推進住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的路徑探討

文/梁瑜靜 謝強強 陳燦龍

一、問題的提出

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷深化和市域治理現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進，市民群眾對于美好城市生活的需求日益增多，其中，對于住宅物業(yè)管理的品質(zhì)要求更是逐步提升。物業(yè)管理工作不僅與市民群眾的居住生活品質(zhì)息息相關(guān)，同時也承載著市民群眾對美好生活的追求，是打通社區(qū)服務(wù)群眾“最后一公里”、構(gòu)建市域治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要載體和有力抓手。在抗擊與防控新冠肺炎疫情的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分發(fā)揮貼近市民群眾的天然優(yōu)勢，筑牢社區(qū)疫情防控的安全防線，配合社區(qū)做好疫情防控保障后勤服務(wù)，住宅物業(yè)管理在社區(qū)治理中的作用日益凸顯。當(dāng)前，政府高度重視完善和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，并從政策法規(guī)層面指導(dǎo)提升住宅物業(yè)管理的現(xiàn)代化水平，推進住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展。2021年，住建部等十部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，從融入基層社會治理體系、健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理等六個方面對提升住宅物業(yè)管理水平與效能提出了具體要求。

市域治理現(xiàn)代化建設(shè)背景下，社區(qū)作為黨聯(lián)系群眾的基礎(chǔ)紐帶，是服務(wù)群眾的“最后一公里”，做好新時代社區(qū)治理工作，深入推進住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展，關(guān)系市民群眾民生福祉以及基層社會和諧穩(wěn)定。因此，基于物業(yè)管理與社區(qū)治理的理論基礎(chǔ)，深度剖析推進住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展過程中存在的現(xiàn)實問題，探索研究推進住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的思路與做法，對于加快構(gòu)建市域治理現(xiàn)代化體系具有十分重要的理論和實踐意義。

二、住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理的理論分析

（一）物業(yè)管理

在2016年開始實施的《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T30-2015）中，物業(yè)指“已經(jīng)竣工和正在使用中的各類建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的房地產(chǎn)實體以及依托于該實體上的權(quán)益”。簡言之，物業(yè)主要包括三個部分：已經(jīng)建成和使用的建筑物、建筑物配套的設(shè)備或設(shè)施、與建筑物有關(guān)的場地。

從字面含義來看，物業(yè)管理是對物業(yè)進行管理。我國現(xiàn)行法律法規(guī)中，對于物業(yè)管理的概念有廣義與狹義之分。2021年開始施行的《中華人民共和國民法典》第二百八十四條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！边@條規(guī)定明確物業(yè)可以由業(yè)主自行管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行管理，在管理方式上沒有加以局限，屬于廣義上的物業(yè)管理。2018年修訂通過的《物業(yè)管理條例》第二條明確物業(yè)管理是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”。這條規(guī)定與《中華人民共和國民法典》中的規(guī)定有所不同，進一步將物業(yè)管理的方式界定為由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來對物業(yè)進行管理，屬于狹義上的物業(yè)管理。結(jié)合現(xiàn)階段我國物業(yè)管理的實踐，本文將物業(yè)管理定義為業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)締結(jié)契約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用現(xiàn)代管理技術(shù)對建筑物及配套的設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地等進行專業(yè)化與規(guī)范化的管理，向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，滿足業(yè)主的需求。

（二）社區(qū)治理

社區(qū)是人與人之間產(chǎn)生社會關(guān)系的空間場域，這可以從地域主義與功能主義兩大角度進行理解。從地域主義的角度來說，社區(qū)強調(diào)的是一個空間范圍，如社區(qū)可分為城市社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)與農(nóng)村社區(qū)三種類型，而城市在擴展過程中因時空差異會塑造出不同類型的城市社區(qū)，包括以單位制老社區(qū)為代表的均質(zhì)型社區(qū)、以新商品房小區(qū)為代表的異質(zhì)型社區(qū)、以城中村為代表的并制型社區(qū)與以安置類小區(qū)為代表的轉(zhuǎn)制型社區(qū)。從功能主義的角度來說，社區(qū)強調(diào)的是若干居民或組織在生活上相互關(guān)聯(lián)、具有共同利益與目標(biāo)，社區(qū)是社會有機體最基本的內(nèi)容。

