新時(shí)代背景下基于城市更新的廢舊廠房改造研究
——以北京懋隆文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園為例

文／李靜蕓、王德起 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 100070

引言：

我國(guó)1987年開始實(shí)行第一輪土地利用總體規(guī)劃，此時(shí)正是我國(guó)城市化的快速發(fā)展時(shí)期。其制度目標(biāo)明確提出保障必要的建設(shè)用地，建設(shè)占用耕地控制在3000 萬(wàn)畝左右，但是為讓建設(shè)用地總量得到有效控制。因此，在全國(guó)第二輪土地利用總體規(guī)劃中明確提出在保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的前提下，有效控制建設(shè)用地總量，通過積極引導(dǎo)和加強(qiáng)管理，促使城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地總規(guī)模逐步縮小。同時(shí)，《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》中明確采取“指標(biāo)控制+分區(qū)管制”的模式。該模式在第三輪土地利用總體規(guī)劃中成型。在我國(guó)土地三大類土地分類下，縣鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃劃分土地利用分區(qū)。其中的建設(shè)用地邊界劃定后，在允許建設(shè)區(qū)和有條件建設(shè)區(qū)內(nèi)，由于前期國(guó)家土地制度采取犧牲耕地進(jìn)行建設(shè)用地開發(fā)，且城市區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)獲得曾經(jīng)有過無償劃撥的形式，因此造成了土地粗放浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。加之此前，我國(guó)土地的相關(guān)規(guī)劃制度較為分散，直至2020年開始國(guó)土空間規(guī)劃改革和制度體系建設(shè)階段，才以整體眼光看待規(guī)劃問題。因此，2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)了“城市更新”這一概念，提出加強(qiáng)城市更新。大城市已從“增量開發(fā)”進(jìn)入“存量運(yùn)營(yíng)”時(shí)代。存量規(guī)劃時(shí)代，要求將利用效率低下的土地進(jìn)行重新規(guī)劃：將歷史遺留的廢舊廠房進(jìn)行改造；老舊居民小區(qū)及老舊街道進(jìn)行微更新健全社區(qū)功能，進(jìn)而盤活存量土地資源，實(shí)現(xiàn)我國(guó)的高質(zhì)量發(fā)展。此前，北京市范圍內(nèi)已有多處廢舊廠房改造。對(duì)此，北京市制定出臺(tái)《北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)認(rèn)定及規(guī)范管理辦法（試行）》和《關(guān)于加快市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)發(fā)展的意見》兩項(xiàng)專項(xiàng)政策文件，通過面上抓規(guī)范、點(diǎn)上抓高端，以點(diǎn)帶面，提升全市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展水平。

1、文獻(xiàn)綜述

城市更新概念最早在1958年荷蘭的城市更新研討會(huì)上被提出。西方國(guó)家以清除、推倒重建等方式對(duì)城市進(jìn)行的大規(guī)模整治行動(dòng)，目的在于恢復(fù)其城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此產(chǎn)生較為嚴(yán)重的消極影響，主要包括住房資源緊張、疾病、人口動(dòng)亂、貧困加劇等一系列社會(huì)問題。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市更新的內(nèi)涵也有所擴(kuò)充，擺脫了徒有形式的大拆大建模式，融入了公眾意愿作為影響因素。至此，城市更新也不再是受限于某一單獨(dú)因素的考量而采取的整治行動(dòng)，而是綜合考量社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)環(huán)境等多維度因素后，利于城市居民生活的行為活動(dòng)。國(guó)外城市更新概念及相關(guān)研究的不斷發(fā)展，為我國(guó)當(dāng)下借鑒其模式對(duì)城市內(nèi)部存量閑置土地的盤活利用具有重大意義。

