便民服務(wù)設(shè)施可達(dá)性分析及城市更新策略
——以北京市中關(guān)村街道為例

文／吳 霜 北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 主任規(guī)劃師 碩士研究生

鄒嘯然 北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 規(guī)劃師 碩士研究生

引言

1958 年8 月，在荷蘭召開(kāi)的第一次城市更新研討會(huì)上，對(duì)城市更新作了有關(guān)的說(shuō)明：生活在城市中的人，對(duì)于自己所居住的建筑物、周?chē)沫h(huán)境或出行、購(gòu)物、娛樂(lè)及其他生活活動(dòng)有各種不同的期望和不滿。對(duì)于自己所居住的房屋的修理改造，對(duì)于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動(dòng)都是城市更新[1-4]。

近年來(lái)，隨著中國(guó)社會(huì)的城鎮(zhèn)化增速逐漸放緩，一線及“新一線”城市的大規(guī)模擴(kuò)張及建設(shè)趨勢(shì)也隨之降速，對(duì)于已建成地區(qū)的城市更新工作逐漸受到重視。在2019 年12 月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記及李克強(qiáng)總理明確提出，要加大城市困難群眾的住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造?？梢钥闯?，城市更新已經(jīng)成為政府關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域，越來(lái)越聚焦在存量資源的盤(pán)活及存量資源價(jià)值提升的領(lǐng)域。同時(shí)，最新的《“十四五”規(guī)劃和2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案》也提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，下足繡花功夫，讓廣大人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實(shí)、更有保障、更可持續(xù)。

“街道”是城市最基層的行政區(qū)劃，直接面向廣大人民群眾最基本的需求，在當(dāng)前以“街道”為主體實(shí)行的城市更新工作中，最常出現(xiàn)的情況就是無(wú)法形成系統(tǒng)、科學(xué)的更新計(jì)劃，只能根據(jù)群眾普遍反映的一些問(wèn)題進(jìn)行小修小補(bǔ)。這種“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的更新方式既無(wú)法徹底、有效地解決因基礎(chǔ)設(shè)施配置不足或錯(cuò)位所引起的群眾的不便及不滿，同時(shí)也容易造成工作的反復(fù)及資金的浪費(fèi)。如何利用街道現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，摸清現(xiàn)狀資源情況，找準(zhǔn)痛點(diǎn)，切實(shí)解決居民問(wèn)題，是當(dāng)前街道城市更新工作亟待解決的一個(gè)難點(diǎn)。

1 街道現(xiàn)狀便民服務(wù)設(shè)施可達(dá)性分析的技術(shù)路線

便民服務(wù)設(shè)施點(diǎn)位通過(guò)多次實(shí)地調(diào)研得出，通過(guò)CAD 地圖導(dǎo)入ArcGIS 軟件，結(jié)合現(xiàn)狀道路，形成分析數(shù)據(jù)底圖。以道路圖層建立網(wǎng)絡(luò)分析路徑及節(jié)點(diǎn)地圖（即人行路徑地圖，人為規(guī)定行人需要在道路上行走，節(jié)點(diǎn)處可以掉頭），以各類(lèi)便民服務(wù)設(shè)施點(diǎn)位，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)分析工具，以設(shè)定的條件形成5/10/15 分鐘可達(dá)范圍可視圖。

2 可達(dá)性分析與需求分析結(jié)合得出初步結(jié)論

2.1 可達(dá)性分析總體分級(jí)

在城市更新思路指導(dǎo)下，以15 分鐘生活圈作為各類(lèi)服務(wù)設(shè)施的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類(lèi)服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性做分級(jí)評(píng)級(jí)。

以現(xiàn)狀便民服務(wù)設(shè)施點(diǎn)位為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)，考慮到中關(guān)村街道老齡化人口比例較高，老年人行走速度較慢，以1 分鐘40 米為標(biāo)準(zhǔn)，分析各類(lèi)設(shè)施5 分鐘/10 分鐘/15 分鐘可達(dá)性（即200/400/600 米可達(dá)性分析）。

