大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出行為的公平詮釋
——以北京市安定鎮(zhèn)為例

張麗艷

（遼寧工程技術(shù)大學(xué) 公共管理與法學(xué)院，遼寧 阜新 123000）

0 引言

當(dāng)前中國城市建設(shè)用地供給嚴(yán)重短缺，成為城市化進程和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的“緊箍咒”，如何在18 億畝耕地紅線下實施農(nóng)村宅基地有償退出并轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地指標(biāo)已刻不容緩。2015 年《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》的發(fā)布和北京市大興區(qū)等全國33 個宅基地自愿有償退出試點地區(qū)的確定，為推進農(nóng)村宅基地有償退出的實踐探索提供政策依據(jù)。宅基地整體退出是眾多農(nóng)戶的集體決策，具有不確定性強的特點，個別農(nóng)戶不退出的行為導(dǎo)致整體退出的預(yù)期目標(biāo)無法實現(xiàn)，制約著城市建設(shè)用地的獲得效率。郊區(qū)為城市擴張?zhí)峁┛臻g，需要及時高效完成宅基地整體退出項目，而具有強大輻射能力的大都市郊區(qū)房價和土地增值預(yù)期高，加之宅基地退出后農(nóng)戶預(yù)期生活成本也高于其他中小城市郊區(qū)，助推了退出補償標(biāo)準(zhǔn)的同時，使宅基地整體退出陷入困境，即本應(yīng)有助于宅基地退出的高補償政策，有時卻成為障礙。之所以出現(xiàn)這一問題，是因為大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出行為除了依靠簡單的高補償測算標(biāo)準(zhǔn)驅(qū)動外，還有較為復(fù)雜的成本收益判斷影響其退出決策。因此，揭示農(nóng)戶退出決策深層次復(fù)雜的行為動機非常必要，包括農(nóng)戶在社會比較基礎(chǔ)上對自身宅基地退出獲利預(yù)期是否公平的判斷。只有將宅基地退出中農(nóng)戶行為分析置于中國小農(nóng)戶“不患寡患不均”的傳統(tǒng)文化背景下，運用推-拉理論和公平理論，以宅基地面積和住房修建年限等家庭特征為靶向，對農(nóng)戶宅基地退出障礙進行公平詮釋， 才能找出問題的癥結(jié)，并在此基礎(chǔ)上提出解決困境的政策建議，促進農(nóng)戶宅基地退出。本研究可以豐富相關(guān)理論，對于推進大都市郊區(qū)宅基地退出以滿足城市建設(shè)用地需求的實踐具有借鑒意義。

學(xué)界對于農(nóng)戶宅基地退出行為決策研究角度多有不同。一是關(guān)于宅基地退出的決策，有學(xué)者以農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)權(quán)屬認(rèn)知[1]和土地退出的風(fēng)險認(rèn)知[2]來分析農(nóng)戶基于思考和認(rèn)知后的決策行為。二是認(rèn)為宅基地退出行為的影響因素主要是非農(nóng)就業(yè)技能和養(yǎng)老保險[3]，而宅基地面積作為影響因素沒能通過驗證[4]。也有研究雖在退出宅基地影響因素中未提及住房修建年限，但仍把宅基地及位于其上面的住房等補償估值作為退出補償要素來進行研究[5]。有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同層次的農(nóng)民工的差別化需求，制定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)[6]。宅基地退出補償通常按照單價進行，補償額與宅基地面積正相關(guān)。三是關(guān)于宅基地退出的行為動機研究，從行為經(jīng)濟學(xué)的兩個方面揭示，一方面是經(jīng)濟行為動機，另一方面是基于社會人假設(shè)，從農(nóng)戶的群體特質(zhì)-社會性角度研究宅基地退出中農(nóng)戶行為選擇[7]。

從公平角度研究農(nóng)戶宅基地退出行為動機主要考慮社會比較即公平感受，公平感缺失阻礙宅基地退出的成果主要來自兩方面研究。一是指出補償收益分配不合理是宅基地退出障礙，退地補償款少于城市建設(shè)結(jié)余指標(biāo)“落地”后產(chǎn)生的增值收益[8]。二是從心理學(xué)和社會學(xué)角度揭示阻礙退出的深層原因，以錨定效應(yīng)分析農(nóng)戶個體認(rèn)知，由群體性特征提及公平問題[7]。從地域角度研究農(nóng)戶宅基地退出行為，有學(xué)者對于大都市郊區(qū)問題予以關(guān)注，因為區(qū)位優(yōu)勢因素及其帶來的公平訴求倍增效應(yīng)的影響不容小覷。宅基地區(qū)位是影響退出的重要因素[9]，大興區(qū)居民點用地整體存在約束條件及激勵機制[10]。

