出險(xiǎn)房企如何解困？

陳惟杉

2021年9月24日，江蘇太倉(cāng)市，建設(shè)中的恒大文化旅游城。圖/視覺(jué)中國(guó)

“最近，上海綠地集團(tuán)宣布對(duì)6月25日到期的債券展期征求意見(jiàn)，這是房企50強(qiáng)里面唯一宣布債券展期或者違約的國(guó)企。盡管實(shí)際上數(shù)不大，但是對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)是比較大的。因?yàn)橐郧斑`約或者展期，也就是我們平時(shí)所說(shuō)的爆雷，基本上都是民營(yíng)房企。這一次地方國(guó)企也出現(xiàn)了類似的情況，對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)是比較大的，說(shuō)明房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有結(jié)束?！敝袣W國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成在近期的一次公開(kāi)演講中，談及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為，“房企的融資約束仍然比較大，尤其是對(duì)民營(yíng)房企，只有少數(shù)財(cái)務(wù)指標(biāo)比較好的企業(yè)才受到了信用支持。”

盡管監(jiān)管層幾次喊話，但房企融資端的情況尚未好轉(zhuǎn)，以債券融資為例，華泰證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企境內(nèi)發(fā)債約1950億元，同比下降超四成，境外發(fā)債約456億元，同比下降近七成。而且境內(nèi)發(fā)債房企以央企國(guó)企為主，民營(yíng)房企占比僅為7%，遑論大量已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企。

融資渠道仍未打開(kāi)，樓市的冷淡又制約了房企銷售回款的力度，夾擊之下，今年百?gòu)?qiáng)房企中新增出險(xiǎn)房企的數(shù)量并未下降，前5個(gè)月的數(shù)量反而環(huán)比上升。

二季度大量房企的美元債到期，成為又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。以恒大為代表的出險(xiǎn)房企正在踐行“以時(shí)間換空間”的策略，希望通過(guò)債務(wù)展期保住債券不發(fā)生違約。但融資緊縮、銷售疲軟，去年以恒大為代表的出險(xiǎn)房企定下的復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”自救策略仍然艱難，一些項(xiàng)目資金缺口較大，急需外部輸血救援，但在現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境下，外部輸血也頗為謹(jǐn)慎。

實(shí)際上，面臨“恒大式困局”的出險(xiǎn)房企遠(yuǎn)不止一家。

6月底，郎星收到恒大下屬物業(yè)公司的催告函，他是開(kāi)封鄭開(kāi)恒大未來(lái)城業(yè)主，自去年7月1日，他已一年沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。收到催告函的郎星反問(wèn)物業(yè)工作人員，“你知道恒大欠我多少錢嗎？”

郎星擔(dān)任法人的公司是恒大供應(yīng)商，合作時(shí)間逾7年，目前被拖欠的商票與應(yīng)付款合計(jì)超過(guò)200萬(wàn)元，這一數(shù)額在眾多供應(yīng)商中不算多，但已足夠讓他崩潰，今年大年初一，他是在恒大項(xiàng)目公司中度過(guò)的，希望對(duì)方支付一些欠款。他最終發(fā)現(xiàn)自己能做的只有等待，而同樣無(wú)奈的不止他一人。

近日，一則投資者的清盤(pán)呈請(qǐng)，又將債務(wù)重組中的恒大推上風(fēng)口。

6月27日，恒大房車寶的一名戰(zhàn)略投資者向香港法院提出申請(qǐng)，要求恒大清盤(pán)。6月28日，恒大對(duì)日前被債權(quán)人提請(qǐng)清盤(pán)呈請(qǐng)做出回應(yīng)，稱極力反對(duì)上述呈請(qǐng)，預(yù)期該呈請(qǐng)將不會(huì)影響公司的重組計(jì)劃或時(shí)間表。截至目前，中國(guó)恒大總計(jì)約192.85億美元共13筆美元債務(wù)已正式違約。這一操作會(huì)加大恒大系復(fù)牌的難度，對(duì)恒大系項(xiàng)目的施工復(fù)工也會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)此申請(qǐng)，香港法院將于8月31日召開(kāi)聆訊，調(diào)查此事，而且不排除后續(xù)可能會(huì)有更多的債權(quán)人提請(qǐng)清盤(pán)呈請(qǐng)。

