新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范探析

■袁艷

一、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征

1.客觀存在性。

通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)取得收益，在項(xiàng)目開發(fā)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如在征地環(huán)節(jié)過(guò)程中，一部分土地所有權(quán)擁有者將獲得較高的收益，并不積極配合房地產(chǎn)企業(yè)開展征地工作，在預(yù)期內(nèi)無(wú)法順利完成項(xiàng)目開發(fā)工作。因此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是以個(gè)人意愿為轉(zhuǎn)移的，是客觀存在的。

2.不可確定性。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過(guò)程中，會(huì)遇到一些不確定性的因素，對(duì)投資項(xiàng)目能夠取得的投資收益并不能進(jìn)行完全的確定。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的位置區(qū)域、地理環(huán)境等因素都會(huì)影響開發(fā)項(xiàng)目的收益，因此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有較大的不確定性。

3.分散性。

固定性是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的主要特征，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品是主要的收益來(lái)源，為了規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)之前，都會(huì)預(yù)測(cè)和調(diào)查每一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)投資項(xiàng)目的位置條件和地理環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的了解，這樣能夠?qū)ω?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

只有銀行和其他金融機(jī)構(gòu)才能通過(guò)銀行貸款來(lái)進(jìn)行籌資，銀行貸款既有抵稅功能，也有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，但是也要看到通過(guò)銀行貸款進(jìn)行籌資的限制條件有很多，同時(shí)也面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)安排財(cái)務(wù)收支不足的問題。由于銀行貸款會(huì)受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治形式變化的直接影響，那么房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就會(huì)被推遲、調(diào)整和終止。同時(shí)銀行貸款也會(huì)面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：信用風(fēng)險(xiǎn)、匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等，例如如果房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間簽署了一項(xiàng)期限較長(zhǎng)的貸款合同，按固定利率付息，遇到銀行貸款利率降低時(shí)，房地產(chǎn)公司的利息會(huì)增加，從而加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)一般采用調(diào)整利率來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，提高利率會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)以下影響：一個(gè)是折減了房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際價(jià)值，利率的提升對(duì)于折現(xiàn)現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)，減小了凈現(xiàn)值，容易引發(fā)凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)數(shù)；另外一個(gè)是提高利率會(huì)提高投資者的債務(wù)壓力，加大償還貸款的難度，抑制對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力。

3.回收資金風(fēng)險(xiǎn)。

信用風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，由于供求關(guān)系變化可以直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，也會(huì)影響房屋產(chǎn)品的價(jià)格。如果供大于求，房屋產(chǎn)品就會(huì)發(fā)生大量積壓的問題，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨資金難以回收的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)雖然很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)都能按時(shí)對(duì)收付款進(jìn)行收回，但是購(gòu)房者如果采用按揭的方式來(lái)購(gòu)買房屋，那么就會(huì)受到購(gòu)房者還款能力、銀行貸款手續(xù)等因素的影響，因此加大了收回資金的難度，提高了資金回收的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.合理控制負(fù)債規(guī)模。

一般房地產(chǎn)企業(yè)有著較高的負(fù)債比重，因此應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效益進(jìn)行合理的利用，將債務(wù)資金控制在房地產(chǎn)企業(yè)可以接受的范圍以內(nèi)。首先房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)找出盈虧平衡點(diǎn)，對(duì)負(fù)債規(guī)模進(jìn)行合理的控制，如果企業(yè)負(fù)債率低于投資回報(bào)率，就應(yīng)該提高負(fù)債率，相反就要適度的降低債務(wù)比率；其次對(duì)財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行合理的利用，按照杠桿效益來(lái)提高借債的合理性，在利用財(cái)務(wù)杠桿取得資金的同時(shí)，也要防止由于杠桿效應(yīng)而發(fā)生超額借債的問題發(fā)生；再次房地產(chǎn)企業(yè)在開展債務(wù)融資的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)兩者之間的比例進(jìn)行合理的安排，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

2.對(duì)融資渠道進(jìn)行優(yōu)化。

一方面密切關(guān)注利率的變化。由于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目開發(fā)到銷售項(xiàng)目的過(guò)程中需要大量資金進(jìn)行支持，因此就會(huì)受到貨幣政策的較大影響，其中利率變化是貨幣政策的體現(xiàn)方式之一，因此為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)利率變化進(jìn)行密切的關(guān)注，做好預(yù)測(cè)利率變化的工作。由于現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過(guò)銀行貸款來(lái)進(jìn)行融資，因此如果利率上升，就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)開發(fā)成本，影響房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)利率變化進(jìn)行密切的關(guān)注。如果利率變高的時(shí)候，應(yīng)該適當(dāng)減少融資，在短時(shí)間內(nèi)必要的減少融資。當(dāng)利率降低的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)奶嵘谫Y數(shù)量，采用長(zhǎng)期借款和固定利率，降低融資成本。

