后疫情時期舊城更新的活化研究
——以廣州市越秀區(qū)為例

曾艷婷

（廣州市城市更新規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司 廣東廣州 510000）

廣州市第三產(chǎn)業(yè)對地區(qū)生產(chǎn)總值增長的貢獻率在2016年首超7 成，2016—2019年平均貢獻率為74.3%。2020年服務(wù)業(yè)受疫情影響，增速下滑，降至57.5%，尤其對以餐飲、旅游、歷史資源占優(yōu)勢的老城區(qū)的影響更為明顯。本文將探討如何在新形勢下繼續(xù)圍繞實現(xiàn)老城市新活力和“四個出新出彩”的總目標(biāo)，利用舊城特色資源，突破老城區(qū)現(xiàn)狀活化利用中開發(fā)模式、政策模式、融資模式、參與機制、產(chǎn)業(yè)引進的盲點堵點，實現(xiàn)老城市轉(zhuǎn)危為機，推動老城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

1 工作背景

目前，廣州市老城區(qū)54km2范圍內(nèi)總建筑面積約1 億m2，其中，超半數(shù)建筑面積為2000年前建成，其類型除老舊小區(qū)，還包括大量的舊商業(yè)街、舊樓宇、低效基礎(chǔ)設(shè)施、批發(fā)市場及具有文化特色的歷史街區(qū)、建筑等。老城區(qū)存量資源數(shù)量極大，通過城市更新，已打造永慶坊、太古倉、泮塘五約等一批優(yōu)秀的老城區(qū)更新項目，釋放價值空間，展現(xiàn)城市文化風(fēng)貌，有效提升老城區(qū)城市品質(zhì)。但從目前更新對象、市場介入、政府管理等角度來看，老城區(qū)存量資源活化利用仍存在以下兩方面問題。

一是對老城區(qū)低效存量資源的系統(tǒng)性活化探索不足。目前，本市老城區(qū)開展的城市更新項目以老舊小區(qū)微改造為主，較少涉及舊商業(yè)街、舊樓宇和低效基礎(chǔ)設(shè)施、批發(fā)市場的改造利用，未能統(tǒng)籌安排城市產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能建筑的連片、復(fù)合、立體的更新改造。老城區(qū)中20km2歷史城區(qū)內(nèi)的歷史街區(qū)和歷史建筑缺少以用促保、永續(xù)傳承的更新活化創(chuàng)新探索。

二是針對老城區(qū)低效存量資源的更新活化機制不完善。相較于城中村改造，老城區(qū)內(nèi)多種存量資源的活化利用在規(guī)劃協(xié)調(diào)、招商運營、施工報建等多個環(huán)節(jié)缺乏政策引導(dǎo)，造成老城區(qū)內(nèi)存量資源的活化利用資金來源單一，歷史建筑和合理利用缺乏有效路徑。

2 工作思路

以舊城存量資源為對象，結(jié)合廣州舊城特色第三產(chǎn)業(yè)，以飲食、旅游、購物、娛樂等4 個維度，從現(xiàn)狀問題、案例借鑒、策略建議的技術(shù)路線，探索實現(xiàn)老城市新活力的新模式。

2.1 現(xiàn)狀調(diào)研

通過走訪廣州市越秀區(qū)舊城區(qū)，以現(xiàn)場拍照、問卷、訪談等方式，收集一手資料，梳理客觀情況，發(fā)掘有關(guān)問題。

2.2 研析國內(nèi)外舊城更新實踐案例

梳理國內(nèi)外城市具有代表性的舊城更新實踐案例，研究發(fā)展趨勢、探索活化路徑、借鑒經(jīng)驗并汲取教訓(xùn)。

2.3 探索更新改造路徑和活化策略

綜合考慮老城區(qū)存量資源活化困境以及優(yōu)勢資源稟賦，參考國內(nèi)外經(jīng)驗，發(fā)掘潛力并解決問題，進一步探索老城市新活力更新改造路徑及活化策略。

