中國(guó)公募REITs涉稅問(wèn)題及解決對(duì)策探討

韓琳 天津泰達(dá)投資控股有限公司

最近幾年，我國(guó)在融資模式方面不斷創(chuàng)新，但是存在著配套稅收政策嚴(yán)重缺失的情況，影響了金融融資的整體效果。2020年，我國(guó)正式啟動(dòng)公募REITs試點(diǎn)工作，強(qiáng)調(diào)采用的契約模式為“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”；2021年6月21日，首批公募REITs上市。REITs是一種通過(guò)發(fā)行基金或者股票，對(duì)公眾投資者的資金進(jìn)行集合的產(chǎn)業(yè)投資基金，可以通過(guò)設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)和人員，針對(duì)一些重資產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專業(yè)化投資，共享投資收益。從類REITs發(fā)展到公募REITs，經(jīng)過(guò)了相對(duì)漫長(zhǎng)的歷程，也使得公募REITs備受期待。

一、REITs概述

REITs的全稱是Real Estate Investment Trusts，涵義是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，其本身是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證/股票的方式，對(duì)資金進(jìn)行募集，然后用于不動(dòng)產(chǎn)投資，將投資獲得的收益集中后，依照投資比例向投資者分配，以此來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的證券化發(fā)展。REITs具備高派息產(chǎn)品的特性，適用于對(duì)一些具備經(jīng)常性收入的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施相應(yīng)的融資，如寫字樓、商業(yè)零售、酒店公寓以及工業(yè)廠房等。對(duì)比房地產(chǎn)信托融資模式，REITs本身的戰(zhàn)略性更強(qiáng)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于存量資產(chǎn)的盤活，打造出完整的投資鏈條，形成投資的良性循環(huán)[1]。

二、中國(guó)公募REITs的發(fā)展情況

中國(guó)在早期曾經(jīng)發(fā)行類似REITs的私募產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了對(duì)于租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等不動(dòng)產(chǎn)的全面覆蓋，也為公募REITs試點(diǎn)積累了經(jīng)驗(yàn)。2020年4月30日，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)）；同年8月，證監(jiān)會(huì)再次發(fā)布了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，這兩個(gè)文件的發(fā)行，也表明中國(guó)正式啟動(dòng)了公募REITs試點(diǎn)工作。實(shí)施REITs試點(diǎn)工作，一方面可以推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策的貫徹落實(shí)，降低企業(yè)杠桿率，切實(shí)提高資本市場(chǎng)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)能力；另一方面也可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)于資金的快速回籠，盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)能夠進(jìn)一步降低不動(dòng)產(chǎn)投資所需的門檻，為投資者提供中等收益和風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，拓展社會(huì)資本投資的渠道[2]。

我國(guó)公募REITs在實(shí)踐中，采用的是公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）模式，這種契約模式可以降低產(chǎn)品設(shè)計(jì)的難度，控制立法成本和監(jiān)管成本。結(jié)合現(xiàn)行的證券投資基金法可知，公募基金只能用于證券的投資，不能直接投資不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)，而ABS模式并沒(méi)有這樣的限制。因此，在開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs時(shí)，主要是以公募資金作為載體，對(duì)ABS證券進(jìn)行投資。相關(guān)文件的頒布實(shí)施，確定了基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及設(shè)立條件：必須由具備相關(guān)資質(zhì)的基金管理公司或者證券公司作為主體，對(duì)投資基金進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，然后借助基金份額的發(fā)售，實(shí)現(xiàn)資金的募集。原始權(quán)益人必須主動(dòng)參與基礎(chǔ)設(shè)施投資基金份額的配售，而且配售比例不能低于基金發(fā)售總量的20%。公募REITs可以將超過(guò)80%的基金資產(chǎn)投資到同一控制方所屬管理人設(shè)置發(fā)行的單一ABS中，持有全部份額，ABS與項(xiàng)目公司等相關(guān)載體需要取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)或者完全所有權(quán)[3]。

