自存?zhèn)}REITS的盈利模式正循環(huán)（一）

杜麗虹

公共存儲(chǔ)公司（Public Storage，NYSE： PSA）的前身于1972年成立，主營(yíng)自存?zhèn)}業(yè)務(wù)。

截至2021年末，PSA在美國(guó)本土39個(gè)州直接或間接擁有了2787處自存?zhèn)}物業(yè)，凈可租賃面積達(dá)到2億平尺，還托管了93處第三方的自存?zhèn)}設(shè)施;旗下非并表的子公司Shurgard則在西歐七國(guó)持有了253處自存?zhèn)}設(shè)施，凈可租賃面積1400萬(wàn)平尺，是最大的泛歐自存?zhèn)}所有者和經(jīng)營(yíng)者。

除了持有并運(yùn)營(yíng)各種形式的自存?zhèn)}物業(yè)以獲取租金收入外，PSA還經(jīng)營(yíng)多項(xiàng)與自存?zhèn)}相關(guān)的輔助業(yè)務(wù)，包括為租戶存放在自存?zhèn)}里的物品提供再保險(xiǎn)服務(wù)，以及向租戶出售鎖、盒子、包裝材料及其他存儲(chǔ)配件等商品，并為第三方業(yè)主提供自存?zhèn)}的托管服務(wù)。

2020年，盡管受到新冠疫情的影響，PSA的總收入仍達(dá)到29億美元，毛利潤(rùn)（NOI）達(dá)到20億美元;2021年，PSA的總收入進(jìn)一步提升至34億美元，毛利潤(rùn)達(dá)到25億美元——實(shí)際上，PSA一直擁有業(yè)內(nèi)最高的單位面積營(yíng)收額及毛利潤(rùn)率。截至2021年底，過(guò)去10年P(guān)SA的股價(jià)累計(jì)上漲了460%，漲幅顯著高于同期REITS指數(shù)和標(biāo)普500指數(shù)，年化股東回報(bào)達(dá)到19%。截至2021年末，PSA股權(quán)市值超過(guò)600億美元，企業(yè)整體市值達(dá)到770億美元，是全美第五大REITs，并擁有美國(guó)REITS的最高信用評(píng)級(jí)A2/A。

PSA的自持物業(yè)分布十分廣泛，在美國(guó)本土39個(gè)州均有分布，不過(guò)，其自存?zhèn)}選址大多位于大城市中心或周邊人口密集、住宅或商業(yè)設(shè)施集中的地區(qū)（但會(huì)規(guī)避土地成本過(guò)高的地區(qū)），穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的可比物業(yè)中70%都位于美國(guó)排名前20的大都會(huì)城市，其中收益貢獻(xiàn)最多的是加州。

之所以選在人口密度大的都市區(qū)，主要是因?yàn)槎际袇^(qū)的人們由于居住空間狹小、自有住宅率低，從而被迫進(jìn)行更頻繁的搬遷，并產(chǎn)生更高的外部存儲(chǔ)需求——在美國(guó)，人們一般會(huì)選擇將家中放不下的物品或裝修搬遷過(guò)程中需要暫時(shí)寄存的物品存放于距離家或辦公地點(diǎn)3-5英里范圍內(nèi)的自存?zhèn)}內(nèi)，所以，具有合適的土地成本又鄰近人口密度大的住宅或辦公區(qū)成為自存?zhèn)}選址的首要條件。

在美國(guó)，老式的自存?zhèn)}一般由一些老舊的平房組成，通常每處自存?zhèn)}有500個(gè)左右的存儲(chǔ)單元和一個(gè)很小的租賃辦公室;近年來(lái)新建的自存?zhèn)}則一般為多層建筑，有1000個(gè)左右的存儲(chǔ)單元，并可以實(shí)現(xiàn)溫濕度控制，更有顯眼的外觀和寬敞的租賃辦公室，以改變客戶對(duì)自存?zhèn)}陰暗潮濕的傳統(tǒng)印象，進(jìn)而增強(qiáng)對(duì)客戶的吸引力。

