農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查實施方案與技術(shù)分析

袁德浩

廣東省測繪技術(shù)有限公司 廣東 廣州 510000

引言

加快推進農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地及其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作，是維護農(nóng)民合法權(quán)益，促進農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要舉措，是深化農(nóng)村改革，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，是建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容。為指導(dǎo)生產(chǎn)，規(guī)范作業(yè)要求，依據(jù)國家有關(guān)技術(shù)標準和廣東省“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作相關(guān)方案及技術(shù)指南等，結(jié)合和平縣的實際情況，借助GIS、無人機傾斜攝影、移動互聯(lián)等先進的測繪技術(shù)和信息化手段，重新梳理農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查的流程，提出和平縣房地一體權(quán)籍調(diào)查實施方案與技術(shù)分析，實現(xiàn)農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)標準化處理和展示，降低權(quán)籍調(diào)查成本，提高權(quán)籍調(diào)查效率，為加快推進后期農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作提供詳細且準確的數(shù)據(jù)支撐。

1 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查實施背景

和平縣地處東經(jīng)114°41′～115°16′，北緯24°05′～24°42′之間，總面積2286平方公里，略呈“桑葉形”，東西橫距53.5公里，南北縱距61公里，位于廣東省東北部，東江上游，粵贛邊境的九連山地區(qū)[1]。和平縣境內(nèi)交通方便，氣候適宜，有利于項目工作開展；同時境內(nèi)地形起伏較大，處于丘陵山區(qū)地形，對項目日常的工作開展也具有一定影響。

2 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查實施重點、難點分析

2.1 涉及范圍廣、牽涉利益大

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查主要是為了查清宗地權(quán)屬和房屋權(quán)屬，盡可能減少和避免農(nóng)村不動產(chǎn)之間的權(quán)屬存在界限不清、權(quán)利歸屬不明等問題，對促進社會的和諧與安定和保證權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益有著重要的作用，對社會，尤其是農(nóng)村地區(qū)影響較大[2]。因此，提高測量成果的精度，確保權(quán)屬的準確性是農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項目開展的重點，這就決定了調(diào)查組織方案和調(diào)查技術(shù)的選擇為關(guān)鍵核心點。

2.2 涉及知識面較廣

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查涉及權(quán)屬資料收集、土地權(quán)屬狀況核實、房屋權(quán)屬狀況調(diào)查、權(quán)屬調(diào)查情況處理、界址認定、農(nóng)村房屋測量、補充地籍調(diào)查和測量、面積測算、調(diào)查成果公示、內(nèi)外業(yè)工作銜接、外業(yè)權(quán)籍調(diào)查成果、數(shù)據(jù)整理與入庫、確權(quán)分析與成果審核、數(shù)據(jù)匯交等內(nèi)容。同時在外業(yè)環(huán)節(jié)匯總，需要掌握相關(guān)標準要求、繪儀器的使用方法、地籍測繪和房產(chǎn)測繪方式方法等；在內(nèi)業(yè)環(huán)節(jié)中，需要掌握不動產(chǎn)登記管理部門的業(yè)務(wù)需求、進行相關(guān)圖式圖集的編制和成果數(shù)據(jù)的整理建庫等，涉及知識面較為廣泛。

2.3 標準多樣化

農(nóng)村宅基地及房屋權(quán)籍調(diào)查過程涉及多項標準要求，為了提高最終成果質(zhì)量，需要保證調(diào)查的每個環(huán)境都能符合項目技術(shù)規(guī)范要求，因此，在整個項目過程需要遵循各項標準并嚴格執(zhí)行貫徹。

2.4 測量、權(quán)屬調(diào)查難以開展

農(nóng)村部分山地勢較高，山巒疊翠，內(nèi)地形起伏較大，對調(diào)查工程的開展造成不利影響。同時，由于受農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營、建設(shè)活動等方式影響，宅基地成片或者空間界線密集，加大了測量難度。另外，結(jié)合權(quán)籍調(diào)查相關(guān)標準要求，需要具體到界址線，每條界址線都要求相鄰戶的戶主簽字確認，這都加大了調(diào)查工作的難度。