查閱相關(guān)文獻(xiàn)，廢舊工廠改造為文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園區(qū)的研究主要分為以下幾個(gè)視角。首先是基于環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)視角，研究工業(yè)遺產(chǎn)在城市更新策略背景下的設(shè)計(jì)問題。其次是基于改造后的園區(qū)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)模式的問題研究，但其切入角度與本研究的關(guān)聯(lián)并不密切，因此僅作為廠房改造的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了解，不做深入研究。此外是對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)施滿意度的問題研究。將居民滿意度理論引入城市更新領(lǐng)域,對(duì)影響綜合整治項(xiàng)目居民滿意度因素進(jìn)行探索分析。本文基于上述文獻(xiàn)的研究?jī)?nèi)容與結(jié)果，關(guān)注于廢舊廠房改造后，所在地塊的土地利用效率以及園區(qū)本身功能較廢舊廠房功能的比較，此外還有園區(qū)對(duì)周邊環(huán)境及人群外溢出的效益。

2、調(diào)研情況

本文對(duì)北京懋隆文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)及園區(qū)周邊人群進(jìn)行問卷調(diào)查，實(shí)際發(fā)放問卷100 份，回收100 份。答題者為18 歲以下的問卷視為無效問卷，實(shí)際回收的有效問卷為88 份，實(shí)際回收率為88%。

2.1 調(diào)查方法

樣本的抽取采用的是分層整群隨機(jī)抽樣以及訪談?dòng)涗浵嘟Y(jié)合的方式。首先對(duì)調(diào)查區(qū)域內(nèi)的人群分為“園區(qū)內(nèi)工作人員、園區(qū)周邊其他企業(yè)工作者及居民、園區(qū)游客”三類。進(jìn)入園區(qū)對(duì)人群進(jìn)行隨機(jī)抽樣，選取個(gè)體發(fā)放問卷。受疫情影響，周邊社區(qū)及企業(yè)出入受阻，因此筆者在園區(qū)周邊的多個(gè)社區(qū)隨機(jī)選擇兩個(gè)帶有底商的社區(qū)，對(duì)其周邊出入人群隨機(jī)發(fā)放問卷進(jìn)行調(diào)查。為避免因個(gè)人理解偏差造成的數(shù)據(jù)誤差，保證問卷質(zhì)量，各問卷均為現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放、填答并回收的方式進(jìn)行。其中回收問卷時(shí)，筆者會(huì)對(duì)園區(qū)內(nèi)工作時(shí)間較長(zhǎng)的人員進(jìn)行訪談，進(jìn)一步了解廢舊廠房改造為文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園區(qū)后對(duì)其造成的影響，以及對(duì)于環(huán)境變化的感受。

2.2 樣本結(jié)構(gòu)

本研究中，回收的有效問卷中男女比例為43：45，基于數(shù)據(jù)取得方式為隨機(jī)抽樣，因此該樣本結(jié)構(gòu)的男女比例結(jié)果仍是較為理想的，對(duì)于在研究區(qū)域內(nèi)，周邊人群對(duì)改造后文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園造成影響的滿意度調(diào)查是較為客觀的。剔除無效數(shù)據(jù)后，樣本的年齡區(qū)間段集中于26 ～35歲，被調(diào)查人群的平均年齡為35.6 歲。被調(diào)查個(gè)體以園區(qū)周邊人群及游客居多，因此對(duì)于園區(qū)本身對(duì)外的影響滿意度測(cè)度是較為可觀的。

2.3 調(diào)查結(jié)果與分析

從園區(qū)內(nèi)部、園區(qū)外部及園區(qū)流動(dòng)人員三個(gè)維度進(jìn)行園區(qū)評(píng)價(jià)。園區(qū)內(nèi)部側(cè)重園區(qū)環(huán)境、園區(qū)外部側(cè)重自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的感受、園區(qū)流動(dòng)人員則是與藝術(shù)館等場(chǎng)所進(jìn)行比較，得出園區(qū)的體驗(yàn)感數(shù)據(jù)。所有人群都對(duì)園區(qū)自身提供的功能及其外部性進(jìn)行綜合分析，給出是否贊成將廢舊廠房改造的明確態(tài)度。對(duì)比不同人群的滿意度測(cè)度角度，給出該區(qū)域內(nèi)，影響人們對(duì)改造為文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園的因素。并且用分析結(jié)果，給出是否達(dá)到了改善土地利用效率的目的。