9 類(lèi)便民服務(wù)設(shè)施中，末端配送、洗染、家政服務(wù)三類(lèi)設(shè)施在部分區(qū)域存在明顯不足；蔬菜零售、維修、社區(qū)超市三類(lèi)設(shè)施在部分區(qū)域過(guò)于密集，局部不足。美容美發(fā)、早餐服務(wù)、便利店三類(lèi)設(shè)施目前在街道內(nèi)可達(dá)性較好。未來(lái)應(yīng)關(guān)注人口老齡化對(duì)相應(yīng)設(shè)施的需求度變化，動(dòng)態(tài)補(bǔ)足設(shè)施缺口。

2.2 結(jié)合需求分析得出初步結(jié)論

在我們工作中發(fā)放的針對(duì)中關(guān)村街道居民的一份調(diào)查問(wèn)卷中，問(wèn)題：

您認(rèn)為下列哪些便民商業(yè)設(shè)施是社區(qū)內(nèi)有需求但又比較缺乏，需要在下一步工作中補(bǔ)充增加的？

共165 份有效問(wèn)卷，該問(wèn)題反饋結(jié)果如圖1所示，需求占比越高說(shuō)明該類(lèi)設(shè)施目前在街道中無(wú)法滿足當(dāng)前居民的日常需求。

圖1 便民服務(wù)設(shè)施需求占比圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

圖2 便民服務(wù)設(shè)施可達(dá)性分析疊加圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

需求排名前兩位的便民服務(wù)設(shè)施為菜市場(chǎng)（52.12%）及早餐店（35.15%）。需求排名后兩位的便民服務(wù)設(shè)施為末端配送（4.24%）及洗染（8.48%）。

問(wèn)卷反映出居民對(duì)日常生活便利類(lèi)的服務(wù)需求較高，對(duì)一些生活品質(zhì)提升類(lèi)的服務(wù)需求較低。

2.2.1 末端配送

（1）可達(dá)性分析

末端配送服務(wù)為近年來(lái)新興的社區(qū)生活服務(wù)，目前在中關(guān)村街道的末端配送點(diǎn)位分布多集中在東南側(cè)太陽(yáng)園社區(qū)內(nèi)?？圃瓷鐓^(qū)西北側(cè)，軟件社區(qū)、空間社區(qū)、希格瑪社區(qū)交界區(qū)域及雙榆樹(shù)北里和知春西里社區(qū)交界地區(qū)缺乏相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。整體可達(dá)性較差，未來(lái)可在適當(dāng)位置增設(shè)或與供應(yīng)商協(xié)調(diào)調(diào)整現(xiàn)有設(shè)施點(diǎn)位。

（2）承載力分析

居民對(duì)于末端配送的需求比例為8.48%，在所有選項(xiàng)中處于最低位，承載力足夠。作為新興服務(wù)設(shè)施，未來(lái)推廣還需要一定時(shí)間。

2.2.2 洗染服務(wù)

（1）可達(dá)性分析

洗染服務(wù)在中關(guān)村社區(qū)點(diǎn)位分布較為均勻，北側(cè)科源、科匯、科馨社區(qū)交界區(qū)域及南側(cè)雙榆樹(shù)西里社區(qū)點(diǎn)位空缺。部分地區(qū)可達(dá)性較差，未來(lái)可在適當(dāng)位置增設(shè)服務(wù)設(shè)施。

（2）承載力分析

居民對(duì)于洗染的需求比例為8.48%，在所有選項(xiàng)中處于較低水平?？赡芘c中關(guān)村街道人口結(jié)構(gòu)相關(guān)，洗染服務(wù)在本地區(qū)需求較低，承載力足夠。

2.2.3 家政服務(wù)

（1）可達(dá)性分析

中關(guān)村街道家政服務(wù)點(diǎn)位較少，中部地區(qū)及東南側(cè)區(qū)域沒(méi)有相應(yīng)服務(wù)設(shè)施點(diǎn)位。考慮到中關(guān)村街道老齡化水平較高，未來(lái)家政服務(wù)會(huì)是區(qū)域內(nèi)需求增長(zhǎng)較高的一類(lèi)服務(wù)設(shè)施。目前整體可達(dá)性較差，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀機(jī)會(huì)用地提前布局設(shè)施點(diǎn)位，或采取共享社區(qū)模式，結(jié)合社區(qū)服務(wù)中心綜合設(shè)置。

