論樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈危機(jī)與建議

洪定星 江西天澤營銷管理有限公司

一、樓市調(diào)控及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈概述

(一)樓市調(diào)控

樓市調(diào)控指的是國家部委針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀性政策調(diào)控，堅持“房住不炒”，旨在讓住房回歸居住屬性，打壓消費(fèi)者的投資需求，并通過調(diào)控整頓房地產(chǎn)交易環(huán)境、穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展方向、改變房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。

近年來，國家相關(guān)部委相繼出臺了一系類政策，比如，降首付、降稅費(fèi)、限購、限價、限貸、提升公積金貸款額度等，嚴(yán)控一線城市的土地供給，精準(zhǔn)調(diào)控二三線城市的共有產(chǎn)權(quán)房和租賃房，增加保障房供給等，使房價的上漲趨勢得到了有效的遏制。但由于目前我國的經(jīng)濟(jì)增長很大程度上還是依賴房地產(chǎn)行業(yè)，樓市調(diào)控政策直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈安全。因此，與樓市調(diào)控相關(guān)的房地產(chǎn)政策比如土地、金融、稅收政策的落實，要以軟著陸的形式實施，要給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留出緩沖的時間，避免其資金鏈斷裂。筆者以深圳市為例，總結(jié)其部分調(diào)控政策，如表1所示。

表1 深圳市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

眾所周知房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，少則幾億多則幾十億，因為其包含了土地、建材、鋼鐵、裝修、綠化、物業(yè)等一系列內(nèi)容，這些資金一部分來自企業(yè)自有資金，另一部分來自外來資金，而且外來資金的來源較廣泛。表2是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源及風(fēng)險性分析。

表2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源對比

(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)秦灤┯谡麄€樓市開發(fā)的全過程的，具體來說就是從樓市項目的立項、置地、開發(fā)到銷售的整個過程，隨著資金的流入和留出，所有環(huán)節(jié)緊密相連，構(gòu)成了資金鏈的循環(huán)，具體如下頁圖1所示：

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈循環(huán)圖

二、樓市調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生資金鏈危機(jī)的原因

(一)樓市調(diào)控下政策收緊

近年來，政府緊密出臺了一系列調(diào)控政策，嚴(yán)格土地出讓，力推保障房建設(shè)，樓市正式進(jìn)入了限購、限貸、限價、限售的“四限”時代。政府加大調(diào)控政策的目是通過提高貸款門檻、限制購房指標(biāo)、限制按揭貸額度的方式減少商品房成交量，打壓炒房態(tài)勢。但是這也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低迷狀態(tài)，很多購房者對于購房產(chǎn)生了一定的觀望的情緒，樓市成交量持續(xù)走低。樓市的調(diào)控政策下給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了重大考驗：土地政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法再大量囤地，導(dǎo)致一些項目無法開展；樓市成交量降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金無法及時回籠；融資政策縮緊導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道變窄，融資成本增加等，以上一系列問題均會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生資金鏈危機(jī)。

(二)樓市調(diào)控下成本上漲

房地產(chǎn)項目是一個龐大的系統(tǒng)性工程，從開始的置地宣傳、中期的建設(shè)施工，到最后的銷售維護(hù)都需要大量的資金。但是在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的力壓態(tài)勢之下，土地價格、原材料價格、人力成本等都在不斷上漲。特別是土地，對于樓市開發(fā)項目來說，地理位置十分重要，而土地出讓費(fèi)用作為各地政府的主要財政收入，價格持續(xù)攀升，特別是在北上廣等一線城市土地經(jīng)常能競拍出天價，土地成本的激增導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張；同時由于近幾年我國的CPI值持續(xù)上升，原材料價格和人力價格也持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要更多的資金才能動工，而動工之后的建設(shè)過程所涉及到的各類工商款項、設(shè)備款項，以及后期的樓房宣傳、銷售、維護(hù)等都增加了成本，需要更多的資金來維持，這一系列成本的增加直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著越來越大的資金壓力。

(三)樓市調(diào)控下資金回籠期變長

樓市作為不動產(chǎn)項目，受外部因素及自身屬性的影響，具有資金回籠期長的特點。一個樓盤從立項、置地、開發(fā)到銷售一個循環(huán)最少需要兩年的時間，前期貨幣資金會轉(zhuǎn)化為成品資金(商品房)，在這個過程中受到工程質(zhì)量、開發(fā)時間、施工意外、自然災(zāi)害等的影響，占用資金時間相對較長，后期只有當(dāng)商品房完成銷售之后成品資金才能重新轉(zhuǎn)化為貨幣資金，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其資金高度依賴銷售回款，但是銷售過程會因為營銷策略，樓房價格等原因影響資金回籠速度，特別是現(xiàn)階段的樓市調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)市場低迷，成品房成交量不高，很多樓房空置，只能以成品資金的形式存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)空有資產(chǎn)卻無法變現(xiàn)，這些問題都會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生危機(jī)。

(四)樓市調(diào)控下資金來源渠道變窄

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、對外融資、購房者的定金或預(yù)付款、建筑商帶資承包或延期支付、其他來源等。有統(tǒng)計顯示，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款能占到總資金的65%左右，而且由于調(diào)控政策不允許小型銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能經(jīng)幾家國有商業(yè)銀行，以抵押的方式貸款，也就是說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度依賴國有商業(yè)銀行，風(fēng)險比較大。而且在樓市調(diào)控政策之下其融資渠道也受到了限制，比如：

