物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控策略

廖冰

（深圳市東部物業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518057）

現(xiàn)階段國民經(jīng)濟的高速化發(fā)展，市場競爭逐漸增強，物業(yè)管理公司在運營發(fā)展的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)不斷提高自身的運營能力，加強自身在市場發(fā)展中的地位，進一步保障自身的運營發(fā)展水平。成本管理與維護工作是企業(yè)經(jīng)營中的重點工作內(nèi)容之一，為了能夠更好地加強內(nèi)部的經(jīng)營管理，在成本維護方面，針對各階段的成本支出進行合理化的控制，這樣可以實現(xiàn)更高的經(jīng)濟效益，更是穩(wěn)固了當(dāng)下企業(yè)發(fā)展的地位。在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過程當(dāng)中，成本的組成較為多元化，涉及各個方面，主要包括人工成本、物耗成本、財務(wù)成本等，管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同的成本類型進行針對化的控制，以低于競爭對手的成本水平進行經(jīng)營管理，確保企業(yè)在競爭中立 于不敗之地。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點分析

（一）涉及內(nèi)容較廣

在物業(yè)管理企業(yè)的運營發(fā)展過程中，成本的組成相對較為復(fù)雜，各階段所支出的成本類型不同，管理人員在進行成本管理的過程中，需要采取針對性的措施，按照不同成本的類型進行合理化的管控，以提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效率。物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程當(dāng)中，為了不斷擴大自身的經(jīng)營規(guī)模，企業(yè)業(yè)務(wù)正在不斷創(chuàng)新當(dāng)中開發(fā)的業(yè)務(wù)類型越多，所支出的成本則會越高。在進行成本核算的過程當(dāng)中，需要針對不同類型的成本支出進行合理的計算，進一步掌握企業(yè)運營過程中的實際成本支出情況，保持企業(yè)內(nèi)部的盈虧平衡。在物業(yè)管理企業(yè)的成本管理工作開展過程當(dāng)中，工作人員的工作壓力相對較大，需要實時根據(jù)當(dāng)下企業(yè)運營的現(xiàn)狀，進行全面的成本核算，數(shù)據(jù)量龐大，計算形式不同，管理人員應(yīng)當(dāng)熟悉不同成本核算的方式，在針對不同的成本內(nèi)容核算下，能夠準確地計算出具體的成本值，有效保障當(dāng)下成本計算的正確率。

（二）管控線長

在物業(yè)管理公司的運營過程當(dāng)中，所經(jīng)營的業(yè)務(wù)涉及物業(yè)項目的各個角落，甚至延伸到各個時點，包括了各階段、各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的人工成本、物耗成本、財務(wù)成本等。為此，在成本計算的過程當(dāng)中，需要針對實際的成本支出情況進行相應(yīng)的落實，了解各階段、各環(huán)節(jié)成本支出的實際情況。物業(yè)管理公司所提供的業(yè)務(wù)主要是圍繞著房屋開展，各項費用的支出存在細節(jié)之處，需要工作人員實時了解具體情況，記錄相關(guān)的費用支出詳細，這樣才能進一步保證成本計算結(jié)果的準確性。管理人員在掌握具體的成本支出情況之后，再來進行針對性的成本控制，有效穩(wěn)定各階段的成本支出情況，進一步保障了當(dāng)下的企業(yè)經(jīng)營效率。但是，在成本管理的過程當(dāng)中，由于物業(yè)管理公司的成本線滲透在各個時點與環(huán)節(jié)當(dāng)中，導(dǎo)致了成本管控線不斷延長，計算和管 控的過程具有一定的難度。

（三）管理較為困難

在物業(yè)管理公司的運營發(fā)展過程當(dāng)中，成本管理工作是重點工作內(nèi)容之一，由于管理的內(nèi)容較廣，涉及的工作項目較多，在管理方面存在有一定的難度，管理人員的工作壓力逐漸增大。在企業(yè)的運營發(fā)展過程當(dāng)中，物業(yè)管理公司總是不斷地爭地盤、搶市場，規(guī)模越來越大，業(yè)務(wù)量越來越多，物業(yè)分布也越來越廣。管理人員在日常的成本核算過程當(dāng)中，需要針對各階段、各時點的成本支出情況進行實時計算，了解當(dāng)下企業(yè)運營過程中所產(chǎn)生的成本值，通過對目前物業(yè)公司的管理現(xiàn)狀進行分析發(fā)現(xiàn)，由于工作人員在工作開展的過程當(dāng)中，存在有分散性的特征，這導(dǎo)致了后續(xù)的管理工作存在有較大的難度，無法精準地計算出企業(yè)運營過程中所支出的成本數(shù)值，這對于企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了直接的影響。在企業(yè)的發(fā)展過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的核算體系，借助信息化管理軟件系統(tǒng)，規(guī)范成本支出過程中的各個程序，這樣可以進一步掌握在企業(yè)運營過程中的實際成本支出情況，有效提高了成本管理工作的質(zhì)量和效率。成本管理工作的目的，主要是為了了解當(dāng)下企業(yè)經(jīng)營的狀態(tài)，由于市場競爭較為激烈，在運營發(fā)展的過程當(dāng)中，缺乏對于企業(yè)經(jīng)營成本的計算，這會導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營的過程當(dāng)中存在有較大的風(fēng)險性，無法競爭力。通過合理精準的成本計算，能夠更好地掌握企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)，針對性地采取措施，穩(wěn)定當(dāng)下的運營發(fā)展，為企業(yè)的運營提供更高的經(jīng)濟效益。