由于PSA的歷史悠久，所以，旗下物業(yè)既有老式的自存?zhèn)}，也有最新式的自存?zhèn)}，總體來(lái)看，PSA的大部分自存?zhèn)}都由多棟建筑構(gòu)成，平均每處自存?zhèn)}一般有350-750個(gè)存儲(chǔ)單元，最小的單元只有25平尺，最大的單元?jiǎng)t可以達(dá)到400平尺，高度則通常在8-12英尺范圍，配有電子控制的大門(mén)、直通自存?zhèn)}的車(chē)道、寬敞的裝卸空間、以及攝像頭等安全措施，有些還配有空調(diào)等溫濕控制系統(tǒng)。

有些自存?zhèn)}企業(yè)還可為租戶提供更細(xì)化的尺寸選擇，但總體上，自存?zhèn)}的多樣化單元可滿足絕大多數(shù)家庭和企業(yè)客戶的多樣化靈活存儲(chǔ)需求，使其租用面積能夠得到最高效的利用，并可為企業(yè)客戶提供便利的進(jìn)出車(chē)和裝卸貨空間。

PSA的自存?zhèn)}主要分為四大類(lèi)，1）家庭用戶的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù);2）企業(yè)用戶的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù);3）車(chē)船等交通工具的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù);4）有溫濕控制要求的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)。

其中，家庭倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)主要滿足兩類(lèi)需求，一是作為家庭居住空間的補(bǔ)充、長(zhǎng)期存放某些不常使用的家庭物品，二是在搬遷、裝修、或有訪客臨時(shí)居住的情況下滿足家庭客戶的暫時(shí)性存儲(chǔ)需求。

對(duì)于企業(yè)客戶來(lái)說(shuō)，自存?zhèn)}主要滿足兩類(lèi)存儲(chǔ)需求，一是設(shè)備和辦公用品的存儲(chǔ)，二是存貨倉(cāng)儲(chǔ)。與傳統(tǒng)工商業(yè)物業(yè)相比，自存?zhèn)}的租期較短，通常是按月租賃的，所以，企業(yè)客戶可以根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求靈活調(diào)整租期和租賃空間;而且 PSA的很多存儲(chǔ)單元是有溫濕控制系統(tǒng)的，并有寬敞的大門(mén)、車(chē)道和停車(chē)區(qū)域，以方便企業(yè)用戶裝卸貨。

除了倉(cāng)儲(chǔ)需求，有些自存?zhèn)}企業(yè)還可以為企業(yè)客戶提供辦公空間或零售空間，如PSA的主要競(jìng)爭(zhēng)者之一的CubeSmart（NYSE：CUBE）就可以為企業(yè)客戶提供上述服務(wù)，不過(guò)，目前自存?zhèn)}的企業(yè)客戶仍以倉(cāng)儲(chǔ)需求為主。

PSA可以為各種車(chē)輛提供露天的車(chē)位或有頂棚的車(chē)庫(kù)，其租戶通常是長(zhǎng)期的，有些是為了存放那些只有假期才使用的房車(chē)、摩托車(chē)等車(chē)輛;而有些則是把自己的卡車(chē)或房車(chē)當(dāng)作一個(gè)工作室，由于車(chē)上存放了很多重要的辦公設(shè)備，停放在街邊并不安全，于是選擇停放在有圍墻、有大門(mén)、有監(jiān)控系統(tǒng)的自存?zhèn)}里。

此外，各種小型的船只也可以停放在PSA的自存?zhèn)}里，如皮劃艇、水上摩托艇、舢板等，這些船只通常既占地方又怕曬，家里擱不下，但長(zhǎng)期停放在港口費(fèi)用又很昂貴，于是就選擇停放在有頂棚的自存?zhèn)}里。

