房價對租房家庭消費的影響及其傳導(dǎo)機(jī)制檢驗

金長宏，孫黎明

（安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽合肥 230022）

引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)增速不斷加快，增加了我國的居民收入，一般來說，收入增加應(yīng)該導(dǎo)致居民消費的增多，但近年來我國居民消費的占比卻一直不高，在消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻(xiàn)率基本穩(wěn)定在55%左右，逐步發(fā)展成為我國GDP 增長主力的情況下，2020 年整體居民消費率僅為38%左右，在“十四五”規(guī)劃戰(zhàn)略部署中，還明確提出要全面促進(jìn)消費，政策的提出說明了未來的發(fā)展方向，今后經(jīng)濟(jì)增長的任務(wù)重心肯定會更多放在國民消費上。與此同時，與經(jīng)濟(jì)增長同步增長的還有房價，根據(jù)官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2020 年的商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)與2011 年相比，增長了73.2%，一些熱門地區(qū)的房價更是居高不下，高房價給大多數(shù)居民帶來了壓力，房屋是具有投資和消費兩種屬性的，而且住房價值在家庭總資產(chǎn)中占比很大，一旦發(fā)生變動就會引發(fā)資產(chǎn)的變動，房屋對一個家庭來說尤其重要，那么高房價與居民的低消費會有關(guān)系嗎？房價的增長是否會對居民消費產(chǎn)生一定影響呢？這類問題受到學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。

有關(guān)房價對消費的研究很多，在現(xiàn)有研究中，鮮少有學(xué)者關(guān)注房價對租房家庭這一群體消費的影響。當(dāng)房價上漲時，對租房家庭的消費會產(chǎn)生什么影響？又是怎樣影響的呢？這就是筆者要研究的主題。與現(xiàn)有的文獻(xiàn)相比，本研究的差異與貢獻(xiàn)為（1）以租房家庭為樣本家庭進(jìn)行研究，從一個新的視角來研究房價對消費的影響。（2）采用CHFS 數(shù)據(jù)，從微觀層面來研究當(dāng)房價上漲時，租房家庭群體的消費有何變化，同時用中介效應(yīng)模型檢驗了兩者之間的傳導(dǎo)機(jī)制，豐富了現(xiàn)有房價對家庭消費研究的文獻(xiàn)。

一、文獻(xiàn)梳理、傳導(dǎo)機(jī)制與研究假設(shè)

（一）文獻(xiàn)梳理

研究住房價格波動對消費的文獻(xiàn)很多，梳理以往文獻(xiàn)可知，一些學(xué)者認(rèn)為房價上漲對消費是正向影響，房價上漲通過財富效應(yīng)使家庭消費支出增多。周建軍和鞠方對房地產(chǎn)市場與消費的關(guān)系分析檢驗，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出顯著的財富效應(yīng)，還發(fā)現(xiàn)這種財富效應(yīng)隨著時間的增加不斷增強(qiáng)[1]。張浩和易行健等通過家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析，研究發(fā)現(xiàn)房屋資產(chǎn)對家庭消費具有明顯的財富效應(yīng)，并且當(dāng)房屋價值提高時，財富效應(yīng)表現(xiàn)更強(qiáng)[2]。杜莉和沈建光等以上海市城鎮(zhèn)居民入戶調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)分析，發(fā)現(xiàn)上海市的房價上升，居民的平均消費傾向會增強(qiáng)[3]。徐妍和安磊通過構(gòu)建生命周期模型，研究發(fā)現(xiàn)房價上漲對居民消費支出具有微弱的促進(jìn)作用[4]。羅孝玲和陳倩利用System-GMM 估計方法與面板門檻模型進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房價上漲顯著促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民的消費水平，根據(jù)金融發(fā)展水平不同，還存在顯著的門檻效應(yīng)。當(dāng)金融發(fā)展水平跨越門檻值時，房價上漲對城鎮(zhèn)居民消費的促進(jìn)作用顯著增強(qiáng)[5]。Ludwing 使用季度面板數(shù)據(jù)，研究房產(chǎn)財富和股市財富對消費的影響，發(fā)現(xiàn)房價對消費的影響顯著為正[6]。Bostic Raphael 研究收集了消費者金融調(diào)查和消費者支出調(diào)查中唯一匹配的家庭數(shù)據(jù)樣本，估計住房財富的消費效應(yīng)，研究結(jié)果表明，住房財富效應(yīng)相對較大[7]。Aditya Aladangady 使用微觀數(shù)據(jù)并利用房地產(chǎn)市場的區(qū)域異質(zhì)性，來研究房價波動對消費者支出的因果關(guān)系。發(fā)現(xiàn)呈正相關(guān)，若房屋價值增加1 美元，那么房主消費支出會相應(yīng)增加0.047 美元[8]。Jie Gan 在對住房財富與家庭消費關(guān)系的研究中，發(fā)現(xiàn)如果家庭住房越多，家庭消費意愿會更強(qiáng)，住房財富對消費有著明顯影響[9]。

