基于移動(dòng)端不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

趙昕，李薇，邰賀，高爽

(沈陽(yáng)市勘察測(cè)繪研究院有限公司，遼寧 沈陽(yáng) 110004)

1 引 言

作為不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要工作，農(nóng)村地籍和房屋一體化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作在全國(guó)已經(jīng)全面開展。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)權(quán)籍調(diào)查以宅基地和集體建設(shè)用地地籍(權(quán)籍)調(diào)查成果為基礎(chǔ)，全面查清集體所有土地上的未經(jīng)登記的房屋等建筑物、構(gòu)筑物權(quán)籍情況，全面查清新增的宅基地和集體建設(shè)用地以及地上房屋的權(quán)籍情況。很多地方都有現(xiàn)勢(shì)性較好的農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)和現(xiàn)有的大比例尺地形圖，但因?yàn)榈匦螆D在現(xiàn)勢(shì)性和精度方面往往不能滿足不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍要求，因此一般都需要對(duì)房屋等進(jìn)行底圖測(cè)量。而傾斜攝影測(cè)量通過(guò)機(jī)動(dòng)、靈活、快速高效的數(shù)據(jù)采集設(shè)備及專業(yè)的數(shù)據(jù)處理流程生成的數(shù)據(jù)成果具有直觀，高精度的特點(diǎn)，使得通過(guò)傾斜攝影測(cè)量獲得高精度房屋等底圖數(shù)據(jù)替代了全野外測(cè)量成為房屋數(shù)據(jù)主流獲取手段[1～3]。由于植被遮擋、建筑物劃分錯(cuò)誤等，實(shí)際工作中仍然需要進(jìn)行外業(yè)調(diào)繪核實(shí)。移動(dòng)端App進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理、信息采集和發(fā)證階段等已經(jīng)廣泛應(yīng)用[4～8]，但因?yàn)楦鞣N技術(shù)原因，外業(yè)調(diào)繪仍然停留在傳統(tǒng)的紙圖階段居多。

本文結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目，在采用傾斜攝影測(cè)量等方法獲取底圖數(shù)據(jù)的情況下，使用智能手機(jī)平臺(tái)進(jìn)行農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作業(yè)手段的可行性以及野外作業(yè)難重點(diǎn)進(jìn)行深入分析，提出解決農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查野外現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)關(guān)鍵技術(shù)方法并加以研發(fā)投入實(shí)際應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中地籍、房產(chǎn)等數(shù)據(jù)的野外快速編輯，提高調(diào)查人員的作業(yè)效率。

2 外業(yè)調(diào)查流程與難點(diǎn)

2.1 外業(yè)調(diào)查流程

在傾斜攝影獲得影像數(shù)據(jù)并建模后，通過(guò)傾斜三維矢量測(cè)圖軟件如EPS等軟件基于傾斜三維模型數(shù)據(jù)直接對(duì)建筑物邊角及獨(dú)立地物進(jìn)行測(cè)量，獲得符合要求的房產(chǎn)等數(shù)據(jù)。后續(xù)常規(guī)作業(yè)方法是將宅基地?cái)?shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)套合形成調(diào)查底圖打印后進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查核實(shí)和補(bǔ)測(cè)工作，或者采用EPSGCM平臺(tái)的外業(yè)數(shù)據(jù)采集軟件來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)外業(yè)測(cè)量及權(quán)籍信息采集工作，同時(shí)將外業(yè)采集數(shù)據(jù)與內(nèi)業(yè)EPS平臺(tái)下成圖出來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合編輯，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)外也一體化生產(chǎn)模式[9，10]。采用移動(dòng)App進(jìn)行權(quán)籍野外調(diào)查流程如圖1所示：

圖1 移動(dòng)App權(quán)籍野外調(diào)查作業(yè)流程

2.2 野外調(diào)查重難點(diǎn)

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查野外作業(yè)主要包括圖形數(shù)據(jù)尤其是房屋的檢核、補(bǔ)測(cè)以及地籍和房屋權(quán)屬信息的調(diào)查、拍照等。如實(shí)地調(diào)查農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地地上建筑物和構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況。重點(diǎn)調(diào)查房屋的權(quán)利人、權(quán)屬來(lái)源、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準(zhǔn)用途、實(shí)際用途、批準(zhǔn)面積、實(shí)際面積等。

權(quán)屬信息的調(diào)查是采用移動(dòng)設(shè)備作業(yè)的優(yōu)勢(shì)。移動(dòng)設(shè)備在與要素關(guān)聯(lián)情況下填寫有關(guān)表格、進(jìn)行拍照等可以真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)外業(yè)一體化，在數(shù)據(jù)回收后即可入庫(kù)，也提高了工作效率。野外調(diào)查的難點(diǎn)主要在以下四個(gè)方面：

(1)邊長(zhǎng)檢核標(biāo)記：傾斜攝影測(cè)量獲取的房屋數(shù)據(jù)雖然精度高，但仍需要進(jìn)行必要的邊長(zhǎng)檢核，也有不同樓層墻長(zhǎng)不一致需要修改等情況。

