城市老舊小區(qū)提升改造要點(diǎn)

文／張偉 北京中和建城建筑工程設(shè)計(jì)有限公司 北京 100000

引言：

隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的加快，城市老舊小區(qū)的提升改造成為城市發(fā)展的重點(diǎn)與難點(diǎn)。大部分城市中都存在不同程度的老舊小區(qū)，這些老舊小區(qū)受當(dāng)時(shí)建設(shè)水平的限制，往往存在市政配套設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施不完善等問題，同時(shí)，老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作缺乏科學(xué)的管理機(jī)制，以至于城市老舊小區(qū)的實(shí)際狀況與城市現(xiàn)代化進(jìn)程工作要求之間存在很大的差距，為城市的發(fā)展建設(shè)帶來了不同程度上的阻礙。

1、老舊小區(qū)的現(xiàn)狀

1.1 配套設(shè)施不完善

城市老舊小區(qū)由于居住使用時(shí)間較長，不可避免的存在建筑功能退化、設(shè)備損耗老化等問題。大多數(shù)老舊小區(qū)在建設(shè)期間并無電梯、無障礙設(shè)施等，這就為居民的居住帶來了很大程度上的不便。老舊小區(qū)的外立面受損程度嚴(yán)重，缺乏美觀性，生活管線老化嚴(yán)重。但是，電梯安裝、入戶管線受老舊小區(qū)的建設(shè)條件影響較大，存在很大的改造難度。同時(shí)，部分老舊小區(qū)的建筑外層保溫層已逐漸喪失功能，需要加以更換。老舊小區(qū)受當(dāng)時(shí)建設(shè)條件的影響，普遍存在公共空間、綠地空間、文體設(shè)施等公共配套設(shè)施不足的問題，這與現(xiàn)階段城市公共配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)存在一定的差距。此外，部分老舊小區(qū)在建設(shè)時(shí)期機(jī)動(dòng)車普及相對較低，因此小區(qū)內(nèi)部并未設(shè)有足夠的地上或者地下停車空間，以至于小區(qū)內(nèi)部人車混雜，消防車道被占用，整個(gè)小區(qū)顯得相對較為混亂。

1.2 管理工作不到位

老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較低，缺乏專業(yè)的規(guī)范的物業(yè)管理，再加上老舊小區(qū)存在人員流動(dòng)性大，外部人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)，以至于小區(qū)的安全治安性較差，居民安全感相對較弱。這也是造成小區(qū)內(nèi)居民私自安裝防盜網(wǎng)的重要原因，以至于小區(qū)顯得混亂不堪。同時(shí)，由于城市老舊小區(qū)人員流動(dòng)性較大，大部分原住戶搬遷，出租人員頻繁入住，以至于小區(qū)內(nèi)部很難形成社區(qū)文化，久而久之，城市老舊小區(qū)的物質(zhì)環(huán)境和文化氛圍都陷入了惡性循環(huán)。再加上，城市老舊小區(qū)的改造資金不足，小區(qū)原住戶的搬離，小區(qū)居民很難接受自己繳納維修資金的方式，因此對于小區(qū)的改造意愿并不高。

2、城市老舊小區(qū)的提升改造原則

對于城市老舊小區(qū)的提升改造，要明確改造工作的開展原則，以確保各項(xiàng)改造工作有條不紊的實(shí)施。首先，城市老舊小區(qū)改造要堅(jiān)持民生優(yōu)先原則，其主要概括為以下幾點(diǎn)：即“先民生后提升，先地下后地上，先功能后景觀”的改造原則。城市老舊小區(qū)的改造要將基礎(chǔ)類改造作為重中之重，如基礎(chǔ)設(shè)施缺失老化的問題、防火防災(zāi)功能不健全、安全防護(hù)設(shè)施薄弱等。同時(shí)，城市老舊小區(qū)改造需要呼吁全民參與進(jìn)來。城市小區(qū)的改造要充分尊重居民的改造意愿，通過對居民進(jìn)行走訪、問卷調(diào)查等來收集小區(qū)改造意見，同時(shí)鼓勵(lì)居民積極參與到小區(qū)改造方案、施工配合工作中來。一方面，提升居民對小區(qū)改造工作的積極主動(dòng)性，另一方面，也能夠加強(qiáng)居民對小區(qū)改造工作的監(jiān)督和評價(jià)工作，以確保老舊小區(qū)改造工作合理到位。城市老舊小區(qū)的建設(shè)規(guī)模相對較小且布局分散，對此，可以引導(dǎo)將相鄰小區(qū)進(jìn)行集中綜合改造，使其形成規(guī)模較大的社區(qū)，便于實(shí)現(xiàn)片區(qū)化管理，不斷完善小區(qū)長效管理機(jī)制。此外，部分城市小區(qū)中包含有歷史文化街區(qū)和一些具有當(dāng)?shù)靥厣慕ㄖL(fēng)貌，在對小區(qū)改造過程中要注重對歷史文化的保護(hù)，使歷史文化傳承保護(hù)與小區(qū)居住環(huán)境改造相互協(xié)調(diào)并存完成。