其實(shí)無(wú)論是家庭存儲(chǔ)還是企業(yè)存儲(chǔ)都可能產(chǎn)生對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間溫濕控制的要求，如膠卷、影片、唱片等，還有某些光學(xué)及電子儀器，類(lèi)似的還有紅酒、木制家具、皮草等，當(dāng)然還包括前面提到的藥品，它們都對(duì)溫度、乃至濕度敏感。所以，無(wú)論是家庭為存放珍貴的膠卷唱片、紅酒、老舊實(shí)木家具等物品，還是一些攝影工作室、零售藥店為存放攝影器材、藥品等經(jīng)營(yíng)性物品，都有意愿支付更高的費(fèi)用來(lái)?yè)Q取更好的自存?zhèn)}存儲(chǔ)服務(wù)。

PSA的每處自存?zhèn)}平均有600多個(gè)客戶，截至2021年底，其在美國(guó)本土共有180多萬(wàn)客戶。雖然這些自存?zhèn)}都是按月租用的，不過(guò)，PSA一半以上的客戶實(shí)際租期都在1年以上，租戶的平均租期在3年左右。由于新租戶一般可以享受首月租金每平尺1美元的優(yōu)惠，而對(duì)于租期超過(guò)1年的老租戶，每年會(huì)上調(diào)一次租金，因此，吸引新租戶以提高出租率、和維持老客戶的黏性以提高租金水平成為自存?zhèn)}企業(yè)提高整體收入水平的關(guān)鍵。

在吸引新租戶方面，近年來(lái)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的搜索引擎已成為自存?zhèn)}行業(yè)最主要的營(yíng)銷(xiāo)渠道了——2021年，PSA 76%的新進(jìn)客戶都來(lái)自網(wǎng)絡(luò)搜索引擎，其他通過(guò)電話咨詢或直接到訪門(mén)店的客戶也大多在打電話或到訪前已經(jīng)在網(wǎng)上瀏覽過(guò)公司的簡(jiǎn)介及定價(jià)目錄等相關(guān)資訊了。作為全美最大的自存?zhèn)}企業(yè)，PSA本身的知名度就較高，這在一定程度上助其節(jié)省了不少營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用;此外，由于PSA的資產(chǎn)規(guī)模龐大，在相同的付費(fèi)模式下，其分?jǐn)偟絾挝幻娣e上的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用更低，其全國(guó)化布局也與互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式相契合，從而提高了營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)力及利潤(rùn)率。除了搜索引擎，PSA還保留了它的全國(guó)統(tǒng)一客服電話系統(tǒng)，客戶打到任何一處自存?zhèn)}的電話都會(huì)被接入全國(guó)預(yù)訂系統(tǒng)，并根據(jù)客戶的需求為其推薦最合適的自存?zhèn)}。

結(jié)果，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及和PSA的規(guī)?；錉I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率持續(xù)降低：自2000年以來(lái)，PSA可比物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在收入中的占比已從4%左右大幅降低至當(dāng)前的1%-2%水平;在運(yùn)營(yíng)成本中的占比則從14%以上降低至5%-6%水平——營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率顯著低于同業(yè)企業(yè)，而平均的出租率則維持在行業(yè)較高水平，2011年以來(lái)，公司可比物業(yè)的平均出租率一直保持在91%以上，過(guò)去10年的平均出租率達(dá)到93.9%，2021年的平均出租率更高達(dá)96.3%。

在通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)吸引新客戶的同時(shí)，維持老客戶的黏性也至關(guān)重要，因?yàn)槔峡蛻舻淖饨鹚酵ǔ８?。?020年時(shí)，受新冠疫情影響，公司加大了對(duì)新客戶的促銷(xiāo)力度，每個(gè)新遷入客戶的平均租金只有13.63美元/平尺，但每個(gè)遷出客戶的平均租金則達(dá)到15.65美元/平尺，如果再考慮首月的促銷(xiāo)折扣（2020年新租戶的總促銷(xiāo)折扣達(dá)到7300多萬(wàn)美元），則新老租戶在單位面積上的實(shí)際租金差異更大。因此，通過(guò)合理的定價(jià)，在維持老租戶黏性的同時(shí)又能適當(dāng)漲價(jià)以最大化攫取客戶的剩余價(jià)值空間，維持出租率與租金水平之間的平衡，是自存?zhèn)}行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素之一。