3 四大產(chǎn)業(yè)主題的舊城空間活化

3.1 覓食——地方特色餐飲空間的活化

餐飲在廣州的消費結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位，在美食遍布的老城中，如陶陶居、廣州酒家、炳勝等老字號的正宗粵菜數(shù)不勝數(shù)。但如今餐飲市場的份額逐步在發(fā)生變化，根據(jù)《2021年中國餐飲大數(shù)據(jù)》，餐飲行業(yè)線上訂單爆發(fā)式增長，企業(yè)數(shù)字化深度改造熱度高漲，餐飲企業(yè)零售化已成新的增長極。傳統(tǒng)美食店占據(jù)了廣州老城區(qū)不少的存量空間，隨著外部環(huán)境的變化和當(dāng)前人們生活方式的轉(zhuǎn)變，加強線下門店體驗以及發(fā)展線上下合作共贏也成為活化轉(zhuǎn)型的切入點。

思考一：政府引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，設(shè)置準(zhǔn)入門檻機制。緊密結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)整街區(qū)定位，做好街區(qū)產(chǎn)業(yè)布局策劃。合理布局餐飲業(yè)態(tài)組團，串聯(lián)街區(qū)美食流線，注重空間上舒適度、可視化改造的同時，嚴(yán)格把守餐飲店鋪準(zhǔn)入門檻，提升顧客在美食街區(qū)的消費體驗。

思考二：分離產(chǎn)業(yè)鏈條功能，充分利用存量空間。解構(gòu)前后端產(chǎn)業(yè)，盤活街區(qū)存量資源，實現(xiàn)資源共享產(chǎn)業(yè)共贏。梳理前端倉儲及后端外賣制作配送、周邊產(chǎn)品配套銷售等產(chǎn)業(yè)，通過盤活街區(qū)存量，打造微倉［1］、共享廚房、電商運營辦公點等新空間（見圖1），迎合餐飲行業(yè)數(shù)字化運營改革趨勢，合理集聚、高效共享空間資源［2］。

圖1 節(jié)日禮盒、共享廚房、微倉

3.2 漫游——歷史文化街區(qū)的活化

廣州市北京路是廣州市歷史文化街區(qū)重要的代表（見圖2），歷史文化旅游資源眾多，景點間呈點狀分布。走在主街上，千年古道遺址、古樓遺址和大佛古寺等文化旅游景點，都紛紛彰顯著千年古城深厚的文化底蘊，同時，政府在北京路片區(qū)對道路空間、公共節(jié)點、騎樓商鋪外立面等都做了提升改善。各類資源底蘊豐厚，政府也對空間進行優(yōu)化，但活力與過去相比仍舊有待提升。

圖2 廣州市北京路歷史文化街區(qū)

而造成這種局面，除了受到其他商圈活動競爭影響外，景點缺少系統(tǒng)的組織和策劃，使這些身處鬧市的歷史古跡被密集的居住和商業(yè)建筑包圍，變得籍籍無名。其次，最重要的不是外部環(huán)境的改善，而是真正吸引人的內(nèi)核未得到本質(zhì)改善，傳統(tǒng)和創(chuàng)新如何有效融合，北京路的商業(yè)業(yè)態(tài)，以中低端的商鋪為主，未有較為清晰的招商和產(chǎn)業(yè)方向，歷史文化街區(qū)和歷史建筑活化不足［3］。

思考一：系統(tǒng)梳理，分類編制更新活化方案。系統(tǒng)梳理舊城歷史文化資源，堅持以歷史文化價值為導(dǎo)向，分類編制以用促保的更新活化方案，防止過度商業(yè)化。

思考二：空間聯(lián)動，打造廣州超級文化IP。整合區(qū)域存量資源，連片策劃歷史文化街區(qū)活化方案，實現(xiàn)景點間的空間聯(lián)動，打造超級文化IP。