3 農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查實施方案與技術(shù)分析

3.1 方案執(zhí)行技術(shù)原則

以“界址清楚、權(quán)屬合法、面積準確”為原則，開展的農(nóng)村建成區(qū)范圍內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地的地籍測量、權(quán)屬調(diào)查、土地利用狀況等工作，同步開展房屋及其附屬設(shè)施的不動產(chǎn)測量、不動產(chǎn)面積量算等工作，滿足農(nóng)村日常地籍調(diào)查、國土執(zhí)法、土地登記、不動產(chǎn)發(fā)證等工作需要，保持農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，滿足政府各部門對自然資源管理、農(nóng)村規(guī)劃、村莊房屋改造、農(nóng)村綠化、鋪設(shè)管線等需要。

3.2 技術(shù)方案

按照農(nóng)村房地權(quán)籍測繪方法，結(jié)合和平縣實際，主要采用傾斜攝影測量法及圖解法結(jié)合實地丈量法調(diào)查。

和平縣農(nóng)村地籍調(diào)查工作采用圖解法開展，結(jié)合和平縣實際情況，本項目采用圖解法結(jié)合實地丈量法實施；為提高工作效率，按時保質(zhì)保量完成本項目，在集中連片的村莊范圍內(nèi)，采用傾斜攝影測量方法，生成三維模型，利用軟件在傾斜三維模型上獲取房角點，計算宗地邊長、房屋邊長、宗地面積和房屋面積，轉(zhuǎn)繪宗地圖和房屋平面圖[3]。

結(jié)合和平縣的實際情況，在傾斜三維模型未能覆蓋的宗地和房屋，采用1︰2000數(shù)字正射影像圖或農(nóng)村地籍調(diào)查成果統(tǒng)一獲取西北角房角點定位定向結(jié)合實地丈量房屋邊長，同步開展權(quán)屬調(diào)查工作，計算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面附圖。

3.2.1 傾斜攝影測量法。利用軟件在傾斜三維模型上獲取界址點或房角點，計算宗地邊長、房屋邊長、宗地面積和房屋面積，繪制宗地圖和房屋平面圖；適用于通過傾斜攝影測量，建立傾斜三維模型的房屋集中連片的農(nóng)村和城鎮(zhèn)區(qū)域。界址丈量精度采用傾斜攝影測量、三維激光點云獲取的界址點（房角點），界址點相對于鄰近控制點的點位誤差不超過限差±0.20M，中誤差±0.10m。邊長精度采用傾斜攝影測量的地區(qū)，其邊長測量誤差不超過±（0.056+0.004D）m的限差。面積精度采用傾斜攝影測量的地區(qū)，其面積精度限差不超過

3.2.2 圖解法結(jié)合實地丈量法。結(jié)合和平縣實際情況，在傾斜三維模型未能覆蓋的、零散和偏遠的宗地和房屋，采用1︰2000數(shù)字正射影像圖結(jié)合實地丈量房屋邊長，同步開展權(quán)屬調(diào)查工作，計算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面附圖。邊長精度采用圖解法測量的地區(qū)，其邊長測量誤差的限差不超過±（0.056+0.004D）m。面積精度采用圖解法測量的地區(qū)，其面積精度限差不超過

3.3 技術(shù)應(yīng)用分析

房屋測量內(nèi)容包括房產(chǎn)要素測量、房屋平面圖繪制、面積測算。集中連片區(qū)域采用傾斜攝影測量方法生成三維模型數(shù)據(jù)，在三維模型數(shù)據(jù)上采集房產(chǎn)要素，繪制房屋平面圖，進行面積測算。其余零星片區(qū)則采用圖解法結(jié)合實地丈量法進行作業(yè)。下面重點對本項目的無人機傾斜攝影測量技術(shù)進行分析。

3.3.1 無人機傾斜攝影測量技術(shù)。采用無人機傾斜攝影測量技術(shù)開展和平縣農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查，其主要的技術(shù)流程主要有影像獲取、像控點布設(shè)與測量、數(shù)據(jù)預(yù)處理、空中三角測量、實景三維建模、數(shù)據(jù)采集、精度檢查、數(shù)據(jù)質(zhì)量檢核與入庫。

3.3.1.1 外業(yè)數(shù)據(jù)采集。本項目進行無人機作業(yè)時，選擇良好的天氣進行外業(yè)航飛，獲取符合規(guī)范要求的地面傾斜影像。像控測量根據(jù)測區(qū)地形、地貌情況開展，外業(yè)人員在測區(qū)選取相應(yīng)點位作為像控點和檢查點，像控點和檢查點坐標采用GZCORS網(wǎng)絡(luò)RTK實地采集。

