全裝修住宅項目管理研究

吳 波

(廣州天力建筑工程有限公司 廣東 廣州 510030)

引言

全裝修住宅項目管理是一個程序復雜的系統(tǒng)化工程,在項目建設(shè)中需要系統(tǒng)化地建立全過程管理模式,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工程管理觀念,采用整體的創(chuàng)新思路進行全裝修住宅項目管理,將住宅質(zhì)量管理、工程進度管理與項目成本管理共同整合,處理好三者之間的平衡關(guān)系,使全裝修住宅項目管理體現(xiàn)價值,讓全裝修住宅為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務。

1 全裝修住宅項目管理的重要性

全裝修住宅指的是在房屋交付之前,開發(fā)商完成了對住宅內(nèi)功能空間的規(guī)劃與簡單的墻面粉刷鋪設(shè),以及廚房與衛(wèi)生間的電氣設(shè)備安裝和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),使住宅的裝修在交付前一次到位,也稱之為全裝修。這樣的住宅能夠節(jié)省業(yè)主的時間和精力,在保證入住效果的前提下,批量施工也能夠達到節(jié)約成本的目的,同時,也能避免業(yè)主入住毛坯房后進行二次裝修產(chǎn)生的裝修廢料對環(huán)境的污染,對于購房者而言,能夠節(jié)省一大筆裝修費用和電器購買費用?？偟膩砜?全裝修住宅的交付對質(zhì)量責任非常明確,其主體結(jié)構(gòu)和交付前的裝修質(zhì)量都屬于開發(fā)商的責任范圍,相比傳統(tǒng)的毛坯房,全裝修房在安全、節(jié)能、綠色環(huán)保等方面具有明顯的優(yōu)勢,是居住建筑發(fā)展的必然趨勢。通過對全裝修項目進行項目管理,能夠使全裝修住宅在交付之前進一步提高對設(shè)計項目成本、工程進度以及住宅質(zhì)量的管控,充分發(fā)揮全裝修住宅項目的經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益,使業(yè)主住戶對全裝修住宅項目的滿意度得到切實提升。

2 全裝修住宅項目管理措施分析

2.1 注重合同模式選擇及合同內(nèi)容的約定

對于全裝修住宅項目,要重視合同模式的選擇,幫助建筑企業(yè)規(guī)避更多風險,以利企業(yè)在工程項目開始之前進行戰(zhàn)略規(guī)劃,用統(tǒng)籌的思維來提高全裝修住宅項目的建設(shè)質(zhì)量。傳統(tǒng)的全裝修住宅項目合同模式主要有平行發(fā)包模式、施工總承包模式和項目總承包模式,三種合同結(jié)構(gòu)模式各不相同,需要根據(jù)全裝修住宅項目的規(guī)模和投資來綜合確定。目前在住宅全裝修項目中主要采用施工總承包與平行發(fā)包模式,在合同中需要對全裝修住宅項目的工期、交工時間、施工驗收標準、合同雙方的責任劃分、資源分配等內(nèi)容作出解釋。對于項目建設(shè)過程中容易產(chǎn)生爭議的內(nèi)容和施工管理的有關(guān)內(nèi)容也要通過有關(guān)條例的制定進行約束,以此來提高全裝修住宅項目的整體管理水平,使全裝修住宅項目的建設(shè)質(zhì)量得到保障。除此之外,在合同簽訂過程中應當聘請專業(yè)人員檢查合同,對其中模糊不清的部分進行修改,確保最終完成的合同對住宅項目具有指導作用,確保合同雙方的合法權(quán)益不受損害。比如,包工包料合同要約定材料品牌及施工質(zhì)量標準,單包工合同則要約定材料損耗量及施工質(zhì)量標準。