(2)遺漏房屋補(bǔ)測(cè)：部分區(qū)域存在因遮擋的因素造成的遺漏房屋，需要進(jìn)行補(bǔ)測(cè)或補(bǔ)充調(diào)查。

(3)原有房屋權(quán)屬劃分錯(cuò)誤：在現(xiàn)場(chǎng)核查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)相鄰房屋分幢錯(cuò)誤，如一個(gè)房屋在實(shí)際應(yīng)依據(jù)權(quán)屬為兩個(gè)或多個(gè)房屋，需要進(jìn)行劃分或合并等操作。

(4)門廊、陽(yáng)臺(tái)修改：傾斜三維模型中應(yīng)遮擋等原因經(jīng)常出現(xiàn)門廊、陽(yáng)臺(tái)采集遺漏、錯(cuò)誤情況，需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查修改。

采用常規(guī)紙圖作業(yè)方式時(shí)，存在著標(biāo)注密集、不好區(qū)分、內(nèi)業(yè)工作量大等缺點(diǎn)。采用通用調(diào)繪類移動(dòng)系統(tǒng)作業(yè)時(shí)，也一樣存在標(biāo)注困難等問(wèn)題，加上系統(tǒng)只具有常見(jiàn)圖形編輯功能無(wú)法滿足作業(yè)需求而且效率低等缺點(diǎn)，導(dǎo)致作業(yè)人員放棄App重新采用紙圖作業(yè)。因此，如何提高權(quán)籍調(diào)查移動(dòng)端圖形標(biāo)注和編輯效率就成為重點(diǎn)。

3 野外權(quán)籍調(diào)查關(guān)鍵技術(shù)

3.1 野外調(diào)查系統(tǒng)常見(jiàn)問(wèn)題

基于GIS環(huán)境的野外調(diào)繪移動(dòng)端一般都具備與GPS設(shè)備連接、顯示控制(如放大、縮小、書簽、移動(dòng)、GPS定位)、要素增刪改(如對(duì)點(diǎn)、線、面及標(biāo)注數(shù)據(jù)的添加、選擇、刪除、拷貝)等，高級(jí)編輯(如對(duì)圖形要素的移動(dòng)、節(jié)點(diǎn)增刪改，多邊形的合并和分割)等功能，但這些功能在實(shí)際作業(yè)中受到野外條件限制作業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中存在效率低，使用困難等問(wèn)題，是采用移動(dòng)端進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查的絆腳石。因此針對(duì)調(diào)查實(shí)際需要進(jìn)行新的功能或思路設(shè)計(jì)來(lái)提高移動(dòng)端的作業(yè)效率成為關(guān)鍵。

3.2 關(guān)鍵技術(shù)設(shè)計(jì)

針對(duì)以上問(wèn)題，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查移動(dòng)端可以采用以下技術(shù)路線進(jìn)行增強(qiáng)：

(1)定位方面：除連接GPS等方式為，增加距離交會(huì)、延長(zhǎng)線距離輸入定位、屏幕中心點(diǎn)定位等方式方便用戶定位。

(2)顯示方面：除常見(jiàn)的放大、縮小、定位、書簽、圖層管理外，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋數(shù)據(jù)按樓層進(jìn)行顯示控制，可以實(shí)時(shí)查看某層房屋圖形以方便作業(yè)人員核查或標(biāo)注，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋邊長(zhǎng)實(shí)時(shí)顯示。

(3)要素查詢方面：應(yīng)提供按照權(quán)利人、宗地編碼等方式的快速查詢和定位。

(4)新增要素方面：針對(duì)房地?cái)?shù)據(jù)特點(diǎn)，提供距離交會(huì)、四點(diǎn)房、L形房屋、直角多邊形、沿房量邊等適合房地要素特征的新建要素功能。

(5)圖形分割方面：除常見(jiàn)的節(jié)點(diǎn)增刪改外，對(duì)分割線類的定位舍棄直接點(diǎn)擊輸入，改為距離輸入定位方式，增加依據(jù)節(jié)點(diǎn)分割、依據(jù)墻延長(zhǎng)線分割等。

(6)房屋編輯方面：針對(duì)房屋數(shù)據(jù)特點(diǎn)，提供多邊屋檐生成、靠墻側(cè)開挖等。

(7)信息輸入方面：設(shè)計(jì)專用的數(shù)字輸入鍵盤，提高輸入效率的同時(shí)也避免使用系統(tǒng)鍵盤造成的界面遮擋等問(wèn)題。

(8)屬性錄入方面：按照規(guī)范要求規(guī)定屬性值域，以彈出選擇為第一優(yōu)先加快屬性錄入效率。

(9)質(zhì)量檢查方面：按規(guī)范要求設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作業(yè)數(shù)據(jù)質(zhì)檢模塊，保證數(shù)據(jù)質(zhì)量。

(10)調(diào)查報(bào)告方面：應(yīng)能夠?qū)崟r(shí)生成調(diào)查報(bào)告以便現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。

4 技術(shù)實(shí)現(xiàn)