圖1

（四）形成點多

在物業(yè)管理公司的運營發(fā)展過程當(dāng)中，成本管理具有多元化的特征，所涉及了人工成本、物耗成本、財務(wù)成本等不同的成本類型。針對不同成本類型進行管理，需要細化成本計算的規(guī)則，要求管理人員對企業(yè)的運營發(fā)展情況進行實時了解，針對性地進行成本計算，這樣才能保證最終的計算結(jié)果更加的精準化。在服務(wù)成本的計算過程當(dāng)中，主要是針對企業(yè)在運營管理過程中所提供的業(yè)務(wù)成本進行合理的計算。不同的費用計算，需要按照計算規(guī)則進行精準化的計算。相關(guān)人員記錄好詳細的數(shù)據(jù)信息。提交申報之后形成獨立的數(shù)據(jù)檔案。管理人員在各階段的成本匯總過程當(dāng)中，統(tǒng)計好不同時點所支出的成本數(shù)值。綜合評判企業(yè)在經(jīng)營過程中的盈虧收益。進一步判斷企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)。在成本核算的過程當(dāng)中。由于物耗成本的費用計算標準存在有差異化，導(dǎo)致了最終的成本計算結(jié)果不夠精準，直接影響企業(yè)經(jīng)營分析結(jié)果。為了能夠更好地保障成本管理的合理性以及科學(xué)性，應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范化的成本計算規(guī)則，針對不同類型的成本支出，設(shè)計相應(yīng)的計算要求，進一步保障了最終計算結(jié)果的準確性。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管控策略研究

（一）建立完善的成本核算程序

在當(dāng)下的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，完善的成本核算程序，能夠更好更加精準的計算出企業(yè)運營過程中的具體成本支出情況。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴展，業(yè)務(wù)類型更加豐富，在成本計算上存在有一定的難度，由于不同的業(yè)務(wù)類型，在費用計算方面，計算規(guī)則存在有差異化，導(dǎo)致了最終的成本核算，無法精準地計算出具體的成本值。通過建立完善的成本核算程序，嚴格管控人工成本的支出，由于物業(yè)公司所提供的服務(wù)類型，多數(shù)為無形服務(wù)產(chǎn)品，且這些產(chǎn)品中所含的成本費用多數(shù)為人力成本，所以在進行人工費用的計算上，可以根據(jù)人員的數(shù)量以及花費的時間進行具體成本的核算，這樣可以保障最終的成本計算結(jié)果符合實際的要求。物業(yè)公司可以根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求，配備相關(guān)的人員進行服務(wù)提供，考慮到服務(wù)本身的專業(yè)性，在人員的選拔上，需要按照崗位要求選拔專業(yè)的人才，進一步保障服務(wù)本身的質(zhì)量。在成本核算的過程當(dāng)中，通過人力成本的計算規(guī)則，對不同業(yè)務(wù)提供進行專業(yè)性的成本核算，這樣能夠合理管控人力成本的支出情況。在采購成本的控制上，主要的費用花費在日常辦公費用、物耗費用等不同方面，為了能夠降低采購方面的成本支出，通過集中采購的形式，來合理控制采購成本的支出費用，或者與供貨商建立長期良好的合作關(guān)系，以進貨價進行交易，能夠合理降低采購過程中的成本費用支出。在各類成本支出的過程當(dāng)中，工作人員應(yīng)當(dāng)記錄好相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，統(tǒng)一進行財務(wù)數(shù)據(jù)的提交，這樣能夠保障后續(xù)成本的匯總更加的便利。