以往這些定價(jià)權(quán)主要交給當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)經(jīng)理或大區(qū)經(jīng)理，由其根據(jù)本地市場(chǎng)供需及自有物業(yè)的出租率情況來(lái)決定價(jià)格水平和促銷(xiāo)力度;不過(guò)，近年來(lái)隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，大型的自存?zhèn)}企業(yè)開(kāi)始研發(fā)借助大數(shù)據(jù)分析來(lái)制定最優(yōu)定價(jià)策略的數(shù)字化應(yīng)用系統(tǒng)，而PSA無(wú)疑是這方面的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。借助其自主開(kāi)發(fā)的第五代主頁(yè)及Web Champ 2物業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，PSA掌控了客戶使用自存?zhèn)}的海量數(shù)據(jù)信息，通過(guò)分析價(jià)格政策變化對(duì)網(wǎng)站、電話中心的點(diǎn)擊率、接聽(tīng)率、預(yù)約率、遷入、遷出率、客戶停留時(shí)長(zhǎng)等數(shù)據(jù)的影響，PSA可以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化制定出更為精準(zhǔn)的價(jià)格政策，包括對(duì)新客戶的促銷(xiāo)力度、對(duì)老客戶的漲價(jià)幅度、以及營(yíng)銷(xiāo)投入的方式和力度等，當(dāng)然，這一切的前提是海量數(shù)據(jù)的獲取，而PSA旗下近3000處自存?zhèn)}設(shè)施和180萬(wàn)客戶信息就為其大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的準(zhǔn)確性提供了有力的保障。但對(duì)于那些中小自存?zhèn)}企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面他們?nèi)狈ψ銐虻目蛻魯?shù)據(jù)作為分析的基礎(chǔ)，另一方面，他們中的大多數(shù)企業(yè)也負(fù)擔(dān)不起高昂的數(shù)字化平臺(tái)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;因此，隨著自存?zhèn)}領(lǐng)域數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，規(guī)模化企業(yè)在優(yōu)化定價(jià)策略方面的優(yōu)勢(shì)更為明顯。

今天，科技的應(yīng)用已經(jīng)在很大程度上改變了自存?zhèn)}企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)模式。一方面，數(shù)字化信息系統(tǒng)可以大大優(yōu)化自存?zhèn)}企業(yè)的定價(jià)模式;另一方面，手機(jī)應(yīng)用、遠(yuǎn)程支付、甚至遠(yuǎn)程操控系統(tǒng)在提升客戶便利度的同時(shí)，也降低了自存?zhèn)}企業(yè)的人力成本，這在疫情影響下尤其明顯。

作為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，PSA一直十分注重?cái)?shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，除應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)系統(tǒng)外，還自主開(kāi)發(fā)了數(shù)字化客戶端eRental、遠(yuǎn)程物業(yè)控制系統(tǒng)Property Access System等客戶應(yīng)用系統(tǒng)，目前通過(guò)eRental平臺(tái)直接遷入的客戶已占到新租戶的50%，而通過(guò)Property Access System則可以遠(yuǎn)程控制自存?zhèn)}設(shè)施的停車(chē)場(chǎng)大門(mén)、外門(mén)、內(nèi)門(mén)、電梯等設(shè)施。這兩項(xiàng)數(shù)字化系統(tǒng)的聯(lián)合應(yīng)用大大減少了疫情期間自存?zhèn)}運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的人員接觸頻次，防疫的同時(shí)也降低了人工成本，并使PSA旗下所有自存?zhèn)}在疫情背景下都可以維持正常運(yùn)營(yíng)。2020年，PSA加緊完成了對(duì)所有物業(yè)Property Access System的安裝;2020年12月，PSA又新發(fā)布了Public Storage APP，它將Property Access System也整合到客戶端平臺(tái)上，使自存?zhèn)}的租戶們也可以使用手機(jī)遠(yuǎn)程操控自存?zhèn)}的大門(mén)、電梯等設(shè)施，并可以實(shí)現(xiàn)移動(dòng)端的賬戶管理、包括租金支付等，進(jìn)一步提升了客戶便利度。該應(yīng)用一經(jīng)推出就在蘋(píng)果商店獲得了高分評(píng)價(jià)。