3、老舊小區(qū)提升改造的主要內(nèi)容和要點(diǎn)

3.1 基礎(chǔ)類改造

基礎(chǔ)類改造是城市老舊小區(qū)改造提升的重中之重?；A(chǔ)類改造的內(nèi)容主要集中在居民所業(yè)映的最為迫切的改造內(nèi)容，其改造目的主要是為了保障居民的基本生活需求和安全防護(hù)等需求。其中比較典型的基礎(chǔ)類改造，包括市政配套設(shè)施改造和建筑物功能改造等。市政配套設(shè)施改造主要集中在雨污水分流、道路、消防等基礎(chǔ)設(shè)施方面。

雨污分流改造要結(jié)合小區(qū)的實(shí)際現(xiàn)狀來進(jìn)行針對性的改造。如果小區(qū)本身已經(jīng)采用分流系統(tǒng)，則需要對地下管道進(jìn)行全面的排查，檢查管路中是否存在混接、倒灌等問題，對相關(guān)的排污管道進(jìn)行必要的維護(hù)更新，同時(shí)對化糞池等進(jìn)行相應(yīng)的擴(kuò)容改建。如果小區(qū)采用混流系統(tǒng)，則需要利用舊管道系統(tǒng)作為污水管道，然后新增建設(shè)雨水管道系統(tǒng)，并與相關(guān)市政管路做好銜接。如果小區(qū)排污管道已經(jīng)嚴(yán)重受損，不可以重復(fù)使用，則需要結(jié)合小區(qū)的雨污排放現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)全新的雨水管道和污水管道系統(tǒng)。

城市老舊小區(qū)道路的改造提升，要結(jié)合小區(qū)內(nèi)道路路面和路基受損情況來制定科學(xué)合理的道路改造施工方案。道路路面最好采用混凝土瀝青等普通道路施工材料，以便于后期的運(yùn)營維護(hù)。在道路改造施工期間，對小區(qū)內(nèi)外部道路交通路線做好合理的規(guī)劃，以方便居民出入。對于建設(shè)規(guī)模較大的老舊小區(qū)，可以采用人車分流的交通系統(tǒng)，增設(shè)人行道。對于人行道路面的建設(shè)，建議采用透水磚、透水混凝土等透水性較強(qiáng)的施工材料。人行道的設(shè)計(jì)在滿足透水性要求的同時(shí)，還要注意與小區(qū)整體建筑風(fēng)格保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一。對于消防道路的改造，主要涉及消防通道、消防撲救面、消防回車場等，其首要原則就是保障各個(gè)場景下消防車疏通順暢，因此，消防道路的改造要嚴(yán)格按照相關(guān)消防標(biāo)準(zhǔn)要求來執(zhí)行。如果老舊小區(qū)中存在影響消防設(shè)施的違章建筑、違停車位等，需要加以拆除。例如，一些老舊小區(qū)中居民由于缺乏防范意識(shí)，將消防通道私自違章搭建成儲(chǔ)藏間等，以至于消防車無路可走，使小區(qū)存在嚴(yán)重的安全隱患。對此，在道路改造過程中，就需要對居民做好思想溝通，以確保消防道路建設(shè)能夠滿足消防規(guī)范要求。同時(shí)，還需要結(jié)合相關(guān)消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，對小區(qū)建筑體和公共場所的消防設(shè)施進(jìn)行全面的排查，需要修繕的則加以整治，必要情況下增設(shè)補(bǔ)點(diǎn)。

城市老舊小區(qū)建筑外墻以及樓梯的修繕也是十分有必要的。對于建筑外墻進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，重點(diǎn)整治外立面老化破損嚴(yán)重的墻體，做到建筑外墻干凈整潔，其形象色彩的規(guī)劃還要注重與周邊環(huán)境保持協(xié)調(diào)。對于建筑外墻破損或者風(fēng)化嚴(yán)重的情況，需要采取翻新、局部修補(bǔ)、墻面清洗等措施對其進(jìn)行必要的補(bǔ)救整治。同時(shí)，利用涂料或者真石漆等對建筑外立面進(jìn)行必要的粉刷，使建筑物的色彩色調(diào)與其他建筑物相協(xié)調(diào)。同時(shí)，結(jié)合小區(qū)的實(shí)際改造情況，還可以對建筑里面進(jìn)行必要的防護(hù)欄安裝、外墻管線統(tǒng)一整理，以及違章防盜網(wǎng)等附加物的拆除等，使老舊小區(qū)的面貌煥然一新。