2.2 加強裝修設(shè)計圖紙管理

全裝修住宅項目的重點在于住宅內(nèi)部的裝修,在施工開始前要對設(shè)計圖紙的質(zhì)量進行準確把控,通過強化設(shè)計圖紙管理的方式確保在實際施工中降低各種施工問題發(fā)生的概率,必要時對設(shè)計實施全過程跟蹤管理,即對設(shè)計過程中各階段目標進行事前指導、事中檢查和事后審核的控制管理。施工環(huán)節(jié)應與設(shè)計單位的工作人員加強溝通,尤其要關(guān)注土建設(shè)計圖和水電鋪設(shè)圖是否協(xié)調(diào),關(guān)注建筑結(jié)構(gòu)與土建之間的聯(lián)系,避免裝修設(shè)計圖中由于建筑結(jié)構(gòu)產(chǎn)生沖突的部分。通過優(yōu)化裝修設(shè)計圖紙能夠在后續(xù)施工中省略許多不必要的步驟,有助于調(diào)解土建工程設(shè)計與裝修設(shè)計之間的矛盾,使建筑整體性提高,協(xié)調(diào)設(shè)計減少施工圖中的濕作業(yè)及高難度施工工藝,盡可能提高不同環(huán)節(jié)穿插施工的效率。

2.3 做好資源整合工作

在全裝修住宅項目中的資源整合包括內(nèi)部資源和外部資源兩部分,內(nèi)部資源指的是企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的成本,例如原材料采購成本、工程建設(shè)成本、裝修設(shè)計與建筑設(shè)計成本、營銷宣傳成本和客服咨詢成本,這些資源的總和又可以詳細劃分成三個層面,分別是公司層面、部門層面以及人力層面。而外部資源則是指裝修總包工程資源、裝修監(jiān)理資源、材料供應商方面以及各個項目的分包,施工單位圍繞著全裝修項目進行合作的不同公司、不同主體的總和。不同分包部分的人力資源整合與人員劃分也是保證全裝修工程項目得到合理整合的關(guān)鍵。在整合外部資源時,應當注重培養(yǎng)合作單位的管理水平,加強不同合作單位之間的聯(lián)系,應用更加先進的新型裝修生產(chǎn)方式。同時要具有客戶導向意識,以為客戶提供更好的服務為標準。對全裝修項目建成后的質(zhì)量評估是對資源整合的基礎(chǔ)保障,也是對資源整合效果的評價環(huán)節(jié),需要得到不同合作主體的重視。

2.4 采用樣板先行制度

全裝修住宅需要在交付前將所有房屋進行統(tǒng)一的工業(yè)化集中裝修,用戶的滿意度和接受度是影響銷量的直接因素,為了規(guī)避銷售風險當前許多全裝修項目選擇采用樣板先行制度。樣板先行也能再次強調(diào)全裝修住宅項目的裝修風格和室內(nèi)裝飾設(shè)計意圖,有助于在后續(xù)施工中幫助施工人員把握施工工藝。利用樣板房也能夠?qū)罄m(xù)施工起到提示作用,預先對樣板房的功能進行檢測能夠防止實際施工中出現(xiàn)住宅功能性不足等問題。為此在全裝修住宅項目管理過程中,需要建立并實行樣板先行制度。樣板房顧名思義,就是先裝修房屋作為示范,包括戶型樣板施工樣板、工序樣板、開放樣板以及材料封樣,將這些樣板面對社會開放,使更多有購買意向的業(yè)主可以對樣板房進行體驗,從而判斷市場風向和用戶的購買意愿。戶型樣板需要由設(shè)計單位提供施工圖,并對戶型樣板進行施工,進而對裝修戶型樣板進行完善的風險評估,再確定可以落實之后再安排大面積施工。施工樣板需要由總承包單位牽頭進行,將具體施工環(huán)節(jié)下分至各個分包單位,再通過統(tǒng)一的管理組織進行施工方案的制定和工藝標準指標的確定。工序樣板則需要施工單位與監(jiān)理單位共同參與進來,共同確定施工過程中各項技術(shù)操作的標準。樣板房先行制度能夠在戶型樣板施工過程中發(fā)現(xiàn)問題并調(diào)整設(shè)計效果,也能在施工過程中檢驗施工單位的整體水平,檢驗設(shè)計單位提供的設(shè)計方案的設(shè)計度與是否能夠滿足業(yè)主對全裝修住宅的需求,能夠提升全裝修住宅的整體管理水平,避免發(fā)生系統(tǒng)性錯誤,避免造成多個住宅房屋的大量損失,同時,提前進行工序樣板指導,也能明確工序的驗收標準,對后續(xù)工作提供保障。