學(xué)界對于農(nóng)戶宅基地退出行為研究成果豐富，既涵蓋行為動機、退出影響因素，也觸及公平分析問題，為從公平視角研究該問題奠定了基礎(chǔ)。但存在如下局限：一是缺少從家庭特征方面集中分析農(nóng)戶宅基地退出行為的拉力即障礙，并將這種障礙歸結(jié)為基于心理和社會比較的公平問題的相關(guān)研究成果；二是對農(nóng)戶宅基地退出的影響因素針對某一城一地的研究較多，而對于大都市郊區(qū)等特定類別地域一般規(guī)律的研究仍需加強；三是將公平問題與農(nóng)戶宅基地退出影響因素結(jié)合分析，揭示大都市郊區(qū)農(nóng)戶退出行為的機制機理問題需深入系統(tǒng)研究。鑒于此，選取北京市大興區(qū)安定鎮(zhèn)的前野廠村和通州馬坊村進行調(diào)研，針對大都市郊區(qū)特點，分析該地區(qū)宅基地面積、住房修建年限和家庭年收入等家庭特征因素與農(nóng)戶心理動機、社會比較下影響其宅基地退出行為決策的作用機理，詮釋農(nóng)戶宅基地退出因素背后的公平關(guān)切。

1 理論分析及研究假設(shè)

1.1 理論基礎(chǔ)

通過預(yù)期的成本收益對比及社會比較，農(nóng)戶最終形成宅基地退出行為決策，運用推-拉理論和公平理論綜合分析其過程。推-拉理論本用于解釋人口遷移現(xiàn)象，推拉力是兩種方向相反的力，其界定因轉(zhuǎn)入地和轉(zhuǎn)出地而有所不同，其中轉(zhuǎn)出地的推力是促進人口遷移的力，拉力是阻礙遷移的力，多種推拉力對比的結(jié)果決定人口是否遷移。推-拉理論應(yīng)用于宅基地退出問題分析，推力界定為推動宅基地退出的優(yōu)厚的置換房條件和補償金等，使農(nóng)戶退出宅基地的預(yù)期收益較大而風(fēng)險??；拉力界定為阻礙宅基地退出的包括不考慮宅基地面積過小和房屋修建年限過短等因素的一刀切政策以及各種退出成本，使農(nóng)戶風(fēng)險預(yù)期增大。推拉力對比決定農(nóng)戶是否退出宅基地，推力大于拉力則選擇退出，反之則選擇不退出。宅基地退出的推拉力分析既是一種經(jīng)濟考量，同時也與公平認(rèn)知密切相關(guān)，推拉力的因素會因農(nóng)戶公平感而發(fā)生變化，有時甚至是方向上的改變即推力和拉力間的互轉(zhuǎn)。公平理論，即社會比較理論，是研究人的行為動機和知覺關(guān)系的一種激勵理論，該理論認(rèn)為員工的激勵程度來源于社會比較，即對自己與參照對象的報酬和投入比例的主觀比較感覺，工資報酬分配的合理性、公平性等都會影響職工生產(chǎn)積極性。宅基地退出中的公平問題包括農(nóng)戶進行自身退出前后收益對比的歷時性公平，與外地或本地其他農(nóng)戶及地區(qū)進行收益對比的共時性公平，公平認(rèn)知最終會影響宅基地退出的推拉力對比。大都市郊區(qū)的高補償標(biāo)準(zhǔn)對于宅基地面積較大或住房修建年限長的農(nóng)戶因退出收益大而成為推力，退出意愿強，行動快，構(gòu)成宅基地退出的推力；但對于那些面積過小或住房修建年限過短的農(nóng)戶因退出收益低，在社會比較和錨定效應(yīng)基礎(chǔ)上心理成本加大，感覺不公平，則成為阻礙其退出宅基地的拉力。

運用推-拉理論和公平理論分析宅基地退出問題，結(jié)合成本收益比較，即農(nóng)戶家庭特征基礎(chǔ)上的退出補償預(yù)期收益與成本支出對比，進行綜合判斷。因此，將推拉力、公平和成本問題納入同一解釋框架中，分析大都市農(nóng)戶宅基地退出行為的決策過程。從大都市郊區(qū)“三高”即收益預(yù)期高、補償收益高、房地產(chǎn)價格高特點出發(fā)，在錨定效應(yīng)和稟賦效應(yīng)基礎(chǔ)上農(nóng)戶形成公平認(rèn)知，產(chǎn)生心理成本和沉沒成本，影響其退出的成本收益比。包括貨幣成本和心理成本在內(nèi)的總成本小于或大于收益時，成為推力或拉力，最終形成退出或不退出的行為決策，見圖1。

