房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制措施

常淑梅

摘 要：隨著經(jīng)濟與社會的不斷發(fā)展，各行業(yè)領(lǐng)域競爭愈發(fā)激烈。而房地產(chǎn)行業(yè)能否在這樣激烈的市場競爭中始終立于不敗之地，主要取決與企業(yè)中的成本核算與控制是否得當。本文以房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)成本核算與控制的重要意義、存在的問題為出發(fā)點，并提出相關(guān)控制措施，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制工作帶來一定的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 財務(wù)成本? 核算與控制

當前，我國房地產(chǎn)工程項目建設(shè)數(shù)量正呈不斷上升的態(tài)勢。在該背景下，如何有效地控制與核算企業(yè)項目建設(shè)中的發(fā)生成本，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的一個重要問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取可促進與提高房其綜合競爭能力的措施，從而推動自身的良性發(fā)展。

一、案例分析

甲公司預(yù)計對某建設(shè)用地進行開發(fā)，建設(shè)周期為1年零6個月，于2015年年底取得了政府相關(guān)部門頒發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收報告和開發(fā)產(chǎn)品完工交付使用證明，甲公司歸集一期開發(fā)產(chǎn)品計稅成本總額120000萬元。其財務(wù)成本核算與控制步驟具體如圖1所示。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制是指對不同項目開發(fā)成本的總稱。在項目建設(shè)初期，土地成本、管理成本等往往都會以公允價值進行計量，因此可以被確定。然而，隨著項目的不斷拓展，其可控性和變化的幅度就會相應(yīng)縮小，這是因為前期已確定的各項成本與費用通常會由于自身特點而出現(xiàn)變化（如受政策、市場情況的影響的步伐）。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要利用有效的成本核算與控制措施來進行管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制的意義

當前，在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的大背景下，其財務(wù)成本核算與控制得當、有效，不僅可以保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，還可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的基本要求。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財務(wù)成本核算與控制是指對房地產(chǎn)中各類項目的投資進行合理控制，進而幫助自身實現(xiàn)成本控制這一根本目的。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)在核算與控制成本的過程中不難發(fā)現(xiàn)：造成成本增加的因素有很多，比如原材料價格的持續(xù)上升、人工成本的逐漸提高等。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)中傳統(tǒng)的管理模式也是造成成本不斷增加的重要因素之一?；诖耍髽I(yè)財務(wù)成本核算與控制顯得尤為重要。這不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)不斷適應(yīng)激烈的市場競爭，還可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制中存在的問題

（一）成本核算缺乏一致性

房地產(chǎn)的開發(fā)周期通常都很長，其首先需要從國土資源管理部門取得土地使用權(quán)，進而合理地規(guī)劃與調(diào)整所取得的土地，隨后進入施工、驗收和交付階段，并最終由相關(guān)政府部門審批并出售給業(yè)主。當房地產(chǎn)某一建設(shè)項目的面積較大時，企業(yè)往往會難以對其同時投入大量的人力、物力與財力作為支撐，一定程度地給房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展帶來了不利影響。因此，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會以分期開發(fā)為主要模式，以高效地通過前期竣工工程獲得的資金來支持后續(xù)工程項目的開發(fā)，進而實現(xiàn)對資金的循環(huán)使用和有效配置。

（二）資金賬目缺乏規(guī)范性

受傳統(tǒng)管理模式的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)成本核算與控制的過程中，依然存在資金賬目等不規(guī)范現(xiàn)象。而資金賬目一旦缺乏了規(guī)范性，就會嚴重的阻礙房地產(chǎn)行業(yè)展開業(yè)財務(wù)成本核算與控制工作。其具體體現(xiàn)為：

（1）對于房地產(chǎn)企業(yè)中某些專業(yè)性強的項目成本，普通崗位的財務(wù)工作人員往往不會進行積極和主動的了解。

（2）由于部分普通崗位的財務(wù)工作人員的業(yè)務(wù)水平有限，因此其通常難以清楚地對工程項目成本進行合理分類，如基礎(chǔ)建設(shè)費用、前期工程結(jié)算款及安裝工程款項等。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對具體項目的建設(shè)過程中分期支出現(xiàn)象的較為常見性。

