老舊住宅套型改造案例研究

文／王雪英 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院 副教授 高級工程師

許 東 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院

丁 波 錦州市招生考試委員會辦公室

曹 犇 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院

馬守恒 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院

引言

城市住宅經(jīng)歷了單純滿足數(shù)量需求的復(fù)蘇時期、“質(zhì)”“量”并舉的發(fā)展時期，直至目前已全面進(jìn)入商品化時期，住宅更加追求精細(xì)化設(shè)計和舒適度[1]。與此同時，城市既有住宅（區(qū)）的改造問題也越來越引起重視。存量住宅中有相當(dāng)一部分在多年使用后產(chǎn)生了不同程度的綜合性陳舊[2]，相比新建商品住宅，老舊住宅年代偏長，套型設(shè)計存在諸多問題，且不同業(yè)主對套型使用需求不同，因此二手房入住前往往面臨二次改造問題。如何有針對性地對舊住宅進(jìn)行套型改造，提高居住舒適度，延長住宅生命周期，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展是老舊住宅亟待解決的問題。

1 城市住宅套型的發(fā)展

中華人民共和國成立至今，我國的城市住宅經(jīng)歷了70 多年的發(fā)展變化，住宅套型平面大致經(jīng)歷了走道型-小方廳型-起居廳型的發(fā)展演變過程（圖1）。中華人民共和國成立初期，為解決基本居住問題，住宅套型空間是以臥室為主的獨(dú)住或合住的低標(biāo)準(zhǔn)走道型住宅（圖1a），以能安排家庭成員有床睡眠為主要目標(biāo)，甚至不能滿足生理分室的要求，起居、就餐、就寢功能不分，私密性很差。圖1a 是一梯兩戶合住套型，每戶分設(shè)廚房及衛(wèi)生間，但實(shí)際上建設(shè)初期為四家合住，而非每戶獨(dú)立成套——兩家共用一入戶門，共用過道、廚房及衛(wèi)生間，餐寢不分；90 年代，為了盡可能地改善居住條件，解決家庭人口和居住面積這一矛盾，住宅出現(xiàn)小方廳型住宅套型（圖1b），實(shí)現(xiàn)了餐寢分離。但由于方廳面積小，加之廳內(nèi)門洞集中，又多為間接采光、通風(fēng)，難以承擔(dān)起居室的功能；21 世紀(jì)初期至今，房地產(chǎn)業(yè)推行的是三大一小（大起居室、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室），市場上的流行套型為起居廳型（圖1c），此時套型特點(diǎn)是套內(nèi)各功能空間分離，起居廳成為套型內(nèi)的主要空間，擔(dān)負(fù)起家庭團(tuán)聚、社會交往、娛樂等功能，空間較大且為直接采光[3]。

2 老舊住宅套型改造原則

圖1 住宅套型平面發(fā)展演變（圖片來源：作者自繪）

圖2 既有住宅原型（圖片來源：作者自繪）

圖3 端單元套型（圖片來源：作者自繪）

圖4 改造方案一（圖片來源：作者自繪）

老舊住宅套型不應(yīng)是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低的反映，需要精心設(shè)計并力求經(jīng)濟(jì)，使居民居住在性能良好、功能齊全的住宅內(nèi)。進(jìn)行老舊住宅套型改造時應(yīng)貫徹一個指導(dǎo)思想——力求在有限的空間內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。具體改造時可重點(diǎn)考慮以下原則：

2.1 滿足住宅基本功能需求

現(xiàn)行《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011 中5.1.1 條規(guī)定：住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本功能空間。具體條文說明對該條的解釋是：住宅按套型設(shè)計是指每套住宅的分戶界限應(yīng)明確，必須獨(dú)門獨(dú)戶，每套住宅至少包含臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本功能空間。本條要求將這些基本功能空間設(shè)計于戶門之內(nèi)，不得與其他套型共用或合用。但這里要進(jìn)一步說明的是：基本功能空間不等于房間，沒有要求獨(dú)立封閉，有時不同的功能空間會部分地重合或相互“借用”——當(dāng)起居功能空間和臥室功能空間合用時，稱為兼起居的臥室。根據(jù)此條規(guī)范，在具體改造時應(yīng)依據(jù)規(guī)范調(diào)整不同空間的面積指標(biāo)和采光，并考慮家具布置及人員活動等進(jìn)行空間功能設(shè)計，使其滿足空間的基本使用要求并力求舒適。

2.2 住宅套型設(shè)計精細(xì)化原則

所謂的住宅設(shè)計的精細(xì)化原則可以理解為在住宅套型設(shè)計過程中，以人的行為特征和生活方式為出發(fā)點(diǎn)，充分考慮人的活動需求，從建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、內(nèi)部裝修景觀等多專業(yè)出發(fā)進(jìn)行綜合設(shè)計，使住宅的每個功能空間布局功能合理、尺度宜人，使內(nèi)部各空間得以有效利用且空間符合人體工程學(xué)，管道布線美觀達(dá)到精裝修的一種設(shè)計模式。其設(shè)計的重點(diǎn)是人性化、高舒適度的體現(xiàn)[4]。設(shè)計的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是住宅整體性能得到改善。住宅設(shè)計需要珍惜每一平方米的面積和每一立方米的空間，將其做成一個集約高效的高品質(zhì)住宅套型。具體如廚房設(shè)計需充分考慮“洗切燒”的操作流程，冰箱入廚或住宅應(yīng)考慮洗衣機(jī)位置等等。

