北京市共享住宿市場房源空間演化趨勢分析

趙春芳

（廣州城市職業(yè)學(xué)院，廣東 廣州 510000）

一、引言

2019年底暴發(fā)的新冠疫情對諸多行業(yè)帶來明顯沖擊。以愛彼迎為代表的共享住宿行業(yè)，因其線上線下融合程度較高且必須通過線下活動完成整個交易閉環(huán)，平臺房源數(shù)量和訂單量呈現(xiàn)斷崖式下滑。根據(jù)國家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的《中國共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2021）》顯示，2019年共享住宿市場交易額為225億元，2020年為158億元，2020年同比下降29.8%[1]。2020年1月至5月主要共享住宿平臺上訂單總量同比下降 65%，接待人次同比下降 63%，整體市場交易額同比大幅下降 72.1%[2]。隨著國內(nèi)新冠疫情防控取得顯著成效，壓抑已久的旅游休閑需求得以釋放，共享住宿行業(yè)逐漸回暖。但全球范圍內(nèi)疫情尚在蔓延以及新冠疫情的不確定性使得共享住宿市場復(fù)蘇進(jìn)程緩慢且充滿挑戰(zhàn)。本文借助標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析方法對北京市共享住宿行業(yè)進(jìn)行跟蹤和分析，對評估新冠疫情對共享住宿行業(yè)的影響和制定應(yīng)對方法是十分有必要的。

二、數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

（1）研究區(qū)域

考慮到愛彼迎數(shù)據(jù)的可用性，本文選擇北京作為案例城市展開研究。北京（Beijing），簡稱“京”，古稱燕京、北平，是中華人民共和國的首都、直轄市、國家中心城市、超大城市，國務(wù)院批復(fù)確定的中國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心[3]。截至2021年，北京市共轄16個市轄區(qū)，分別是東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)、懷柔區(qū)、延慶區(qū)，總面積16410.54平方千米，占全國總面積的0.16%[4]。

（2）房源數(shù)據(jù)

本文數(shù)據(jù)包括愛彼迎房源數(shù)據(jù)和北京市區(qū)劃數(shù)據(jù)。其中，愛彼迎房源數(shù)據(jù)來源為Inside Airbnb網(wǎng)站（www.inside airbnb.com），數(shù)據(jù)獲取時間分別為2020年1月21日、2020年6月19日、2020年11月26日、2021年1月26日、2021年7月17日和2021年10月26日。北京市區(qū)劃數(shù)據(jù)源自國家地理信息公共服務(wù)平臺“天地圖”[5]。

2.研究方法

標(biāo)準(zhǔn)差橢圓法（Standard Deviational Ellipse，SDE）最早是由美國南加州大學(xué)社會學(xué)教授韋爾蒂·利菲弗（D.Welty Lefever）在1926年提出，故也把這個算法稱為利菲弗方向性分布。空間統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差橢圓方法已經(jīng)被許多學(xué)者用于揭示經(jīng)濟(jì)空間整體的多維特征及其動態(tài)變化[6]，其中包括經(jīng)濟(jì)重心、展布范圍、密集性、方位乃至形態(tài)的變化。

三、北京市房源數(shù)據(jù)基礎(chǔ)性分析

1.房源數(shù)量

面對突如其來的新冠疫情，全國各地加大了防控力度，共享住宿行業(yè)客源驟降，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)不斷提升，整個行業(yè)遭受重創(chuàng)甚至短期“停擺”。整理2020年1月至2021年10月房源數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，疫情對房源數(shù)量的影響有一個緩沖的過程，但整體趨勢上呈現(xiàn)持續(xù)降低趨勢。2020年1月房源數(shù)量為41359個，6月降至36287個，一路下滑至10月，房源數(shù)量為27439個。此時國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，共享住宿市場回暖，此后幾個月，房源數(shù)量在20000個～30000個之間波動。2021年7月北京市出現(xiàn)多例京外疫情關(guān)聯(lián)的本地新冠感染者，新冠疫情防控政策收緊。2021年9月房源數(shù)量驟降為6297個，10月跌至4484個，如圖1所示。疫情對共享住宿行業(yè)沖擊的持續(xù)存在，房源數(shù)量持續(xù)降低，共享住宿行業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多不確定性。

