不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”共享應(yīng)用實(shí)現(xiàn)的思考

季新宇 蔡建峰

(1.南京海河測繪科技有限公司 江蘇南京 210008；2.泰州市自然資源和規(guī)劃局 江蘇泰州 225300)

不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記是切實(shí)維護(hù)所有權(quán)人及利害關(guān)系人合法權(quán)益的一項(xiàng)重要舉措。隨著網(wǎng)絡(luò)和信息化技術(shù)的發(fā)展，建設(shè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記信息化平臺(tái)，對(duì)內(nèi)可加強(qiáng)權(quán)籍調(diào)查、測繪成果及登記數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)資源共享[1]；對(duì)外可提高行政管理效率，保證物權(quán)狀況的公開與明示，為公安、金融、城建等部門提供高效、可信的決策支持，最大化地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)在信息化時(shí)代的潛在價(jià)值。

不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的最基本單位，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼則是不動(dòng)產(chǎn)登記中最重要的關(guān)鍵字段。首先，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利客體的唯一標(biāo)識(shí)，可以有效避免登記混亂，切實(shí)保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，有利于強(qiáng)化登記的公示和公信功能[2]；其次，科學(xué)、規(guī)范、唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)、信息平臺(tái)建設(shè)、數(shù)據(jù)交換和共享不可或缺的要素，也是建立依法、安全、有效和便捷的信息查詢機(jī)制的基礎(chǔ)，更是“全流程”共享應(yīng)用以及行政管理中的關(guān)鍵。例如，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼如果在建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地有償使用合同(劃撥決定書)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、抵押合同、完稅憑證和登記簿冊(cè)證等材料中予以記載，就可以用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼關(guān)聯(lián)用地管理、規(guī)劃管理、不動(dòng)產(chǎn)交易、稅款征收和確權(quán)登記等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的唯一性，對(duì)管理與快速檢索識(shí)別不動(dòng)產(chǎn)單元身份，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、森林和土地承包經(jīng)營權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益具有非常重要的作用?！蹲匀毁Y源部 國家稅務(wù)總局 中國銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》中明確提出了要深化應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》要求，在宗地、房地一體不動(dòng)產(chǎn)單元新設(shè)或變更時(shí)，編制統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，建立不動(dòng)產(chǎn)單元表，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元唯一標(biāo)碼和信息可溯。所謂 “全流程”是指項(xiàng)目建設(shè)從取得土地、實(shí)施建設(shè)到核實(shí)發(fā)證的全過程。但項(xiàng)目建設(shè)中因管理部門不同且管理部門內(nèi)部機(jī)構(gòu)不聯(lián)動(dòng)，每個(gè)審核階段成果獨(dú)自運(yùn)行，各階段成果不銜接、不共享。因此，如何深化不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”的共享應(yīng)用，以及如何通過技術(shù)途徑實(shí)現(xiàn)信息共享是急需解決的問題。本文在介紹不動(dòng)產(chǎn)單元代碼概念的基礎(chǔ)上，就不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”共享應(yīng)用范圍及其實(shí)現(xiàn)途徑、需要解決的技術(shù)問題等進(jìn)行探討。

1 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)單元代碼就是按照一定的編碼規(guī)則賦予不動(dòng)產(chǎn)單元唯一可識(shí)別的標(biāo)識(shí)碼，也稱為不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。類同于公民擁有身份證號(hào)一樣，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼就相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)的“身份標(biāo)識(shí)”或“身份證號(hào)”[3]，但是不動(dòng)產(chǎn)單元代碼作為準(zhǔn)確識(shí)別不動(dòng)產(chǎn)的重要信息，其編碼內(nèi)容要比公民身份證號(hào)更為復(fù)雜，其構(gòu)成既有數(shù)字還有英文字母。

不動(dòng)產(chǎn)單元代碼由宗地(宗海)代碼與定著物代碼兩部分組成，采用7層28位層次碼構(gòu)成[4]。其中，宗地(宗海)是指由權(quán)屬界線封閉的地塊或海域，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地或海域；定著物是指固定于土地上不能移動(dòng)的房屋、森林等有獨(dú)立使用價(jià)值的標(biāo)的物。不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的第一部分包括第1層次至第5層次宗地(宗海)代碼，共19位，按層次分別表示縣級(jí)行政區(qū)劃代碼(6位)、地籍區(qū)代碼(3位)、地籍子區(qū)代碼(3位)、宗地(宗海)特征碼(2位)和宗地(宗海)順序號(hào)(5位)；第二部分包括第六層次至第七層次定著物代碼，共9位，按層次分別表示定著物特征碼(1位)和定著物單元號(hào)(8位)。無定著物時(shí)，定著物特征碼用“W”表示；定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物時(shí)，定著物特征碼用“F”表示。