2.5 明確施工過程的管理思路

全裝修住宅項目的管理思路應當是全面化、系統(tǒng)化、整體化的,在項目管理過程中應當自管理層到施工單位落實新型建筑項目管理觀念,摒棄傳統(tǒng)的以追求加快進度為先的管理觀念,更加注重服務質(zhì)量。同時對項目從質(zhì)量、設(shè)計、成本、客戶服務、施工進度等多個方面制定具體的管理措施,成立專門的監(jiān)督監(jiān)察小組對項目工程進行整體與局部相統(tǒng)一的項目管理,尤其要重視施工中與設(shè)計單位的交流以及建設(shè)過程中與不同合作主體的交流。加強施工作業(yè)前的定位放線工作,將裝修基層存在的偏差問題消滅在施工前期。在施工全過程中應當加強對作業(yè)過程中的實測實量,對不合格的部位或工序及時糾正,減少完工后的大量返工及整改工作。同時施工過程中避免多工種交叉作業(yè),嚴格進行工作面的分段移交,改善施工作業(yè)環(huán)境,減少交叉作業(yè)產(chǎn)生的成品破壞、工序倒置等問題。

在每一個環(huán)節(jié)完成之后進行一次質(zhì)量評審,工程不同環(huán)節(jié)的質(zhì)量驗收標準要根據(jù)實際情況進行制定,確保施工過程的績效指標符合經(jīng)營要求,同時準確判斷項目管理過程中產(chǎn)生的要求變更,確保項目建設(shè)與企業(yè)發(fā)展方向協(xié)調(diào)一致,確保全裝修住宅能夠在交付后滿足業(yè)主的要求。

2.6 建立施工過程相對透明的制度

住宅全裝修工程是企業(yè)生產(chǎn)與社會活動相結(jié)合的工程項目,消費者購買的是最終建成的全裝修住宅成品,但在裝修過程中,在工程建設(shè)的全過程中,消費者的心態(tài)是不夠穩(wěn)定的,這是由于消費者并不能完全參與到全裝修過程當中來,對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,能讓消費者真正參與到全裝修住宅工程項目管理中來。因此在全裝修住宅項目管理過程中,可以通過舉辦開放式活動使全裝修項目管理過程透明化,使消費者能夠更加直觀地了解到住宅正進行的裝修環(huán)節(jié),使消費者對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生更多信任,對于開發(fā)商本身而言,也可以接受消費者的監(jiān)督,接受社會的檢驗,打響質(zhì)量的口碑。在施工過程中可以根據(jù)工程建設(shè)的實際情況組織業(yè)主開放日,在業(yè)主參觀過程中一旦提出有關(guān)全裝修住宅的使用問題可以及時解答,或是進行施工監(jiān)督,幫助施工單位及時發(fā)現(xiàn)全裝修住宅中存在的業(yè)主關(guān)切的施工質(zhì)量問題,幫助施工單位及時整改,提高全裝修住宅建成質(zhì)量的同時也能提高業(yè)主滿意度,幫助業(yè)主穩(wěn)定心態(tài),提高收樓率。