圖1 2020年～2021年北京市愛彼迎共享住宿房源數(shù)量

2.房源分布情況

利用Arcgis對2020年1月、2020年6月、2020年11月、2021年1月、2021年7月和2021年10月的北京市共享住宿房源進(jìn)行可視化，如圖2所示。

圖2 2020年～2021年北京市愛彼迎共享住宿房源分布圖

四、新冠疫情前后共享住宿房源空間分布演化分析

本文選擇一個標(biāo)準(zhǔn)差的橢圓（1-STANDARD-DEVIATION）進(jìn)行空間統(tǒng)計(jì)，覆蓋68%的研究要素量，一定程度上可以反映北京市共享住宿房源分布的核心區(qū)域。通過標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析的用空間統(tǒng)計(jì)橢圓的重心（經(jīng)緯度坐標(biāo)）、面積（或長短半軸長度）、單位橢圓面積的房源數(shù)量、短長軸之比和長軸方位角五個指標(biāo)計(jì)量疫情前后北京市共享住宿市場房源分布的重心、展布范圍、空間密集度、形狀和方位及其變化。表1顯示了相應(yīng)的參數(shù)。

表1 2020年～2021年北京市愛彼迎房源空間分布的標(biāo)準(zhǔn)差橢圓參數(shù)

圖3顯示了2020年1月～2021年10月北京市愛彼迎共享住宿房源空間分布的標(biāo)準(zhǔn)差橢圓。

圖3 2020年～2021年北京市愛彼迎共享房源空間分布標(biāo)準(zhǔn)差橢圓圖

1.房源空間分布重心變化

通過分析北京市愛彼迎共享住宿市場標(biāo)準(zhǔn)差橢圓模型的重心及其變化軌跡，可以確定疫情影響下共享住宿市場發(fā)展的方向。2021年10月的重心較2020年1月向西移動0.57千米，向北移動了30.87千米，偏移角度為88.94度。具體而言，2020年1月～2020年6月，重心向東移動0.43千米，向北移動了1.30千米，總體移動1.37千米，偏移角度71.60度；2020年7月～2020年11月，重心向東移動0.61千米，向北移動了3.42千米，總體移動3.48千米，偏移角度為79.85度；2020年12月～2021年1月，重心向西移動0.18千米，向南移動了0.5千米，總體移動0.53千米，重心移動距離最小，偏移角度為109.33度；2021年2月～2021年7月，重心向西移動0.55千米，向北移動了3.92千米，總體移動3.96千米，東偏北偏移角度為81.97度；2021年8月～2021年10月，重心向西移動0.85千米，向北移動了22.72千米，重心移動距離最大，總體移動22.74千米，偏移角度為92.14度。從重心的移動軌跡看，北京市共享住宿房源空間分布重心由主城區(qū)向郊區(qū)偏移，重心南北偏移的距離大于東西方向的距離，其中，2021偏移的速度大于2020年。

2.房源空間分布范圍、密集度、形狀和方位變化

標(biāo)準(zhǔn)差橢圓的面積能夠描述房源分布的集中程度。通過經(jīng)濟(jì)橢圓面積及其變化，可以確定房源分布是處于集中還是擴(kuò)張的發(fā)展趨勢，橢圓面積縮小即橢圓內(nèi)的區(qū)域增長快于外部區(qū)域，即處于集中趨勢，反之則為擴(kuò)張趨勢。從橢圓面積上看，2021年10月較2020年1月房源的橢圓面積整體增加了4269.19平方千米，橢圓覆蓋范圍逐步增大，分布態(tài)勢由內(nèi)向外逐漸擴(kuò)散。橢圓的短軸長度也呈現(xiàn)逐漸增加趨勢，表明北京市共享住宿房源分布的離散程度逐漸增加。空間密集度是指單位面積上標(biāo)準(zhǔn)差橢圓內(nèi)的房源數(shù)量，通過橢圓空間密集度及其變化可以確定房源分布是處于密集化還是稀疏化的發(fā)展趨勢。從空間密集度上，橢圓內(nèi)房源的空間密集度由2020年1月的9.22個/平方千米降低到2021年10月的0.42個/平方千米，降低了95.48%。