圖1 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼

按照土地權(quán)利類型劃分，宗地(宗海)代碼可以分為集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、其他使用權(quán)、海域使用權(quán)、無居民海島使用權(quán)、使用權(quán)未確定或有爭議的宗地上的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼[5]；按照定著物的類型劃分，定著物代碼可以分為無定著物、建筑物(或構(gòu)筑物)、森林(或林木)和其他定著物的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。

隨著工程建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼也在發(fā)生變化，從無定著物代碼逐步演變?yōu)榉康匾惑w的單元代碼，即從純土地代碼演變?yōu)榻ㄖ锖屯恋匾徊⒔M成的代碼。不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的這種演變過程是不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”共享應(yīng)用需要關(guān)注的主要問題。

2 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”共享應(yīng)用范圍

2.1 實(shí)現(xiàn)“一碼登記”

自2015年3月原國土資源部對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定和代碼編制有明確規(guī)定以來，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼作為不動(dòng)產(chǎn)的“身份證號(hào)”，已廣泛應(yīng)用于集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、海域使用權(quán)和林木所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記中[6]。在首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、預(yù)告登記、變更登記和不動(dòng)產(chǎn)查詢等業(yè)務(wù)辦理中，通過建立健全地籍調(diào)查工作機(jī)制，編制統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)單元樓盤表，使用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼準(zhǔn)確查找和定位不動(dòng)產(chǎn)，達(dá)到“一碼識(shí)別”和“一碼登記”。

2.2 實(shí)現(xiàn)“一碼管地”

與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的自然資源領(lǐng)域各項(xiàng)業(yè)務(wù)，包括建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與規(guī)劃選址、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地報(bào)批、建設(shè)用地規(guī)劃許可、土地出讓和劃撥供地、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可等行政事項(xiàng)，都可以基于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中最基礎(chǔ)的調(diào)查測繪工作，通過應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼有效連接土地和規(guī)劃管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)始于調(diào)查測繪、終于確權(quán)登記的全生命周期的管理。在宗地形成時(shí)要及時(shí)設(shè)定單元、編制代碼，通過不動(dòng)產(chǎn)單元代碼貫穿土地管理全生命周期，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一次調(diào)查，一次提交，一庫管理，信息互聯(lián)，同時(shí)應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼對(duì)自然資源規(guī)劃部門內(nèi)部的規(guī)劃、審批、儲(chǔ)備、供地、測繪、執(zhí)法、驗(yàn)收、登記、交易和調(diào)查等全流程業(yè)務(wù)與數(shù)據(jù)內(nèi)部進(jìn)行關(guān)聯(lián)管理，以便在后序業(yè)務(wù)中能直接查看、復(fù)用前序業(yè)務(wù)成果，從而優(yōu)化自然資源管理的工作流程，實(shí)現(xiàn)“一碼管地”。

2.3 實(shí)現(xiàn)“一碼關(guān)聯(lián)”

在與自然資源領(lǐng)域相關(guān)的建設(shè)工程管理、商品房預(yù)售和備案、稅收繳納等行政管理和銀行貸款審批工作中實(shí)現(xiàn)“一碼關(guān)聯(lián)”。通過在竣工驗(yàn)收備案表、商品房預(yù)售許可、商品房銷售(預(yù)售)合同、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同和完稅憑證等材料中增加不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的字段，就可以關(guān)聯(lián)竣工驗(yàn)收備案、不動(dòng)產(chǎn)交易、繳稅、貸款和登記等行政管理事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)將不動(dòng)產(chǎn)首次登記、轉(zhuǎn)移登記和涉及的相關(guān)稅收等工作全部作為“一件事”，實(shí)現(xiàn)“一窗受理、并行辦理”，確保業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)前后銜接一致，便于建設(shè)工程領(lǐng)域“全流程”事項(xiàng)的共享查詢和追溯。

3 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”共享應(yīng)用途徑

按照項(xiàng)目建設(shè)從取得土地、實(shí)施建設(shè)到核實(shí)發(fā)證的“全流程”，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的共享應(yīng)用總體上可以劃分為3個(gè)階段：

1)項(xiàng)目實(shí)施前，建設(shè)單位從取得土地到完成用地規(guī)劃許可。這一階段的共享應(yīng)用途徑是采用無定著物代碼。

2)項(xiàng)目建設(shè)中，建設(shè)單位從取得建設(shè)工程規(guī)劃許可到商品房預(yù)售和預(yù)告登記。這一階段的共享應(yīng)用途徑是采用模擬賦值代碼。