另一方面對(duì)融資渠道進(jìn)行拓寬和優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須通過(guò)依靠投資資本市場(chǎng)來(lái)取得資金，對(duì)金融渠道進(jìn)行改進(jìn)，開發(fā)出多類型的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，例如境外機(jī)構(gòu)投資、預(yù)售房款、個(gè)人投資、房地產(chǎn)信托融資方式等等，這樣既可以豐富資金來(lái)源，也可以大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制制度。

一方面，完善各個(gè)崗位之間的內(nèi)部機(jī)制。新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)僅僅依靠財(cái)務(wù)人員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，由于防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不局限在是否能夠合理的對(duì)資金進(jìn)行控制，而是需要通過(guò)對(duì)具體決策的制定和實(shí)施，因此要將防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工作落實(shí)到具體個(gè)人和部門身上。這樣可以當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候，及時(shí)找到相關(guān)責(zé)任人，避免發(fā)生相互推諉責(zé)任的問題出現(xiàn)。

另一方面建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要定期進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)培訓(xùn)，組織相關(guān)考核，通過(guò)模擬財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生場(chǎng)景來(lái)進(jìn)行相關(guān)防控競(jìng)賽，要求財(cái)務(wù)人員能夠制定合理的防控措施。在日常防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工作中，財(cái)務(wù)人員要具備能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，嚴(yán)格按照防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制度來(lái)進(jìn)行工作。

4.制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，這樣可以有效的預(yù)防潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如房地企業(yè)可以在財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身企業(yè)的發(fā)展情況，全方位的評(píng)估資金使用規(guī)劃以及投資決策，通過(guò)設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，能夠讓企業(yè)管理者了解到潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析經(jīng)營(yíng)中潛在的經(jīng)營(yíng)問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見性。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以將財(cái)務(wù)評(píng)估系統(tǒng)與財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的，其中財(cái)務(wù)評(píng)估系統(tǒng)能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后進(jìn)行監(jiān)督和反饋，財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)主要是能夠在事前對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，將兩者結(jié)合可以實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事前、事中、事后進(jìn)行控制。

5.穩(wěn)定收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)相比，會(huì)有較多存貨以及占用大量資金，容易降低企業(yè)的短期償債能力，將房地產(chǎn)企業(yè)帶入財(cái)務(wù)危機(jī)，因此房屋銷售問題是防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以按照項(xiàng)目的不同銷售階段來(lái)對(duì)銷售策略進(jìn)行科學(xué)制定，例如在咨詢期間，一般房屋項(xiàng)目已經(jīng)基本建成，房地產(chǎn)企業(yè)可以做好項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、定期產(chǎn)品市場(chǎng)的相關(guān)宣傳工作，制定出科學(xué)合理的咨詢策略，具體可以通過(guò)多媒體網(wǎng)絡(luò)的方式做好廣告宣傳工作，這樣可以吸引有需求顧客的關(guān)注，并向咨詢顧客發(fā)放視聽材料和宣傳手冊(cè)，讓咨詢的客戶能夠全面對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了解；在開盤進(jìn)行銷售的期間，經(jīng)過(guò)了前期宣傳工作，已經(jīng)有很多顧客了解了樓盤，可以向顧客提前告知優(yōu)惠信息，這樣顧客可以事先準(zhǔn)備好首付款，節(jié)約購(gòu)買房屋的時(shí)間；在強(qiáng)勢(shì)推廣的時(shí)期，需要采用多方位的營(yíng)銷策略，例如采用新媒體營(yíng)銷和直接營(yíng)銷組合的方法，在線上通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、微博、公共賬號(hào)將方位信息發(fā)潛在的客戶手中，這樣既打破銷售在空間和時(shí)間上的限制，也可以大大降低營(yíng)銷的成本。在銷售尾盤的銷售時(shí)期，可以按照小區(qū)為主要單位，通過(guò)以老帶新的方法來(lái)銷售剩余的房屋，利用老客戶來(lái)宣傳房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣也可以大大降低房屋銷售的成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的銷售財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、總結(jié)

綜上所述，新時(shí)期經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)遇到多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也具備獨(dú)特的特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)要從以上兩點(diǎn)入手，積極采用科學(xué)合理的措施來(lái)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。