今年4月底至5月，恒大曾迎來(lái)一波境內(nèi)債券償還高峰，4月底，恒大地產(chǎn)曾在5天內(nèi)接連召開(kāi)三筆債券持有人會(huì)議，分別審議表決“19恒大01”“21恒大01”付息展期議案及“19恒大02”本息兌付展期議案。

實(shí)際上，面臨兌付壓力的，不是個(gè)別房企。2022年6月，房企再度迎來(lái)一波償債潮，當(dāng)月有44筆債券到期，合計(jì)約639億元。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，其中民營(yíng)房企占比67%。6月，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)，新力地產(chǎn)到期的一只優(yōu)先票據(jù)和華夏幸福的一筆境外債已經(jīng)出現(xiàn)利息違約。

作為恒大境內(nèi)發(fā)債的主體，恒大地產(chǎn)共有13筆存量債券，總存續(xù)規(guī)模達(dá)558.53億元，尚未有一只債券發(fā)生違約。恒大希望通過(guò)展期力保境內(nèi)債券不發(fā)生違約，3月22日，恒大召開(kāi)全球債權(quán)人電話會(huì)議，執(zhí)行董事肖恩稱，中國(guó)恒大正與境內(nèi)債權(quán)人積極溝通，以保持整體穩(wěn)定，境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債券展期工作在有序推進(jìn)。

展期與要約換購(gòu)成為房企緩釋債務(wù)壓力的主要方式，據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2022年前5月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。也有房企在展期無(wú)望的情況下向投資人提出交換要約。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。

而對(duì)恒大而言，債券展期更是為了債務(wù)重組方案出臺(tái)爭(zhēng)取時(shí)間，6月20日，中國(guó)恒大集團(tuán)再次在公告中確認(rèn)，將于7月底公布債務(wù)重組方案。

恒大的債務(wù)由三部分組成：以未兌付商票為代表的供應(yīng)商應(yīng)付未付款，未兌付的財(cái)富產(chǎn)品，即理財(cái)，以及金融機(jī)構(gòu)借款。多位大額財(cái)富產(chǎn)品持有人告訴《中國(guó)新聞周刊》，今年春節(jié)過(guò)后，每月都能收到8000元的兌付資金。

就在恒大地產(chǎn)尋求“15恒大03”展期當(dāng)天，張?jiān)平咏形绮艆⒓油暌粓?chǎng)線上庭審，她經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷公司2015年成為恒大供應(yīng)商，目前持有尚未兌付的恒大商票近3000萬(wàn)元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起訴訟，彼時(shí)，涉及恒大商票的案件需移交廣州中院集中管轄，“去年12月已經(jīng)繳納多起案件的訴訟費(fèi)，但至今沒(méi)有開(kāi)庭，只能等待”。

今年四五月間，集中管轄要求有所松動(dòng)，持票人可以在出票人，即恒大項(xiàng)目公司所在地法院起訴，這讓張?jiān)瓶吹较ＭＳ捎趨⑴c項(xiàng)目多在河南，6月，她陸續(xù)到河南各地法院提起訴訟，已有十幾起案件密集開(kāi)庭。

張?jiān)频墓境钟袛?shù)百?gòu)埡愦笊唐?，一些面額較小的商票甚至只有數(shù)千元，去年7月開(kāi)始逾期，至今已有一年，張?jiān)茮](méi)有等到兌付方案，起訴是她唯一能做的，而數(shù)百?gòu)埳唐睂?duì)應(yīng)的民事訴訟數(shù)量也不在少數(shù)。“整整一年時(shí)間沒(méi)有進(jìn)賬，卻要支付訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等”。

張?jiān)乒疚挥诤幽系厥械姆止疽呀?jīng)全部解散，今年5月，陜西省級(jí)分公司也難以支撐，“只能承諾幫助員工繳納五險(xiǎn)一金到今年年底，作為補(bǔ)償”。位于鄭州的總部只剩下10人左右，她特意留下一名法務(wù)，負(fù)責(zé)后續(xù)訴訟，她的公司員工數(shù)量曾一度超過(guò)300人。