作為一個地域性的社會生活共同體，社區(qū)的發(fā)展與人民群眾的幸福感息息相關(guān)，對社區(qū)進行治理，根本目的是為了更好地滿足人民群眾的生活發(fā)展需要。在我國，社區(qū)是從屬于國家與政治概念下的一個“單位”，政府是參與社區(qū)治理、推動社區(qū)發(fā)展的一個重要力量。2021年，我國已經(jīng)完成了第一個百年奮斗目標(biāo)，全面建成了小康社會，目前正向第二個百年奮斗目標(biāo)邁進。隨著經(jīng)濟社會的提質(zhì)升級發(fā)展，人民群眾的生產(chǎn)生活發(fā)展需求日趨多樣化，僅靠政府這一主體難以滿足社區(qū)成員對于美好生活的需求，還需要充分調(diào)動市場、社會的力量，即社區(qū)內(nèi)各經(jīng)濟組織、非營利性組織、社區(qū)居民等多元主體共同參與社區(qū)公共事務(wù)，完善社區(qū)公共服務(wù)供給，推動社區(qū)發(fā)展進步。結(jié)合現(xiàn)階段我國社區(qū)治理的實踐，本文將社區(qū)治理定義為在一定的地域范圍內(nèi)，政府部門、企業(yè)、社會組織、個人等不同主體依據(jù)國家法律法規(guī)或地方約定習(xí)俗，通過平等協(xié)商、參與行動等方式，對社區(qū)事務(wù)實施管理，社區(qū)成員提供服務(wù)，維護社區(qū)安全穩(wěn)定，實現(xiàn)多方利益主體滿意，為構(gòu)建共建共治共享的社會治理新格局奠定基礎(chǔ)。

（三）物業(yè)管理與社區(qū)治理的關(guān)系

1.共性分析。物業(yè)管理與社區(qū)治理，兩者相互依賴、相互促進，其遵循的服務(wù)宗旨是一致的，即以人為本。物業(yè)管理主要是對人的居住環(huán)境進行管理，包括對人所居住的房屋、設(shè)備、場地等進行日常維護與保養(yǎng)；社區(qū)治理的側(cè)重點在于人的社會生活，建設(shè)文明社區(qū)，提高人的素質(zhì)。無論是物業(yè)管理，還是社區(qū)治理，兩者都以人為中心開展活動，目標(biāo)是不斷提高人的生活質(zhì)量，營造安全穩(wěn)定、健康舒適的居住環(huán)境，促進社會和諧發(fā)展。另外，物業(yè)管理中的某些服務(wù)項目包含社區(qū)治理的內(nèi)容，例如物業(yè)管理涉及的環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理等方面的日常性工作是社區(qū)治理必不可少的內(nèi)容，而物業(yè)管理主業(yè)以外的其他經(jīng)營服務(wù)項目亦構(gòu)成社區(qū)治理的重要組成部分，如醫(yī)療服務(wù)、教育服務(wù)等，通過開展這些經(jīng)營服務(wù)項目，不斷滿足人的多樣化生活需求，使社區(qū)治理寓于物業(yè)管理的實際工作中?？傮w而言，物業(yè)管理是社區(qū)治理的一部分，兩者的服務(wù)宗旨與目標(biāo)是一致的，在實際工作中也存在一定重合，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致、相互配合，實現(xiàn)兩者的融合發(fā)展。

2.差異性分析。一是實施管理的主體與性質(zhì)不同。物業(yè)管理的主體包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主，以及前期物業(yè)管理階段的開發(fā)建設(shè)單位，強調(diào)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供給業(yè)主的有償服務(wù)，具有明顯的市場性。社區(qū)治理的主體除物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外，還包括街道辦事處、居委會、居民、其他社會組織等，強調(diào)多方主體共同參與、平行互動，依靠協(xié)商、契約等多樣化的治理方式，做到各方主體各盡其能，在社區(qū)生態(tài)中發(fā)揮出獨特的作用。