對(duì)于園區(qū)內(nèi)部工作人員，獲得的樣本量較其他兩類人群的樣本量較少。其作為獨(dú)立部分對(duì)該層次個(gè)體進(jìn)行分析時(shí)，數(shù)據(jù)信度將受到影響，因此本部分的數(shù)據(jù)及訪談?wù){(diào)研內(nèi)容僅作為后續(xù)研究的部分參考。對(duì)園區(qū)周邊人群進(jìn)行的調(diào)查，統(tǒng)計(jì)的數(shù)量為40 人，針對(duì)其在調(diào)查區(qū)域內(nèi)停留時(shí)間、出入園區(qū)頻率以及對(duì)周邊環(huán)境變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化的滿意度進(jìn)行了調(diào)查。對(duì)園區(qū)游客的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有效調(diào)查數(shù)量為40 人，主要從入園頻率、來此目的、是否去過其他廢舊廠房改造的文創(chuàng)園、文創(chuàng)園與傳統(tǒng)形式藝術(shù)館相比較的感受等方面進(jìn)行問題設(shè)計(jì)。根據(jù)實(shí)地調(diào)研所取得的問卷數(shù)據(jù)，進(jìn)行廢舊廠房改造為文創(chuàng)園后，對(duì)原有歷史文化印記保存狀況、園區(qū)所提供就業(yè)機(jī)會(huì)、廢舊廠房園地塊土地利用率等問題的因子分析。

廢舊廠房改造后，對(duì)園區(qū)周邊居民以及園區(qū)游客進(jìn)行隨機(jī)調(diào)研，根據(jù)這兩類人群對(duì)于不同方面的滿意度進(jìn)行KMO 和Bartlett 的檢驗(yàn)，驗(yàn)證取得的數(shù)據(jù)是否適合進(jìn)行因子分析。調(diào)研小組獲得的數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，廢舊廠房改造后發(fā)揮作用這一量表的KMO 值為0.668，Bartlett球形度檢驗(yàn)的值為0.000，小于0.05，說明效度良好，適合進(jìn)行因子分析。

根據(jù)分析，因子分析一共提取出3 個(gè)因子，特征根值均大于1，此3 個(gè)因子旋轉(zhuǎn)后的方差解釋率分別是25.056%，21.157%，16.001%，旋轉(zhuǎn)后累積方差解釋率為62.214%。利用最大方差旋轉(zhuǎn)方法進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，指標(biāo)對(duì)應(yīng)的共同度值均高于0.4，表示指標(biāo)和因子之間有著較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，因子可以有效的提取出信息。因子得分1=0.307＊保護(hù)城市歷史發(fā)展痕跡+0.065＊提高土地利用效率+0.006＊增加公共活動(dòng)空間+0.070＊優(yōu)化外在形象-0.283＊提供就業(yè)機(jī)會(huì)+0.358＊普及文化藝術(shù)功能+0.481＊提供休閑娛樂功能+0.087＊?jiǎng)?chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益；因子得分2=-0.005＊保護(hù)城市歷史發(fā)展痕跡+0.382＊提高土地利用效率+0.024＊增加公共活動(dòng)空間+0.036＊優(yōu)化外在形象+0.558＊提供就業(yè)機(jī)會(huì)+0.020＊普及文化藝術(shù)功能-0.184＊提供休閑娛樂功能+0.395＊?jiǎng)?chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益；因子得分3=0.318＊保護(hù)城市歷史發(fā)展痕跡-0.019＊提高土地利用效率+0.518＊增加公共活動(dòng)空間-0.620＊優(yōu)化外在形象+0.071＊提供就業(yè)機(jī)會(huì)-0.020＊普及文化藝術(shù)功能-0.135＊提供休閑娛樂功能-0.076＊?jiǎng)?chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益。最終公式為：0.403＊因子得分1+ 0.340＊因子得分2+0.257＊因子得分3。