當(dāng)然，即使張?jiān)颇玫椒ㄔ号袥Q，也不意味債務(wù)能夠得到清償。

在江浙兩地參與恒大眾多項(xiàng)目的石江正在仔細(xì)搜羅恒大項(xiàng)目公司除了監(jiān)管賬戶外的賬戶，他希望找到能供法院處置的資產(chǎn)，在發(fā)現(xiàn)恒大項(xiàng)目公司的數(shù)個(gè)銀行賬戶，并且其中尚有 30萬(wàn)元后，他急忙給法官打去電話，希望法院優(yōu)先執(zhí)行這部分資產(chǎn)，應(yīng)急自己公司發(fā)放工資的需要。

包括商票和應(yīng)付未付款在內(nèi)，恒大拖欠石江的公司1600余萬(wàn)元，他是恒大供應(yīng)商中起訴時(shí)間較早的那一批，“2021年六七月間，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事訴訟，法院判決已經(jīng)做出，但還是在執(zhí)行環(huán)節(jié)遇到問(wèn)題”。

2021年10月18日，黑龍江綏化市，位于松花江北岸肇東段的綏化恒大文化旅游康養(yǎng)城項(xiàng)目，多數(shù)工地處于停工狀態(tài)。有些大體完工的樓盤(pán)，貼著建設(shè)單位的封條。圖/IC

2021年11月16日，上海市，佳兆業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的一處地產(chǎn)項(xiàng)目。圖/視覺(jué)中國(guó)

恒大爆雷后，各地項(xiàng)目資金全部被納入政府監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于“保交樓”，舊賬被掛起，哪怕是像石江這樣已經(jīng)拿到法院判決的供應(yīng)商，法院也無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行監(jiān)管賬戶中的資金。

有做出相關(guān)判決的法官告訴《中國(guó)新聞周刊》，即使法院已經(jīng)凍結(jié)監(jiān)管賬戶，也無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行，他自己也在關(guān)注訴訟涉及項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況，只有在項(xiàng)目完工，并且“大確權(quán)”，即開(kāi)發(fā)商按規(guī)定辦理樓盤(pán)初始確權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)》后，如果監(jiān)管賬戶中仍有余額，法院才能處置?！澳壳氨O(jiān)管賬戶中的資金只能在地方政府住建部門(mén)的監(jiān)督下用于‘保交樓’所需款項(xiàng)，這一規(guī)則不止適用于恒大，也適用于其他出險(xiǎn)房企”。

顯然，“保交樓”的資金需求被擺在更重要的位置，但這也意味著像郎星、張?jiān)?、石江?jīng)營(yíng)的中小企業(yè)可能先于，或者已經(jīng)先于恒大這樣的出險(xiǎn)房企倒下。供應(yīng)商只能等待復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓，但是因?yàn)榕f賬無(wú)法得到結(jié)算，供應(yīng)商參與“保交樓”或興趣寥寥，或無(wú)力墊付，積極性有限，復(fù)工成為難解的死結(jié)。

“逾期時(shí)間最久的一張商票在去年3月底到期、票面價(jià)值40多萬(wàn)元。”郭洲告訴《中國(guó)新聞周刊》，欠款涉及恒大在湖北的項(xiàng)目至今沒(méi)有給出兌付方案，“項(xiàng)目公司確實(shí)沒(méi)有錢，目前地方政府成立工作專班，采取的策略是‘結(jié)新賬、掛舊賬’，即不理會(huì)已經(jīng)拖欠的‘舊賬’，全力結(jié)算‘保交樓’產(chǎn)生的‘新賬’”。

有政府工作專班成員向記者直言：目前以“保交樓”為主，至于已有債務(wù)，沒(méi)錢，也沒(méi)精力處置。

不論在恒大的自救戰(zhàn)略中，還是在監(jiān)管部門(mén)的目標(biāo)清單中，“保交樓”都居于首要位置。

在去年10月下旬召開(kāi)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)專題會(huì)上，許家印曾首次宣布自救戰(zhàn)略，第一項(xiàng)便是全力以赴實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓。恒大已多次強(qiáng)調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的重要性，此次許家印再度強(qiáng)調(diào)，只有復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)銷售和經(jīng)營(yíng)，才能保質(zhì)保量向業(yè)主交樓，才能解決上下游合作伙伴的商票兌付，才能完成財(cái)富產(chǎn)品的兌付，才能逐步歸還金融機(jī)構(gòu)的借款。

