《民法典》時(shí)代預(yù)抵押登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)新解

文/王耕

一、引言

源于普魯士法異議登記的預(yù)告登記制度在我國(guó)展現(xiàn)出非凡的生命力?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條所規(guī)定的預(yù)告登記制度按房屋狀態(tài)可劃分為現(xiàn)房、預(yù)售商品房?jī)煞N情形。這兩種情形又可分為以現(xiàn)房進(jìn)行交易的所有權(quán)預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記和以預(yù)售商品房進(jìn)行交易的所有權(quán)預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記等不同導(dǎo)向的子類(lèi)型。1

我國(guó)現(xiàn)房交易較少使用預(yù)告登記制度，且受《物權(quán)法》文本規(guī)定等影響，《民法典》第二百二十一條所規(guī)定的預(yù)告登記制度實(shí)際上仍延續(xù)了“《物權(quán)法》時(shí)代”以預(yù)售商品房所有權(quán)預(yù)告登記為出發(fā)點(diǎn)的設(shè)計(jì)初衷，對(duì)于以預(yù)售商品房進(jìn)行抵押權(quán)的預(yù)告登記（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“預(yù)抵押登記”）情形天然性地關(guān)注不足，致使該情形下問(wèn)題頻發(fā)。需要指出的是，當(dāng)以預(yù)售商品房進(jìn)行抵押權(quán)的預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為本登記時(shí)，對(duì)于預(yù)抵押登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)的爭(zhēng)議最大。本文擬就該問(wèn)題的產(chǎn)生原因、既有判決進(jìn)行探討，以期體系化梳理《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度解釋》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“《擔(dān)保制度解釋》”）第五十二條第一款規(guī)定的三個(gè)構(gòu)成要件。

二、問(wèn)題的提出

預(yù)抵押登記是英美法系的中國(guó)香港地區(qū)商品房預(yù)售制度與大陸法系的德國(guó)預(yù)告登記制度彼此嫁接的產(chǎn)物，在我國(guó)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)變遷后得以最終定型。預(yù)抵押登記雖然減輕了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，滿(mǎn)足了群眾的住房需求，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，但制度背后的兩大法系理念存在沖突，獨(dú)特國(guó)情所造成的巨大風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。本文將從預(yù)告登記制度確立時(shí)的國(guó)情出發(fā)，從法律文本、規(guī)范目的等角度探析預(yù)抵押登記問(wèn)題頻發(fā)的原因。

（一）特殊的現(xiàn)實(shí)背景

肇始于“《物權(quán)法》時(shí)代”的預(yù)告登記制度受當(dāng)時(shí)特定社會(huì)背景的影響，其本身承載著特殊的價(jià)值考量。具體而言，我國(guó)大陸地區(qū)于1992年引入我國(guó)香港的商品房預(yù)售制度。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量“一房數(shù)賣(mài)”情形，預(yù)告登記制度正是在這樣的大背景下產(chǎn)生的，具有較強(qiáng)的政策導(dǎo)向性，旨在增強(qiáng)市場(chǎng)交易的安全性，減少“一房數(shù)賣(mài)”的不誠(chéng)信行為。

然而，由于我國(guó)普通購(gòu)房者往往無(wú)法一次性付清購(gòu)房款，通常需要將預(yù)購(gòu)房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，以解決購(gòu)房資金不足的問(wèn)題，故預(yù)抵押登記也有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。此外，預(yù)抵押登記涉及三方法律關(guān)系，因而比預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記更為復(fù)雜。立法上的明顯空白也加劇了該情形下暴露出的問(wèn)題。