而在科技發(fā)展的過(guò)程中，規(guī)?；瑯影l(fā)揮了重要作用，它不僅為PSA提供了大量可供分析的客戶數(shù)據(jù)，還大大降低了分?jǐn)偟絾挝幻娣e上的科技研發(fā)費(fèi)用，從而使企業(yè)可以充分享受科技進(jìn)步的好處。

盡管科技的應(yīng)用大大降低了自存?zhèn)}企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)人員需求，但不可否認(rèn)的是，這仍是一個(gè)勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，截至2021年底，PSA共有5800名員工，包括5060名一線員工、340名現(xiàn)場(chǎng)管理人員和400名總部員工。

為了能夠持續(xù)推動(dòng)公司的技術(shù)進(jìn)步和成本控制，2018年P(guān)SA完成了管理團(tuán)隊(duì)的交接，新任CEO Joseph D. Russell從2003-2016年一直擔(dān)任PSA旗下商務(wù)地產(chǎn)REIT公司PSB（PS Business Parks）的CEO，2016年加入PSA擔(dān)任總裁，2019年正式接手CEO一職。而公司CFO H. Thomas Boyle則來(lái)自摩根士丹利資本市場(chǎng)部，于2016年加入公司擔(dān)任CFO一職。

此外，為了配合公司勞動(dòng)密集型的特征，PSA還專(zhuān)門(mén)設(shè)有首席管理官（Chief Administrative Officer）一職，主要負(fù)責(zé)人力資源等部門(mén)的管理——由于自存?zhèn)}行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻較低，一線員工的離職率較高，所以，企業(yè)每年都需要大量招聘新員工并對(duì)其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)（每年新招聘的員工數(shù)大約相當(dāng)于員工總數(shù)的30%），對(duì)其中表現(xiàn)較好的員工再提供專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和晉升機(jī)會(huì)，以吸引和留住優(yōu)秀人才，相應(yīng)的僅2021年一年P(guān)SA就完成了總計(jì)44萬(wàn)小時(shí)的正規(guī)培訓(xùn)，而人力資源的管控也成為自存?zhèn)}企業(yè)嚴(yán)控成本、保持物業(yè)和服務(wù)品質(zhì)的關(guān)鍵。

不難看出，作為一個(gè)勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，規(guī)?；膯T工招聘和標(biāo)準(zhǔn)化的入職及晉升培訓(xùn)，以及更廣闊的職業(yè)發(fā)展空間同樣是自存?zhèn)}企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本、留住優(yōu)秀人才、提高利潤(rùn)率的關(guān)鍵。