也有一些學(xué)者研究表明房價上漲對消費存在負(fù)向影響，即擠出效應(yīng)。謝潔玉和吳斌珍等在研究發(fā)現(xiàn)房價上漲不僅對家庭的消費支出有抑制作用，而且不同的群體抑制作用也不相同，尤其對于房屋價值不高的家庭，抑制作用只會更大[10]。顏色和朱國鐘發(fā)現(xiàn)只有當(dāng)房價不斷上漲時才會表現(xiàn)為財富效應(yīng)，但房價上漲是不可持續(xù)的，家庭為了購房和償還貸款，必定會壓縮消費，從而造成“房奴效應(yīng)”[11]。黎泉等基于我國35 個大中城市分析發(fā)現(xiàn)，住房價格上漲對居民消費抑制作用明顯[12]。李江一考察了“房奴效應(yīng)”的兩大表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)“房奴效應(yīng)”除了直接使消費降低，還會抑制住房的財富效應(yīng)而間接使消費降低[13]。劉顏和周建軍檢驗城市房價水平與城鎮(zhèn)居民消費支出兩者之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房價水平上漲時，家庭財富會增多，與此同時增加的還有住房服務(wù)的成本，而替代效應(yīng)比財富效應(yīng)的影響更大，結(jié)果城鎮(zhèn)居民的消費支出總體上仍呈現(xiàn)抑制作用[14]。劉宇輝認(rèn)為房價上漲在我國整體上呈現(xiàn)出消費的擠出效應(yīng)而非財富效應(yīng)[15]。朱詩娥和顧欣以房價收入比為指標(biāo)研究高房價對城鎮(zhèn)居民消費需求的影響，發(fā)現(xiàn)房價收入比每上升1%，城鎮(zhèn)居民平均消費傾向下降0.149%[16]。Janine Aron 以土地價格代理房價，對英國、美國家庭的消費行為進(jìn)行了檢驗和比較，發(fā)現(xiàn)美國和英國的土地價格對消費者支出會產(chǎn)生負(fù)面影響[17]。

還有一些學(xué)者認(rèn)為房價對消費的正向作用與反向作用同時存在，對不同家庭存在異質(zhì)性，或者對消費的影響取決于兩種作用的大小，甚至于房價對消費根本無影響。劉靖和陳斌開研究發(fā)現(xiàn)房價上漲對消費既有正向促進(jìn)也有反向抑制作用，區(qū)別于不同群體，擁有多套房且人均面積很大的家庭房價上漲對消費表現(xiàn)為財富效應(yīng)，對擁有1 套房家庭和無房戶的消費表現(xiàn)為擠出效應(yīng)[18]。楊柳通過構(gòu)建面板門檻回歸模型發(fā)現(xiàn)，房價水平未超越門檻值時表現(xiàn)為財富效應(yīng)，房價水平超越門檻值后表現(xiàn)為擠出效應(yīng)[19]。趙繼平認(rèn)為我國房價上漲與居民消費之間存在非線性溢出效應(yīng)，房價上漲在2010 年第1 季度到2017 年第2 季度對我國城鎮(zhèn)居民消費的正向財富效應(yīng)強(qiáng)于擠出效應(yīng)，而在2017 年第2 季度之后，房價上漲對城鎮(zhèn)居民的擠出效應(yīng)明顯強(qiáng)于財富效應(yīng)[20]。萬曉莉等認(rèn)為房價不是影響消費的主要因素，無論房價的變化是否被預(yù)測到，都不對居民消費產(chǎn)生顯著影響，收入才是影響消費的核心因素[21]。Jong Chil Son 利用2004 年至2017 年韓國家庭層面的面板數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)房價對購房者的消費增長有著顯著而巨大的影響，而對租房者的影響則急劇逆轉(zhuǎn)，呈負(fù)效應(yīng)[22]。