圖1 基于推-拉理論的大都市農(nóng)戶宅基地退出行為解釋框架Fig.1 frame diagram of the analysis of rural households'residential land exit action in metropolitan suburbs based on push-pull theory

1.2 研究假設(shè)

城市郊區(qū)分為內(nèi)外邊緣區(qū)，根據(jù)弗里德曼的定性劃分方法，即直接根據(jù)經(jīng)驗，按人們的日常通勤范圍，將城市周圍大約的區(qū)域劃分為邊緣區(qū)，其中內(nèi)邊緣區(qū)大約10～15 公里，外邊緣區(qū)延伸到25～50 公里。內(nèi)邊緣區(qū)部分隨著城鄉(xiāng)一體化已經(jīng)融入城市，因此本文的大城市郊區(qū)特指15～25 公里之間的內(nèi)外邊緣區(qū)臨界處。大城市基礎(chǔ)設(shè)施延伸至此，以北京市大興區(qū)為例，這個區(qū)域包括北京大興國際機場以及大型垃圾填埋場等。調(diào)查的兩個村之間距離差距較小，因此在確定宅基地退出的影響因素時將諸如距離、交通狀況等忽略掉，控制變量也不考慮到市中心距離。集中研究農(nóng)戶特征對宅基地退出的影響，因此，在宅基地退出的影響因素分析中，其他因素等作為外部條件不做考量，并將該區(qū)域的非文化保護區(qū)屬性作為外部環(huán)境。

宅基地面積直接決定農(nóng)戶退出補償收益，包括置換的住房面積和貨幣補償額，是宅基地退出的主要影響因素。以宅基地?fù)Q算值置換住房面積，富余面積按單價進行貨幣補償[6]，但并不意味著宅基地面積與退出行為正相關(guān)，二者是否正相關(guān)取決于補償標(biāo)準(zhǔn)的高低。在宅基地面積既定時，農(nóng)戶退出補償收益與補償標(biāo)準(zhǔn)正相關(guān)，補償標(biāo)準(zhǔn)越高農(nóng)戶選擇退出意愿越高，選擇退出可能性則越大。不僅如此，補償標(biāo)準(zhǔn)還通過作用于宅基地面積，進一步對農(nóng)戶宅基地退出行為產(chǎn)生影響，在補償標(biāo)準(zhǔn)低的地區(qū)使宅基地面積與退出呈負(fù)相關(guān)，在補償標(biāo)準(zhǔn)高的地區(qū)則使二者呈正相關(guān)。

實踐證明，補償?shù)偷牡貐^(qū)宅基地面積與退出意愿呈負(fù)相關(guān)，對南充市順慶區(qū)搬罾鎮(zhèn)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，愿意退出的農(nóng)戶宅基地平均面積比不愿意退出者少20 m2。究其原因是遠(yuǎn)離大都市的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌宅基地退出項目，給予建新補貼150 元/m2，70 元/m2的拆舊補助則是在項目推進不順情況下追加的[5]。建新拆舊補貼總和為220 元/m2，這是很低的標(biāo)準(zhǔn)。此時宅基地面積越大，補償收益與預(yù)期差距越大，農(nóng)戶退出意愿越小。

而安定鎮(zhèn)的前野廠等兩村情況正相反，大都市郊區(qū)補償標(biāo)準(zhǔn)為中小城市郊區(qū)難以企及。按宅基地面積置換1 套別墅和1 套板房，同時累計的各種貨幣補償相當(dāng)于搬罾鎮(zhèn)的30倍，但面對如此高的補償標(biāo)準(zhǔn)仍然有些農(nóng)戶選擇不退出。究其原因，執(zhí)行的補償標(biāo)準(zhǔn)高，對于宅基地面積越大的農(nóng)戶補償收益越多，退出的積極性也越高，形成推力；而對于宅基地面積小的農(nóng)戶，退出補償收益低，既沒有富余面積置換另一套板房，也無法獲得貨幣補償，面積特別小的農(nóng)戶甚至都無法置換到大面積的別墅，而且還承擔(dān)著與其他村民比較而產(chǎn)生的心理成本，成為拉力阻礙其宅基地退出。由此提出假設(shè)1。

假設(shè)1：農(nóng)戶宅基地面積與宅基地退出呈顯著正相關(guān)，即宅基地面積越大（?。?，退出收益越大（小），宅基地退出推（拉）力越大，農(nóng)戶越（不）傾向選擇退出行為。