基于Android系統(tǒng)，利用ArcGIS Runtime SDK開發(fā)了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查移動(dòng)端并投入項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)用。系統(tǒng)研發(fā)也完成了以上關(guān)鍵技術(shù)的實(shí)現(xiàn)。下面選取四個(gè)方面舉例說(shuō)明：

4.1 增加的顯示控制

如圖2(a)所示房產(chǎn)數(shù)據(jù)一般按照分層分戶組織，在一棟建筑上往往會(huì)疊加多層房屋數(shù)據(jù)，導(dǎo)致作業(yè)人員很難選擇正確的墻線作業(yè)。增強(qiáng)的顯示控制允許作業(yè)人員自由設(shè)置允許顯示的樓層和范圍，方便作業(yè)人員確定其所檢核的正確墻線。

圖2 增強(qiáng)的按樓層顯示控制

4.2 快捷的邊長(zhǎng)檢核模塊

邊長(zhǎng)檢核是野外調(diào)查的主要內(nèi)容之一。快速進(jìn)行邊長(zhǎng)量測(cè)和記錄是提高作業(yè)效率的重要手段。系統(tǒng)從以下方面提高邊長(zhǎng)量測(cè)效率：①動(dòng)態(tài)的邊長(zhǎng)標(biāo)注實(shí)時(shí)顯示原始邊長(zhǎng)和檢核邊長(zhǎng)；②批量的邊長(zhǎng)量測(cè)記錄避免一條一條的作業(yè)，邊長(zhǎng)實(shí)時(shí)定位放大方便作業(yè)；③專門的數(shù)字輸入鍵盤保證數(shù)字錄入的快捷，避免系統(tǒng)鍵盤的數(shù)字與文字切換；④突出的顏色顯示邊長(zhǎng)量測(cè)狀態(tài)以方便作業(yè)人員識(shí)別。

圖3 快捷的邊長(zhǎng)檢核

4.3 房屋編輯模塊

野外調(diào)查中的房屋編輯主要是：①遺漏的房屋要素補(bǔ)測(cè)；②對(duì)與現(xiàn)狀不符的房屋進(jìn)行修改。如圖4(a)所示常見(jiàn)的圖形編輯功能如增加、刪除、移除節(jié)點(diǎn)、合并、分割要素等，雖然能夠完成圖形編輯，但是由于受到野外作業(yè)環(huán)境和設(shè)備的限制，效率較差。因此，結(jié)合實(shí)際情況，提供如圖4(b)所示四邊房、L型房、靠墻建房等房屋創(chuàng)建工具，使作業(yè)人員可以通過(guò)點(diǎn)位+邊長(zhǎng)+自動(dòng)糾正方式快速創(chuàng)建房屋；因?yàn)樽呃?、屋檐受到遮擋是野外作業(yè)最常見(jiàn)補(bǔ)測(cè)的要素，提供如圖4(c)所示的多邊屋檐改正(多用于L型、U型走廊)、墻側(cè)開挖(多用于一字型走廊或屋檐)等工具，使得作業(yè)人員可以完全依靠輸入量測(cè)的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)精確生成要素如圖4(d)，避免了內(nèi)業(yè)再次編輯修改，提高了作業(yè)效率。

圖4 房屋編輯模塊

4.4 權(quán)屬調(diào)查及報(bào)告模塊

移動(dòng)端的權(quán)屬調(diào)查能夠充分發(fā)揮移動(dòng)設(shè)備優(yōu)勢(shì)。調(diào)查人員通過(guò)權(quán)屬調(diào)查模塊現(xiàn)場(chǎng)錄入房屋和用地權(quán)屬信息，現(xiàn)場(chǎng)采集房屋照片、權(quán)利人身份證等信息，避免二次內(nèi)業(yè)。為了減少野外調(diào)查的輸入，屬性的填寫以下拉選擇為主，并允許自定義各類數(shù)據(jù)字典。同時(shí)提供身份證自動(dòng)識(shí)別功能提高效率，如圖5、圖6所示。

圖5 房屋調(diào)查 圖6 權(quán)屬調(diào)查 圖7 調(diào)查報(bào)告

作業(yè)完成后調(diào)查人員可以通過(guò)點(diǎn)擊房屋或用地查看調(diào)查報(bào)告的實(shí)時(shí)生成進(jìn)行檢查，調(diào)查報(bào)告包括了房產(chǎn)分層分布圖、環(huán)境照片以及房屋及土地權(quán)屬信息等。如圖7所示：

5 結(jié) 語(yǔ)

移動(dòng)端應(yīng)用在測(cè)繪生產(chǎn)野外調(diào)繪、成果的查詢管理等方面已經(jīng)得到越來(lái)越多的應(yīng)用，但在對(duì)圖形功能要求較高，野外可能會(huì)進(jìn)行大量圖形標(biāo)注和圖像編輯的工程上存在著水土不服的情況。因此，針對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的作業(yè)特點(diǎn)開發(fā)專用的移動(dòng)調(diào)查系統(tǒng)才能使系統(tǒng)的實(shí)用性加以落實(shí)。系統(tǒng)在多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項(xiàng)目中得到實(shí)際應(yīng)用，取得了較好的效果。