房地產(chǎn)維穩(wěn)的邏輯

近期市場上關(guān)于中國房地產(chǎn)市場長期前景向好的討論又多了起來，其理由多從市場總量和中國城鎮(zhèn)化前景大格局出發(fā)進(jìn)行闡述。經(jīng)過周期性陣痛和調(diào)整之后，中國房地產(chǎn)市場必然會(huì)企穩(wěn)回升，這是確定無疑的，但其邏輯和復(fù)蘇路徑，不能只著眼于市場總量和城鎮(zhèn)化大盤子，而應(yīng)分清輕重緩急先做好中短期的工作，然后待房地產(chǎn)市場初步企穩(wěn)后再多從市場結(jié)構(gòu)和不同地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的差異化格局出發(fā)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。

房地產(chǎn)企穩(wěn)需要做好三個(gè)層面的工作。短期來看，確保爛尾樓盤復(fù)工，在建樓盤不出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)務(wù)之急。目前多地成立房地產(chǎn)紓困基金，力爭撬動(dòng)多方資本，盤活行業(yè)流動(dòng)性，是在朝正確的方向努力。

中期來看，應(yīng)在保證存量房地產(chǎn)項(xiàng)目安全的前提下，以市場化法治化手段，通過注資、兼并重組、破產(chǎn)清算等各種方式將問題房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)至穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)住了，消費(fèi)者和資本市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心恢復(fù)了，房地產(chǎn)市場才能真正企穩(wěn)反彈。

在做好上述工作的基礎(chǔ)上，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)下一步的長遠(yuǎn)發(fā)展，需要從根本上解決房地產(chǎn)市場供需錯(cuò)配的問題?？紤]到中國發(fā)展的區(qū)域級(jí)差，按房地產(chǎn)總量和總體城鎮(zhèn)化進(jìn)程來考量房地產(chǎn)市場發(fā)展前景意義不大，甚至?xí)?dǎo)致議題失焦，形成錯(cuò)誤判斷和決策。

中國房地產(chǎn)市場最突出的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配，體現(xiàn)在就業(yè)市場集中在沿海特大城市，而這些城市住宅開發(fā)用地供給不足，房價(jià)偏高，還紛紛提出要疏解各種非必要功能。

與一線城市的供給高度偏緊、一房難求形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市出現(xiàn)供給過剩。這一輪爛尾現(xiàn)象也主要出現(xiàn)在三四線城市，原因是此前乘著棚改東風(fēng)在這些地區(qū)攻城略地的一些房地產(chǎn)企業(yè)陷入了盲目擴(kuò)張的態(tài)勢，最后導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)失控、資不抵債難以為繼。

未來隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的進(jìn)一步加大，就業(yè)和經(jīng)濟(jì)集中度在一定程度上會(huì)進(jìn)一步向一二線城市傾斜，房地產(chǎn)供需錯(cuò)配有可能會(huì)進(jìn)一步加劇，需要各方妥為籌劃，盡量增加有效供給，妥善解決過剩庫存。

針對(duì)一二線城市的供需矛盾，有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)通過城市群建設(shè)來加以解決，簡言之就是將居住需求分解到特大城市周邊的小城市加以解決。多年的實(shí)踐已經(jīng)表明，這不是一個(gè)比較好的解決方案，除了職住過度分離導(dǎo)致的通勤壓力和睡城現(xiàn)象，由于周邊小城市教育等各種資源的不足，也令年輕一代難以真正做長期扎根的打算，為孩子教育計(jì)還是會(huì)千方百計(jì)向主城區(qū)聚集，令城市功能疏解和周邊區(qū)域發(fā)展的雙重目標(biāo)難以順利實(shí)現(xiàn)。

比較理想的方式是增加特大城市周邊小城市的養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施，將主城區(qū)的老齡化人口置換出來，為青年人口在主城區(qū)靠近就業(yè)地點(diǎn)的安置騰挪出更多空間，這其中牽涉到的無論是二手房翻新買賣、租售并舉，還是周邊小城市各種養(yǎng)老配適型設(shè)施的開發(fā)，都會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)提供不少增量空間。而隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的區(qū)位配置進(jìn)一步均衡，城市群內(nèi)部公共資源配置進(jìn)一步均等化，中心城市和周邊小城市的落差進(jìn)一步縮小，房地產(chǎn)供需矛盾將會(huì)在根本上得以緩解。

目前不少三四線城市為了增加留人力度，紛紛推出與房地產(chǎn)購置相關(guān)的優(yōu)惠舉措。這無疑會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起到階段性拉抬作用，不過未來一個(gè)城市的房地產(chǎn)吸引力歸根結(jié)底要靠城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)集聚度來支撐，因此以前那種靠房地產(chǎn)先行拉抬經(jīng)濟(jì)的邏輯正在被經(jīng)濟(jì)先行以拉抬房地產(chǎn)的邏輯替代。這種地方主政者和房地產(chǎn)開發(fā)商都不可輕視的邏輯轉(zhuǎn)換，將進(jìn)一步改寫三四線城市房地產(chǎn)市場的供需版圖。

比三四線城市更為熱切也更為焦慮的是縣城的主政者和房地產(chǎn)開發(fā)商。為了吸引人們進(jìn)城購房，他們可謂招數(shù)盡出，比如以各種農(nóng)產(chǎn)品抵房貸，以及對(duì)退出宅基地進(jìn)城買房加以獎(jiǎng)勵(lì)等。這一波操作引發(fā)了人們固有的對(duì)農(nóng)民進(jìn)城的種種“擔(dān)憂”，尤其碰觸到宅基地這個(gè)敏感話題。其實(shí)人們大可不必如此緊張，只要本著自愿原則，不搞一窩蜂的脅迫式動(dòng)員，相信農(nóng)民會(huì)做出符合自身利益的選擇。

總之，只要遵循市場化、法治化原則，尊重市場化、城市化規(guī)律，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況有針對(duì)性地加以政策引導(dǎo)，中國房地產(chǎn)市場的短期企穩(wěn)、中期發(fā)展和長期向好都是可以實(shí)現(xiàn)的。