（二）法律文本局限性

仔細(xì)研讀《物權(quán)法》第二十條的內(nèi)容可知2，預(yù)告登記制度本身以“預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記”為制度設(shè)計(jì)前提，其自身存在著將“預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記”等同于預(yù)告登記的傾向，即預(yù)抵押登記并非預(yù)告登記制度的預(yù)設(shè)規(guī)范對(duì)象。原因在于條文所規(guī)定的排他效力的目的是杜絕賣(mài)方“一房數(shù)賣(mài)”的不誠(chéng)信行為，即維護(hù)購(gòu)買(mǎi)人的利益，而失效時(shí)間的規(guī)定則顯然是為了督促雙方在客觀(guān)條件成就時(shí)盡快辦理不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記，即為了更好地保護(hù)售房者的利益。綜上所述，《物權(quán)法》所規(guī)定的排他效力、失效時(shí)間主要是為了平衡購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的利益，是以保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)實(shí)現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)的。最高人民法院后期出臺(tái)的一系列細(xì)化《物權(quán)法》第二十條的司法解釋更印證了這種觀(guān)點(diǎn)。3

“《民法典》時(shí)代”的預(yù)告登記制度對(duì)《物權(quán)法》的部分規(guī)定進(jìn)行了修改4：將“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”修改為“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”。這是因?yàn)?，若僅從文義上去理解前者的規(guī)定，對(duì)于預(yù)告登記的適用對(duì)象會(huì)有兩種解釋。一種解釋認(rèn)為，預(yù)告登記適用對(duì)象僅為“買(mǎi)賣(mài)的協(xié)議”；另一種解釋則認(rèn)為，預(yù)告登記的適用對(duì)象是“協(xié)議”，包括買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議和其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議。即便學(xué)界通說(shuō)傾向于第二種解釋?zhuān)撘?guī)定畢竟存在語(yǔ)義上的歧義。因此，《民法典》明確預(yù)告登記制度不僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)，也適用于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同等情形。這也意味著《民法典》中的預(yù)告登記制度基本上延續(xù)了《物權(quán)法》中以商品房所有權(quán)預(yù)告登記為立法預(yù)設(shè)對(duì)象的傾向。

預(yù)抵押登記作為預(yù)告登記與商品房預(yù)售制度的結(jié)合體，不僅涉及更多的法律關(guān)系主體、更復(fù)雜的法律關(guān)系，也在價(jià)值考量、立法目的、現(xiàn)實(shí)背景方面與以預(yù)售商品房所有權(quán)預(yù)告登記為制度設(shè)計(jì)前提的《民法典》第二百二十一條有諸多不同。因此，其承載的制度功能已經(jīng)溢出了預(yù)告登記自身的制度預(yù)設(shè)前提。若簡(jiǎn)單地將《物權(quán)法》第二十條或者《民法典》第二百二十一條套用在預(yù)抵押登記方面，則必然會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題。尤其是《物權(quán)法》、《民法典》正文僅規(guī)定了預(yù)告登記具有“權(quán)利保全”效力，而未就預(yù)售商品房所有權(quán)預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記的差異予以區(qū)分，致使預(yù)抵押登記的優(yōu)先受償效力、順位效力、權(quán)利保全效力等存在諸多爭(zhēng)議。例如，優(yōu)先受償效力問(wèn)題在司法裁判中普遍存在著同案異判的狀況。

三、既有司法判決的解決路徑探析

（一）肯定說(shuō)

1.權(quán)利人當(dāng)然享有優(yōu)先受償權(quán)。少數(shù)學(xué)者認(rèn)為，預(yù)抵押登記后，抵押權(quán)便已經(jīng)成立。這種觀(guān)點(diǎn)的主要理由是，預(yù)售商品房經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)數(shù)字化記載后便成為特定物，具有市場(chǎng)流通屬性。當(dāng)事人本身在進(jìn)行預(yù)抵押登記時(shí)有辦理正式抵押登記的意思表示，且進(jìn)行了相應(yīng)公示。因此，預(yù)抵押登記與正式的抵押登記只有簡(jiǎn)單的形式之別。為了更好地發(fā)揮商品房預(yù)售制度的作用，應(yīng)將預(yù)抵押登記視為本登記，權(quán)利人因此享有優(yōu)先受償權(quán)。