二是實施管理的區(qū)域與內(nèi)容不同。物業(yè)管理的管轄區(qū)域主要限于一個物業(yè)涉及的區(qū)域，管理內(nèi)容主要涉及與物業(yè)相關(guān)事務(wù)的管理，包括各類房屋及附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護、車輛管理等常規(guī)服務(wù)，在條件允許的情況下，也開展一些專項服務(wù)。社區(qū)治理的區(qū)域范圍較物業(yè)管理更為廣泛，其涉及多個物業(yè)管理的區(qū)域，管理內(nèi)容除了包括物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理以外，還包括婚姻家庭、計劃生育、鄰里關(guān)系、文化建設(shè)、政策宣傳等內(nèi)容。

三是實施管理的資金來源不同。物業(yè)管理是一種市場化的服務(wù)活動，其最為固定的資金來源是定期向業(yè)主收取的物業(yè)管理費。除此以外，公共維修養(yǎng)護資金、住宅設(shè)施或場地的經(jīng)營收入亦是物業(yè)管理資金的重要來源。社區(qū)治理的資金主要依靠政府財政撥款，同時在市場運作模式下，開辟多元化的資金籌集渠道，吸引社會資本參與，包括社區(qū)自籌、企業(yè)捐款等，凝聚起多方籌措資金參與社區(qū)治理的力量。

三、住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展面臨的問題分析

（一）物業(yè)管理與社區(qū)治理的融合發(fā)展意識尚未建立

住宅小區(qū)是社區(qū)實施基層治理的基礎(chǔ)單元，住宅物業(yè)作為直接的管理者必須承擔(dān)起相應(yīng)的社會治理責(zé)任，而目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此認(rèn)識不深，業(yè)主對此也存在一定的認(rèn)識誤區(qū)，直接影響物業(yè)管理與社區(qū)治理的融合發(fā)展。一方面，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織管理機制不健全，從業(yè)人員文化程度不高、流動頻繁，僅能完成住宅物業(yè)管理的基本物業(yè)服務(wù)，參與社區(qū)治理相關(guān)事務(wù)的主動性和積極性較弱。另一方面，小區(qū)業(yè)主對于配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展基層治理工作存在一定的認(rèn)識誤區(qū)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是自身購買的市場服務(wù)的主體，只應(yīng)向業(yè)主提供合同約定的服務(wù)，而不應(yīng)對業(yè)主實施行為管理和監(jiān)督。如：在規(guī)范小區(qū)停車管理和監(jiān)督實施垃圾分類等工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅無法得到業(yè)主的充分支持和配合，還可能會遭到部分業(yè)主的埋怨和抵抗，這成為物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的重要制約因素。

（二）物業(yè)管理與社區(qū)治理的融合發(fā)展政策尚未健全

從政策層面明確物業(yè)管理與社區(qū)治理融合的根本方向、基本模式和配套保障是推進物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的重要前提。目前，南寧市在這一方面尚未正式出臺相關(guān)配套政策，各縣區(qū)在落實中央、自治區(qū)加強和改進住宅物業(yè)管理工作的部署要求中，缺乏有效的政策指導(dǎo)，許多文件要求難以落地。當(dāng)前，城市治理的形勢發(fā)生了變化，市民對物業(yè)管理服務(wù)也提出了新的訴求，物業(yè)管理的相關(guān)政策法規(guī)亟待更新完善。各個城市尚未研究制訂物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的相關(guān)實施方案，對于融入基層社會治理體系、健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理等新任務(wù)、新要求未能及時提出落地的具體措施。

（三）物業(yè)管理、社區(qū)治理與業(yè)主自治的協(xié)調(diào)治理機制尚未形成

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)和業(yè)委會是促進物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的三大主體，由于工作機制尚未健全，業(yè)委會組建運行尚未完善，致使物業(yè)管理、社區(qū)治理與業(yè)主自治融合不夠，三方共治模式尚未形成。一方面，小區(qū)業(yè)主自治組織組建難度大，由于目前法律法規(guī)缺少對業(yè)主委員會監(jiān)管的規(guī)定，業(yè)主委員會的辦公場所、經(jīng)費使用、管理制度等無法得到明確和落實，導(dǎo)致業(yè)主委員會日常運行存在困難，參與監(jiān)督治理的主動性不強。另一方面，物業(yè)服務(wù)監(jiān)管的基層載體不健全，基層執(zhí)行力較弱。目前，多數(shù)城市的物業(yè)管理工作主要采用市、縣（區(qū)）二級物業(yè)監(jiān)管體系，承擔(dān)物業(yè)管理職能的街道辦和社區(qū)居委會沒有安排專人專職專崗負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，未能有效推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、監(jiān)督業(yè)主委員會的日常運作等。此外，物業(yè)企業(yè)與各監(jiān)管職能部門之間尚未建立起良好的綜合治理機制，部分由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的治理責(zé)任難以真正落地。部分城市對于小區(qū)垃圾分類工作的相關(guān)規(guī)定明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)垃圾分類投放的管理責(zé)任人，負(fù)責(zé)對生活垃圾分類投放活動進行指導(dǎo)監(jiān)督，但對于違反條例的相關(guān)行為，物業(yè)企業(yè)只能上報城管綜合執(zhí)法部門或者生態(tài)環(huán)境部門，綜合治理效率不高。