該部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行因子分析過程中，多種影響因素劃分三種成分，根據(jù)各影響因素在不同成分下的得分，進(jìn)行成分與影響因素的對(duì)應(yīng)分組。成分一主要包括保護(hù)城市歷史發(fā)展痕跡、普及文化藝術(shù)功能、提供休閑娛樂功能、優(yōu)化外在形象。并將該成分組命名為園區(qū)文化娛樂功能。成分二主要包括提高土地利用效率、提供就業(yè)機(jī)會(huì)、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益三項(xiàng)影響因素。該成分組主要體現(xiàn)的是廢舊廠房改造為園區(qū)后對(duì)于社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用，因此命名為園區(qū)社會(huì)效益。成分三主要包括增加公共活動(dòng)空間，屬于園區(qū)的公共服務(wù)功能。在對(duì)廢舊廠房改造為文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園后，園區(qū)周邊居民及園區(qū)游客對(duì)于廢舊廠房改造為文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園后所提供的三大類主要功能劃分，以及各自具體的影響因素劃分。根據(jù)最終總體得分對(duì)于三類主要功能賦予的權(quán)重來看，人們主要考量的主要是保護(hù)城市歷史發(fā)展痕跡、普及文化藝術(shù)功能、提供休閑娛樂功能、優(yōu)化外在形象構(gòu)成的文化娛樂功能，以及提高土地利用效率、提供就業(yè)機(jī)會(huì)、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益三項(xiàng)影響因素構(gòu)成的園區(qū)社會(huì)效益。

同樣的方法對(duì)廢舊廠房改造后園區(qū)周邊人群對(duì)社區(qū)的影響因素進(jìn)行分析。進(jìn)行KMO 和Bartlett 的檢驗(yàn)，驗(yàn)證取得的數(shù)據(jù)是否適合進(jìn)行因子分析。檢驗(yàn)結(jié)果表示：KMO 為0.947，大于0.6 以及數(shù)據(jù)通過Bartlett 球形度檢驗(yàn)(p＜0.05)，說明研究數(shù)據(jù)適合進(jìn)行因子分析。

廢舊廠房改造為園區(qū)后，對(duì)周邊居民的居住條件有所影響。因此數(shù)據(jù)分析表中分別對(duì)應(yīng)園區(qū)周邊居民對(duì)社區(qū)居住環(huán)境改善的滿意度、對(duì)市政設(shè)施建設(shè)是否完備的滿意度感受、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否完備的滿意度感受、對(duì)周邊配套設(shè)施建設(shè)是否完備的滿意度感受、對(duì)公共服務(wù)是否完善的滿意度感受、對(duì)生活成本增加的感受、對(duì)周邊人文環(huán)境的滿意度感受、對(duì)生活便利程度的滿意度感受、對(duì)文化氛圍的感受、對(duì)商業(yè)氛圍濃厚的滿意度感受、對(duì)居住質(zhì)量是否提升的感受、對(duì)公共交通的滿意度感受、對(duì)交通是否擁堵的感受、對(duì)街道是否整潔的認(rèn)同度、對(duì)區(qū)域人口流量變化的感受、對(duì)民俗文化活動(dòng)的感受、對(duì)綠化面積是否增多的認(rèn)同度、對(duì)生態(tài)環(huán)境是否改善的認(rèn)同度、居住舒適度增強(qiáng)的認(rèn)同度感受、對(duì)園區(qū)是否拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的認(rèn)同度。