3)項(xiàng)目建設(shè)完成后，建設(shè)單位通過了各項(xiàng)驗(yàn)收直至完成不動(dòng)產(chǎn)登記。這一階段的共享應(yīng)用途徑是采用統(tǒng)一編碼。

3.1 項(xiàng)目實(shí)施前：無定著物代碼

在項(xiàng)目實(shí)施前這一階段，主要是針對(duì)無定著物的純土地行政管理，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼共享應(yīng)用主要包括建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與規(guī)劃選址、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)用地規(guī)劃許可和土地供應(yīng)等工作環(huán)節(jié)，涉及的測繪工作包括選址測繪、土地勘測定界、地籍調(diào)查和撥地測量等。在該階段不動(dòng)產(chǎn)單元就是純土地，因此從項(xiàng)目預(yù)審開始直至供地結(jié)束，一直都使用無定著物的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。以某省某市某區(qū)第015號(hào)地籍區(qū)、第027號(hào)地籍子區(qū)、第64號(hào)國有建設(shè)用地宗地為例，其不動(dòng)產(chǎn)單元代碼為“321202015027GB00064W00000000”。

3.2 項(xiàng)目建設(shè)中：模擬賦值代碼

項(xiàng)目建設(shè)中這一階段，土地上已有在建工程，但還未達(dá)到完全竣工狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼共享應(yīng)用主要包括建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工圖審查、建筑工程施工許可、商品房預(yù)售許可和買賣合同登記備案、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記等工作環(huán)節(jié)，涉及的測繪工作包括房產(chǎn)面積預(yù)測、日照分析測量和放線測量等。這一階段從總平面圖設(shè)計(jì)開始，按照編碼規(guī)則模擬賦值代碼，再以建筑總平面圖為依據(jù)，按照編碼規(guī)則給每個(gè)定著物在總平圖中賦予不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。模擬賦值的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼要與項(xiàng)目實(shí)施前階段的無定著物代碼的第一部分保持一致，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施前到項(xiàng)目建設(shè)階段不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的有效銜接。這一階段使用的是建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙上的房地不動(dòng)產(chǎn)單元。例如某省某市某區(qū)宗地上第10幢房屋第302室，其代碼為“321202015027GB00064F010302”，表示的是現(xiàn)實(shí)中還未真實(shí)建成的房屋，只是在規(guī)劃設(shè)計(jì)中或施工圖上表示的房屋。對(duì)比項(xiàng)目實(shí)施前階段的無定著物代碼，第一部分宗地代碼保持不變，從而保持與無定著物代碼的銜接；第二部分中定著物特征碼由“W”更改為“F”，定著物編號(hào)以幢號(hào)和室號(hào)為基礎(chǔ)進(jìn)行編號(hào)。

3.3 項(xiàng)目建成后：統(tǒng)一編碼

在項(xiàng)目建設(shè)完成后這一階段，建筑物已完全建成，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼共享應(yīng)用主要包括規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收備案、銀行貸款審批、稅款征收、不動(dòng)產(chǎn)首次登記、轉(zhuǎn)移登記和抵押登記等工作環(huán)節(jié)，涉及的測繪工作包括規(guī)劃驗(yàn)線測量、工程竣工測量、人防測量、消防測量、綠化測量、地下管線測量、房產(chǎn)面積實(shí)測、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)充測繪和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等。這一階段是規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不動(dòng)產(chǎn)單元到現(xiàn)實(shí)的展示，若項(xiàng)目建設(shè)完全按照規(guī)劃進(jìn)行，則該階段不動(dòng)產(chǎn)編碼應(yīng)沿用項(xiàng)目建設(shè)中的模擬賦值代碼，同時(shí)通過信息共享方式向銀行、住建、稅務(wù)等部門推送統(tǒng)一的單元代碼，實(shí)現(xiàn)部門業(yè)務(wù)辦理調(diào)取使用單元代碼。例如，某省某市某區(qū)的一塊宗地，在規(guī)劃圖中為第10幢房屋第302室，在實(shí)際建設(shè)中也為第10幢第302室，則其代碼為“321202015027GB00064F010302”。若項(xiàng)目建設(shè)中變更了規(guī)劃，則需要按照不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制規(guī)則重新編碼，例如，在規(guī)劃圖中為第10幢房屋第302室，而在實(shí)際建成后變?yōu)榈?1幢第202室，那么在第一部分宗地代碼和定著物特征碼保持不變，只對(duì)定著物編號(hào)進(jìn)行修改，則其代碼變?yōu)椤?21202015027GB00064F011202”。保證了從無定著物代碼到房地統(tǒng)一編碼的銜接。