三、中國(guó)公募REITs稅務(wù)處理方式

REITs的底層資產(chǎn)是原始不動(dòng)產(chǎn)，要求其必須可以穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流，這里的穩(wěn)定現(xiàn)金流是地產(chǎn)租金。REITs的出現(xiàn)，使得原本天然具備固定屬性的不動(dòng)產(chǎn)能夠“動(dòng)起來(lái)”，使得不動(dòng)產(chǎn)可以被轉(zhuǎn)化成各種收益。對(duì)于中小投資主體而言，通過(guò)對(duì)受益憑證的購(gòu)買，能夠參與到大體量投資項(xiàng)目中，滿足自身的投資需求，這個(gè)過(guò)程中也能夠有效滿足原始資產(chǎn)所有者和企業(yè)對(duì)于融資的實(shí)施需求。不過(guò)，因?yàn)榇嬖谟星短捉鹑诋a(chǎn)品結(jié)構(gòu)，可能引發(fā)復(fù)雜的稅務(wù)處理問(wèn)題。

公募REITs的交易主體可以分為原始權(quán)益人、項(xiàng)目公司以及公共投資人，交易過(guò)程則包含了三個(gè)階段，不同階段有著不同的稅務(wù)處理方式[4]，如圖1所示。

圖1 公募REITs交易結(jié)構(gòu)

（一）搭建階段

原始權(quán)益人需要將目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)契稅、印花稅的處理，原始權(quán)益人則需要對(duì)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及印花稅進(jìn)行處理。這里以增值稅為例，可以采用一般計(jì)稅方法，銷售額應(yīng)該包括全部的價(jià)款以及價(jià)外費(fèi)用，依照9%的稅率對(duì)增值稅進(jìn)行計(jì)算和繳納。如果是轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)該歸入無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅目中，依照6%的稅率進(jìn)行增值稅的計(jì)算和繳納。如果原始權(quán)益人借助不動(dòng)產(chǎn)出資的方式對(duì)新項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，則新項(xiàng)目公司的稅務(wù)處理主要體現(xiàn)在契稅和印花稅方面，契稅因?yàn)槭峭煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)土地和房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，因此可以免征，印花稅方面，則需要依照相關(guān)規(guī)定，按照實(shí)收資本加資本公積合計(jì)金額，以0.025%的稅率計(jì)算。如果原始權(quán)益人向私募基金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，則可以忽視增值稅，企業(yè)所得稅可以依照股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅繳納，印花稅則依照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，采用0.05%的稅率[5]。

（二）持有階段

項(xiàng)目公司持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)階級(jí)，如果產(chǎn)生了相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)收入，則納稅主體同樣是項(xiàng)目公司，其稅務(wù)處理需要考慮增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及土地使用稅等，同樣以增值稅為例，老項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)稅率是5%、新項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)稅率是9%，對(duì)于其他基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)如能源基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等，需要依照所處行業(yè)的規(guī)定，對(duì)增值稅進(jìn)行計(jì)算和繳納。

在我國(guó)金融監(jiān)管領(lǐng)域，要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)于自身發(fā)行的金融產(chǎn)品不能做出相應(yīng)的“保本”承諾，因此，不管是項(xiàng)目公司面向私募基金進(jìn)行利息或者股息的分配，還是私募資金向公募基金分配資產(chǎn)，都不需要進(jìn)行增值稅的稅務(wù)處理。

（三）退出階段

對(duì)于個(gè)人投資者通過(guò)基金買賣得到的收入，在政府部門沒(méi)有對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目恢復(fù)征收個(gè)人所得稅前，不能進(jìn)行個(gè)人所得稅的征收工作。在公募REITs產(chǎn)品退出階段，企業(yè)投資主體需要考慮的稅種主要有兩種，一種是增值稅，需要依照金融產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓情況，做好計(jì)算和繳納，另一種是企業(yè)所得稅，可以依照投資收益轉(zhuǎn)讓過(guò)程中確認(rèn)的精度，進(jìn)行稅負(fù)的計(jì)算和繳納[6]。