（二）傳導(dǎo)機(jī)制與研究假設(shè)

根據(jù)以往文獻(xiàn)的研究可知，房價上漲對消費的影響傳導(dǎo)機(jī)制如圖1 所示，財富效應(yīng)是指當(dāng)房價上漲時，家庭會增加對未來的預(yù)期，進(jìn)而增加消費，和信心效應(yīng)的作用機(jī)制基本相同，其本質(zhì)都是對有房家庭而言的。但文章研究樣本為租房家庭，對于租房家庭來說，不存在財富效應(yīng)和信心效應(yīng)。預(yù)防性儲蓄效應(yīng)是指當(dāng)住房價格上漲時，對于無房家庭來說，為了購買房屋不得不增加儲蓄，導(dǎo)致家庭消費減少。流動性約束效應(yīng)是指當(dāng)房價上漲時，由于首付增多和家庭的購房成本增加，家庭所面對的流動性約束增強(qiáng)，就會減少當(dāng)期消費。替代效應(yīng)是當(dāng)房屋作為消費品時，房屋價格越高意味著有意愿購房的家庭要付出更多的購房成本，為了購房而增加儲蓄減少消費。根據(jù)以往文獻(xiàn)，較少研究把流動性約束作為傳導(dǎo)機(jī)制，主要是因為，流動性約束受到當(dāng)?shù)亟鹑谑袌霭l(fā)展和金融政策的完善程度影響較大，在金融市場發(fā)展較好的情況下，流動性約束的作用不容忽視，但對我國目前的金融市場來說，流動性約束在房價對消費的影響中基本無太大作用。因此，對于租房家庭來說，房價對消費的擠出效應(yīng)存在，房價上漲會明顯抑制消費，而且可能通過增加家庭儲蓄減少消費。故提出文章的研究假設(shè)：

圖1 房價上漲對消費的傳導(dǎo)機(jī)制

假設(shè)1：房價上漲會抑制租房家庭的消費。

假設(shè)2：房價上漲可能通過增加家庭儲蓄進(jìn)而減少家庭的消費。

二、實證設(shè)計

（一）數(shù)據(jù)來源與變量說明

1.數(shù)據(jù)來源

本研究使用的數(shù)據(jù)來自西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心組織管理的“中國家庭金融調(diào)查”項目（CHFS）。其核心工作就是開展中國家庭金融調(diào)查，旨在收集家庭主要包括住房資產(chǎn)、金融財富、負(fù)債、信貸約束、收入、消費、社會保障、保險、代際轉(zhuǎn)移以及人口特征方面的信息[23]。該研究中心進(jìn)行了有將近十年的調(diào)查，每兩年通過問卷方式進(jìn)行一次，數(shù)據(jù)可信度極高。文章選取該研究中心公開的數(shù)據(jù)中2013 年、2015 年以及2017 年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)合要研究的對象是租房家庭的消費，因此在進(jìn)行數(shù)據(jù)選取時，是從連續(xù)三年的調(diào)查數(shù)據(jù)中選取家庭是租房的樣本，篩選方式來源于問卷中“目前，您家所居住的房屋是屬于？”這一問題的統(tǒng)計結(jié)果，由于該研究中心是從家庭、個人、城市三個層面共同展開的調(diào)查，樣本眾多，為了研究的方便，筆者選取個人層面中調(diào)查對象為戶主的家庭進(jìn)行研究。最后，一共篩選出連續(xù)三年調(diào)查都在的535 戶租房家庭，1605 個樣本，構(gòu)成面板數(shù)據(jù)供本研究。

2.變量說明

（1）被解釋變量

家庭消費：家庭消費一共包括八大類，分別為食品類支出、衣著類支出、居住類支出、生活日用品類及家政服務(wù)類支出、教育娛樂外出旅游類支出、交通通信類支出、保健醫(yī)療類支出和其他支出。其中CHFS 數(shù)據(jù)庫中2015 年和2017 年的數(shù)據(jù)是直接計算好的家庭消費總支出，而2013 年的數(shù)據(jù)則是根據(jù)家庭消費性支出的總類以及數(shù)據(jù)中心對問卷第四部分支出與收入的調(diào)查問答通過分項計算匯總得出。