4 深化不動(dòng)產(chǎn)單元代碼全流程應(yīng)用的建議

4.1 加快推進(jìn)“多測合一”改革

作為建設(shè)項(xiàng)目“全流程”共享應(yīng)用的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，從項(xiàng)目用地預(yù)審和規(guī)劃選址開始，到不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)束，產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的基礎(chǔ)工作是調(diào)查測繪。調(diào)查測繪貫穿用地預(yù)審、規(guī)劃選址、勘測定界、地籍調(diào)查和撥地測量、房產(chǎn)面積預(yù)測、房產(chǎn)面積實(shí)測、竣工測量、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)充測繪、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及補(bǔ)充調(diào)查、測繪資料入庫等工作，因此，調(diào)查測繪是實(shí)現(xiàn)“多測合一”或者確保后道工序?qū)η暗拦ば虼_定的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的準(zhǔn)確引用，即確保不動(dòng)產(chǎn)單元代碼唯一性的根本保障。目前，工程建設(shè)項(xiàng)目中因?yàn)槎喾N原因不能“全流程”開展測繪，各階段測量工作由多家技術(shù)水平不同的測繪單位承擔(dān)，造成后階段的測繪事項(xiàng)不能充分利用已有調(diào)查測繪成果，或者在資料收集不齊全的情況下隨意另行編碼、插碼，難以保證不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的唯一性。以行政審批和確權(quán)發(fā)證為牽引，調(diào)整調(diào)查測繪工作機(jī)制，強(qiáng)力推進(jìn)“多測合一”改革，建設(shè)項(xiàng)目范圍和界址沒有變化的后續(xù)階段直接沿用前階段的測繪成果，是不動(dòng)產(chǎn)單元代碼全流程應(yīng)用的基礎(chǔ)。

4.2 加強(qiáng)登記信息應(yīng)用共享平臺(tái)建設(shè)

以不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)為依托，加強(qiáng)登記信息應(yīng)用共享平臺(tái)建設(shè)，以不動(dòng)產(chǎn)單元代碼為共享應(yīng)用的條件之一，實(shí)現(xiàn)自然資源管理、不動(dòng)產(chǎn)登記信息與各級(jí)政府、相關(guān)部門政務(wù)服務(wù)平臺(tái)之間的應(yīng)通盡通，實(shí)現(xiàn)跨部門之間依托不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的信息互通共享[7]，特別是與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)密切關(guān)聯(lián)的銀行、住建和稅務(wù)等部門，更應(yīng)建立一體化應(yīng)用平臺(tái)，在一體化平臺(tái)上直接運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼關(guān)聯(lián)各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

4.3 建立分割和合并不動(dòng)產(chǎn)單元代碼追溯

項(xiàng)目在建設(shè)過程中和建設(shè)完成后，經(jīng)常會(huì)根據(jù)建設(shè)需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割、合并等操作，進(jìn)而引起不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的變更[8]。

根據(jù)編碼規(guī)則，代碼變更的基本原則是原代碼不再使用，在已有最大號(hào)后續(xù)編，因而無法直接建立代碼回溯關(guān)系?？赏ㄟ^對(duì)宗地、房產(chǎn)分層平面圖拓?fù)潢P(guān)系分析，以及在登記屬性數(shù)據(jù)庫時(shí)對(duì)變更前后不同的代碼進(jìn)行數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和分析，建立不動(dòng)產(chǎn)對(duì)照關(guān)系字段，明晰變化過程，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的追溯，從而實(shí)現(xiàn)“一碼到底”[9]。

5 結(jié) 語

為有效建立不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”共享應(yīng)用機(jī)制，本文從項(xiàng)目實(shí)施前、項(xiàng)目建設(shè)中和項(xiàng)目建成后3個(gè)階段提出不動(dòng)產(chǎn)單元代碼“全流程”共享的編制方法、應(yīng)用領(lǐng)域和共享方式，在具體應(yīng)用工作中還需要加大信息平臺(tái)建設(shè)和測繪成果整合的技術(shù)支撐，從而實(shí)現(xiàn)“一碼管地”和“一碼關(guān)聯(lián)”[10]。但由于項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)不斷變化的過程，需要針對(duì)項(xiàng)目變更情況及時(shí)建立不動(dòng)產(chǎn)單元代碼之間的追溯，從而實(shí)現(xiàn)“一碼到底”。