今年春節(jié)過(guò)后的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任住建部部長(zhǎng)王蒙徽也表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。

而恒大官方4月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，恒大集團(tuán)已復(fù)工項(xiàng)目734個(gè)，復(fù)工率達(dá)95%。其中有424個(gè)項(xiàng)目已恢復(fù)至正常施工水平，占比55%。全國(guó)復(fù)工總?cè)藬?shù)達(dá)到15.4萬(wàn)人。

但在“結(jié)新賬、掛舊賬”的策略下，恒大一些項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進(jìn)度仍然難言樂(lè)觀。

“如果一個(gè)‘保交樓’項(xiàng)目只有五六名工人施工，這能叫復(fù)工復(fù)產(chǎn)嗎？如果這也算復(fù)工復(fù)產(chǎn)，項(xiàng)目要到何時(shí)才能完工？”一位恒大河南供應(yīng)商告訴記者，自己所涉及的項(xiàng)目中八成以上都是“非正常復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)可能有很多人，但實(shí)際在工地施工的工人只有幾個(gè)人”。

恒大“保交樓”時(shí)選擇的合作方更多是原有供應(yīng)商。2021年年底，恒大找到張?jiān)?，希望她的公司參與新鄭悅龍灣項(xiàng)目“保交樓”，張?jiān)乒旧婕暗臉I(yè)務(wù)是向業(yè)主交房前必不可少的環(huán)節(jié)，“項(xiàng)目公司提出2021年9月后新產(chǎn)生的費(fèi)用重新簽署為期三個(gè)月的合同，現(xiàn)金結(jié)算。但是項(xiàng)目經(jīng)理坦言，三個(gè)月后能否拿到工程款還是未知數(shù)，而項(xiàng)目目前還拖欠公司60多萬(wàn)元”。張?jiān)谱罱K沒(méi)有參與“保交樓”。

6月22日晚，一家國(guó)資背景地產(chǎn)商的項(xiàng)目公司給張?jiān)拼騺?lái)電話，希望她能承接某個(gè)項(xiàng)目的“保交樓”業(yè)務(wù)，合同約定的付款周期長(zhǎng)達(dá)8～12個(gè)月。查詢了這家地產(chǎn)商的信用評(píng)級(jí)后，張?jiān)浦苯油频袅苏疑祥T(mén)的業(yè)務(wù)，連報(bào)價(jià)都沒(méi)有給出，“其他項(xiàng)目承諾3個(gè)月的付款周期都不敢承接，遑論8～12個(gè)月”。

一些供應(yīng)商即使參與“保交樓”，工程進(jìn)度也并不正常。盡管恒大仍拖欠接近1600萬(wàn)元工程款，但張楠告訴《中國(guó)新聞周刊》，自己的公司去年開(kāi)始參與一些“保交樓”項(xiàng)目實(shí)屬無(wú)奈，因?yàn)樽约旱墓疽呀?jīng)“耗在了里面”，“此前公司作為一家上市建筑公司的分包商一直在參與項(xiàng)目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作為工程實(shí)際承包人，工程進(jìn)行到一半，連工程量都無(wú)法核算，賬目也不可能結(jié)清，因此只有盡可能完工。”

但他坦言，恒大爆雷后，作為實(shí)際承建方參與“保交樓”，更多是形式上應(yīng)付?！靶枰S時(shí)結(jié)算工程款，否則一段時(shí)間后就會(huì)再次停工，比如做了一個(gè)月，形成一定產(chǎn)值，如果不能及時(shí)結(jié)算就會(huì)停工，因?yàn)楸舜艘呀?jīng)失去信任。而且‘保交樓’不僅涉及施工方，還涉及材料商等多方，如果材料無(wú)法到位也沒(méi)有條件施工，而供應(yīng)商已經(jīng)被拖得很慘，如一個(gè)項(xiàng)目的工程總包因?yàn)榍房钔媾R上千起法律訴訟，這也導(dǎo)致‘保交樓’效率比較低。”

展期與要約換購(gòu)成為房企緩釋債務(wù)壓力的主要方式，據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2022年前5月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。也有房企在展期無(wú)望的情況下向投資人提出交換要約。