2.權(quán)利人在例外情形下享有優(yōu)先受償權(quán)。秉持此觀(guān)點(diǎn)的學(xué)者大多認(rèn)為，若完全否認(rèn)預(yù)抵押登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，則可能造成重大制度危機(jī)和現(xiàn)實(shí)困境。原因主要包括兩個(gè)方面：一方面，一概否定該權(quán)利不僅不利于銀行債權(quán)的保護(hù)，還可能造成銀行等金融機(jī)構(gòu)大幅度削減商品房貸款供給，這將無(wú)法體現(xiàn)甚至變相否定預(yù)抵押登記制度的價(jià)值。另一方面，考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)受新冠疫情、中美貿(mào)易戰(zhàn)的影響，銀行房貸的縮減可能影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，并傳導(dǎo)至上下游多個(gè)行業(yè)，最終造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，影響群眾的切身利益。因此，強(qiáng)調(diào)僅在少數(shù)例外情況下，權(quán)利人可以基于預(yù)抵押登記對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)，常見(jiàn)的例外情形大致有兩類(lèi)：其一，預(yù)抵押登記權(quán)利人對(duì)于預(yù)抵押登記無(wú)法轉(zhuǎn)為本登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)5，義務(wù)人惡意阻礙本登記完成時(shí)，權(quán)利人可參照附條件民事法律行為而享有優(yōu)先受償權(quán)。6其二，房屋已建設(shè)完畢，可排除房屋建設(shè)爛尾情況。

（二）否定說(shuō)

有學(xué)者主張，只有終局性的本登記才可使權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。作為預(yù)告登記子類(lèi)型的預(yù)抵押登記，是終局登記前以將來(lái)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的臨時(shí)性擔(dān)保手段，其自身并不能夠引發(fā)物權(quán)的直接變動(dòng)，故權(quán)利人無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán)。7

認(rèn)可該觀(guān)點(diǎn)的學(xué)者是出于以下三點(diǎn)理由：首先，預(yù)告登記明確規(guī)定的只是權(quán)利人在債權(quán)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)上擁有的一些排他性權(quán)利，其本身并未明確賦予權(quán)利人抵押權(quán)成立后的其他效力，而優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)是正式抵押登記所產(chǎn)生的效力。其次，預(yù)抵押登記權(quán)利人與其他債權(quán)人相比，自身并未付出特別利益或者承擔(dān)特殊義務(wù)。最后，預(yù)告登記是正式登記的準(zhǔn)備階段，不應(yīng)當(dāng)僅僅為了維護(hù)權(quán)利人的債權(quán)而不合理地突破現(xiàn)有法律規(guī)定，片面強(qiáng)調(diào)權(quán)利人債權(quán)而忽視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承載能力更弱的購(gòu)房人的合理保護(hù)。

通過(guò)整理上文的肯定說(shuō)和否定說(shuō)可知，兩種觀(guān)點(diǎn)的不同主要源于分析路徑的差異?？隙ㄕf(shuō)更偏重法經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析路徑，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮銀行促進(jìn)市場(chǎng)交易的“源泉”作用8，突出法律對(duì)債權(quán)人的特殊救濟(jì)，從而更好地促進(jìn)公平交易、誠(chéng)信競(jìng)爭(zhēng)。持肯定說(shuō)觀(guān)點(diǎn)的學(xué)者擔(dān)心否定說(shuō)會(huì)加重貸款銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，造成權(quán)利失衡、否定商品房預(yù)售制度等一系列不利后果。否定說(shuō)則采納了法教義學(xué)分析路徑，從法律文本、體系邏輯出發(fā)，認(rèn)為預(yù)告登記作為物權(quán)和債權(quán)的交叉制度，其具有的排他效力只是使該債權(quán)在某一個(gè)時(shí)間段具有相對(duì)的絕對(duì)屬性，其本身并不具備正式抵押登記所具有的核心權(quán)利——支配權(quán)。因此，作為預(yù)告登記類(lèi)型之一的預(yù)抵押登記的權(quán)利人不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