（2）核心解釋變量

房價：本研究所采用的房價來自于國家統(tǒng)計局中國統(tǒng)計年鑒《固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)》一欄的商品房平均銷售價格。

（3）其他控制變量

本研究的控制變量參考薛曉玲和臧旭恒一文中對于控制變量的選擇[24]。從CHFS 數(shù)據(jù)庫中篩選出戶主的年齡、戶主的家庭總?cè)丝诩醇彝ヒ?guī)模、戶主是已婚未婚、戶主的全部受教育年限、老年撫養(yǎng)比和少兒撫養(yǎng)比作為控制變量進(jìn)行研究，其中，戶主的年齡用研究中心調(diào)查年減去戶主的出生年得到，戶主家庭規(guī)模即家中總?cè)丝跀?shù)，戶主的婚姻狀況中用0 和1 來衡量（1 表示已婚，其他用0 表示），戶主的全部受教育年限根據(jù)問卷中詢問受訪者的文化程度得知，筆者對戶主全部的受教育年限選取了多個指標(biāo)進(jìn)行衡量：用0 表示未上過學(xué)即無教育年限，6 表示小學(xué)學(xué)歷，9 表示初中學(xué)歷，初中以上、高中及以下用12 表示，大專學(xué)歷用15衡量，16 表示大學(xué)本科學(xué)歷，最后研究生中的博士和碩士分別用22 和19 表示，把樣本家庭中年齡大于等于65 歲的視為家中的老年人口，以此為依據(jù)計算老年撫養(yǎng)比，同樣把樣本家庭中年齡小于等于14 歲的視為兒童青少年，其人數(shù)占家庭總?cè)藬?shù)的比例來計算少兒撫養(yǎng)比。

（二）變量的描述性統(tǒng)計

根據(jù)研究的需要，對變量的標(biāo)準(zhǔn)差、均值、最小值、最大值進(jìn)行了詳細(xì)描述，從表1 可以看出，租房家庭消費的最小值9524 元，最大值可高達(dá)369492 元，表明我國的租房家庭消費之間存在較大的差異，側(cè)面反應(yīng)了我國租房家庭貧富差距較大，核心解釋變量房價的范圍在每平方米3886 元到每平方米32140 元之間，而房價的平均值在每平方米9737 元，說明一些省份的房價過高，可能存在房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，而房價過高極大可能會對家庭消費性支出產(chǎn)生影響，年齡均值大概在50 歲左右，可能房價過高使得一部分家庭到中年還在租房，沒有擁有一套自有住房，已婚指標(biāo)均值在0.8，表明研究樣本家庭多為已婚家庭，戶主的受教育年限最小為未上過學(xué)，最大為博士研究生學(xué)歷，而均值在9.44，處于初中水平，意味著樣本中大部分人都學(xué)歷不高，同時我國的教育水平差異明顯，老年撫養(yǎng)比均值在0.14，家庭中老人的贍養(yǎng)責(zé)任大，也會影響家庭消費，少兒撫養(yǎng)比在0-0.67 范圍內(nèi)，均值在0.12，說明我國生育政策實施穩(wěn)定。

表1 變量的描述性統(tǒng)計

（三）模型設(shè)計

根據(jù)前文對文獻(xiàn)的梳理和研究假設(shè)，對數(shù)據(jù)來源、變量的一些說明統(tǒng)計，筆者參照已往文獻(xiàn)，根據(jù)CHFS研究中心三年的面板數(shù)據(jù)，設(shè)定基礎(chǔ)模型如下：

其中，i 表示個體，t 表示時間，Cit表示t 時刻第i 個租房家庭的消費，用來表示商品房的平均銷售價格，Xit表示家庭方面的控制變量，εit為模型的隨機(jī)擾動項，β1是要估計的系數(shù)，表示房價變動對租房家庭消費的影響大小。