宅基地上的住房修建年限及相應(yīng)折舊在很大程度上影響宅基地退出的成本收益對比，成為農(nóng)戶宅基地退出行為決策的重要考量因素。修建年限反映住房新舊程度及農(nóng)戶的居住成本支出，房屋估值最常用的重置成本評估法，重置成本包括的房屋實體性貶值、資本性貶值和經(jīng)濟性貶值都與建房時間呈正相關(guān)[5]。住房修建年限越短、折舊越少、成本支出越大，農(nóng)戶對成本補償期待值即心理價位越高。如果宅基地退出補償政策中不考慮此因素，無論住房修建年限長短農(nóng)戶都按同一標(biāo)準(zhǔn)獲得補償，則住房修建短的農(nóng)戶建房費用成為沉淀成本，依據(jù)成本收益對比，農(nóng)戶達(dá)不到預(yù)期則選擇不退出，自然成為阻礙其退出的拉力。由此提出假設(shè)2。

假設(shè)2：農(nóng)戶住房修建年限與宅基地退出呈顯著正相關(guān)，即住房修建年限越長（短），退出成本越低（高），宅基地退出推（拉）力越大，農(nóng)戶越（不）傾向選擇宅基地退出行為。

2 研究設(shè)計

2.1 調(diào)查區(qū)域宅基地退出政策概況

北京市郊區(qū)為城區(qū)擴張及功能完善提供大量建設(shè)用地，各類宅基地退出項目層出不窮。作為宅基地改革試點項目的“大興區(qū)安定鎮(zhèn)垃圾填埋場周邊綜合治理異地遷建項目”占地200 畝，先后啟動了7 個村共涉及2 048 戶村民，3 年后回遷。2020 年10 月后啟動的前野廠等東三村尚有部分農(nóng)戶未簽約退出，需對其宅基地退出行為進行研究。選擇前野廠村和通州馬坊村進行調(diào)查，一是這兩個村是后啟動的，比同年1 月啟動的西四村距調(diào)查的時間更近，便于深究問題實質(zhì)和提出解決措施；二是后野廠村與前野廠村距離非常近，二者可選其一進行調(diào)查，而通州馬坊村距離大興區(qū)中心黃村比前二者近2 公里。因此選取前野廠村和通州馬坊村代表安定鎮(zhèn)東三村的項目進行調(diào)查。兩村無具有文化保護價值的老建筑，研究的對象全部是普通的農(nóng)房及其所占用的宅基地。

通過文件解讀、對村民的問卷調(diào)查和對村民及村干部的訪談，了解到此次房地不分開的宅基地退出補償有兩種形式，即房屋置換和貨幣補償，完全按宅基地面積進行。宅基地經(jīng)過確權(quán)的農(nóng)戶有資格獲得退出補償，面積的折算方法是：獲得補償?shù)淖》棵娣e等于宅基地面積的75%，先置換別墅和板房（公寓樓），多退少補，其中別墅有產(chǎn)權(quán)證。按折算后的宅基地面積等額置換201～298 m2的別墅，折算的面積小于等于201 m2者免費置換一套最小面積別墅，不足以置換到較大面積可在計劃內(nèi)按5 500 元/m2增購；置換別墅后仍有富余面積，可置換一套98 m2板房，面積不足可在計劃內(nèi)按4 000 元/m2增購。置換住房后，對有富余面積的農(nóng)戶再按4 000 元/m2進行貨幣補償。

前野廠等兩村農(nóng)戶宅基地面積分布不均，絕大多數(shù)宅基地面積為200～700 m2，極個別宅基地面積小于等于200 m2或大于等于800 m2。農(nóng)戶通常優(yōu)先置換住房，因此只有宅基地面積超過396 m2者才能最終能得到貨幣補償。為鼓勵農(nóng)戶盡快退出宅基地，采取按合同簽署順序給予優(yōu)先選房權(quán)的辦法。早簽約給予農(nóng)戶工程配合獎，另設(shè)建焚燒廠獎勵、搬家費和房租費等，合計平均每戶40 余萬元，符合條件的農(nóng)戶都可以得到。