因子分析一共提取出1 個(gè)因子，特征根值均大于1，此1 個(gè)因子旋轉(zhuǎn)后的方差解釋率分別是94.159%，旋轉(zhuǎn)后累積方差解釋率為94.159%，可作為主成分進(jìn)行分析，及其他因子為其影響因素。

數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，其因子得分1=0.050＊社區(qū)居住環(huán)境改善+0.051＊市政設(shè)施建設(shè)完備+0.051＊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備+0.051＊周邊配套設(shè)施完備+0.051＊公共服務(wù)完善+0.050＊生活成本增加+0.051＊周邊人文環(huán)境改善+0.051＊生活便利程度提高+0.051＊周邊文化氛圍增強(qiáng)+0.052＊周邊商業(yè)氛圍濃厚+0.052＊居住質(zhì)量提升+0.052＊公共交通便利+0.050＊交通易擁堵+0.052＊街道整潔+0.052＊區(qū)域人口流量增多+0.051＊民俗文化活動(dòng)增多+0.052＊綠化面積增多+0.052＊生態(tài)環(huán)境改善+0.052＊居住舒適度增強(qiáng)+0.052＊園區(qū)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展效果顯著。從上述因子得分計(jì)算公式的權(quán)重分配來看，廢舊工廠改造為園區(qū)后，周邊居民對(duì)其改造的滿意程度受到上述因子的影響，且不同因子對(duì)于其滿意程度的影響程度差別不大。

3、結(jié)論與展望

本文以北京懋隆文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園為主要研究區(qū)域，對(duì)園區(qū)內(nèi)部環(huán)境及周邊人群進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，由廢舊廠房改造而來的北京懋隆文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園具有以下幾方面的積極作用。

首先，被調(diào)查人群表示該改造行為利于廢舊廠房歷史印記的保存。其次，該舉動(dòng)提高了地塊的土地利用效率并帶來了經(jīng)濟(jì)效益。再次，為周邊人群提供了多種社會(huì)功能。具體包括文化藝術(shù)教育功能、休閑娛樂功能、公共服務(wù)功能、社會(huì)保障功能等。最后，根據(jù)居民的居住環(huán)境影響的因子分析結(jié)果，認(rèn)為諸多因子均對(duì)園區(qū)改造滿意度產(chǎn)生影響。因此，在后續(xù)城市更新推進(jìn)過程中，采取類似的廢舊廠房改造等行動(dòng)，需要對(duì)周邊人群關(guān)注的影響因素進(jìn)行全面考量，照顧到人群的生活環(huán)境是否發(fā)生改變，以及改造后能夠?yàn)槿巳禾峁┑墓δ苁欠衲軌驖M足其日常需求。

城市更新政策的落實(shí)，不應(yīng)該是形式上的響應(yīng)，更應(yīng)該是以人為本，從城市居民的所思所想出發(fā)，解決生活中存在的實(shí)際問題。對(duì)廢舊廠房改造的方式進(jìn)行閑置土地資源的盤活利用，提高區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益，提供多種社會(huì)功能及公共服務(wù)得到了周邊人群及園區(qū)游客的認(rèn)可。借助原有工業(yè)痕跡的微改造，既實(shí)現(xiàn)了城市內(nèi)部存量土地的優(yōu)化利用，又轉(zhuǎn)換了內(nèi)部的空間功能，同時(shí)向園區(qū)外部產(chǎn)生外溢效益。一舉多得的改造行動(dòng)促使城市更新在高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代具有重大引領(lǐng)意義。借助對(duì)廢舊廠房改造的調(diào)研數(shù)據(jù)，感受到了城市更新落實(shí)過程中，以人為本的重要思想。雖然城市更新概念起源于國(guó)外，但是通過廢舊廠房改造的成功案例，以及周邊人群的認(rèn)可程度，筆者認(rèn)為，在政府的主導(dǎo)下，充分考慮城市居民的需求進(jìn)行的城市更新行動(dòng)一定會(huì)促進(jìn)我國(guó)的高質(zhì)量發(fā)展。