2.3 住宅空間設(shè)計應(yīng)力求緊湊

老舊住宅套型設(shè)計除考慮功能分區(qū)明確外，還應(yīng)盡量將相關(guān)房間集聚合并設(shè)計，平面布置應(yīng)力求緊湊，可做出DK、LDK、DL 等空間形式，利用不同功能空間之間的融合滲透，力求在小套型享有大空間。此外還需要重視多維空間的利用，如利用高度方向在交通走廊、衛(wèi)生間前室做成吊柜，利用建筑凹入空間形成儲藏空間等方法增加有效使用面積。

2.4 住宅承重結(jié)構(gòu)及共用管線不變原則

住宅套型改造過程中，不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)。如必須改造，應(yīng)在專業(yè)人員的指導(dǎo)下，通過澆注混凝土過梁或架設(shè)鋼梁等方法進(jìn)行加固，以確保安全。同時不得拆、改共用管線和設(shè)施（如共用煙道、共用上下水管道等），住宅套型改造不得妨礙其他業(yè)主的正常生活及安全。不得擅自改變房屋用途，如將廚房改成臥室，這種做法極其危險，因?yàn)橐坏┟簹庑孤?，后果不堪設(shè)想；將外陽臺改成廚房或臥室，此舉同樣不可取，因?yàn)橥怅柵_樓板的承重力一般不大，而外陽臺改成廚房或臥室后會使陽臺樓板受力增大，很可能會導(dǎo)致樓板斷裂脫落。

3 老舊住宅套型改造案例

圖2 為兩室兩廳老舊住宅原型套型，原有住戶家具擺放如圖所示。該住宅建設(shè)年代為1997年，按當(dāng)時住宅設(shè)計規(guī)范GB 50096-1999 中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方法計算，其總建筑面積為88平方米（含陽臺）。

3.1 套型的市場需求分析

圖2套型平面主要使用空間為兩個南向臥室、起居廳，衛(wèi)生間及廚房置于套型北端，與起居室相連。從城市住宅套型的發(fā)展階段分析，該套型屬于小方廳型與起居廳型間的過渡套型。該套型起居室面積較小方廳大很多，但為暗廳（間接采光）且被交通穿越，空間使用效果不如獨(dú)立起居室，且衛(wèi)生間直接面向廚房開門，均不符合現(xiàn)行《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011 的規(guī)定①②。

市場調(diào)查結(jié)果顯示，兩南臥室+暗廳套型目前仍較普遍地存在于房產(chǎn)市場中——為解決暗廳問題，該套型多數(shù)被安排在建筑端單元滿足客廳直接采光的要求，如圖3 套型起居室靠西側(cè)山墻的外窗獲得直接采光。部分開發(fā)商為增加此套型所占比例，仍將該套型安排于中間單元。為躲避施工圖審查，將一南向臥室寫成起居室，以牽強(qiáng)符合現(xiàn)行規(guī)范對起居室應(yīng)有直接采光的設(shè)計要求。上述現(xiàn)象的產(chǎn)生從側(cè)面反映了市場對該種套型的潛在需求。

分析此需求存在原因：該套型在滿足內(nèi)部各功能空間尺度適合的前提下，能實(shí)現(xiàn)住宅套型大進(jìn)深（進(jìn)深可達(dá)12 米以上），有利于節(jié)地；較小的套型總開間（兩南向臥室開間和為5.7 ～6.6米）可將套型總建筑面積控制在85 平方米以下，既保證了開發(fā)商的利益，又滿足了購房者求得經(jīng)濟(jì)適用的心理；此外，我國傳統(tǒng)觀念中對臥室朝南的重視（該套型兩個臥室均朝南向），也促使該套型有較大的用戶市場。

圖5 改造方案二（圖片來源：作者自繪）

圖6 改進(jìn)后的套型方案（圖片來源：作者自繪）

3.2 原型套型設(shè)計中存在的問題分析

套型中起居室成為交通廳——圖2 套型中由于廚房及兩南向臥室均面向起居室開門，套內(nèi)各功能空間的交通流線對起居室的穿越造成起居室使用面積不足實(shí)際面積的1/2，廚房推拉門使起居廳的沙發(fā)不能靠墻布置，這無疑又增加了交通面積所占的比例。電視對著廚房門窗布置，對看電視的人將產(chǎn)生二次眩光，減少了空間使用的舒適度。

此外，套型設(shè)計中還存在有其他細(xì)節(jié)問題。如套內(nèi)入口缺少過渡空間（缺少門廳）；衛(wèi)生間門開向廚房不符合衛(wèi)生要求②；衛(wèi)生間細(xì)部尺寸未能考慮洗衣機(jī)擺放；套內(nèi)缺少對餐廳空間的考慮等問題。