2.2 調(diào)查樣本及數(shù)據(jù)收集

調(diào)查問卷主要以杜偉等[5]研究為參考，結(jié)合大都市郊區(qū)的特點，對前野廠村和通州馬坊村農(nóng)戶宅基地退出行為影響因素的相關(guān)問題加以甄別設(shè)計，分為調(diào)查對象個體特征、農(nóng)戶家庭特征、成本預(yù)期、滿意度和收益及風(fēng)險預(yù)期5 組問題?！盎谡赜袃斖顺龅霓r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化激勵機制研究”課題組在村干部的協(xié)助下，于2021 年3 月對前野廠村194 戶和通州馬坊村660 戶，共計854戶村民按照宅基地面積的大（≥200 m2）、中（150～200 m2）、?。ā?50 m2）的120戶進行分層抽樣問卷調(diào)查，發(fā)放120 份問卷，以保證研究結(jié)果的穩(wěn)定性。共回收問卷118份，去除8 份無效問卷，有效問卷110 份。取相關(guān)數(shù)據(jù)進行量化分析。同時，對5 名村民和2 名村干部進行訪談作為研究輔證。

2.3 模型及變量設(shè)定

變量設(shè)定和建模中，定位在內(nèi)外邊緣區(qū)中間過渡地帶，忽略距離市中心遠(yuǎn)近對于農(nóng)戶宅基地退出的影響。建模結(jié)構(gòu)上考慮運用了推-拉理論，解釋變量從農(nóng)戶的個人或家庭人地兩個維度的特征中選取，依據(jù)是解釋變量與被解釋變量之間關(guān)系，對于農(nóng)戶退出宅基地要么具有推動作用即成為推力，要么具有阻礙作用即成為拉力。同樣的村民基于錨定效應(yīng)、社會比較的心理原因，使農(nóng)戶因特征不同在退出中成本-收益不同甚至相差更大，而這主要是由宅基地面積決定的，因此用宅基地面積代替公平問題，解釋變量篩選中運用了公平理論。

為檢驗本文的假設(shè)，構(gòu)建以農(nóng)戶宅基地退出為被解釋變量、農(nóng)戶宅基地面積及住房修建年限為主要解釋變量的Logistics 模型。

式中，Yzjdtc=0 表示宅基地退出；Yzjdtc=1 表示宅基地不退出；p（Yzjdtc=0）為農(nóng)戶宅基地退出概率；Smj為農(nóng)戶宅基地面積；Tnx為住房修建年限；Mgm、Rnsr、Isb分別為家庭規(guī)模、年收入以及是否參加社保；ε為隨機擾動項；βi（i=0,1,...,5）為回歸系數(shù)。根據(jù)假設(shè)，如果β1和β2均顯著為正，則表明宅基地面積和宅基地修建年限對于農(nóng)戶是否退出宅基地具有顯著影響。

（1）被解釋變量

被解釋變量設(shè)為宅基地退出Yzjdtc。農(nóng)戶簽約并搬離項目區(qū)到村外租房意味著退出宅基地，由被解釋變量引出相關(guān)解釋變量，宅基地面積和住房修建年限。此外，對家庭規(guī)模、家庭年收入和調(diào)查對象是否參加社保作為控制變量。

（2）解釋變量

根據(jù)本文的研究目的，將解釋變量確定為宅基地面積Smj和住房修建年限Tnx。宅基地面積大小成為農(nóng)戶獲得住房安置和貨幣補償?shù)闹饕罁?jù)，須是經(jīng)過確權(quán)面積的折算值，根據(jù)假設(shè)，農(nóng)戶宅基地面積與宅基地退出應(yīng)呈顯著正相關(guān)。農(nóng)戶住房修建年限長短也是宅基地退出的重要影響因素，須按照準(zhǔn)建證或房產(chǎn)登記上的修建日期計算，農(nóng)戶住房修建年限與宅基地退出應(yīng)呈顯著正相關(guān)。

（3）控制變量

在前期將個人或家庭特征與宅基地退出關(guān)系進行了相關(guān)性分析，忽略如個人學(xué)歷、家庭人口規(guī)模等與宅基地退出無關(guān)的因素，只保留有較強相關(guān)性的家庭規(guī)模Mgm、家庭年收入Rnsr、是否參加社保Isb作為控制變量。首先，農(nóng)戶家庭規(guī)模用家庭人口數(shù)進行測度，包括現(xiàn)有家庭成員以及進城定居的家庭成員，以往研究把家庭規(guī)模作為基本信息，如家庭需贍養(yǎng)的老人數(shù)量、家庭需撫養(yǎng)的子女?dāng)?shù)量[6]，因此將家庭規(guī)模作為控制變量考察。其次，農(nóng)戶家庭年收入指近3 年家庭年收入，包括家庭所有成員各種農(nóng)業(yè)和非農(nóng)收入，收入作為農(nóng)戶行為決策的最重要影響因素，在以往的研究中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶家庭收入在5%顯著水平上正向影響農(nóng)戶宅基地退出行為[4]，因此模型中需要考慮收入的影響。最后，調(diào)查對象參加社保特指參加城鎮(zhèn)職工社保，調(diào)查中用二分類變量進行測度，因為社保是農(nóng)戶生活的最終保障，承擔(dān)著化解其退出宅基地后家庭生活成本增加的風(fēng)險功能，因此，將是否參加社保納入控制變量。