標(biāo)準(zhǔn)差橢圓的方位角表示偏離垂直方向的角度，能夠描述共享住宿市場的主要展布方向。2020年1月～2021年10月的方位角在 29.72度～54.58度之間變動，房源分布呈現(xiàn)西南－東北格局，在西南－東北方向上房源分布較為密集。標(biāo)準(zhǔn)差橢圓的形狀指數(shù)即短軸和長軸的比值，該比值越接近1表明房源的空間分布越接近于圓，越小則表明共享住宿市場空間分布越狹長。從橢圓形狀指數(shù)上看，2020年1月～2021年10月房源的空間分布的橢圓形狀指數(shù)變化不大，呈現(xiàn)微小的波動變化態(tài)勢，變化趨勢為“降低－增大－降低”。

五、北京市共享住宿市場房源空間演化影響因素分析

北京市共享住宿市場房源空間演化的原因可能在于：

1.新冠疫情導(dǎo)致需求銳減，出行意愿和出行需求難以短期內(nèi)恢復(fù)

疫情導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，居民就業(yè)、收入和消費(fèi)面臨較大壓力，導(dǎo)致需求銳減。旅游住宿、餐飲等非剛性服務(wù)型消費(fèi)，可能成為居民縮減消費(fèi)需求的優(yōu)先選項(xiàng)。數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，旅游、餐飲、零售等消費(fèi)支出明顯下降。另外，疫情還深刻影響了經(jīng)濟(jì)主體行為，居民防疫意識不斷增強(qiáng)，其外出旅游半徑有意縮小、避開人流密集的場所，優(yōu)先選擇空間距離較短、心理安全性較高的京郊短途游、周邊游，鄉(xiāng)村民宿房源更受青睞，城市民宿房源則急劇減少。

2.新冠疫情導(dǎo)致房源經(jīng)營者難以持續(xù)盈利，不得不退出市場

新冠疫情對共享住宿房源分布的影響具有延遲性和持續(xù)性。疫情暴發(fā)初期，社會停工防疫，整個行業(yè)幾乎處于無創(chuàng)收狀態(tài)，但很多房源經(jīng)營者考慮到信用及口碑積累不易，會選擇暫停預(yù)定而非下架房源，以等待行業(yè)復(fù)蘇。然而，國外新冠疫情仍在蔓延，全球形勢仍不容樂觀，與疫情長期共存可能成為現(xiàn)實(shí)。不僅居民有意識縮減旅游住宿非剛性服務(wù)型消費(fèi)，首都文化和旅游行業(yè)的“限量、預(yù)約、錯峰”等防疫政策也對共享住宿客流量造成影響。房源經(jīng)營者面臨運(yùn)營成本高、客流量縮水、資金緊張等問題，難以持續(xù)盈利甚至面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)，不得不下架房源，退出市場。

3.共享住宿市場準(zhǔn)入門檻提高，平臺房源擴(kuò)張受限

2020年12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市公安局、北京市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、北京市文化和旅游局正式印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》[7]，從經(jīng)營條件、經(jīng)營方式、監(jiān)管部門義務(wù)等多方面對短租行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。該通知明確了政策調(diào)整范圍，即“利用本市國有土地上的規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)房屋，按日或者小時收費(fèi)，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營場所”，并按區(qū)域?qū)嵭胁町惢芾?，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房，在北京其他區(qū)域經(jīng)營短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本小區(qū)管理規(guī)約，若無管理規(guī)約的應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會書面同意或取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。同時還應(yīng)取得出租住房業(yè)主的書面同意，房屋要符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，經(jīng)營者要與房屋所在地公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書，以及書面告知所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，若無物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需書面告知社區(qū)居委會。2020年 8月份，北京相關(guān)部門對愛彼迎、途家、小豬短租、木鳥民宿等共享住宿平臺進(jìn)行監(jiān)查，要求下架六證不齊、且未持有特行證或鄉(xiāng)村民宿許可證的不合規(guī)房源。以上嚴(yán)管政策是北京共享住宿規(guī)范化進(jìn)程的必經(jīng)階段，是對共享住宿行業(yè)規(guī)范和管理的升級，對解決短租住房藏污納垢、城市民宿脫離監(jiān)管等問題，對于維護(hù)首都社會安定和諧，作用重大、意義深遠(yuǎn)[8]。從影響上看，未來共享住宿行業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻顯著提高，平臺房源擴(kuò)張勢必受到?jīng)_擊。