四、中國(guó)公募REITs涉稅問(wèn)題及解決對(duì)策

我國(guó)在稅制以及稅收征管能力上，相比較發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，如果單純地照搬其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，必然會(huì)引發(fā)各種各樣的問(wèn)題。對(duì)此，可以從稅收的公平屬性著眼，對(duì)公募REITs中的涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析和解決。

（一）資產(chǎn)重組引發(fā)的稅負(fù)過(guò)重問(wèn)題

首先，在搭建和完善公募REITs交易結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)重組問(wèn)題，而這個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)面臨沉重的稅負(fù)，如果不能對(duì)其進(jìn)行有效處理，會(huì)降低融資人選擇相應(yīng)融資方式的意愿。搭建環(huán)節(jié)，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)到項(xiàng)目公司（階段一），與項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)給私募資金（階段二）的兩個(gè)階段，存在一個(gè)亟待解決的問(wèn)題，即資產(chǎn)重組并不能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。因此在這個(gè)時(shí)期，企業(yè)所得稅的計(jì)算一般是股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅所得相加，這個(gè)金額是非常巨大的。在實(shí)踐中，如果不能對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行解決[7]，則可能出現(xiàn)變相逐利的情況，出現(xiàn)惡意避稅的現(xiàn)象。

其次，對(duì)上述階段無(wú)法享受稅收優(yōu)惠政策的原因進(jìn)行分析，一是即便是在階段一享受到了稅收優(yōu)惠，因?yàn)閮蓚€(gè)階段的間隔時(shí)間段，也會(huì)觸發(fā)相關(guān)規(guī)定中的限制條件，即“在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不能對(duì)獲得的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓”；二是在交易結(jié)構(gòu)中間，如果沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的私募資金產(chǎn)品層，而是直接由資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃方認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)，則會(huì)因?yàn)橘Y產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃不屬于法律實(shí)體的緣故，并不適用稅收優(yōu)惠政策。

然后，在完成上述分析后，可以嘗試對(duì)問(wèn)題進(jìn)行解決。交易結(jié)構(gòu)的搭建過(guò)程，屬于資產(chǎn)流動(dòng)性轉(zhuǎn)化，整個(gè)融資行為并沒(méi)有完成，以此要求納稅人在這個(gè)階段承擔(dān)企業(yè)所得稅，并不十分合理。如果從稅收征管的原理分析，應(yīng)該從整個(gè)交易鏈條的角度，對(duì)稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行分析。實(shí)踐環(huán)節(jié)，可以考慮將階段一和階段二共同作為資產(chǎn)證券化的初始環(huán)節(jié)，這樣也更符合相關(guān)文件設(shè)計(jì)中保障重組股東權(quán)益連續(xù)性、業(yè)務(wù)連續(xù)性的初衷[8]。從實(shí)務(wù)層面，可以將兩個(gè)階段作為整體初始環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)際上就是推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)逐步證券化，可以將項(xiàng)目公司的分紅轉(zhuǎn)化后，得到能夠流通于二級(jí)市場(chǎng)的憑證，具體來(lái)講就是“以股換股”或者“以份額換份額”。有關(guān)部門可以對(duì)交易結(jié)構(gòu)搭建階段的企業(yè)所得稅適當(dāng)延伸，確保公募REITs相關(guān)金融產(chǎn)品能夠在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行受讓時(shí)，將企業(yè)所得稅的征收遞延至產(chǎn)品封閉退出階段，由公募基金管理方代為征收。金融機(jī)構(gòu)本身在接受監(jiān)管程度方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)體企業(yè)，通過(guò)對(duì)企業(yè)所得稅征稅環(huán)節(jié)進(jìn)行遞延的方式，一方面能夠更好地引導(dǎo)公募REITs的發(fā)行，避免稅款流失問(wèn)題，另一方面也能夠從交易行為整體上對(duì)稅負(fù)進(jìn)行考慮，提升稅負(fù)的合理性。