四、現(xiàn)行《擔(dān)保制度解釋》下的路徑新解

預(yù)抵押登記在轉(zhuǎn)化為正式的抵押登記前，一般要經(jīng)歷多個(gè)步驟：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并進(jìn)行預(yù)售商品房所有權(quán)預(yù)告登記；購(gòu)房者隨后與銀行等金融機(jī)構(gòu)辦理預(yù)抵押登記；待房屋建成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者先后辦理首次登記、所有權(quán)登記；此后，購(gòu)房者配合銀行進(jìn)行正式的抵押登記。在這漫長(zhǎng)的過(guò)程中，預(yù)抵押登記可能會(huì)因各種原因而無(wú)法轉(zhuǎn)化為正式的抵押登記。為了配合《民法典》的實(shí)施，最高人民法院同步頒布了《擔(dān)保制度解釋》等一系列司法解釋?！稉?dān)保制度解釋》的第五十二條不僅明確采納了例外肯定說(shuō)的觀(guān)點(diǎn)，還詳細(xì)規(guī)定了該種情形的構(gòu)成要件，為該問(wèn)題的解決提供了切實(shí)有效的模式。

（一）明確采納例外肯定說(shuō)

隨著我國(guó)司法實(shí)踐中探索路徑的逐漸明晰，最高人民法院在合理借鑒既有判決的基礎(chǔ)上，形成了《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款的具體規(guī)范。首先，該條款肯定了預(yù)抵押登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，明確了權(quán)利人只有在符合相關(guān)條件后才可享有該權(quán)利。具體原因包括兩個(gè)方面：一方面，預(yù)抵押登記雖被規(guī)定為預(yù)告登記制度中的一種情形，但是由于預(yù)告登記并不以預(yù)抵押登記為預(yù)設(shè)對(duì)象，若直接依據(jù)預(yù)告登記為非正式抵押登記來(lái)否定預(yù)抵押登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，則難稱(chēng)合法合理。另一方面，原有司法實(shí)踐大多認(rèn)可權(quán)利人在自身無(wú)過(guò)錯(cuò)且房屋已現(xiàn)實(shí)建設(shè)完畢的情形下享有優(yōu)先受償權(quán)。此外，我國(guó)期房交易廣泛，為了實(shí)現(xiàn)法律文本與現(xiàn)實(shí)交易的有序銜接，有條件地例外賦予權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)可謂非常有必要。《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款的規(guī)范考慮了預(yù)抵押登記無(wú)法轉(zhuǎn)化為正式抵押登記的原因，是在《民法典》預(yù)告登記制度的現(xiàn)有框架內(nèi)形成的合理規(guī)定，為有效解決預(yù)抵押登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)這一問(wèn)題提供了新路徑。

（二）構(gòu)成要件詳解

《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款明確規(guī)定，在滿(mǎn)足已經(jīng)辦理完成建筑物所有權(quán)首次登記、建筑物所有權(quán)首次登記的財(cái)產(chǎn)與預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)一致、不存在抵押預(yù)告登記失效這三個(gè)構(gòu)成要件的條件下，預(yù)抵押登記權(quán)利人可以享有優(yōu)先受償權(quán)。9