3 研究結(jié)果

3.1 描述性統(tǒng)計和t 檢驗

（1）描述性統(tǒng)計分析

統(tǒng)計顯示，截至問卷調(diào)查結(jié)束，參與調(diào)查的前野廠村和通州馬坊村92.7%的農(nóng)戶已退出宅基地，說明政策總體上較合理，執(zhí)行效率也較高。但7.3%的農(nóng)戶尚未簽約退出，影響了整體退出進程，需對此進行分析。描述性統(tǒng)計說明農(nóng)戶在宅基地面積、修建年限等5 方面均呈現(xiàn)出較大差異，17.2%的農(nóng)戶宅基地面積小于200 m2，36.4%的農(nóng)戶住房修建年限少于10 年，可能成為影響其宅基地退出的因素，見表1。

表1 變量描述性統(tǒng)計Tab.1 variable descriptive statistics

（2）獨立樣本t 檢驗

采用t 檢驗方式對變量進行單變量測量，以觀察被解釋變量和解釋變量之間是否存在一定相關(guān)性。單因素t 檢驗結(jié)果初步表明，農(nóng)戶因宅基地面積、住房修建年限、家庭年收入，及社保參保狀況不同，在宅基地退出與否方面均具有顯著差異，而家庭人口規(guī)模與宅基地退出并未呈現(xiàn)出明顯關(guān)系。以上關(guān)系需進一步結(jié)合回歸模型進行探討。

同時，進行模型的多重共線性診斷，計算結(jié)果表明方差膨脹因子（VIF）均位于1.071與1.220 之間，因此認(rèn)為模型不存在多重共線性。獨立樣本t 檢驗見表2。

表2 獨立樣本t 檢驗Tab.2 independent sample t-test

3.2 回歸結(jié)果分析

根據(jù)Logistics 回歸分析結(jié)果，其中模型（1）為控制變量回歸，模型（2）為在控制變量基礎(chǔ)上加入自變量，兩個模型的Hosmer and Lemeshow Test 均大于0.05，說明擬合結(jié)果可以接受。從模型（2）可以看出，Rnsr系數(shù)為正，且在5%的水平上顯著，說明大都市郊區(qū)農(nóng)戶收入越高，越傾向于退出宅基地。而Mgm和Isb二者與Yzjdtc關(guān)系未通過檢驗。Smj和Tnx都同樣為正，并且分別在10%和5%水平上呈現(xiàn)顯著，說明宅基地面積越大，農(nóng)戶越傾向于退出，并且住房修建年限長同樣助推了農(nóng)戶的宅基地退出行為，假設(shè)1 和假設(shè)2 均成立。見表3。

表3 Logistics 回歸分析Tab.3 Logistics regression analysis

4 大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出行為障礙的公平詮釋及其導(dǎo)向下的政策改進

大都市郊區(qū)“三高”特點與宅基地面積過小、住房修建年限過短及家庭年收入低等家庭特征三個因素疊加形成合力，使農(nóng)戶在心理作用下對于不同的政策取向，形成兩種截然不同的宅基地退出行為決策結(jié)果。一是未將三個因素納入政策考量，在錨定效應(yīng)和稟賦效應(yīng)下形成心理成本和沉沒成本，農(nóng)戶認(rèn)為不公平，因此形成拉力，阻礙退出，做出不退出宅基地決策；其二是將三個因素納入政策考量，基于成本分析給予具有此三種家庭特征的農(nóng)戶補償傾斜或折舊補貼，農(nóng)戶認(rèn)為公平，則形成推力，促進退出，選擇退出宅基地，見圖2。

圖2 大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出行為分析過程Fig.2 process diagram of the analysis of rural households'residential land exit action in metropolitan suburbs