（2）承載力分析

居民對(duì)于家政服務(wù)的需求比例為28.48%，在所有選項(xiàng)中處于中高水平，承載力不足。未來(lái)隨著老齡化問(wèn)題的凸顯，這類(lèi)需求會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

2.2.4 蔬菜零售

（1）可達(dá)性分析

蔬菜零售服務(wù)設(shè)施點(diǎn)位在中關(guān)村街道東南側(cè)較少，15分鐘無(wú)法覆蓋到航勘社區(qū)東南側(cè)居民樓、紅民村社區(qū)東南側(cè)居民樓及太陽(yáng)園社區(qū)居民樓。部分地區(qū)可達(dá)性較差，未來(lái)可考慮在適當(dāng)位置增加蔬菜零售服務(wù)點(diǎn)位。

（2）承載力分析

居民對(duì)于與蔬菜零售服務(wù)相關(guān)的菜市場(chǎng)需求處于最高，為52.12%，說(shuō)明本地蔬菜零售服務(wù)雖然覆蓋面較廣，但考慮到人口數(shù)量，承載力不足。

2.2.5 維修服務(wù)

（1）可達(dá)性分析

維修點(diǎn)位提供自行車(chē)維修、配鎖配鑰匙等生活服務(wù)，在中關(guān)村社區(qū)分布較為均勻，大部分區(qū)域均可以滿足15 分鐘步行可達(dá)。在科煦社區(qū)東南側(cè)，軟件社區(qū)東北側(cè)，科馨、科匯、華清園社區(qū)交界地區(qū)為15 分鐘內(nèi)不可達(dá)。部分地區(qū)可達(dá)性較差，未來(lái)考慮在適當(dāng)位置增設(shè)服務(wù)點(diǎn)位，或結(jié)合其他服務(wù)設(shè)施綜合設(shè)置。

（2）承載力分析

居民對(duì)于維修服務(wù)的需求比例為29.7%，在所有選項(xiàng)中處于中等水平，承載力足夠。

2.2.6 社區(qū)超市

（1）可達(dá)性分析

社區(qū)超市點(diǎn)位主要集中在西側(cè)及東北、東南側(cè)，西北側(cè)科源社區(qū)及中部知春東里、航天五院社區(qū)交界區(qū)域沒(méi)有覆蓋進(jìn)入15 分鐘步行可達(dá)范圍。部分地區(qū)可達(dá)性較差，未來(lái)考慮在適當(dāng)位置增設(shè)服務(wù)設(shè)施。

（2）承載力分析

居民對(duì)于社區(qū)超市的需求比例為31.52%，在所有選項(xiàng)中處于中等水平，承載力有所不足。

2.2.7 美容美發(fā)

（1）可達(dá)性分析

美容美發(fā)服務(wù)設(shè)施在中關(guān)村街道覆蓋較為全面，基本上都可以滿足步行15 分鐘可達(dá)，整體可達(dá)性良好。

（2）承載力分析

居民對(duì)于美容美發(fā)的需求比例為21.21%，在所有選項(xiàng)中處于中低水平，承載力足夠。

2.2.8 早餐服務(wù)

（1）可達(dá)性分析

早餐服務(wù)基本上可以在15 分鐘步行可達(dá)范圍內(nèi)覆蓋整個(gè)中關(guān)村社區(qū)。值得注意的是目前早餐服務(wù)點(diǎn)位分布有些過(guò)于集中，造成了部分地區(qū)過(guò)剩供給、資源浪費(fèi)的情況。整體可達(dá)性良好，未來(lái)可結(jié)合現(xiàn)狀機(jī)會(huì)用地綜合考慮協(xié)調(diào)布局。