首先，需要進(jìn)行建筑物所有權(quán)的首次登記。這主要包括三個(gè)方面的原因：第一，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條10，不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第一次登記。商品房預(yù)售領(lǐng)域的首次登記，則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就已竣工的建設(shè)工程、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或房屋所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記，即獲得俗稱(chēng)的“大產(chǎn)權(quán)證”。由此可知，該構(gòu)成要件的滿(mǎn)足隱含著預(yù)抵押登記房屋已經(jīng)建設(shè)完成的前提。該要件是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的，因?yàn)橹挥性谄诜拷ㄔO(shè)完畢后，該房屋才真正具有市場(chǎng)流通性和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，才能滿(mǎn)足對(duì)該房屋進(jìn)行折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)等的前提條件11，預(yù)抵押登記權(quán)利人行使優(yōu)先受償權(quán)也才具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。反之，若因各種原因?qū)е骂A(yù)售房屋無(wú)法建成并最終爛尾，則應(yīng)排除預(yù)抵押登記權(quán)利人行使優(yōu)先受償權(quán)。因?yàn)樵陬A(yù)售房屋尚未建成的情形下，購(gòu)房者自身都無(wú)法取得預(yù)售房屋的所有權(quán)，預(yù)抵押登記權(quán)利人更無(wú)法取得正式的抵押權(quán)，又如何行使優(yōu)先受償權(quán)呢？第二，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理建筑物所有權(quán)首次登記后，即該商品房實(shí)質(zhì)上具備了辦理抵押登記的條件后，購(gòu)房者才可以辦理房屋的所有權(quán)登記，完成所謂的“小產(chǎn)權(quán)證登記”和正式的抵押登記。12第三，在已辦理建筑物所有權(quán)首次登記后，購(gòu)房人配合辦理登記為其主要義務(wù)，即使此時(shí)購(gòu)房人惡意拒絕配合辦理房屋的所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記，權(quán)利人仍享有優(yōu)先受償權(quán)。這種提前設(shè)置的規(guī)定可以有效減少司法實(shí)踐中對(duì)當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度的繁雜探討，從而節(jié)省司法資源。

其次，預(yù)告登記并未失效，即沒(méi)有產(chǎn)生《民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定的債權(quán)消滅等失效情形。一方面，該情形的判斷需要法院審查預(yù)抵押登記房屋的基礎(chǔ)性買(mǎi)賣(mài)合同是否存在無(wú)效、撤銷(xiāo)、可解除等情況。因?yàn)椤睹穹ǖ洹返诙僖皇鍡l確立了有效債權(quán)合意與交付、登記結(jié)合的物權(quán)變動(dòng)模式13。若債權(quán)合同產(chǎn)生問(wèn)題，則有可能影響預(yù)抵押登記、抵押登記的效力。另一方面，法院還需要審查預(yù)告登記是否已超過(guò)三個(gè)月的除斥期間。因?yàn)槌馄陂g的規(guī)定可用于判明是否存在權(quán)利人怠于辦理登記手續(xù)的情形，從而督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，故該除斥期間的起算點(diǎn)一般是銀行等金融機(jī)構(gòu)在主觀(guān)上“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”預(yù)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)能夠進(jìn)行登記之日。值得注意的是，原有司法判決多承認(rèn)，若義務(wù)人怠于辦理商品房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記而致使正式抵押登記無(wú)法完成，則無(wú)過(guò)錯(cuò)的預(yù)抵押登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，若是因?yàn)橘?gòu)房人原因而超過(guò)三個(gè)月除斥期間，原則上不宜認(rèn)定為預(yù)告登記失效。

第三，根據(jù)體系解釋方法可知，預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記的財(cái)產(chǎn)保持一致也是預(yù)抵押登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的構(gòu)成要件之一。該規(guī)定主要是為了避免《民法典》第三百九十九條第四項(xiàng)規(guī)定的所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的情形。

綜上可知，《擔(dān)保制度解釋》第五十二條區(qū)分了預(yù)抵押登記與正式抵押登記的區(qū)別，其第一款只是在預(yù)抵押登記權(quán)利人具備轉(zhuǎn)為抵押登記條件卻又未辦理抵押登記時(shí)，支持權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的主張，其中關(guān)于建筑物所有權(quán)首次登記的積極要件則合理解決了優(yōu)先受償權(quán)行使時(shí)間的節(jié)點(diǎn)確認(rèn)問(wèn)題。因?yàn)榉课菟袡?quán)登記是預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的前提。因此，在《擔(dān)保制度解釋》生效前，購(gòu)房人惡意不配合辦理房屋所有權(quán)登記現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。法院此時(shí)一般會(huì)先判令購(gòu)房人在一定期限內(nèi)辦理房屋的所有權(quán)登記，并配合將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為正式的抵押登記。若購(gòu)房人在限期內(nèi)配合完成了正式的抵押登記，預(yù)抵押登記權(quán)利人將會(huì)基于抵押權(quán)而享有優(yōu)先受償權(quán)；若期限內(nèi)購(gòu)房者仍然拒不配合，致使抵押登記未辦理，則權(quán)利人可以根據(jù)法院的生效判決對(duì)房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。14在《擔(dān)保制度解釋》生效后，即使未辦理房屋所有權(quán)登記，只要已進(jìn)行建筑物所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效、預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記財(cái)產(chǎn)不一致等情形，權(quán)利人也可以享有優(yōu)先受償權(quán)，無(wú)需再等待義務(wù)人配合。此項(xiàng)規(guī)定不僅可以有效保障銀行的債權(quán)，更能防止購(gòu)房者惡意逃避債務(wù)，從而維護(hù)交易市場(chǎng)的。值得一提的是，《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款還明文規(guī)定了預(yù)抵押登記的順位效力，即認(rèn)可正式抵押登記效力溯及預(yù)抵押登記之日。這種明確規(guī)定顯然更有利于保護(hù)預(yù)抵押登記權(quán)利人。