4.1 大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出行為障礙的公平詮釋

大都市郊區(qū)農(nóng)戶是否退出宅基地取決于成本收益對比，但從根本上來講是公平性問題。據(jù)安定鎮(zhèn)前野廠等兩村調(diào)查中的滿意度問題統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果，81.8%的調(diào)查對象對貨幣補償及遷新居后的取暖費及物業(yè)費等各種預(yù)期生活成本表示不滿，雖然滿意度很低但并未影響到92.7%的調(diào)查對象選擇退出了宅基地，這個矛盾在訪談中也得到印證和化解。對前野廠村某村民訪談時了解到，多數(shù)村民都抱怨在住房格局設(shè)計方面無參與權(quán)，只能被動接受既定戶型；通州馬坊村某村干部在訪談中談及，采育鎮(zhèn)等一些周邊鎮(zhèn)村宅基地退出補償標(biāo)準(zhǔn)比前野廠等兩村高，但因為此地接近河北廊坊，當(dāng)?shù)卮迕裾J(rèn)為拆遷的機會不多，因此在諸多不滿意情況下，絕大多數(shù)農(nóng)戶最終還是接受了現(xiàn)有退出補償政策并選擇退出。說明村民對于群體共同面對的問題采取包容態(tài)度，對與其他項目區(qū)的比較補償較低的結(jié)果也不是很在意，而在意的是與同一項目區(qū)的同村其他農(nóng)戶對比的心理失衡。正如統(tǒng)計結(jié)果顯示，調(diào)查中未退出農(nóng)戶僅占調(diào)查總數(shù)的7.3%，宅基地面積小于等于150 m2和住房修建年限少于10 年的農(nóng)戶無一退出。這源于與本村其他農(nóng)戶對比的公平認(rèn)知，即社會比較進一步加大了由于大都市郊區(qū)補償標(biāo)準(zhǔn)偏高所導(dǎo)致的農(nóng)戶間較大收益或成本差距，退出收益低、宅基地面積小的農(nóng)戶和退出損失大、成本高、住房修建年限短的農(nóng)戶感覺不公平而選擇不退出。因此，只有從公平視角詮釋阻礙農(nóng)戶宅基地退出行為的深層原因，才能找到對策。

（1）基于錨定效應(yīng)的社會心理成本障礙

完全按照宅基地面積大小實施補償，使面積過小的農(nóng)戶退出補償絕對值小，與面積大的農(nóng)戶比較的補償相對值也偏低，這在房價和退出補償標(biāo)準(zhǔn)均較高的安定鎮(zhèn)給此類農(nóng)戶造成非常大的心理成本，阻礙其宅基地退出，見圖2。這種心理成本來自于公平認(rèn)知。據(jù)此次問卷調(diào)查中滿意度問題統(tǒng)計數(shù)據(jù)，宅基地面積小于等于400 m2的農(nóng)戶對退出補償全部不滿意，其中一部分農(nóng)戶選擇不退出，這歸因于退出補償一刀切的政策設(shè)計所導(dǎo)致的公平問題。分別以共時性公平和歷時性公平分析，他們不僅預(yù)期與宅基地面積大的農(nóng)戶相比補償少，產(chǎn)生心理落差，而且兩類農(nóng)戶的差距與遷入新居之前二者間較小的生活差距相比又產(chǎn)生了更大的心理落差。極度的不公平感成為農(nóng)戶退出障礙，而且宅基地退出補償標(biāo)準(zhǔn)越高，心理成本越大。

（2）基于稟賦效應(yīng)的沉沒成本障礙

安定鎮(zhèn)在宅基地退出補償中未考慮住房修建年限因素，按面積大小進行補償?shù)膯我恢笜?biāo)會使那些住房修建年限短的農(nóng)戶承擔(dān)建房的沉沒成本，制約其退出。大都市郊區(qū)較高的建材價格和用工成本等推高房價和補償標(biāo)準(zhǔn)，使住房修建年限短的農(nóng)戶退出補償期望值遠(yuǎn)高于年限長的，但統(tǒng)一的置換房價格和貨幣補償額不足以彌補宅基地上原房屋價值，退出補償難以達(dá)到其心理預(yù)期，基于稟賦效應(yīng)的沉沒成本考量，不選擇退出。農(nóng)戶對宅基地退出的一刀切補償政策不滿的表象背后是公平訴求。

4.2 公平導(dǎo)向下的大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出政策改進

鑒于傳統(tǒng)的“不患寡而患不均”觀念和攀比思想根深蒂固，應(yīng)通過補償政策的改進推動大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出，政策設(shè)計時需定位于縮小退出收益差距和增進公平，同時力求符合帕累托原則。首要的是為低收入農(nóng)戶提供就業(yè)和低保方面援助，提升其退出宅基地的信心和退后生活水平。同時，針對宅基地面積和房屋修建年限等問題實施分類差別補償，即對宅基地面積過小及房屋修建年限過短的農(nóng)戶進行政策傾斜。