2.7 注重住宅成品保護

在全裝修住宅經(jīng)營銷售過程中,接收到的客訴客戶投訴的質(zhì)量問題中,近七成都與成品保護有關(guān)。由于全裝修住宅項目是統(tǒng)一建設(shè)的工程,項目質(zhì)量問題往往是不可避免的,那就需要在全裝修體系中建立起一套完整的施工流程標準和完善的成品保護機制,使成品管理不佳引發(fā)的工程質(zhì)量問題被控制在苗頭階段,從而提升產(chǎn)品質(zhì)量,使客戶在購買后滿意全裝修住宅的產(chǎn)品效果。在施工過程中,裝修單位有責任做好成品的后續(xù)檢查與維護工作,一旦破壞了成品保護設(shè)施,應當將其恢復后繼續(xù)進行施工,在房屋移交到物業(yè)前,應當拆除設(shè)置的成品保護設(shè)施,同時要提高產(chǎn)品保護材料的重復利用率。

2.8 分戶驗收高標準

在全裝修住宅項目建成之后,移交到物業(yè)公司之前,應當對全裝修住宅的每一部分進行逐套驗收,確保全裝修住宅項目的總體質(zhì)量符合要求,針對性地解決細節(jié)部分的質(zhì)量問題。在建立全裝修設(shè)計方案評價指標時,應根據(jù)選定的不同設(shè)計方案,分別對其特點進行專一性的指標因素選取。具體來講在裝飾裝修相關(guān)的部分應當檢查房屋主體結(jié)構(gòu)的隔音與噪音檢測、室內(nèi)空氣與通風、建筑電氣設(shè)備運行、建筑采暖與給排水、建筑裝修等,這也是全裝修住宅驗收的重中之重,同時還要對建筑的給排水系統(tǒng)和防水系統(tǒng)進行測試,確保建筑在投入使用后沒有滲漏問題。每一戶的水、電運行情況和資源能源供給都是直接影響住宅使用性能的關(guān)鍵,因此有必要對每一戶分別進行高標準驗收,使用專業(yè)儀器對建筑的使用性能進行測試,確保建筑裝修質(zhì)量符合要求。在工程施工過程之中,除了對外觀的質(zhì)量進行控制,更要對各施工工序進行保證,讓有關(guān)的工程做到環(huán)保、綠色,沒有公害,并對相應的資料及時補充、上報,完成歸檔。

2.9 重視交樓環(huán)節(jié)的策劃

在交樓前,應當由合同方進行項目風險的預防監(jiān)控會議,對全裝修住宅項目進行統(tǒng)籌策劃,對可能引起業(yè)主與客戶爭議的質(zhì)量問題與銷售問題進行討論,排除銷售風險,判斷項目是否已經(jīng)滿足交付條件,綜合確定可以交付后再確定交樓時間,梳理是否具備提前看房的可行性,由企業(yè)內(nèi)的有關(guān)部門共同對項目進行評估,預先進行自查能夠有效消除潛在的質(zhì)量安全隱患,也有助于在后續(xù)看房階段解答業(yè)主的問題。提前看房組織完成后要繼續(xù)接受業(yè)主與客戶的檢驗,確保項目質(zhì)量和建設(shè)結(jié)果完全符合要求后再確定交樓時間和交樓流程。交樓時應當對業(yè)主客戶的身份進行核實,由房修工程師全程陪同看房,在現(xiàn)場對業(yè)主的問題作出合理的解答,對可以交樓的業(yè)主要簽署合同材料,并發(fā)放交樓的有關(guān)材料以及房屋裝修說明等。交樓全流程中項目經(jīng)理應當及時與各方溝通,與其他有關(guān)部門共同對住宅質(zhì)量和交付標準進行驗收,在交房現(xiàn)場也要做好說明,保證交樓服務質(zhì)量。

3 結(jié)論

全裝修住宅項目是一項系統(tǒng)性強的工程,推行全裝修住宅是當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要趨勢,在開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、服務等不同方面落實項目管理,能夠更大程度上發(fā)揮全裝修住宅項目的優(yōu)勢,緩解全裝修住宅項目建設(shè)過程中暴露出來的問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷探索更有效的住宅全裝修管理模式,使全裝修住宅走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。