（2）承載力分析

居民對(duì)于早餐店的需求比例為35.15%，在所有選項(xiàng)中處于中高水平。說(shuō)明本地早餐服務(wù)雖然覆蓋面較廣，但考慮到人口數(shù)量，當(dāng)前仍處于承載力不足的階段。

2.2.9 便利店

（1）可達(dá)性分析

中關(guān)村街道便利店服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布較為平均，且基本滿足全街道15 分鐘步行可達(dá)，整體可達(dá)性良好。

（2）承載力分析

居民對(duì)于便利店的需求比例為26.06%，在所有選項(xiàng)中處于中等水平。目前承載力足夠，未來(lái)應(yīng)在考慮人口增長(zhǎng)的情況下，在人口密集區(qū)域適當(dāng)增設(shè)便利店。

2.3 便民服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀可達(dá)性及承載力分析情況小結(jié)

在可達(dá)性分析中，我們可以比較直觀地看到當(dāng)前各類(lèi)便民服務(wù)設(shè)施在街道轄區(qū)內(nèi)的5/10/15分鐘可達(dá)性覆蓋情況，也可以較為簡(jiǎn)單地將其分為“不足”“錯(cuò)配”“良好”三類(lèi)，但隨著承載力分析的疊加，現(xiàn)狀不足的服務(wù)設(shè)施有可能是居民需求較低，暫時(shí)不需要調(diào)整或增加的，現(xiàn)狀覆蓋度良好的服務(wù)設(shè)施也有可能是居民需求較高，在當(dāng)前或未來(lái)亟須補(bǔ)充的。

以上這種情況其實(shí)說(shuō)明在具體的街道工作中，除了科學(xué)的進(jìn)行數(shù)據(jù)分析外，居住于此的居民們的主觀意愿也需要我們進(jìn)行認(rèn)真的考慮，對(duì)分析結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)正。

3 存量化更新語(yǔ)境下的更新策略

3.1 針對(duì)薄弱地區(qū)優(yōu)先補(bǔ)充5 分鐘生活圈所需設(shè)施

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有便民服務(wù)設(shè)施點(diǎn)位可達(dá)性分析結(jié)果進(jìn)行疊加（圖2），指導(dǎo)設(shè)施布局的空間差異性，實(shí)現(xiàn)設(shè)施空間布局、居民步行范圍、設(shè)施使用頻率的高效耦合。

另外，對(duì)目前便民服務(wù)設(shè)施的短板進(jìn)行針對(duì)性補(bǔ)充，優(yōu)先補(bǔ)充5 分鐘生活圈及弱勢(shì)群體（老人及兒童）所需設(shè)施[5]（圖3）。

3.2 既有設(shè)施綜合改造、復(fù)合利用

3.2.1 存量設(shè)施改造綜合利用

針對(duì)小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期低效使用、廢棄的配套設(shè)施，通過(guò)更新改造對(duì)其內(nèi)部功能進(jìn)行全面置換，引入所需的生活服務(wù)配套功能，提高設(shè)施利用效率[6]。

圖3 優(yōu)先補(bǔ)充的便民服務(wù)設(shè)施類(lèi)型示意圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

圖4 大數(shù)據(jù)熱力圖（圖片來(lái)源：百度熱力圖）

表1 可采取社區(qū)共享模式的社區(qū)服務(wù)及公共服務(wù)項(xiàng)目（表格來(lái)源：作者自繪）

既有配套設(shè)施的更新，應(yīng)對(duì)更新需求進(jìn)行充分調(diào)研，通過(guò)居民議事、協(xié)商等方式保證更新后的功能可以補(bǔ)充當(dāng)前社區(qū)的服務(wù)短板。鼓勵(lì)更新過(guò)程中通過(guò)設(shè)計(jì)工坊、設(shè)施管家等模式，提高居民的參與度，創(chuàng)造具有場(chǎng)所感、擁有開(kāi)放性的多元社區(qū)。