這種困境涉及“保交樓”的資金是否充足。在恒大于2021年出險(xiǎn)后，各地政府紛紛在住建部門(mén)之下成立工作專班，更多作用在于嚴(yán)格控制監(jiān)管賬戶支出，“監(jiān)管賬戶支出不再由恒大方面說(shuō)了算，而是要過(guò)政府這一關(guān)，防止上級(jí)公司抽走資金”。但一些監(jiān)管賬戶里的資金顯然不夠支撐“保交樓”。

張楠向記者舉例說(shuō)，公司在恒大某個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)形成的產(chǎn)值就有八九千萬(wàn)元，尚有還未結(jié)算的工程款，而去年陸續(xù)參與“保交樓”工作后，付款進(jìn)度很慢，一共只付了不到200萬(wàn)元。而據(jù)他估算，恒大要完成這個(gè)項(xiàng)目的“保交樓”還需要上億元。

有接近恒大湖北分公司的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，以恒大在湖北某地級(jí)市的共三個(gè)項(xiàng)目為例，2021年恒大爆雷時(shí)三個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度各異，去年底政府接手，發(fā)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目距離完工尚有11億元左右的資金缺口，即使將部分已經(jīng)建成的車庫(kù)出售，資金缺口也有八九億元，并且不包括項(xiàng)目舊賬，但是預(yù)售金監(jiān)管賬戶僅剩余3000多萬(wàn)元。

“即使是這3000多萬(wàn)元也在陸續(xù)支出，包括付給幾家總承包商。其中一個(gè)項(xiàng)目先后付給承建商數(shù)百萬(wàn)元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)塔吊?！睋?jù)他介紹，恒大在當(dāng)?shù)氐娜齻€(gè)項(xiàng)目中有兩個(gè)處于停工或半停工狀態(tài)，政府正在全力保住第三個(gè)項(xiàng)目一期交樓，“原本計(jì)劃5月30日交樓，但工期被拉長(zhǎng)，目前計(jì)劃9月交樓”。

顯然，復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進(jìn)度在很大程度上取決于監(jiān)管賬戶里資金的多寡，而復(fù)工復(fù)產(chǎn)正面臨資金面壓力。

《中國(guó)新聞周刊》記者拿到的一份恒大江蘇“啟動(dòng)項(xiàng)目一樓一策方案”顯示，目前啟動(dòng)項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管賬戶余額為3億元，即使算上7.77億元已售未回款，以及已取證未售樓棟后續(xù)貨值，仍然無(wú)法覆蓋項(xiàng)目未付款項(xiàng)、未兌付商票，以及交樓竣工前的各項(xiàng)支出，共計(jì)29億元。需要通過(guò)在建未取證樓棟取證銷售，才能達(dá)到自身平衡，而要完成這部分工程，尚需支出25.6億元，復(fù)工后每月工程款便需支付0.5億元。資金壓力由此可見(jiàn)一斑。

“公司去年便提出‘保交樓’，但是推進(jìn)進(jìn)度在不同省份、不同地市，甚至不同項(xiàng)目之間都有差異，一些推進(jìn)力度較大的地區(qū)可能會(huì)采取國(guó)資或其他資金方接盤(pán)的方式救活項(xiàng)目。”前述接近恒大湖北分公司的人士告訴記者，例如對(duì)比湖北、湖南，湖北推進(jìn)“保交樓”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些項(xiàng)目監(jiān)管賬戶里余額較為充足，推進(jìn)速度就更快，但是一些項(xiàng)目就需要政府協(xié)調(diào)將僅有資產(chǎn)變現(xiàn)，如出售、抵押車位、住宅等作為‘保交樓’資金來(lái)源，推進(jìn)速度較慢”。

他向記者坦言，現(xiàn)在政府出面擔(dān)保，如?？顚Ｓ?，再放開(kāi)開(kāi)發(fā)貸，后面資金問(wèn)題尚好解決，反而是已賣出房子交樓有資金缺口，“尾盤(pán)可供變現(xiàn)的資產(chǎn)不多，難以找到接盤(pán)方。”