綜上，規(guī)模化和技術(shù)領(lǐng)先讓PSA自存?zhèn)}業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較同行高出400-900個(gè)基點(diǎn)。PSA的物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本主要由直接運(yùn)營(yíng)成本和間接運(yùn)營(yíng)成本兩部分構(gòu)成，這兩部分合計(jì)占到總收入的25%-30%，其中直接運(yùn)營(yíng)成本中占比最高的是物業(yè)稅和現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理工資，其他還包括維修費(fèi)用、公用事業(yè)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、及其他直接運(yùn)營(yíng)成本;而間接運(yùn)營(yíng)成本則包括了現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員的工資、與自存?zhèn)}運(yùn)營(yíng)密切相關(guān)的股權(quán)激勵(lì)成本，以及信息系統(tǒng)的研發(fā)維護(hù)、員工培訓(xùn)、維修、客服、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及定價(jià)、會(huì)計(jì)、法務(wù)等集中運(yùn)營(yíng)的中后臺(tái)成本。這其中，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和中后臺(tái)管理成本都具有顯著的規(guī)模效應(yīng)——隨著物業(yè)規(guī)模的增大，單位面積上分?jǐn)偟臓I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及中后臺(tái)成本更低;此外，隨著科技手段的提升，一線人力資本的節(jié)約將使大企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理和監(jiān)管人員工資大幅節(jié)約;而節(jié)能設(shè)備的安裝雖然增加了短期的資本支出，但在長(zhǎng)期中節(jié)約了能源等公用事業(yè)費(fèi)用，這些都體現(xiàn)為自存?zhèn)}企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)。

進(jìn)一步，PSA的一般管理費(fèi)用約占總收入的2%-4%，其中占比最高的是總部管理成本（扣除已計(jì)入物業(yè)運(yùn)營(yíng)間接成本的中后臺(tái)管理成本）和特定高管的股權(quán)激勵(lì)成本，其次是不能資本化的開(kāi)發(fā)和收購(gòu)成本及法律成本，這兩部分成本均有較明顯的規(guī)模效應(yīng)——以開(kāi)發(fā)成本為例，PSA有一只自己的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，每年僅人員支出就高達(dá)在1500萬(wàn)-2000萬(wàn)美元，其中約40%無(wú)法資本化，對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)這將是一筆龐大的開(kāi)支，但對(duì)于每年有十多項(xiàng)開(kāi)發(fā)及再開(kāi)發(fā)工程的PSA來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的利用率很高，過(guò)去10年累計(jì)完成了約20億美元的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，僅2013-2020年其新建項(xiàng)目的市值就已提升了10億美元，這些物業(yè)成熟后每年可貢獻(xiàn)10%以上的無(wú)杠桿回報(bào)率，從而提升了公司整體的回報(bào)率水平。

總之，規(guī)模化優(yōu)勢(shì)、以及基于規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)建立起來(lái)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)讓PSA擁有了顯著高于同行的利潤(rùn)率水平：2020年受疫情影響，PSA自存?zhèn)}可比物業(yè)的毛利潤(rùn)率降低至71.8%，但仍較其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一的CUBE高出1.7個(gè)百分點(diǎn);2021年，PSA自存?zhèn)}可比物業(yè)的毛利潤(rùn)率恢復(fù)至74.8%水平，較CUBE更是高出了4.1個(gè)百分點(diǎn)——PSA可比物業(yè)的平均租金與以紐約為第一大市場(chǎng)的CUBE相當(dāng)，但出租率要比CUBE高出1-2個(gè)百分點(diǎn)，而規(guī)模效應(yīng)下PSA的成本費(fèi)用率更是顯著低于同業(yè)，更低的費(fèi)用率使其在單位面積上擁有了業(yè)內(nèi)最高的營(yíng)收額和毛利潤(rùn)水平，從而形成了利潤(rùn)率上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

PSA不僅在自存?zhèn)}租賃的主業(yè)上擁有行業(yè)內(nèi)最高的盈利能力，還通過(guò)自存?zhèn)}相關(guān)增值服務(wù)提升了公司整體的投資回報(bào)率。

PSA的增值服務(wù)主要包括三塊業(yè)務(wù)：一是為租戶提供自存?zhèn)}內(nèi)物品的再保險(xiǎn)服務(wù);二是向客戶出售鎖、盒子、包裝等存儲(chǔ)相關(guān)商品配件;三是為第三方業(yè)主提供自存?zhèn)}的托管服務(wù)。