五、《擔(dān)保制度解釋》生效后的登記程序問(wèn)題及優(yōu)化建議

《擔(dān)保制度解釋》生效后，絕大多數(shù)法院都已按照最新規(guī)定判斷權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，但仍有部分案件需由中級(jí)法院復(fù)審，從而糾正原有“以涉案抵押房產(chǎn)尚未辦理正式抵押登記為由直接否定權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)”的錯(cuò)誤思維導(dǎo)向。15既然司法判決中存在該傾向，而短時(shí)間內(nèi)又無(wú)法及時(shí)改正，為了配合《擔(dān)保制度解釋》更好地實(shí)施，本文探索出一條預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的簡(jiǎn)化路徑，以期更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)抵押登記向正式抵押登記的轉(zhuǎn)化。

（一）現(xiàn)今共同申請(qǐng)程序的不協(xié)調(diào)

我國(guó)《民法典》未明確規(guī)定預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為本登記的申請(qǐng)主體，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行實(shí)施條例細(xì)則》第七十八條對(duì)此也只作了概括性規(guī)定，即“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記”。16鑒于不動(dòng)產(chǎn)本身價(jià)值較高，轉(zhuǎn)化登記還需要雙方當(dāng)事人提供身份證明、相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)等材料，采用現(xiàn)行雙方共同申請(qǐng)的方式似乎較為妥當(dāng)，然而其不足之處也較為明顯。首先，由于《民法典》規(guī)定的預(yù)抵押登記的除斥期間僅為三個(gè)月，在只有交易雙方共同申請(qǐng)才可辦理抵押登記的情形下，義務(wù)人為規(guī)避責(zé)任可能會(huì)故意拒絕配合，以致除斥期間消滅。其次，此前的預(yù)抵押登記本身代表雙方事后有辦理抵押登記的真實(shí)合意，即雙方對(duì)于將來(lái)設(shè)立抵押權(quán)都有明確預(yù)期，且該預(yù)抵押登記已在房屋登記部門(mén)備案，因此沒(méi)有必要再次強(qiáng)制雙方共同辦理抵押登記。最后，在《擔(dān)保制度解釋》生效后，預(yù)抵押登記權(quán)利人在符合三個(gè)構(gòu)成要件后，即可從預(yù)抵押登記之日起享有優(yōu)先受償權(quán)，要求雙方共同申請(qǐng)的規(guī)定相比之下顯得過(guò)于嚴(yán)苛、死板，這種繁雜的程序?qū)嶋H上為義務(wù)人不配合辦理抵押登記提供了方便。筆者建議簡(jiǎn)化、豐富預(yù)抵押登記向正式登記的轉(zhuǎn)換途徑：在預(yù)抵押登記符合辦理正式抵押登記的條件后，以雙方共同申請(qǐng)為原則，允許權(quán)利人單方面申請(qǐng)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自動(dòng)將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為抵押登記。