三、實證分析

（一）固定效應(yīng)模型選擇與回歸分析

在模型設(shè)計完成后，還需要根據(jù)研究數(shù)據(jù)選擇合適的方法進(jìn)行回歸，考慮到本研究只是三年的靜態(tài)面板數(shù)據(jù)，時間跨度比較短，回歸前沒有做單位根檢驗以及協(xié)整檢驗考慮平穩(wěn)性，只是對本研究的估計方法作選擇，這里對混合回歸、固定效應(yīng)以及隨機(jī)效應(yīng)三種估計方法選擇，篩選方法是首先看是否存在個體效應(yīng)，若不存在則選擇混合回歸，存在則繼續(xù)篩選，通過hausman 檢驗來確定固定效應(yīng)還是隨機(jī)效應(yīng)。本研究全部的回歸結(jié)果都使用stata16.0 操作，為了防止異方差存在對結(jié)果造成誤差使用聚類穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤，所以此處也省去了對異方差的檢驗，最后結(jié)果從表2 可以看出，hausman 檢驗的p 值為0.0000，小于0.01，拒絕了隨機(jī)效應(yīng)。以上討論決定了需使用固定效應(yīng)模型，最后回歸結(jié)果如表2 所示。

表中第（1）列為全樣本回歸結(jié)果，可以看出，房價上漲對租房家庭的消費存在明顯的抑制作用，房價對租房家庭消費的回歸系數(shù)為-1.021，且在1%的水平下顯著，表明房價每上升1%，租房家庭消費就會下降1.021%，驗證了假設(shè)（1），與此同時，年齡、家庭規(guī)模、受教育年限以及老年撫養(yǎng)比對租房家庭消費都有顯著的影響，其中，年齡上升1%，會導(dǎo)致租房家庭消費下降0.007%，家庭規(guī)模增加1%，會使租房家庭消費增加0.05%，另外，租房家庭受教育年限越高，租房家庭消費越低，老年撫養(yǎng)比每上升1%，租房家庭消費就會下降0.361%，此外，戶主的婚姻狀況和少兒撫養(yǎng)比對租房家庭消費沒有顯著影響。

由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件有所不同，房地產(chǎn)市場體系完善程度也不一樣，CHFS 研究中心在城市層面的調(diào)查中，給出了租房家庭的省級信息，以及對東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)的劃分。因此在回歸分析中也根據(jù)地區(qū)差異進(jìn)行了分樣本回歸，回歸結(jié)果為表2 中第（2）、（3）、（4）列。

從分樣本回歸結(jié)果可以看出，房價上漲對租房家庭的消費無論東部地區(qū)、中部地區(qū)，還是西部地區(qū)都有顯著的擠出效應(yīng)，但影響的程度有所不同，表2 中第（2）列為東部地區(qū)的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)房價每上升1%，該地區(qū)租房家庭消費就會下降0.615%，表2 的第（3）（4）列依次為中部和西部地區(qū)的回歸結(jié)果，說明房價每上升1%，中部地區(qū)租房家庭消費就會下降1.779%，而西部地區(qū)租房家庭消費就會下降1.632%，以上結(jié)果顯示了房價對租房家庭消費有著明顯的地區(qū)差異，東部地區(qū)在房價普遍偏高的情況下影響反而是最小的，可能原因是因為東部地區(qū)與中部地區(qū)、西部地區(qū)相比，房地產(chǎn)市場體系更加完善，政府對房地產(chǎn)市場的管控較好，所以東部地區(qū)的負(fù)向影響小。

表2 回歸結(jié)果表

（二）房價對租房家庭消費影響機(jī)制的檢驗

根據(jù)前文提出的房價對租房家庭消費影響的傳導(dǎo)機(jī)制，房價對租房家庭消費的影響存在直接效應(yīng)和間接效應(yīng)兩種，直接效應(yīng)是指房價上漲直接對租房家庭消費的影響，間接效應(yīng)是指房價上漲時租房家庭會通過增加儲蓄使消費減少，接下來就對增加儲蓄的這種傳導(dǎo)機(jī)制檢驗，選取租房家庭儲蓄率這一指標(biāo)作為中介變量，驗證假設(shè)（2），構(gòu)建如下檢驗?zāi)Ｐ停?/p>

借鑒以往文獻(xiàn)對儲蓄率的計算，租房家庭的儲蓄率sr=（可支配收入-家庭消費）/可支配收入，其中可支配收入數(shù)據(jù)來源于CHFS 研究中心所給定的租房家庭的家庭收入，包括家庭成員的工資、獎金以及補(bǔ)貼的工資類型收入，若家庭有種植農(nóng)作物或其他的農(nóng)業(yè)類收入，一些家庭有商鋪等經(jīng)營的工商業(yè)收入、以及家庭成員對外投資股票基金、銀行利息等的盈利，和家庭一年所獲得的一些補(bǔ)貼、住房公積金等歸為轉(zhuǎn)移性收入，最后加總得租房家庭的可支配收入。