（1）明確農(nóng)戶宅基地退出的相關(guān)利益主體及其權(quán)能劃分

首先，確定以農(nóng)戶為核心的，包括縣鎮(zhèn)政府、村民自治組織即村委會和村聯(lián)營公司在內(nèi)的宅基地退出相關(guān)利益主體，構(gòu)建各方主體對等的協(xié)同關(guān)系。其次，對各方主體賦權(quán)和職能分工，由縣鎮(zhèn)政府進行政策設(shè)計，村委會參與；村民或農(nóng)戶有權(quán)決定是否退出宅基地，平等參與并監(jiān)督退出補償政策的制定及執(zhí)行過程；村集體經(jīng)濟組織是政府和農(nóng)戶雙方利益主體博弈的平臺；宅基地退出依托聯(lián)營公司運營，由其組織實施，包括房屋開發(fā)和資金籌集，用于農(nóng)戶的房屋置換和貨幣補償，并落實對特定農(nóng)戶的優(yōu)惠政策。最后，構(gòu)建宅基地退出的政策評價與反饋機制，如在宅基地退出簽約時征求其住房建筑格局設(shè)計等各方面的建議，匯總到村委會，決議討論通過后再由聯(lián)營公司組織實施。

（2）設(shè)計落實村鎮(zhèn)范圍的分類差別補償?shù)膶嵤┛蚣?/p>

以鎮(zhèn)村為單位制定補償政策具有一定合理性，因為錨定效應(yīng)和社會比較發(fā)生范圍較小，這樣也能促進政策的高效實施。同時從三個方面制定政府的農(nóng)戶宅基地退出分類差別補償政策。①對宅基地過小面積的農(nóng)戶補償進行政策傾斜，降低其置換房的增購價格滿足其公平訴求。摒棄無論面積大小都按同價增購做法，增購價可按面積大小分段調(diào)整折扣，面積越小折扣越大。②將住房修建年限因素納入退出補償，提高住房修建年限過短的農(nóng)戶補償標(biāo)準(zhǔn)。按住房修建時間設(shè)計補償系數(shù)增加農(nóng)戶補償，年限越短，系數(shù)越大。面積小的增購款折扣與住房修建年限過短的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)可兼得，額度累加。③設(shè)計符合帕累托標(biāo)準(zhǔn)的宅基地退出補償方案，對于家庭收入低或宅基地退出中收益少的農(nóng)戶予以適當(dāng)補償以實現(xiàn)政策公平，同時確保分類差別補償政策不損害其他農(nóng)戶利益。此外，注意補償?shù)倪m度性，控制宅基地退出補償?shù)呢?fù)激勵發(fā)生。

（3）建立公平的相關(guān)資金保障機制

在利益相關(guān)主體分配合理化原則下建立相應(yīng)渠道，籌集宅基地退出的運營費用和對部分農(nóng)戶退出補償優(yōu)惠所需的資金，應(yīng)主要來源于宅基地退出形成的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)，宅基地騰退復(fù)墾的耕地承包費形成的基金作為補充。以宅基地結(jié)余指標(biāo)籌集資金，可設(shè)置兩個渠道，其一是結(jié)余指標(biāo)“落地”出售與補差，其二是部分指標(biāo)用于完善公共服務(wù)、配置產(chǎn)業(yè)用地指標(biāo)和完成北京市建設(shè)用地減量目標(biāo)過程中所獲收益。通過統(tǒng)一渠道收繳的資金由村集體經(jīng)濟組織支配，村聯(lián)營公司負(fù)責(zé)向指定農(nóng)戶實施公開定向發(fā)放。

5 結(jié)語

通過對北京市郊區(qū)安定鎮(zhèn)異地遷建項目的宅基地整體退出狀況調(diào)查，對調(diào)研數(shù)據(jù)進行相關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)大都市郊區(qū)農(nóng)戶宅基地退出行為障礙是因為現(xiàn)有退出補償政策按單一的面積計量，未考慮面積過小、住房修建年限過短和家庭年收入低等因素，導(dǎo)致部分農(nóng)戶公平感缺失所形成的退出行為拉力。問題癥結(jié)在于農(nóng)戶決策中復(fù)雜的推拉力形成機制，即錨定效應(yīng)和稟賦效應(yīng)與宅基地面積、住房修建年限和家庭年收入等影響因素疊加形成其公平認(rèn)知，進而影響其宅基地退出行為。提出的分類差別補償實施路徑有待以科學(xué)合理的尺度加以驗證和修正，需圍繞宅基地的相關(guān)利益主體進一步分析。