（四）物業(yè)管理與社區(qū)治理的服務(wù)供給配置尚未完善

住宅物業(yè)是參與和提供社區(qū)養(yǎng)老托育服務(wù)的重要主體，目前由于場地不足、成本投入大、運營市場培育不足等原因，住宅小區(qū)物業(yè)對于社區(qū)養(yǎng)老托育等基礎(chǔ)民生服務(wù)的參與仍顯不足。居民對于高品質(zhì)生活的服務(wù)需求呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢，住宅物業(yè)的服務(wù)配套供給仍然存在較大空缺。在住宅小區(qū)養(yǎng)老設(shè)施配建政策出臺之前，多數(shù)住宅小區(qū)未能按照要求配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。多數(shù)老舊小區(qū)由于原有建設(shè)規(guī)劃布局閑置，養(yǎng)老托育設(shè)施建設(shè)較少，開展適老化改造存在較大難度。受到二胎、三胎等政策落地和老齡化趨勢的影響，可以預(yù)見，未來養(yǎng)老托育設(shè)施的住宅配建需求將更為迫切，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展對居民的服務(wù)供給也迫在眉睫。

（五）物業(yè)管理與社區(qū)治理的信息共享機制尚未完善

目前，物業(yè)管理與社區(qū)治理的信息共享共用機制尚未完善，各個城市在“智慧物業(yè)”建設(shè)方面還處于探索階段。一方面，社區(qū)治理的信息化基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，技術(shù)裝備水平不高，社區(qū)治理相關(guān)的數(shù)字化管理平臺分屬各部門管理，不同層級、不同部門、不同機構(gòu)各自為戰(zhàn)，社區(qū)數(shù)據(jù)采集任務(wù)重復(fù)繁瑣，社區(qū)治理的數(shù)字化管理平臺亟需統(tǒng)一歸整。另一方面，以物業(yè)公司為載體的社區(qū)信息平臺建設(shè)尚未健全。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在探索“智慧物業(yè)”過程中，建立物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，支持進入社區(qū)的醫(yī)療、養(yǎng)老、便民服務(wù)連鎖化。但是，這一模式仍處于探索開發(fā)階段，在促進社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、滿足社區(qū)多元化需求、提高服務(wù)便利化水平等方面仍然有待拓展完善。

四、推進住宅物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的基本路徑

（一）組織基礎(chǔ)融合：堅持黨建引領(lǐng)根本，完善基層組織體系

一是全面推進小區(qū)“紅色物業(yè)”試點建設(shè)，指導(dǎo)住宅物業(yè)黨組織規(guī)范化建設(shè)。調(diào)查摸底住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的企業(yè)性質(zhì)、職工黨員基本情況等，有序適度推進小區(qū)“紅色物業(yè)”試點建設(shè)范圍?？偨Y(jié)現(xiàn)有小區(qū)“紅色物業(yè)”建設(shè)經(jīng)驗，建立一套符合物業(yè)管理工作實際和機構(gòu)特點的基層黨組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。以加強黨對業(yè)委會的全面領(lǐng)導(dǎo)為突破口，推動支部建在業(yè)委會、住宅小區(qū)（樓棟）上。二是加強街道黨委、社區(qū)黨組織以及轄區(qū)機關(guān)事業(yè)單位黨組織與物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織的結(jié)對共建。通過組織聯(lián)動、發(fā)展聯(lián)促、活動聯(lián)辦、黨員聯(lián)訓(xùn)、陣地聯(lián)享，發(fā)揮屬地和轄區(qū)單位基層黨組織的支持引領(lǐng)作用，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織的規(guī)范化發(fā)展。三是創(chuàng)建住宅物業(yè)先進基層黨組織。將黨建引領(lǐng)物業(yè)管理納入社區(qū)治理的重點范疇，結(jié)合住宅物業(yè)黨建在引領(lǐng)住宅物業(yè)管理服務(wù)類型、服務(wù)質(zhì)量、居民滿意情況等方面應(yīng)發(fā)揮的作用，在“紅色物業(yè)”試點中開展先進住宅物業(yè)黨組織創(chuàng)建工作。創(chuàng)建結(jié)果作為每年度住宅物業(yè)滿意度調(diào)查的重要加分指標(biāo)，促進住宅物業(yè)黨建與業(yè)務(wù)發(fā)展的相融共進。