3.3.1.2 搭建真實的三維模型。從航空攝影中獲得的所有圖像都經(jīng)過預(yù)處理，以實現(xiàn)均勻的色彩均勻性和失真校正。從POS系統(tǒng)中提取外向元素，采用多視角聯(lián)合調(diào)整方式，自動匹配各級圖像中的同名點，完成空中三角測量通過Context Capture軟件的自動分析，選擇匹配的圖像單元，進行點云密集匹配和特征匹配，自動完成紋理映射，最終輸出調(diào)查區(qū)域的實際3D模型數(shù)據(jù)，具體見圖1。

圖1 三維傾斜模型制作流程

3.3.1.3 數(shù)據(jù)收集。使用三維數(shù)據(jù)采集軟件，按照國家標準要求采集內(nèi)部地形要素，分配圖層和屬性信息，然后用編輯采集到的矢量數(shù)據(jù)，用于創(chuàng)建1∶500地籍圖的軟件。這種數(shù)據(jù)收集方法消除了操作員佩戴立體眼鏡的需要，并允許同時使用平面和立體窗口。有地形測量經(jīng)驗的操作人員可以快速上手，降低操作人員門檻。與傳統(tǒng)的地籍測繪分析方法相比，傾斜航測方法的工作效率大大提高。

3.3.1.4 精度檢查。為測試結(jié)果的準確性，需要加深對航空攝影測量成果檢查，主要重點對像控測量和傾斜三維模型的精度檢查。像控測量主要檢查像控點的數(shù)學(xué)精度、觀測質(zhì)量，檢查點位選擇、點位布設(shè)的正確性、合理性，檢查像控點的點判、刺的正確性，點位說明的準確性等。傾斜三維模型主要檢查表達精細度、邏輯一致性、場景效果；檢查模型結(jié)構(gòu)是否完整、是否存在扭曲變形，紋理有無錯亂；檢查場景中模型有無遺漏、多余，模型間是否存在懸浮、穿插等。

實踐證明，無人機傾斜攝影測量技術(shù)高度集成多種技術(shù)，通過借助無人機影像數(shù)據(jù)獲取、像控點布設(shè)與測量、實景三維建等關(guān)鍵技術(shù)，具有效率高、操作簡便、投入低、數(shù)據(jù)精確、機動靈活、側(cè)面信息豐富等等應(yīng)用特點，不僅能滿足農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查的需求，調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)精度符合規(guī)范要求，還大大節(jié)省了人力、物力和財力，為測量工作帶來實質(zhì)性的便利。

3.3.2 圖解法結(jié)合實地丈量法。通過實地丈量各層房屋及附屬設(shè)施四周邊長，計算房屋建筑面積，利用丈量成果繪制宗地圖與房屋平面圖。當房屋各層結(jié)構(gòu)一致時，可根據(jù)丈量的房屋基底面積乘以房屋層數(shù)計算建筑面積。

以圖解法的農(nóng)村地籍調(diào)查成果為基礎(chǔ)開展調(diào)查，對房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)等信息進行核實。

以圖解法農(nóng)村地籍調(diào)查成果為調(diào)查底圖，以幢為單位實地丈量每幢房屋邊長，重點丈量各層房屋及附屬設(shè)施四周外圍邊長，房屋附屬設(shè)施應(yīng)包括但不限于柱廊、廊檐、架空通廊、門廊、挑廊、陽臺和室外樓梯等，并做好外業(yè)記錄。

采用影像定位定向上圖時，定位房角點相對于影像誤差不超過圖上0.3mm。實地丈量各層房屋及附屬實施四周邊長后，上圖時矩形房屋長或?qū)拰呥呴L互差在20cm范圍內(nèi)取平均值；其他情況應(yīng)平差改正后上圖。

4 結(jié)束語

本文以和平縣已有資料和不動產(chǎn)登記的各項政策、文件、標準為基礎(chǔ)，結(jié)合和平縣不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查難點等具體情況，從多規(guī)并行、合一調(diào)查、統(tǒng)一成果方向進行農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。并重點結(jié)合和平縣實際，選取傾斜攝影測量法及圖解法結(jié)合實地丈量法調(diào)查關(guān)鍵技術(shù)方法，并對其調(diào)查實踐檢驗結(jié)果進行驗證。實踐結(jié)果驗證，和平縣采用傾斜攝影測量法及圖解法結(jié)合實地丈量法調(diào)查方法，能實現(xiàn)權(quán)屬數(shù)據(jù)快速測量和獲取，不僅測量效率高，作業(yè)難度低，又能提高測量精度和成果質(zhì)量，能為國內(nèi)其他地區(qū)開展不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查工作提供有效的借鑒意義。