3.2.2 針對(duì)現(xiàn)狀設(shè)施短板，優(yōu)先補(bǔ)充養(yǎng)老設(shè)施

清河街道毛紡北小區(qū)將小區(qū)門(mén)口長(zhǎng)期用于經(jīng)營(yíng)的小旅館改造成了養(yǎng)老驛站。同時(shí)，街道也將約4300 平方米的商務(wù)樓整體租賃下來(lái)，全部用于社區(qū)公益用途。目前，街道已與北京海房銀鈴養(yǎng)老公司達(dá)成協(xié)議，將引入專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，擬在清河地區(qū)打造一處智能化養(yǎng)老驛站。

3.3 人口集中地區(qū)探索設(shè)施共享模式

利用百度地圖大數(shù)據(jù)，勾勒中關(guān)村街道居民熱點(diǎn)活動(dòng)區(qū)域，選取與住宅區(qū)范圍重合的熱點(diǎn)區(qū)域（圖4），未來(lái)優(yōu)先在這些區(qū)域進(jìn)行公共設(shè)施資源共享試點(diǎn)，讓居住空間不再是切割城市的獨(dú)立封閉空間，而是與周邊區(qū)域甚至是與城市融為一體，小區(qū)內(nèi)外的資源與空間能夠做到和諧共通，而不是將城市公共空間與資源私有化，片區(qū)內(nèi)的居民將享有可以自由交流的空間，以促進(jìn)中關(guān)村街道轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施資源無(wú)界共享[7]。

在廣泛征求廣大業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，大力推廣街區(qū)制，將相對(duì)集中的小區(qū)放在一個(gè)片區(qū)進(jìn)行綜合考慮。將小區(qū)周邊醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、養(yǎng)老、托幼、停車(chē)等公共服務(wù)統(tǒng)一配置、整合優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌管理。打造兼容多樣服務(wù)需求、多種生活方式、不同年齡階段的共享街區(qū)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域空間與資源共有共享（表1）。

3.4 利用新模式新技術(shù)提高片區(qū)公共服務(wù)供應(yīng)能力

正視存量現(xiàn)實(shí)，采取線上+線下結(jié)合，小微公共服務(wù)設(shè)施的方式提供公共服務(wù)。雖然目前智能手機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等科技手段在當(dāng)前的老齡化人群中的普及度及接受度不高，但隨著社會(huì)的不斷發(fā)展及時(shí)間的不斷推移，老齡化人群中對(duì)于智能科技的運(yùn)用熟練度會(huì)不斷提高，如社區(qū)菜站、快遞柜等末端配送方式及洗衣、買(mǎi)藥等多種生活便民服務(wù)App 目前在大城市中已有一定基礎(chǔ)，科技改變生活也是未來(lái)的趨勢(shì)，城市更新工作在這方面應(yīng)該提前布局，以更開(kāi)放的姿態(tài)接入和推廣科技類(lèi)便民服務(wù)設(shè)施及手段[8]。

結(jié)語(yǔ)

城市更新工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，各種城市更新措施和手段之間都相互關(guān)聯(lián)，在制定城市更新策略的時(shí)候，既要從實(shí)際問(wèn)題本身出發(fā)，也要考慮到整治更新方式方法對(duì)于其他方面的影響。如本文中重點(diǎn)討論的便民服務(wù)設(shè)施缺失問(wèn)題，在傳統(tǒng)的增補(bǔ)、更新相關(guān)缺失及錯(cuò)配設(shè)施的策略之外，是否可以通過(guò)打通部分道路的微循環(huán)或開(kāi)放部分“大院”的方式，讓現(xiàn)狀不易到達(dá)的地方通過(guò)新開(kāi)通的人行路徑提高可達(dá)性。

城市更新的路徑和措施目前仍在不斷的探索之中，如何利用科學(xué)的方法，建立一套行之有效的方法論及實(shí)施框架，是我們未來(lái)工作的一個(gè)主要方向。每個(gè)街道、每個(gè)社區(qū)甚至于每個(gè)人對(duì)于改善周邊生活環(huán)境及質(zhì)量的訴求不盡相同，如何協(xié)調(diào)多樣化的需求，盡可能滿足更多的人，讓街道工作更加精細(xì)化、人性化，也是未來(lái)城市更新工作需要重點(diǎn)關(guān)注與思考的方面。