（二）工作機制融合：強化多方主體聯(lián)動，建立共商共治機制

一是建立橫向到邊、縱向到底的“大物業(yè)”管理體制。嚴(yán)格貫徹落實《物業(yè)管理條例》中關(guān)于加快建立本地市、城區(qū)、街道辦、社區(qū)四級物業(yè)管理監(jiān)管體系的要求，依法理順橫向到邊、縱向到底的“大物業(yè)”管理體制。重點明確細(xì)化住建、政法、城管綜合執(zhí)法、公安、應(yīng)急、民政、市場監(jiān)管、消防等部門以及街道辦和社區(qū)在物業(yè)管理體制機制中的監(jiān)管、執(zhí)法責(zé)任。二是建立“街道吹哨、全員到位”的屬地召集工作機制。建立由屬地管理責(zé)任人對于各個物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)部門的召集制度，通過定期的部門聯(lián)席會議和不定期的緊急事項處置會議，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)屬地和行業(yè)主管部門共同履行監(jiān)管職責(zé)。建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制，在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供物業(yè)服務(wù)基本保障。三是探索創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會制度。參照廣州、杭州經(jīng)驗，依法成立物業(yè)管理委員會，臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設(shè)單位指派代表和業(yè)主代表組成，臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。四是全面落實街道辦和社區(qū)居委會配備專人專職專崗負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理工作制度。建議適時設(shè)立物業(yè)綜合管理中心等機構(gòu)，履行街道物業(yè)管理屬地責(zé)任，增設(shè)人員編制或采用購買服務(wù)形式增加人員配備，街道明確分管專責(zé)副主任，社區(qū)設(shè)物業(yè)專管員（可按轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理量化配比設(shè)置），各級工作經(jīng)費納入市、縣（區(qū)）財政預(yù)算。

（三）政策環(huán)境融合：健全政策法規(guī)體系，編制治理事項清單

一是盡快完善物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展的配套政策。落實關(guān)于構(gòu)建“大物業(yè)”體制機制的要求，融合社區(qū)治理“三率”標(biāo)準(zhǔn)，進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建引領(lǐng)，推進物業(yè)服務(wù)管理向街道（社區(qū)）延伸，納入街道（社區(qū)）基層社會治理工作。二是盡快完善更新物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)市域治理現(xiàn)代化建設(shè)的根本要求，結(jié)合創(chuàng)建全國文明城市、全國衛(wèi)生城市等重要城市治理工作標(biāo)準(zhǔn)，制訂“物業(yè)城市”管理運營標(biāo)準(zhǔn)體系。三是完善出臺物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展重點領(lǐng)域?qū)ｍ椆芾磙k法。對照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知要求，探索完善物業(yè)管理重點領(lǐng)域的政策法規(guī)，編制物業(yè)管理融入社區(qū)治理的重要事項清單，盡快研究出臺融入基層社會治理體系、健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平等領(lǐng)域的具體實施細(xì)則。