借鑒溫忠麟和葉寶娟文獻(xiàn)中的檢驗方法[25]，對房價對租房家庭消費影響的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行檢驗，首先對模型中的方程（2）回歸，來看回歸系數(shù)α1是否顯著，確定影響存在，并記為傳導(dǎo)的總效應(yīng)，若系數(shù)顯著才能接著進(jìn)行中介效應(yīng)檢驗，隨后再用同樣的方法對模型中的方程（3）和方程（4）進(jìn)行系數(shù)檢驗，看γ1和θ2是否顯著，如果都顯著，說明間接效應(yīng)顯著，但如果至少有一個不顯著，則應(yīng)該用bootstrap 法進(jìn)行相關(guān)檢驗。最后在方程（4）的回歸結(jié)果中觀察系數(shù)θ1是否顯著，顯著則說明房價對租房家庭消費的直接效應(yīng)是顯著的，再看γ1θ2是否與α1同號，若是則說明中介效應(yīng)存在，而且中介效應(yīng)占總效應(yīng)的比例為γ1θ2與α1的比值。

檢驗結(jié)果如表3，表中第（1）列是方程（2）的回歸結(jié)果，為房價對租房家庭消費的直接影響，即總效應(yīng)，結(jié)果表明房價上漲對租房家庭消費的擠出效應(yīng)，回歸系數(shù)α1在1%的水平上顯著且為負(fù)。表中表中第（2）列是方程（3）的回歸結(jié)果，為房價對租房家庭儲蓄率的影響，結(jié)果表明房價上漲會使租房家庭的儲蓄率增加，回歸系數(shù)γ1在1%的水平上顯著且為正。表中表中第（3）列是方程（4）的回歸結(jié)果，是房價、租房家庭的儲蓄率共同對租房家庭消費產(chǎn)生的影響，結(jié)果表明房價上漲會降低租房家庭的消費，租房家庭儲蓄率的增加會使租房家庭的消費減少，回歸系數(shù)θ1和θ2都在1%的水平上顯著且為負(fù)值。綜上可知，房價上漲通過增加租房家庭的儲蓄而使租房家庭降低消費的間接效應(yīng)顯著（回歸系數(shù)γ1和θ2都顯著），且γ1θ2＜0，α1＜0，，表明中介效應(yīng)顯著存在，其中中介效應(yīng)為33.46%（0.29×1.178÷1.021=33.46%），驗證了假設(shè)（2）。

表3 中介效應(yīng)分析

（三）內(nèi)生性討論與穩(wěn)健性檢驗

1.內(nèi)生性討論

在進(jìn)行回歸分析時，我們要對可能存在的內(nèi)生性問題進(jìn)行討論，首要探討的就是內(nèi)生性問題是怎么產(chǎn)生的，比如模型設(shè)計時存在變量的遺漏、選擇樣本時會有一定的偏差、自變量與因變量互為因果等，上述問題發(fā)生都可能會使模型估計有誤。所以需要證實研究結(jié)論是正確的。通過在模型中加入一個工具變量，再運(yùn)用兩階段最小二乘法（2sls）回歸估計來避免以上問題的發(fā)生。其基本思想是，在模型中引入一個或者多個工具變量，當(dāng)工具變量發(fā)生變動時，只會引起內(nèi)生的解釋變量變動，而不會對模型中的隨機(jī)擾動項產(chǎn)生影響，此方法估計出的結(jié)果才是正確的。本研究借鑒陳斌開和楊汝岱一文中所使用的工具變量，引入省級人均土地征地面積的對數(shù)作為工具變量[26]。土地征用面積與房價密切相關(guān)，對消費卻沒有直接影響，符合工具變量法假定，該指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局中國統(tǒng)計年鑒《城市概況》一欄中征用土地面積與《人口》一欄中年末總?cè)丝?，計算最終得到省級人均土地征地面積，通過兩階段最小二乘法（2sls）進(jìn)行回歸估計。