其中再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的收入和利潤(rùn)貢獻(xiàn)都是最大的。具體來(lái)說(shuō)，PSA透過(guò)旗下一家保險(xiǎn)公司向其客戶出售再保險(xiǎn)保單，為客戶存放在PSA自存?zhèn)}內(nèi)的物品提供特定災(zāi)害事件的再保險(xiǎn)服務(wù)（不包含地震災(zāi)害），每個(gè)單元的保額不超過(guò)5000美元——之所以稱為“再保險(xiǎn)服務(wù)”，是因?yàn)镻SA已經(jīng)為自存?zhèn)}內(nèi)的物品購(gòu)買(mǎi)了保險(xiǎn)，但保險(xiǎn)公司只為500萬(wàn)美元以上的損失提供不超過(guò)1，500萬(wàn)美元的保額，其余部分的損失將由PSA自行承擔(dān)。截至2021年末，PSA總計(jì)持有自存?zhèn)}客戶120萬(wàn)張保單，總保額49億美元。

為了進(jìn)一步控制總的災(zāi)害損失風(fēng)險(xiǎn)，PSA又通過(guò)第三方保險(xiǎn)公司為旗下自存?zhèn)}購(gòu)買(mǎi)了綜合的保險(xiǎn)服務(wù)，不過(guò)，第三方保險(xiǎn)公司對(duì)每項(xiàng)災(zāi)害事件的一般責(zé)任險(xiǎn)每年有200萬(wàn)美元的免賠額，對(duì)每項(xiàng)災(zāi)害事件所導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失每年有2500萬(wàn)美元的免賠額（但當(dāng)PSA的總損失達(dá)到3500萬(wàn)美元時(shí)，免賠額減少到500萬(wàn)美元），而且保險(xiǎn)公司承保的總財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)損失不超過(guò)7500萬(wàn)美元，一般責(zé)任險(xiǎn)損失不超過(guò)1.02億美元——這一保險(xiǎn)范圍足以覆蓋單一災(zāi)害事件所造成的影響，但如果一年內(nèi)發(fā)生多起災(zāi)害事件，則有可能超出保障范圍。但總體上，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)第三方保險(xiǎn)服務(wù)，PSA將每年的實(shí)際賠償風(fēng)險(xiǎn)降至可控范圍內(nèi)。

隨著PSA物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，其再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的收入也在快速增長(zhǎng)，到2021年再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)總收入已達(dá)到1.67億美元，相當(dāng)于公司整體總收入的4.9%，過(guò)去10年年均增長(zhǎng)8.8%;2021年再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)達(dá)到1.33億美元，相當(dāng)于公司整體毛利潤(rùn)的5.3%，過(guò)去10年年均增長(zhǎng)8.6%;當(dāng)前毛利潤(rùn)率達(dá)到79.6%，高于自存?zhèn)}租賃業(yè)務(wù)。

此外，存儲(chǔ)配件等商品銷(xiāo)售也在2021年為公司貢獻(xiàn)了2847萬(wàn)美元的收入和1119萬(wàn)美元的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，當(dāng)前毛利潤(rùn)率39.3%。至于第三方自存?zhèn)}的托管業(yè)務(wù)，由于PSA直到2018年才正式進(jìn)入這一領(lǐng)域，所以，當(dāng)前的管理規(guī)模不大，截至2021年底共托管了93處自存?zhèn)}設(shè)施，2021年貢獻(xiàn)了1721萬(wàn)美元的收入和15萬(wàn)美元的虧損。

總的來(lái)說(shuō)，增值業(yè)務(wù)在2021年合計(jì)為PSA貢獻(xiàn)了2.12億美元的收入和1.44億美元的毛利潤(rùn)，相當(dāng)于總收入的6.2%，相當(dāng)于毛利潤(rùn)總額的5.8%，由于這部分業(yè)務(wù)是從自存?zhèn)}主業(yè)上衍生出來(lái)的，需要增加的額外投入較少，從而提升了公司整體的投資回報(bào)率。

作者為北京貝塔咨詢中心合伙人