裝修不僅要重視其使用壽命和外觀，還要注意其環(huán)保性能。必須選用節(jié)能、環(huán)保的材料，達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)的要求，并且不會(huì)產(chǎn)生對(duì)人體和環(huán)境造成危害的揮發(fā)性有毒氣體，防止裝飾材料的室內(nèi)污染。

具體而言，在選擇裝飾材料時(shí)應(yīng)注意以下兩個(gè)方面：①在環(huán)保材料的設(shè)計(jì)中，需要綜合考慮低碳環(huán)保的工藝，選擇使用壽命長、可循環(huán)利用的環(huán)保材料。例如，在裝修設(shè)計(jì)中，可以使用竹席作為裝飾材料，竹席屬于自然環(huán)保材料，具有各種不同的圖案，具有很強(qiáng)的藝術(shù)感染力。②要重視裝飾施工的環(huán)保工藝，室內(nèi)裝修施工工藝在很大程度上會(huì)影響施工品質(zhì)與污染程度，因此，在選擇裝飾施工工藝時(shí)，應(yīng)充分融入環(huán)保理念，做好已有環(huán)保結(jié)構(gòu)的保護(hù)，加強(qiáng)高耗能建筑改造，增強(qiáng)其環(huán)保功能，提升能源利用率，積極利用太陽能與地?zé)岬惹鍧嵭履茉矗瑴p少非再生能源的消耗。在裝修施工中，要根據(jù)實(shí)際需求安裝節(jié)水裝置，加強(qiáng)用水管理，從而最大限度地改善人們的居住環(huán)境。

4 房地產(chǎn)市場開發(fā)方向

4.1 堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展

從人類發(fā)展歷程來看，必須堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展之路，才能實(shí)現(xiàn)人類生產(chǎn)、生活、環(huán)境的和諧共處，因此，在推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時(shí)，要求重視文明生態(tài)與和諧環(huán)境的保護(hù)。在建筑行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，重視環(huán)境、建筑、城市等基礎(chǔ)問題，以循環(huán)發(fā)展為中心，對(duì)當(dāng)前有限土地資源進(jìn)行合理、科學(xué)的利用，實(shí)現(xiàn)人類社會(huì)與土地資源的長期協(xié)調(diào)發(fā)展，充分發(fā)揮土地資源的價(jià)值。另外，盡量減少環(huán)境污染，建造一個(gè)共同生活的健康樂園。

4.2 堅(jiān)持綠色節(jié)能設(shè)計(jì)

在傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)中，輕視了裝飾施工、裝飾物品的節(jié)能環(huán)保性，經(jīng)常出現(xiàn)高耗能、資源浪費(fèi)的情況，增加環(huán)境污染。但是隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境有了新的要求，更加關(guān)注建筑的環(huán)保性、便捷性。而在以低碳、綠色為基調(diào)的建筑中，善于運(yùn)用各種藝術(shù)裝飾手段，注重文化創(chuàng)造，尊重和諧方便的理念，充分顯示設(shè)計(jì)的實(shí)用性，更能滿足使用者需求。

所以，在建筑的各個(gè)空間的建設(shè)中，要堅(jiān)持綠色低碳的設(shè)計(jì)思想，嚴(yán)格遵循節(jié)能的設(shè)計(jì)規(guī)范，利用自然通風(fēng)、采光和各種生態(tài)型的方法來減少能耗，從而使建筑物的內(nèi)部和外部能量循環(huán)達(dá)到良性、高效、科學(xué)的狀態(tài)，既能保證建筑物的品質(zhì)，又能減少能耗。

另外，相關(guān)部門還可以制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，以促進(jìn)建筑業(yè)朝著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展。

4.3 告別房地產(chǎn)依賴癥

房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)主要是為了便于人們居住，但是實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，因此，需要注意把握房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長、居民消費(fèi)之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)之間的良性發(fā)展。此外，以建設(shè)和更新存量為載體的實(shí)物投資是發(fā)展投資的主要?jiǎng)恿?，而在存量流?dòng)的時(shí)代，房產(chǎn)稅、土地增值稅可以給當(dāng)?shù)貛硇碌慕?jīng)濟(jì)來源。