（二）項(xiàng)目公司利息扣除問(wèn)題

項(xiàng)目持有期間，項(xiàng)目公司的利息是否可以從公司層面扣除，是需要深入研究的問(wèn)題。項(xiàng)目公司的股權(quán)，最終持有方為私募基金層或者資產(chǎn)專項(xiàng)支持計(jì)劃，而項(xiàng)目公司在這個(gè)環(huán)節(jié)需要與私募基金層或者資產(chǎn)專項(xiàng)支持計(jì)劃建立起相應(yīng)的債務(wù)關(guān)系，形成“股權(quán)+債權(quán)”結(jié)構(gòu)。對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的收入，部分可以通過(guò)稅后分紅的形式，分配到私募基金層或者資產(chǎn)專項(xiàng)支持計(jì)劃層，其余部分可以借助利息支出的形式進(jìn)行分配。這種情況下，是否可以從項(xiàng)目公司層面，對(duì)利息支出進(jìn)行抵扣，會(huì)在很大程度上影響公募REITs最終的收益率。不過(guò)從目前來(lái)看，在我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)中，對(duì)于這一問(wèn)題，并沒(méi)有給出明確要求[9]。

想要對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行解決，需要明確兩個(gè)方面的內(nèi)容：一方面，“股權(quán)+債權(quán)”交易模式下，想要控制好債權(quán)部分的利率水平，存在較大難度。從屬性上看，項(xiàng)目公司本身屬于企業(yè)單位而非金融機(jī)構(gòu)，在債權(quán)利率高，同時(shí)無(wú)法給出合理解釋的情況下，如果項(xiàng)目公司可以提供同一時(shí)期同種類型金融機(jī)構(gòu)的利率證明材料，原則上可以允許其享受相應(yīng)的利息抵扣；另一方面，如果沒(méi)有融資需求，對(duì)于原始權(quán)益人而言，不會(huì)去主動(dòng)搭建復(fù)雜繁瑣的嵌套融資結(jié)構(gòu)。公募REITs交易結(jié)構(gòu)的搭建、持有和退出階段，涉及的所有涉稅行為，從本質(zhì)屬性分析，都屬于融資行為，處于金融監(jiān)管下，并非企業(yè)可以自主決定的行為?；诖?，對(duì)于項(xiàng)目公司而言，利息支出的核心目的，并非生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求，而是金融監(jiān)管要求?？梢詤⒖冀鹑跈C(jī)構(gòu)，適當(dāng)弱化對(duì)于項(xiàng)目公司資本方面的相關(guān)要求，允許項(xiàng)目公司適用債權(quán)性投資和權(quán)益性投資5：1的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

不僅如此，如果想要將公募REITs在滿足中小投資主體多樣化投資需求、拓展融資方式和渠道等方面所具備的作用充分發(fā)揮出來(lái)，可以修訂專門適用于公募REITs項(xiàng)目的稅法，同時(shí)對(duì)配套政策進(jìn)行完善，進(jìn)一步提高產(chǎn)品收益率以及產(chǎn)品發(fā)行意愿，將不動(dòng)產(chǎn)徹底盤活，使得稅收對(duì)于公募REITs的良性驅(qū)動(dòng)作用可以充分發(fā)揮出來(lái)[10]。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，我國(guó)在現(xiàn)階段并沒(méi)有專門針對(duì)公募REITs的稅收政策，很多時(shí)候其只能采用一般經(jīng)濟(jì)行為的稅收法規(guī)，因此容易出現(xiàn)稅負(fù)偏高、稅收適用不確定以及重復(fù)征稅的問(wèn)題。在實(shí)踐中，的確可以通過(guò)科學(xué)的籌劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅負(fù)的控制，但是籌劃方式的標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)較低，甚至于很多時(shí)候需要采用“一事一議”的方式，并不能進(jìn)行推廣。相對(duì)較高的稅負(fù)以及較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，可能造成公募REITs無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益，影響其穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)此，有關(guān)部門應(yīng)該真正重視起來(lái)，制定出專門針對(duì)公募REITs的稅收法規(guī)，配套具體的公告文件，形成完善且方便執(zhí)行的公募REITs稅制。也可以參考其他國(guó)家在REITs方面實(shí)施的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低公募REITs在各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。