3.2 完善類改造

完善類改造是在基礎(chǔ)類改造的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同老舊小區(qū)的實(shí)際需求進(jìn)行必要的綜合性完善補(bǔ)充。完善類改造的目的在于進(jìn)一步改善居民的生活便利條件。有些情況下，完善類改造需要由居民出資來完成，其主要改造內(nèi)容包括生活服務(wù)配套設(shè)施改造和建筑節(jié)能改造，例如小區(qū)環(huán)境綠化、文化休閑以及娛樂健身設(shè)施的改造、停車場配套設(shè)施改造等。

對于城市老舊小區(qū)內(nèi)部存在綠植用地的，根據(jù)綠地的土質(zhì)質(zhì)量和厚度等選擇相應(yīng)的種植植物種類，確保綠植植物的成活率，滿足小區(qū)的綠化需求。如果小區(qū)內(nèi)已經(jīng)有綠植植物，則需要對其進(jìn)行全面的考察，確認(rèn)其是否會(huì)對采光、消防、行車等造成負(fù)面影響，如果有，則需要進(jìn)行必要的剔除。對于種植區(qū)域長勢不好，或者綠植觀賞性不高的情況，可以對綠植用地進(jìn)行重新的規(guī)劃，將其改造成停車空間或者休閑娛樂場所等，以提升小區(qū)內(nèi)部活動(dòng)空間的實(shí)用性。小區(qū)綠化的改造與提升需要針對小區(qū)入口、休閑區(qū)域等重點(diǎn)部位進(jìn)行綠化，并綜合考慮季節(jié)變化、文化風(fēng)格等因素,對綠化用地進(jìn)行色彩和層次方面的設(shè)計(jì)，同時(shí)小區(qū)綠化的建設(shè)，還需要加強(qiáng)后期養(yǎng)護(hù)管理。

服務(wù)配套設(shè)施的改造主要包括文化休閑娛樂設(shè)施、健身場所等。對于這些場所改造建設(shè)，要充分考慮小區(qū)老少人口比例情況，盡量為老少群體等提供專屬活動(dòng)空間，并適當(dāng)增設(shè)一些健身活動(dòng)場所等，提升活動(dòng)空間的實(shí)用性，為居民活動(dòng)提供足夠的活動(dòng)場所。健身、文化活動(dòng)場地盡量選擇在方便居民到達(dá)且人流較大的區(qū)域，以增加服務(wù)場地半徑，確?；顒?dòng)場所能夠具備良好的通風(fēng)、排水和照明等條件，同時(shí)，活動(dòng)場所內(nèi)需要配置有相應(yīng)的休閑座椅、遮陽棚等輔助配套設(shè)施。

對于城市老舊小區(qū)中停車問題的緩解，首先需要對停車進(jìn)行規(guī)范的引導(dǎo)，對機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車最好采取分別停放的方式，同時(shí)，在停車空間設(shè)置智能充電樁或者車棚等，以確保停車使用的方便性和安全性。小區(qū)內(nèi)部停車區(qū)域的設(shè)置，可以采取集中與分散相結(jié)合的方式。對于小區(qū)中庭、大面積的空曠場地等，可以采取集中停放管理；而對于路邊、庭院或者邊角地帶，可以采取分散停車的處理方式，但是需要保障停車區(qū)域不影響車輛的正常通行，且要嚴(yán)格按照停放管理要求執(zhí)行，以免造成停車混亂。對于建筑物周圍的停車區(qū)域,可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠不脑?，其地面采用生態(tài)植草磚，這樣既能夠滿足居民的停車需求，也能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)小區(qū)的綠化。

3.3 提升類改造

提升類改造的目的，是為了進(jìn)一步豐富社區(qū)服務(wù)供給，促使小區(qū)居民生活品質(zhì)達(dá)到智能化和現(xiàn)代化的水平。提升類改造需要投入更多的社會(huì)專業(yè)化服務(wù)資源，其改造成本也需要依靠社會(huì)投資來實(shí)現(xiàn)。提升類改造更多的是面向公共服務(wù)配套設(shè)施的智能化改造，涉及到公共衛(wèi)生服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)周界的智能化安全防護(hù)設(shè)施等，另外還包括一些專項(xiàng)服務(wù)化內(nèi)容，如托育、養(yǎng)老、家政、便利店、快遞驛站等。