圖2

（二）完善物業(yè)成本的細節(jié)把控

在物業(yè)成本的管控方面，需要強化細節(jié)部分的把控，加強全體人員對于成本管控的意識，從日常工作做起，全面提升成本管控的效率。規(guī)模正在不斷擴大，管理范圍不斷擴張，管理鏈條也在不斷延長。為了能夠更好地管理企業(yè)的成本支出情況，人員應(yīng)當(dāng)增強自身的成本管理意識，在日常工作中，從每度電、每滴水、每張紙的節(jié)約做起，進一步降低日常成本的開銷。在企業(yè)運營發(fā)展過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)針對實際的運營現(xiàn)狀，制定出完善的成本控制標準，嚴格把控各階段的成本支出情況，各部門的成本支出管控，應(yīng)當(dāng)由部門負責(zé)人負責(zé)，明確落實相關(guān)責(zé)任，要求部門管理人員監(jiān)督各人員的實際日常操作，從細節(jié)方面做起，有效提高對于企業(yè)經(jīng)營過程中的成本支出管控。企業(yè)還可以將成本管控與人員的績效考核進行結(jié)合，加強人員對于成本管控的重視，全體人員共同進行成本管控，能夠更好地降低企業(yè)經(jīng)營過程中的成本支出情況。在各季度的成本核算過程當(dāng)中，管理人員能夠更加明確地了解到各部門的成本支出現(xiàn)狀，綜合評判部門的日常表現(xiàn)，全面提高了企業(yè)經(jīng)營過程中的成本管理效率。

（三）增強業(yè)主服務(wù)中心的作用

業(yè)主服務(wù)中心是物業(yè)管理公司的主要服務(wù)窗口，面向于各業(yè)主提供相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)品，針對實際的需求進行全面的調(diào)度、指揮、操控、服務(wù)活動的開展，以此來滿足業(yè)主對于服務(wù)本身的需求。為了能夠全面提高企業(yè)的成本管理效率，在業(yè)主服務(wù)中心的運營過程中，需要明確設(shè)計績效考核標準、業(yè)務(wù)監(jiān)管范圍，最大程度上地發(fā)揮基層工作人員的責(zé)任意識和積極性，充分調(diào)度基層工作人員開展各項工作，降低服務(wù)環(huán)節(jié)與人員的配置，可以充分節(jié)省人力成本的支出。另外，對于流水化且煩瑣的工作內(nèi)容，可以實現(xiàn)自動化、信息化的轉(zhuǎn)型并給予科技賦能，通過高效率的工作模式，能夠有效提高基礎(chǔ)工作的工作效率，更是降低了人工成本的支出。在物業(yè)管理企業(yè)的運營過程當(dāng)中，信息化、科技化的普及不夠全面，導(dǎo)致了人力成本的支出不斷提升。對于基層的工作開展，應(yīng)當(dāng)更加注重自動化和信息化的普及和新技術(shù)的應(yīng)用，這樣可以更好地降低企業(yè)的人工成本。在業(yè)主服務(wù)中心的建立過程當(dāng)中，可以以信息化轉(zhuǎn)型作為基礎(chǔ)，充分增強服務(wù)中心的實際作用，利用各類技術(shù)進行高效化的業(yè)務(wù)提供，這樣能夠有效促進物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（四）提高人員素質(zhì)

在物業(yè)管理企業(yè)的成本管控工作開展過程當(dāng)中，人員的專業(yè)素養(yǎng)對于成本管控起到了非常關(guān)鍵的作用。通過對目前企業(yè)內(nèi)部的管理現(xiàn)狀進行分析，發(fā)現(xiàn)人員的專業(yè)水平并未達到相應(yīng)的要求，進而無法保障企業(yè)在日常成本管控過程中的質(zhì)量。企業(yè)要重視提升人員的專業(yè)素養(yǎng)，對內(nèi)通過對現(xiàn)有人員進行專業(yè)培訓(xùn)，對外通過專業(yè)技術(shù)人員招聘引進，吸引更多專業(yè)人員參與到企業(yè)經(jīng)營過程中，為企業(yè)的成本管控提供一定的幫助。特別是企業(yè)在對內(nèi)部現(xiàn)有人員在日常的培訓(xùn)過程中，應(yīng)當(dāng)加強人員對于成本管控的意識，從日常的工作細節(jié)做起，共同維護各項工作的開展，降低日常成本的支出，更好地促進了物管企業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)束語

在物業(yè)管理企業(yè)的成本控制過程中，所產(chǎn)生的成本大多數(shù)是人工成本和物耗成本為主，物耗成本中又包括公共設(shè)施設(shè)備維護費、清潔費、綠化費、安保費、辦公費、公共水電費等，這些產(chǎn)生的費用都被歸納為企業(yè)運營過程中所產(chǎn)生的成本費用。在物業(yè)管理企業(yè)的成本管理過程中，管理人員的工作壓力較大，且成本管控?zé)o法達到相應(yīng)的標準。在當(dāng)下的發(fā)展中，管理人員可以通過建立完善的成本核算程序、完善物業(yè)成本的細節(jié)把控、增強業(yè)主服務(wù)中心的作用、提高人員素質(zhì)等方式，全面提高企業(yè)經(jīng)營過程中的成本管控，通過完善統(tǒng)一的成本管理體系，利用信息化、科技化手段，保證企業(yè)成本管控在行業(yè)中始終處于競爭優(yōu)勢的地位，確保企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。