（四）技術(shù)手段融合：加強智慧物業(yè)建設(shè)，推進治理互聯(lián)互通

一是加快推進全市物業(yè)管理與社區(qū)治理的數(shù)據(jù)聚、通、用。加快推進城管、政法、公安、交警、交通、市政、民政、人社、市場監(jiān)管等部門的行業(yè)管理數(shù)據(jù)整合共享，推進市域基層治理信息管理平臺的融合共建。完善對住宅小區(qū)的空間載體內(nèi)居民信息、環(huán)境保護、市政管理、交通管理、文明建設(shè)、公用事業(yè)等重點信息的采集管理，為促進基層社會治理智慧化提供全面、系統(tǒng)的模塊空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二是建立物業(yè)管理融入社區(qū)治理的信息收集機制。住宅物業(yè)要針對社區(qū)治理重點信息采集要求，定期向社區(qū)上報小區(qū)的居住人口流動、居民糾紛處置情況、養(yǎng)老托育開展情況、公共基礎(chǔ)設(shè)施維護情況等，打通社區(qū)治理密切聯(lián)系居民群眾的重要信息通道。三是加快住宅物業(yè)管理服務(wù)的信息化建設(shè)。加快推進社會治安防控體系智慧化建設(shè)，推動住宅智慧安防設(shè)施建設(shè)納入市民生工程，全面升級信息共建共享的集成化、智慧化物業(yè)管理模式。

（五）服務(wù)模式融合：創(chuàng)新“物業(yè)+”模式，分類滿足多樣需求

一是創(chuàng)新“物業(yè)+公共服務(wù)”模式。參照深圳市“物業(yè)城市”服務(wù)模塊分類，將城市環(huán)境服務(wù)、公共安全服務(wù)、社會保障服務(wù)、黨建政務(wù)服務(wù)等公共服務(wù)領(lǐng)域的服務(wù)需求進行梳理整合，以職能部門牽頭編制按區(qū)域分模塊的城市公共服務(wù)需求清單，探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市公共服務(wù)的市場化模式。二是創(chuàng)新“物業(yè)+民生服務(wù)”模式。深入調(diào)查摸底社區(qū)養(yǎng)老托育、健康管理、心理照顧等民生服務(wù)供給情況，編制社區(qū)居民民生服務(wù)需求清單。根據(jù)“七普”新增人口及城市人口發(fā)展趨勢，研究出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老托育服務(wù)的場地配建、設(shè)施設(shè)備、運營服務(wù)等相關(guān)支持政策，重點開發(fā)社區(qū)養(yǎng)老、康復(fù)醫(yī)療、生活照料、膳食配送、陪護服務(wù)、幼兒接送、托管等業(yè)務(wù)服務(wù)。三是創(chuàng)新“物業(yè)+商業(yè)服務(wù)”模式。拓展住宅物業(yè)“管家式”商業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。通過住宅物業(yè)對于相關(guān)服務(wù)機構(gòu)的資源整合，居民提供覆蓋健身休閑服務(wù)、娛樂養(yǎng)心服務(wù)、旅游定制服務(wù)、家政美居服務(wù)、汽車保養(yǎng)服務(wù)等“管家式”服務(wù)，拓展住宅物業(yè)“定制化”高端服務(wù)領(lǐng)域，滿足業(yè)主多元化生活需求。

（六）監(jiān)督指導(dǎo)融合：健全完善監(jiān)管模式，加強行業(yè)監(jiān)督管理

一是強化物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會監(jiān)管。完善物業(yè)管理協(xié)會理事會機構(gòu)和制度建設(shè)，健全理事會和常務(wù)理事會定期會議機制，定期研究討論涉及物業(yè)管理行業(yè)的重大事項決策，為輔助政府行業(yè)主管部門發(fā)揮協(xié)會治理作用。二是構(gòu)建立體化考評監(jiān)管體系。將小區(qū)物業(yè)管理納入城市治理第三方考評范疇。將住宅物業(yè)的公共區(qū)域管理納入“數(shù)字城管”覆蓋范圍，明確相應(yīng)的網(wǎng)格治理責(zé)任人，通過購買第三方服務(wù)，建立日常巡查、月考評、季通報制度，每月對各城區(qū)（開發(fā)區(qū)）轄區(qū)、市直各主要職能單位以及各街道辦、社區(qū)的物業(yè)管理監(jiān)管工作進行考評。三是完善行業(yè)信用監(jiān)管體系。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用的分級評價及應(yīng)用。按照信用綜合得分由高到低企業(yè)將分為AAA級（優(yōu)秀）、AA級（良好）、A級（合格）、B級（不合格）四個等級。使信用等級成為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、前期物業(yè)管理招標(biāo)、物業(yè)管理示范項目評價等活動的重要依據(jù)，制訂有針對性的守信激勵措施和失信懲戒措施。