（二）優(yōu)化途徑

1.當(dāng)事人單方面申請(qǐng)。早在《物權(quán)法》生效前，各地就開(kāi)始探索預(yù)告登記制度，并在程序上嘗試引進(jìn)單方面申請(qǐng)機(jī)制。例如，2001年的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》明確規(guī)定，允許抵押人單方面申請(qǐng)預(yù)告登記17。2008年修訂通過(guò)的《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定當(dāng)事人可以持約定文件進(jìn)行單方面申請(qǐng)。182019年修訂的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條第二款規(guī)定，預(yù)購(gòu)人可在預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)單方面申請(qǐng)預(yù)告登記。192021年自然資源部的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（修訂）》不僅重申了預(yù)購(gòu)人可單方面申請(qǐng)，還擴(kuò)大了單方面申請(qǐng)的適用范圍。20

由此可知，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)注意到現(xiàn)實(shí)生活中雙方共同申請(qǐng)可能存在問(wèn)題，并開(kāi)始支持當(dāng)事人單方面申請(qǐng)模式。筆者贊同在符合《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款規(guī)定的三個(gè)構(gòu)成要件的前提下，引入當(dāng)事人單方面申請(qǐng)機(jī)制。同時(shí)，筆者建議進(jìn)一步明確常見(jiàn)的單方面申請(qǐng)類(lèi)型。例如，允許在義務(wù)人明確拒絕配合辦理抵押登記或預(yù)告登記失效期已近的情況下提出申請(qǐng)。這種明確性規(guī)定有利于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)快速高效地辦理登記審查與變動(dòng)。此外，賦予預(yù)抵押登記義務(wù)人享有預(yù)告登記般的異議權(quán)和更正權(quán)21，即義務(wù)人在登記機(jī)關(guān)辦理單方面申請(qǐng)后，可就權(quán)利人不符合條件、損害義務(wù)人合法權(quán)益的單方面申請(qǐng)行為，向登記機(jī)關(guān)提出異議或者申請(qǐng)更正登記，之后由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性要件審查，并最終作出更改單方面申請(qǐng)或宣布異議、更正申請(qǐng)無(wú)效的決定。

2.登記機(jī)構(gòu)自動(dòng)轉(zhuǎn)換.隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速普及，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中努力探索登記辦理的新途徑。例如，上海市早在2008年便已規(guī)定預(yù)抵押登記可自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵押登記22?！吨貞c市土地房屋權(quán)屬登記條例》亦采納了這種轉(zhuǎn)化機(jī)制23。這種做法近期也獲得了自然資源部自然資源確權(quán)登記局的認(rèn)可。

這種直接自動(dòng)轉(zhuǎn)換的技術(shù)手段雖能便利群眾，然而其內(nèi)在邏輯上卻與《民法典》和《擔(dān)保制度解釋》不符?！睹穹ǖ洹返诙俣粭l的預(yù)告登記制度規(guī)定了三個(gè)月的除斥期間，所以預(yù)告登記會(huì)因權(quán)利人未及時(shí)申請(qǐng)而失效，而《擔(dān)保制度解釋》第五十二條則直接規(guī)定了預(yù)抵押登記的順位效力，這種自動(dòng)轉(zhuǎn)換機(jī)制有可能引發(fā)權(quán)利人未及時(shí)申請(qǐng)而導(dǎo)致預(yù)告登記失效，卻因自動(dòng)轉(zhuǎn)換機(jī)制將此種順位效力固定為預(yù)抵押登記的矛盾局面。這種關(guān)聯(lián)機(jī)制實(shí)際上肆意擴(kuò)大了預(yù)抵押登記權(quán)利人的權(quán)利。

筆者認(rèn)為，自動(dòng)轉(zhuǎn)化模式雖比單方面申請(qǐng)模式更有利于簡(jiǎn)化程序、方便群眾，但是其過(guò)分強(qiáng)調(diào)了對(duì)于預(yù)抵押登記權(quán)利人的債權(quán)保護(hù)。建議將自動(dòng)轉(zhuǎn)換模式定位為單方面申請(qǐng)的補(bǔ)充手段，并且加以一定程度的限定，例如只有在雙方事先已有明確約定時(shí)，才可由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行自動(dòng)轉(zhuǎn)化。目前，廣西賀州市、福建廈門(mén)市均已采納此種模式。