從表4 回歸結(jié)果看，其中表中第（2）列是兩階段中第一階段的回歸結(jié)果，結(jié)果表明，人均征地面積與房價存在顯著的負(fù)相關(guān)，人均征地面積越少，房價越高，人均征地面積減少1%，房價上漲0.136%。表中第（1）列是第二階段回歸結(jié)果，結(jié)果表明，房價對消費有顯著的負(fù)向影響，房價每上漲1%，租房家庭消費下降4.559%，且回歸系數(shù)比固定效應(yīng)的回歸系數(shù)更大，可能是由于租房家庭的消費在計算時存在誤差，使估計結(jié)果偏小，但主要的影響方向是不變的，其他回歸系數(shù)與之前結(jié)果相比也相差不大，所以未考慮內(nèi)生性問題前，回歸的估計結(jié)果是有意義的。

表4 內(nèi)生性討論

2.穩(wěn)健性檢驗

為了驗證文章回歸結(jié)果的穩(wěn)健性，（1）采取住宅商品房平均銷售價格代替房價來研究房價上漲對租房家庭消費的影響，從表5 中第（1）列可以看出，回歸系數(shù)為-3.165，說明影響顯著為負(fù)，住宅商品房價格上漲1%，租房家庭消費下降3.165%，與商品房銷售價格回歸結(jié)果基本一致。（2）此外，本研究還采用滯后一期的商品房平均銷售價格來檢驗房價上漲與租房家庭消費的因果關(guān)系，研究上期房屋價格上升對當(dāng)期租房家庭消費的影響，滯后一期的商品房平均銷售價格同樣來自統(tǒng)計年鑒，從表5 中第（2）列可以看出，回歸系數(shù)更大一些，為-5.037，意味著如果上一期房屋價格上漲1%，那么當(dāng)期租房家庭的消費就會隨之下降5.037%，與商品房銷售價格回歸結(jié)果一致。綜上所述，無論是住宅商品房平均銷售價格還是滯后一期的商品房平均銷售價格都驗證了結(jié)果的穩(wěn)健性。

表5 穩(wěn)健性檢驗

四、結(jié)論與建議

通過中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)（CHFS），來研究房價與租房家庭這一群體的消費關(guān)系，發(fā)現(xiàn)了房價上漲時租房家庭會相應(yīng)地減少消費，隨后又對兩者的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行實證檢驗，得出如下結(jié)論：（1）房價上漲會抑制租房家庭的消費，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房價每上漲1%，租房家庭的消費就會下降1.021%，擠出效應(yīng)明顯。（2）把樣本按區(qū)域分為東部、中部、西部地區(qū)，發(fā)現(xiàn)房價對租房家庭的消費都存在抑制作用，只是抑制作用的大小有所區(qū)別。（3）根據(jù)以往文獻(xiàn)對房價與消費關(guān)系的傳導(dǎo)機(jī)制，以租房家庭的儲蓄率作為中介變量進(jìn)行傳導(dǎo)機(jī)制的檢驗，結(jié)果表明，房價上漲時，面臨更高的購房、租房成本，租房家庭會通過增加儲蓄而減少消費支出。

無論何時，房價和消費與居民生活質(zhì)量息息相關(guān)，一直是受人民關(guān)注的問題，自2008 年金融危機(jī)以來，我國已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長的方式，減少出口，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費，尤其在新冠疫情之后，出口條件受到一定限制，增加消費顯得愈發(fā)重要。有關(guān)房價的調(diào)控政策也是多種多樣，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)政策，“房住不炒”、“租購并舉”等房價政策也在與時俱進(jìn)，因地制宜地實施起來，本研究將會豐富已有的研究內(nèi)容，提供一些參考價值。根據(jù)研究結(jié)論，提出幾點建議：（1）增加保障性住房和租賃住房的數(shù)量，保證所有人有房可居，解決一些無房家庭的居住問題。另外，完善現(xiàn)有的租房政策，保證租房人群的合法利益，避免一些不必要的糾紛。（2）適當(dāng)增加居民的工資水平，增加家庭的可支配收入，減少由于房價上漲對有購房需求的家庭或為應(yīng)對不確定風(fēng)險，增加家庭儲蓄，進(jìn)而壓縮消費的負(fù)效應(yīng)。當(dāng)政策落實、市場有序，處理好房價與消費的關(guān)系，不僅經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，而且人民的幸福指數(shù)、生活水平也會提高。