4.4 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化、地方財(cái)政、投資等諸多方面的關(guān)系十分緊密，因此，要確保住房的穩(wěn)定，就需要構(gòu)建一套穩(wěn)定、長效運(yùn)行的房地產(chǎn)市場體系，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。要使我國的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢[4]。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管與控制，從以下5個(gè)方面進(jìn)行探討：①在土地分類方面，要有相應(yīng)的規(guī)制，對(duì)于不同性質(zhì)的土地，要制定相應(yīng)的配套政策。②實(shí)行土地供應(yīng)多元化開發(fā)機(jī)制。對(duì)于滿足特定條件的居民，就可以提出政策性住宅的申請；如果屬于國家建設(shè)項(xiàng)目，并滿足國家有關(guān)政策的房產(chǎn)，可以進(jìn)行出讓。③要對(duì)城市的土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐渲?，?yīng)對(duì)一線城市、二線城市的地價(jià)上漲帶來的巨大壓力，對(duì)土地進(jìn)行調(diào)整，適度提高供給率，而對(duì)小城鎮(zhèn)來說，可以通過降低住房用地供給來減少庫存量，從而提高土地利用率。④要完善住房租賃市場管理機(jī)制，將公租房和公有房的配套率控制在一個(gè)較低的區(qū)間。⑤要積極引導(dǎo)各類市場主體發(fā)展，采取優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和支持國有企業(yè)開展住房出租，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的多樣化發(fā)展。

4.5 制定激勵(lì)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，必須以市場為導(dǎo)向，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針是低碳環(huán)保、綠色經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展，因此，各個(gè)行業(yè)都要以綠色發(fā)展為目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，在發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)、低碳智能的道路上，要將綠色發(fā)展融入項(xiàng)目的全過程，并出臺(tái)相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在采取獎(jiǎng)勵(lì)措施時(shí)，應(yīng)不斷優(yōu)化和完善住房市場的組織形式，并以獎(jiǎng)勵(lì)制度來吸引更多的開發(fā)商。而對(duì)于綠色低碳發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，將會(huì)在利息上予以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠；在消費(fèi)者層面，要加大綠色住宅的推廣力度，使其形成低碳綠色住宅的理念，確保房地產(chǎn)行業(yè)與市場的協(xié)調(diào)、平穩(wěn)發(fā)展。

4.6 著力構(gòu)建新型智慧城市

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)新的智能都市，既是改變我國發(fā)展方式的一種有效方式，也是推動(dòng)我國高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。所以，在我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程中，建立能夠促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新型智能都市，是一種行之有效的途徑。建設(shè)新的智能都市，必須以人為中心，發(fā)展新的思想，利用先進(jìn)的信息化技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的利用，對(duì)現(xiàn)有工業(yè)進(jìn)行持續(xù)的升級(jí)，改善城市的公共設(shè)施，從而提升人民群眾的幸福感。

在智能建筑領(lǐng)域，智能建筑的發(fā)展離不開現(xiàn)代化信息、智能、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)的支持，而智能建筑技術(shù)的應(yīng)用，使建筑智能化、人性化、科學(xué)化、時(shí)代化，對(duì)于建立智能建筑具有重大意義。建設(shè)智慧城市要做到：①在智能建筑建設(shè)中，利用信息技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)、創(chuàng)新的方式使建筑具有嶄新的形態(tài)，從而使建筑得以永續(xù)發(fā)展，給市場的發(fā)展帶來新的活力。②要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，以已有的資料為依托，建立高效、快速、安全的新型資訊基礎(chǔ)架構(gòu)，以提升公共基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平。③要充分利用國家的政策導(dǎo)向與支持功能，對(duì)各地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行對(duì)比與重組，進(jìn)而發(fā)展出有自己的特點(diǎn)的智慧行業(yè)，促進(jìn)新型智慧城市的發(fā)展。④要不斷探索和規(guī)范城市的投融資機(jī)制，積極探索各種方式、渠道，積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與智能城市的建設(shè)，從而推動(dòng)新的智慧城市的發(fā)展[5]。

5 結(jié)語

市場經(jīng)濟(jì)條件下的建筑市場與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)作是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，雙方在探索中互相協(xié)作、互相推動(dòng)，尋找合理而有效的途徑。本文從當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下建筑業(yè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題入手，從不同角度對(duì)建筑市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略和方法進(jìn)行了論述，以期對(duì)我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用，從而實(shí)現(xiàn)建筑市場和房地產(chǎn)市場的最大效益。