3.3 兩個套型改造方案

針對上述問題將原型方案進(jìn)行改造，改造后的套型方案如圖4、圖5。

方案一（圖4）考慮到原裝修已于入戶門一側(cè)的墻上設(shè)有儲物柜，為使原方案改造最小，保留用于儲物的一側(cè)墻體，僅對衛(wèi)生間及廚房部分進(jìn)行改造。具體做法是僅將廚房與起居室之間的隔墻去掉并增設(shè)餐桌椅，廚房、餐廳、起居室三個功能空間，連通形成開放式的LDK 空間。該方案不但解決了原方案缺餐廳的問題，而且擴(kuò)大了廚房的面積，衛(wèi)生間門開向起居廳過道處，內(nèi)設(shè)洗衣機(jī)（廚房面積擴(kuò)大后，洗衣機(jī)也可安排在廚房內(nèi)與衛(wèi)生間相鄰的隔墻處），解決了衛(wèi)生間門直接開向廚房的問題。改造后的LDK 空間形成套內(nèi)寬敞開放的流動空間，起居室空間的采光效果也得到了極大的改善，套內(nèi)交通面積也降至最低，有效地提高了套型實(shí)際使用面積。

方案二（圖5）將廚房與起居室間的隔墻整體移出，衛(wèi)生間前室增設(shè)盥洗功能（盥洗室內(nèi)安排洗衣機(jī)位）。廚房與起居室隔墻上通過開高窗解決起居室的采光及通風(fēng)問題。廚房門開向衛(wèi)生間前室，前室設(shè)有盥洗及洗衣機(jī)位，且解決了衛(wèi)生間對廚房直接開門的問題。餐廳功能則在擴(kuò)大后的廚房內(nèi)解決（形成DK 空間），廚房空間相對獨(dú)立，可以避免炒菜時油煙進(jìn)入客廳空間。起居室空間變?yōu)楠?dú)立空間，但仍為間接采光（未能解決起居室應(yīng)有直接采光問題）。該方案較原型方案改動了隔墻位置，還需增設(shè)洞口，因?qū)υ醒b修破壞較多而顯得不夠經(jīng)濟(jì)。

4 適于目前房產(chǎn)市場的套型設(shè)計方案

鑒于目前市場對此種套型的客觀需求，針對本套型老舊住宅中存在的問題，嘗試將此套型進(jìn)行改進(jìn)，用于新開發(fā)住宅套型。改進(jìn)后的套型（圖6）主要特點(diǎn)是保留原有兩南臥室基本格局，減少了陽臺面積所占套型總面積的比重，在不增加總建筑面積的基礎(chǔ)上，力求使套型布局更加緊湊，流線清晰便捷，各功能空間分區(qū)明確，空間獨(dú)立完整。

改造后的套型入戶增加了玄關(guān)過渡空間，解決了出入換鞋、更衣、存包等問題，有效地保證了套內(nèi)空間的私密性；套內(nèi)衛(wèi)生間更靠近臥室，既方便臥室與衛(wèi)生間的聯(lián)系，又解決了起居室被來往于衛(wèi)生間與臥室的流線所穿越的問題，且兼作洗衣空間的衛(wèi)生間前室避免了主臥室門直接開向起居室的問題，同時也增加了起居空間擺放沙發(fā)的長度；起居室與餐廳直接相連形成LD 空間且空間相對獨(dú)立，餐廳起居室采光效果良好；改進(jìn)后的起居空間雖為北側(cè)采光，但空間獨(dú)立完整且解決了原型套型中看電視產(chǎn)生眩光的問題，良好的視距更適應(yīng)現(xiàn)代家庭生活大屏幕電視的觀看視距要求；廚房空間獨(dú)立，避免了中式廚房油煙對周圍空間的干擾，且與餐廳有直接方便的聯(lián)系。

結(jié)語

對老舊住宅進(jìn)行主動式開發(fā)再利用應(yīng)以改建、維護(hù)為主，采取積極的策略和態(tài)度，創(chuàng)造適宜的轉(zhuǎn)化條件和手段，而不是一拆了事[5]。老舊住宅應(yīng)根據(jù)其住宅的制約和限制條件，有針對性地采取諸如轉(zhuǎn)化建筑功能、改造內(nèi)部空間等不同措施，挖掘空間潛力（加強(qiáng)住宅的精細(xì)化設(shè)計、強(qiáng)化管線綜合設(shè)計、提高空間的多功能利用價值等），進(jìn)行建筑內(nèi)部功能改造，力求在設(shè)計中將原有建筑空間與新功能有機(jī)地融合起來[6]。并應(yīng)針對改造中存在的問題探索適于新興市場的住宅套型，避免重蹈覆轍，使改造從消極狀態(tài)轉(zhuǎn)化為積極狀態(tài)，切實(shí)推進(jìn)我國既有建筑資源化再利用工作向前邁進(jìn)。

注釋：

①《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011中7.1.3條規(guī)定起居室（廳）應(yīng)有直接天然采光[7]。

②《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011中5.4.3條規(guī)定無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房[7]。