（3）財務(wù)工作人員缺乏對工程成本概念的相應(yīng)了解，造成不同時期中的成本支出被列入于統(tǒng)一類別的錯誤。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)崗位人員的不斷變動也是造成資金賬目缺乏規(guī)范性的重要因素之一，這在一定程度上使得資金賬目缺乏連貫性的分類。

（三）款項支付晚于工程期

目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制的過程中，大部分工程款項的結(jié)算都晚于工程進度，而工程項目實際的進度卻早于款項的支付。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)需先向相關(guān)部門上報工程量，待相關(guān)部門進行審批與核實后，方可最終確定。一般來說，這會需要花費很長時間。由于財務(wù)部門在沒有得到確定核算結(jié)果之前，無法預(yù)估具體的工程量，因此，發(fā)票的取得和開發(fā)成本的確認，往往都會滯后于實際的開發(fā)工程進度。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)前期的投入成本高于預(yù)期，也會導(dǎo)致其資金來源的必須加大。這與國家金融機構(gòu)中的各項政策與宏觀調(diào)控力度有一定的聯(lián)系，因為該部分政策的力度與措施一旦擴大，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨資金籌集渠道變小和成本不斷加大的窘境。也就是說，當金融機構(gòu)限制了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)中的資金籌集就只能依靠信托等類型的方式來代替金融機構(gòu)的貸款項目。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制措施

（一）成立成本核算與控制小組

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)成本與核算控制都需先通過驗收工程項目，再結(jié)算款項的方式來展開。故而，如沒有取得發(fā)票，則會很大概率地造成賬面與實際成本之存在較大的差異性，導(dǎo)致不能真正體現(xiàn)實際工程成本的準確性原則?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)在成本核算與控制的過程中，可以專門成立成本核算與控制小組，且要求組內(nèi)成員必須具備較高的專業(yè)水平，并能合理地預(yù)估工程項目的成本，以保障房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制的準確性與精準性。

（二）統(tǒng)一與確定成本核算的對象

目前，我國的《會計準則》尚未統(tǒng)一地劃分成本的核算對象。但隨著房地產(chǎn)市場中分期開發(fā)現(xiàn)象的日漸頻繁，新型產(chǎn)品形態(tài)也被展現(xiàn)了出來。這要求財務(wù)工作人員在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，就必須對其開發(fā)的品種（比如樣板房、分期開發(fā)以及配套設(shè)施的裝修等）進行深入的了解和研究。所以，對核算對象成本來說，財務(wù)工作人員必須始終遵循統(tǒng)一原則來確定企業(yè)的核算對象，以方便財務(wù)工作人員對成本費用整理和結(jié)算的及時性，從而進一步起到監(jiān)控成本的目的。房地產(chǎn)具體可以從以下兩個方面做起：

（1）將一些工程量較小的開發(fā)項目設(shè)定為獨立的核算對象。

（2）對于一些開發(fā)較大和建設(shè)周期較長的開發(fā)項目（比如商業(yè)購物中心），可按使用功能來確定成本的核算對象。

（三）規(guī)范與整理工程資金項目

在最財務(wù)成本進行核算與控制的過程中，有時財務(wù)工作人員也無法將一些專業(yè)性較強的工程項目支出確定為精確類型，加之房地產(chǎn)企業(yè)品種和項目的多樣性，若僅依靠經(jīng)驗來對其進行劃分，則難免會造成資金項混亂現(xiàn)象的產(chǎn)生。對此，在具體的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)可采取的措施有：

（1）由成本核算與控制小組在工程款項支付前提前劃分成本的類型，而財務(wù)工作人員則負責制定出具有針對性的文件資料，集中管理無法核定成本的項目品種，以保證分類的正確性不受工程項目的建設(shè)周期長的影響。

（2）在臺賬中特別地備注和說明無法區(qū)分的項目成本，以方便成本核算工作人員在日后的成本核算過程中，可及時和準確找到相關(guān)依據(jù)。

六、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強對企業(yè)財務(wù)成本核算與控制的重視程度，并善于發(fā)現(xiàn)、分析和解決問題。同時，作為財務(wù)工作人員也要不斷提高自身的專業(yè)素養(yǎng)與能力水平，加強對財務(wù)成本核算與控制的相關(guān)方面工作，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本控制核算的精準化與科學(xué)化，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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