1.對外融資

即依靠發(fā)行股票、發(fā)行債券、信托基金等方式融資，但是此類融資方式門檻較高，僅適用于規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，而且由于目前我國的股票市場比較低迷，發(fā)行股票很難籌集資金。而且信托基金組織一般會選擇收益高風(fēng)險小的項目進(jìn)行投資，對于樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)興趣減少。

2.購房者的定金和預(yù)付款

由于調(diào)控政策收緊，樓市成品房成交量少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收集到資金越來越有限。

3.建筑商帶資承包或延期支付

由于延期支付導(dǎo)致拖欠農(nóng)民工工資的事件屢次發(fā)生，為了保護(hù)農(nóng)民工的權(quán)益，國家制定了一系列政策打擊延期支付方式。

4.其他來源

租賃、典當(dāng)、以及開發(fā)商和他人訂立房屋買賣合同等，雖然能籌措到部分資金但相對較少。

綜上所述，樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道越來越窄，使企業(yè)的資金鏈存在很大的風(fēng)險。

三、化解樓市調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈危機(jī)的建議

(一)政策扶持、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

一是政府方面。國家在我國房地產(chǎn)市場異?；馃岬臅r候，實施的一系列調(diào)控政策，主要是為了給市場降溫，避免經(jīng)歷像美國和日本一樣的房地產(chǎn)泡沫，這些政策整頓了市場秩序，穩(wěn)定了市場發(fā)展，其正確性是毋庸置疑的，但是鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)控過程中面臨的巨大壓力，政府部門也要積極地施以援手，比如，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一些政策上的扶持，幫助企業(yè)拓展融資渠道，抵御資金鏈風(fēng)險，同時肅清市場抵制非法交易，使房地產(chǎn)交易回歸正常利潤水平，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。二是企業(yè)方面?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)國家樓市調(diào)控政策的要求，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行資源整合。比如，通過并購方式讓專業(yè)化程度較低的小型開發(fā)商撤離市場，將手里的資源轉(zhuǎn)給更專業(yè)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，不但能規(guī)范市場，更能讓大型房企在短時間內(nèi)獲得成本較低的土地，有利于加快土地的利用率，化解企業(yè)的資金風(fēng)險，并帶動整個行業(yè)的發(fā)展。

(二)開源節(jié)流、控制生產(chǎn)成本

由于房地產(chǎn)項目需要大量的資金，其中包括土地費(fèi)用、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，在目前土地、原材料、人工成本大幅上升的前提下，對樓市項目中生產(chǎn)成本的控制顯得越來越重要。首先，土地和房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈的高效循環(huán)，要降低其比例，提高流動資金占比，以保證有充足的流動資金來支付各種費(fèi)用，并應(yīng)付突發(fā)事件，確保項目順利實施；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷建立健全企業(yè)資金管理制度，制定成本控制計劃，加強(qiáng)成本管控，并嚴(yán)格按照實際的經(jīng)營情況來進(jìn)行資源配置，減少不必要的支出，從而有效地節(jié)約資金；最后，要將成本控制任務(wù)落實到項目實施的每個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)落實責(zé)任人，并加強(qiáng)信息互通，整合資源，減少閑置、杜絕浪費(fèi)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的安全。

(三)做好營銷、加快資金回籠

房產(chǎn)銷售收入作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入，是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈安全性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但是在樓市調(diào)控政策之下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間被壓縮，銷售周期變長。因此，做好營銷，調(diào)動購房者的積極性，推出一些有吸引力的政策刺激購房者的購買欲望，才能加快資金回籠。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好市場調(diào)查，從購房者的角度出發(fā)，找到購房者的消費(fèi)需求，比如，針對有些購房者者對于調(diào)控態(tài)勢下的房價持觀望態(tài)度，有些開發(fā)商推出了溢價回購政策，對于全款購房的消費(fèi)者，可以在合同中加入溢價回購條款，即如果幾年以后房主不想繼續(xù)持有該房產(chǎn)，開發(fā)商可以在購買價格之上溢價部分百分比回購，以此打消購房者的顧慮。因此，有消費(fèi)就有市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要充分地了解了客戶的想法和需求，就能激發(fā)他們的購買熱情，從而開拓市場加速資金回籠，保障資金鏈的有效循環(huán)。

(四)多方籌措、拓寬融資渠道

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)企業(yè)實力，提高自有資金比例，保障資金鏈的安全性。其次，要拓寬融資渠道，多方籌集資金。具體來說，比如，通過與更有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，互通有無，共同開發(fā)房地產(chǎn)項目?；蛘哚槍鞘姓{(diào)控政策限制下國內(nèi)融資難的問題，在保證安全性的前提下，積極發(fā)展海外融資，可以聯(lián)系海外的投資機(jī)構(gòu)、投資銀行、海外基金等參與項目開發(fā)。針對國股市低迷的問題，可以探索赴港上市的途徑，提升企業(yè)自身價值的同時，與國際資本接軌。必要的時候也可以通過租賃典當(dāng)?shù)姆绞酵貙捜谫Y渠道。以上所有措施旨在拓寬融資渠道，多方籌措資金，保障樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金安全?！?/p>