六、研究結(jié)論與啟示

新冠疫情沖擊下，以愛彼迎為代表的共享住宿行業(yè)面臨前所未有的發(fā)展困境。疫情帶來的影響持續(xù)存在，共享住宿行業(yè)發(fā)展仍然存在諸多不確定性。從需求端，游客出行意愿和需求受到限制，短時間內(nèi)難以恢復(fù)。從供給端，由于客源驟降、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的不斷提升以及政策收緊，許多經(jīng)營者被迫退出市場，行業(yè)面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。通過對2020年1月至2021年10月北京市共享住宿房源分析發(fā)現(xiàn)，疫情發(fā)生以來房源數(shù)量急劇下降，房源密度降低，房源分布重心由南向北、自主城區(qū)向郊區(qū)偏離。

對于共享住宿房源經(jīng)營者而言，長期利好，短期陣痛。具體而言，城市民宿經(jīng)營難度加大，鄉(xiāng)村民宿迎來新的發(fā)展契機(jī)。城市民宿房源經(jīng)營者應(yīng)調(diào)整思路、順應(yīng)變化，在解決房源合規(guī)性問題之后積極創(chuàng)新，通過房源及服務(wù)升級、資源整合、日租向周租月租轉(zhuǎn)型等方式，不斷探索新的盈利方式，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展。鄉(xiāng)村民宿迎來新的發(fā)展契機(jī)?！蛾P(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》的政策調(diào)整范圍主要為城市民宿，即有物業(yè)管理的居住小區(qū)，鄉(xiāng)村民宿和城市四合院并不包含在此范圍內(nèi)。而2021年8月印發(fā)的《北京市“十四五”時期鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施規(guī)劃》，提出，要重點(diǎn)支持利用自由住宅發(fā)展“原住民、原生態(tài)、原文化”的原味民宿。通過打造特色鄉(xiāng)村民宿精品工程，拓展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)增效空間，創(chuàng)造更多就業(yè)增收機(jī)會。鄉(xiāng)村民宿可深入挖掘京郊傳統(tǒng)文化、鄉(xiāng)俗風(fēng)情和自然風(fēng)貌，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，打造具有區(qū)域特色的民宿品牌。

對于共享住宿平臺而言，首先應(yīng)充分發(fā)揮平臺賦能作用，積極踐行企業(yè)責(zé)任，助力房源經(jīng)營者提升應(yīng)對不確定性的韌性。具體可通過專項(xiàng)基金、減免服務(wù)費(fèi)、與第三方金融平臺合作提供優(yōu)惠貸款等措施對房源經(jīng)營者提供資金扶持，組織房源預(yù)售預(yù)付等活動幫助房源經(jīng)營者提前鎖定收益，緩解現(xiàn)金流壓力；通過直播、短視頻平臺合作刺激消費(fèi)需求；通過線上培訓(xùn)等方式幫助房源經(jīng)營者調(diào)整運(yùn)營思路，提升服務(wù)質(zhì)量。其次，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)合作，通過參與鄉(xiāng)村振興、旅游扶貧等項(xiàng)目，拓寬渠道和業(yè)務(wù)邊界，進(jìn)一步豐富共享住宿產(chǎn)品與服務(wù)供給、創(chuàng)新服務(wù)方式，探索共享住宿發(fā)展新業(yè)態(tài)。最后，針對嚴(yán)管政策，平臺要盡到核驗(yàn)責(zé)任，加強(qiáng)對房源的規(guī)范化管理，以保障共享住宿良性健康發(fā)展。