4、城市老舊小區(qū)提升與改造的實(shí)施策略

對于城市老舊小區(qū)的改造，不僅需要對居民的實(shí)際居住生活條件進(jìn)行改造與完善，而且需要與城市現(xiàn)代化建設(shè)的愿景相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。城市老舊小區(qū)在實(shí)際改造過程中，其涉及的群體范圍相對較大，居民的改造需求眾多，工作協(xié)調(diào)難度大，這就需要建立科學(xué)完善的改造機(jī)制來最大限度上規(guī)避這些問題。城市老舊小區(qū)的改造，不僅需要符合政府對城市的規(guī)劃引導(dǎo)政策，還需要切實(shí)結(jié)合居民的實(shí)際意愿，而如何實(shí)現(xiàn)兩者之間的相互融合，相互平衡是需要深入研究的。

4.1 規(guī)劃先行

城市老舊小區(qū)的改造提升，首先需要制定科學(xué)的規(guī)劃方案，而規(guī)劃方案的制定需要根據(jù)城市的總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域定位等進(jìn)行綜合的考量。對于城市老舊小區(qū)的規(guī)劃，首先需要明確小區(qū)的改造風(fēng)格，使改造后的小區(qū)色彩、風(fēng)格都能夠與周圍建筑環(huán)境以及城市的整體發(fā)展定位相互協(xié)調(diào)，而不會(huì)產(chǎn)生格格不入的突兀感；其次，城市老舊小區(qū)的區(qū)域功能配置也需要經(jīng)過規(guī)劃和通盤考慮，結(jié)合小區(qū)自身的居民群體情況和周邊社區(qū)現(xiàn)狀，科學(xué)合理的進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的統(tǒng)籌規(guī)劃，確保小區(qū)周邊的生活服務(wù)健全完善?，F(xiàn)代化城市小區(qū)的構(gòu)建目標(biāo)是，住宅布局是包容和混合型的，社區(qū)服務(wù)便捷，公共環(huán)境綠色健康。而該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不是僅僅依靠小區(qū)改造而實(shí)現(xiàn)的，這需要從城市長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)著手，對社區(qū)的改造升級(jí)進(jìn)行全面長期的規(guī)劃建設(shè)，循序漸進(jìn)的將其落實(shí)到位。

4.2 特色營造

城市發(fā)展建設(shè)過程中不同區(qū)域之間的風(fēng)貌需要保持協(xié)調(diào)，但是也應(yīng)該規(guī)避所有城市小區(qū)千篇一律的問題，還需要在城市老舊小區(qū)改造提升過程中注重營造自身的特色。不同的社區(qū)具有不同的時(shí)代文化，在對老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)中，需要充分考慮到小區(qū)原有的歷史文化或者自然環(huán)境資源，注意將特色文化進(jìn)行保留傳承。尤其是一些傳統(tǒng)的老式建筑街區(qū)，要加強(qiáng)文化遺產(chǎn)的保護(hù)，將其作為小區(qū)改造建設(shè)的重點(diǎn)和特色加以打造。

4.3 造血機(jī)制

城市老舊小區(qū)的改造建設(shè)中不可避免會(huì)涉及到一些閑置房屋，這就需要提升小區(qū)空閑房屋的實(shí)用性。對于具備條件的房屋建筑，可以適當(dāng)對其進(jìn)行改建或者擴(kuò)建，將其轉(zhuǎn)化成商業(yè)服務(wù)空間，這樣不僅為小區(qū)居民提供了部分服務(wù)，而且還能夠增加小區(qū)的實(shí)際收益。因此，城市老舊小區(qū)在造血機(jī)制下的改造升級(jí)也是十分有必要的，需要政府相關(guān)政策的支持與落實(shí)。

4.4 停車設(shè)施運(yùn)營

城市老舊小區(qū)內(nèi)部的停車空間相對有限，因此，對于小區(qū)停車管理可以采取立體式停車或者地坑式停車等方式，但是這些停車方式的建設(shè)與使用成本相對較高，老舊小區(qū)的改造資金費(fèi)用并不足以實(shí)現(xiàn)，因此，在小區(qū)改造中使用率并不高。對此，就需要綜合考慮小區(qū)車位的市場化運(yùn)營管理，對小區(qū)內(nèi)部停車進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)籌，并采取科學(xué)合理的收費(fèi)管理制度，以切實(shí)解決老舊小區(qū)內(nèi)部的停車問題。