綜上可知，在《民法典》、《擔(dān)保制度解釋》引領(lǐng)的新時(shí)代，預(yù)抵押登記原有的共同申請(qǐng)模式具有一定的落后性，建議引進(jìn)單方面申請(qǐng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)化機(jī)制，實(shí)現(xiàn)程序的多元性、高效性，從源頭上避免預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為正式登記的程序難題，從而配合《擔(dān)保制度解釋》對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的要件審查，真正做到“同案同判”。

六、結(jié)語(yǔ)

《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款在汲取既有司法判決合理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，明確了預(yù)抵押登記權(quán)利人只有在完成建筑物所有權(quán)首次登記且該登記財(cái)產(chǎn)與預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)相一致、不存在預(yù)告登記失效等三個(gè)構(gòu)成要件時(shí)，才能對(duì)無(wú)法由預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。該規(guī)定不僅豐富了《民法典》第二百二十一條以所有權(quán)預(yù)告登記為設(shè)計(jì)前提的預(yù)告登記制度，也回應(yīng)了我國(guó)長(zhǎng)期存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，為合理裁判此類(lèi)案件提供了有效的法律依據(jù)。在該解釋已生效的大背景下，建議簡(jiǎn)化、豐富不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性規(guī)定，將單方面申請(qǐng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)化等新模式有條件地加以普及，從而真正做到實(shí)體、程序兩方面“雙管齊下”。

注釋

1.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押的；（三）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?/p>

2.《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”

3.《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”第五條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷(xiāo)、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱(chēng)的‘債權(quán)消滅’。”

4.《民法典》第二百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”

5.參見(jiàn)浙江省高級(jí)人民法院（2016）浙民申1180號(hào)民事判決書(shū)。

6.《民法典》第一百五十九條規(guī)定：“附條件的民事法律行為，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已經(jīng)成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就?！?/p>

7.參見(jiàn)上海市中級(jí)人民法院（2011）滬二中民二（民）終字第1370號(hào)民事判決書(shū)。

8.《民法典》第四百一十六條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價(jià)款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買(mǎi)受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。”

9.《擔(dān)保制度解釋》第五十二條規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立?！?/p>

10.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外?！?/p>

11.參見(jiàn)湖州市中級(jí)人民法院（2015）浙湖商終字第216號(hào)民事判決書(shū)。

12.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行實(shí)施條例細(xì)則》第七十八條第二款規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！?/p>

13.《民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

14.參見(jiàn)福州市中級(jí)人民法院（2015）榕民終字第59653民事判決書(shū)。

15.參見(jiàn)廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2021）粵01民終25012號(hào)民事裁定書(shū)。

16.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行實(shí)施條例細(xì)則》第七十八條第二款規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！?/p>

17.《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第三十條第二款規(guī)定：“抵押人辦理抵押房屋初始登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記的抵押權(quán)記錄在該房屋登記簿中他項(xiàng)權(quán)一欄內(nèi)，并保留原預(yù)告登記順位。”

18.《上海市房地產(chǎn)登記條例》第五十一條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利，可以持預(yù)告登記的約定文件單方申請(qǐng)預(yù)告登記?！?/p>

19.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條第二款規(guī)定：“預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。”

20.《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（修訂）》第2.1.2條規(guī)定：“屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：……8.預(yù)售人未按約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記的； ……”

21.《民法典》第二百二十條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記，申請(qǐng)人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/p>

22.《上海市房地產(chǎn)登記條例》第五十九條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。”

23.《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第六十六條規(guī)定：“已設(shè)立預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，在辦理土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，原土地房屋預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地房屋抵押登記，由登記機(jī)構(gòu)記載于土地房屋登記簿并在房地產(chǎn)權(quán)證上記載?！?/p>