思考三：建立機制，彌補政策指引空白。探索建立歷史文化街區(qū)、歷史建筑保護與活化利用機制，補齊資金籌措、騰退與安置、長效保護等方面的政策短板。

3.3 閑逛——現(xiàn)代商貿(mào)空間的活力新生

近年來，隨著廣州商業(yè)中心東移、電商沖擊和防控等外部因素的影響，加之存在一定設(shè)施老舊等問題，那些與中華廣場一樣仍舊存活在城市舊城區(qū)核心地段的傳統(tǒng)商場，一般周邊的商圈群偏少，很難形成半日到一日游的購物體驗，人們更愿意去天河、珠江新城等商圈密度大的地區(qū)，傳統(tǒng)商圈定位若未隨著城市發(fā)展變化有所調(diào)整，其終究與所在地區(qū)需求不匹配，逐漸活力欠佳（見圖3）。

圖3 廣州中心城區(qū)商場分布圖

隨著“Z 世代”“國潮”“海外購”等新形式不斷出現(xiàn)，以傳統(tǒng)商廈為載體的老牌商場再難以滿足消費者的多樣化需求，亟需謀求一條轉(zhuǎn)型升級之路。

思考一：空間翻新，注重體驗感和功能性創(chuàng)新設(shè)計。設(shè)計上以人本角度，更注重體驗感的細(xì)節(jié)和功能性的創(chuàng)新，營造趣味性公共空間，重構(gòu)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

思考二：業(yè)態(tài)更新，注重自身業(yè)態(tài)升級和區(qū)域錯位發(fā)展。連片謀劃區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，明確自身發(fā)展定位，與商圈內(nèi)的各綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展形成錯位聯(lián)動［4］。

3.4 樂娛——次元文化產(chǎn)業(yè)的激活

廣州是國內(nèi)動漫行業(yè)的領(lǐng)頭羊，擁有動畫、漫畫、電影、玩具、手辦、游戲、服裝、主題樂園等全動漫產(chǎn)業(yè)鏈條［5］，產(chǎn)業(yè)空間主要集中在越秀區(qū)，但相關(guān)產(chǎn)業(yè)在空間布局上主要還是呈現(xiàn)自發(fā)且零散分布狀態(tài)（見圖4）。

圖4 廣州市舊城區(qū)動漫產(chǎn)業(yè)鏈條分布圖

“宅經(jīng)濟”近幾年異軍突起，需求巨大，自發(fā)形成的產(chǎn)業(yè)空間困境漸顯，進一步發(fā)展的用地受限，導(dǎo)致一方面缺少成長型企業(yè)孵化及加速發(fā)展空間載體，另一方面產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)有待進一步激發(fā)更多創(chuàng)意及活力（見圖5）。

圖5 全國近五年“宅經(jīng)濟”數(shù)據(jù)分析圖

思考一：激發(fā)商業(yè)空間活力，重鑄“泛娛樂綜合體”。充分挖掘產(chǎn)業(yè)成熟片區(qū)周邊的低效存量傳統(tǒng)商業(yè)綜合體、低效辦公樓宇，進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，注入產(chǎn)業(yè)新活力，大力策劃各類主題活動，打造動漫體驗主題街區(qū)。

思考二：釋放載體空間，打造“灣區(qū)數(shù)字文化夢工廠”。通過就近原則，選取周邊自住率較低的老舊小區(qū)、閑時空置會展中心、附近的成人教育設(shè)施空間，提供初創(chuàng)、培養(yǎng)、教育等空間，開展文化展覽、聯(lián)名集市、漫畫比賽、中小學(xué)生校園參觀等多種活動，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供持續(xù)活力，打造數(shù)字文化全產(chǎn)業(yè)鏈［6］。

4 結(jié)語

后疫情時期，認(rèn)清老城市具有的資源優(yōu)勢和存在問題，使用合理有效的工作策略，實現(xiàn)舊街區(qū)新繁榮、舊商圈新發(fā)展、老城市新活力，采用微改造的“繡花”功夫，為城市高質(zhì)量和精細(xì)化發(fā)展出謀獻策，讓廣州這座千年古城文化得到更好的保護和傳承，實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展。