4.5 共同締造

所謂共同締造，就是積極呼吁城市老舊小區(qū)中的居民積極參與到小區(qū)改造工作中來，激發(fā)小區(qū)居民的主人翁意識(shí)，共同協(xié)商構(gòu)建小區(qū)管理體系，發(fā)動(dòng)群眾“共謀、共建、共管、共評、共享”，這樣不僅能夠使社區(qū)的凝聚力得以加強(qiáng)，還能夠大大提升居民的幸福感和獲得感。共同締造的方式方法有很多，其中比較典型的就是社區(qū)黨員積極發(fā)揮黨員先鋒的帶頭作用，積極組織基層黨員參與到小區(qū)改造活動(dòng)中。部分小區(qū)還積極創(chuàng)新，采取綠地認(rèn)購的活動(dòng)方式，使小區(qū)居民參與到小區(qū)綠色改造建設(shè)活動(dòng)中，依靠自己的力量來共同構(gòu)建綠色家園，同時(shí)成為小區(qū)綠化環(huán)境的共同監(jiān)護(hù)人。共同締造原則下，小區(qū)居民對于小區(qū)改造的參與度和獲得感明顯增強(qiáng)，其改造效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于政府包攬的改造形式。

4.6 長效管理

城市老舊小區(qū)改造升級(jí)要注重小區(qū)的長效優(yōu)質(zhì)發(fā)展。對此，老舊小區(qū)可以通過引入優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司，對其進(jìn)行專業(yè)化和科學(xué)化的管理與服務(wù)，保障改造后小區(qū)的長效發(fā)展。但是，這種方式往往需要支付高額的物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)，老舊小區(qū)還可以采取居民自治的管理方式，但是這種方式對于小區(qū)居民的綜合素質(zhì)能力具有較高的要求。對此，城市運(yùn)營商管理模式應(yīng)運(yùn)而生。小區(qū)的物業(yè)運(yùn)營管理可以與其他管理服務(wù)統(tǒng)一開展，為物業(yè)管理提供必要的資金支持。小區(qū)改造要想實(shí)現(xiàn)長效管理，還需要在改造設(shè)計(jì)階段對小區(qū)功能進(jìn)行全面的規(guī)劃考量，為后期的運(yùn)營打下基礎(chǔ)。城市老舊小區(qū)改造在配置必要的商業(yè)服務(wù)設(shè)施之外，還可以提前考慮到小區(qū)便民食堂、健身中心等公共空間，方便后期運(yùn)營管理的引入，這樣不僅能夠?yàn)榫用裉峁┍憬莸纳虡I(yè)服務(wù)，還可以獲取必要的商業(yè)收入，為小區(qū)的長效管理提供必要的資金支持。

4.7 新型技術(shù)

城市老舊小區(qū)改造提升工作中，需要積極引進(jìn)一些智能化新技術(shù)，這些技術(shù)的應(yīng)用雖然會(huì)在一定程度上增加小區(qū)的改造成本，但是對于小區(qū)后期的使用與管理來說，是利大于弊的。智能化新型技術(shù)的應(yīng)用往往會(huì)減少后續(xù)的維修保養(yǎng)成本，降低人力管理成本等，同時(shí)，這些技術(shù)帶給居民的體驗(yàn)感會(huì)更及時(shí)舒適高效。例如，對于建筑外墻保溫層中新型保溫材料的引用，會(huì)大大提升建筑物冬暖夏涼的節(jié)能效果。小區(qū)供暖系統(tǒng)中保溫材料的運(yùn)用也會(huì)減少熱量的損失，提升能源利用率，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。此外，智能化新型技術(shù)還可以實(shí)現(xiàn)對小區(qū)居民水、電、天然氣等資源使用過程中的實(shí)時(shí)監(jiān)控，提升資源使用環(huán)節(jié)的安全性?，F(xiàn)階段物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新型技術(shù)的應(yīng)用，顯著提升了社區(qū)管理與服務(wù)的精準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)了智慧便民、智慧養(yǎng)老等多項(xiàng)智能化服務(wù)，大大提升了居民的體驗(yàn)感。

結(jié)語：

綜上所述，城市老舊小區(qū)的改造提升，不僅是城市發(fā)展建設(shè)的重要工作內(nèi)容，也是城市居民生活品質(zhì)提升的迫切需求。城市老舊小區(qū)的改造要堅(jiān)持科學(xué)的改造策略，采取循序漸進(jìn)式的改造方式，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的長效管理。因此，城市老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)持續(xù)性、智慧性和系統(tǒng)性的改造工程，能夠有效改善城市居民的居住體驗(yàn)，具有積極的社會(huì)意義。