“啟動(dòng)項(xiàng)目一樓一策方案”就將停工項(xiàng)目面臨的資金困境描述為“無(wú)新增融資放款、銷售下滑形勢(shì)嚴(yán)峻”，顯然，相比于僅僅依靠銷售回款和變賣資產(chǎn)籌措資金，恒大等出險(xiǎn)房企無(wú)疑更期待有“白衣騎士”接盤(pán)，帶來(lái)增量資金。

早在今年1月，迫于“保交樓”壓力，恒大將持有的部分項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，半年內(nèi)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓零星發(fā)生于項(xiàng)目公司，受讓方多為項(xiàng)目資金方、地方國(guó)資。

1月13日，昆明恒拓置業(yè)有限公司（下稱“恒拓置業(yè)”）100%股權(quán)被恒大地產(chǎn)昆明有限公司轉(zhuǎn)讓給五礦國(guó)際信托有限公司（下稱“五礦信托”）。早在2020年9月，恒拓置業(yè)100%股權(quán)便被質(zhì)押給五礦信托，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)為是“以股抵債”。

恒拓置業(yè)旗下的恒大林溪郡項(xiàng)目，在2020年4月以6.89億元的價(jià)格拿下地塊半個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)工，2021年5月，首次開(kāi)盤(pán)，毛坯房單價(jià)約8500元/平方米，精裝房單價(jià)約為11000元/平方米。但項(xiàng)目在當(dāng)年9月便已停工，規(guī)劃的17棟住宅中有7棟已經(jīng)封頂。

有接近該項(xiàng)目的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，項(xiàng)目施工總承包方為江蘇省建工集團(tuán)有限公司，11月初，施工方曾將工地大門(mén)鎖死，禁止任何人員出入。當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目除主體結(jié)構(gòu)小部分未完成外，其余大部分主體已完成，完成總產(chǎn)值約2.54億元，項(xiàng)目工程款基本以商票形式支付，到期未兌付商票達(dá)4306萬(wàn)元，并拖欠進(jìn)度款1.21億元。

這并非五礦信托受讓的唯一項(xiàng)目公司股權(quán)。2月底，發(fā)布公告稱，該公司與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向兩家信托機(jī)構(gòu)出售旗下四個(gè)項(xiàng)目相關(guān)股權(quán)。此前，兩家信托機(jī)構(gòu)分別是四個(gè)項(xiàng)目公司的股東。

這份公告也明確了信托公司接手后的合作模式，兩家信托機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際需要投入開(kāi)發(fā)建設(shè)所需全部資金，恒大無(wú)需再向項(xiàng)目公司投入任何額外資金。而相關(guān)項(xiàng)目的銷售所得款項(xiàng)，一方面用于結(jié)清項(xiàng)目公司短期營(yíng)運(yùn)及負(fù)債的應(yīng)付款項(xiàng)，另一方面用來(lái)償還信托機(jī)構(gòu)接管前后對(duì)項(xiàng)目的資金投入。所得若有盈余，再用于償還中國(guó)恒大前期資金投入。

換言之，信托公司接手后仍會(huì)先保證清償信托公司的投入，如果有余下的資金再處理舊賬。有項(xiàng)目債權(quán)人告訴記者，五礦信托在受讓股權(quán)前確實(shí)曾和其核對(duì)債務(wù)情況，但是并未給出債務(wù)清償方案。

在3月22日召開(kāi)的全球債權(quán)人電話會(huì)議上，曾有債權(quán)人提問(wèn)稱，未來(lái)公司是否會(huì)繼續(xù)采用“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運(yùn)營(yíng)”的模式盤(pán)活境內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目？恒大非執(zhí)行董事梁森林表示，在當(dāng)前公司流動(dòng)性緊張的情況下，上述模式是維持公司有序運(yùn)營(yíng)、保障各方合法權(quán)益的現(xiàn)實(shí)選擇，回收款項(xiàng)將用作保障公司其他境內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)及交樓，后續(xù)公司將盡最大努力持續(xù)推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作。

有恒大債權(quán)人向記者分析稱，信托公司接盤(pán)的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，位于廣州、佛山、東莞等地，而且有后續(xù)資產(chǎn)可供處置，如五礦信托接手恒拓置業(yè)時(shí)，17棟住宅中僅有5棟取得預(yù)售許可證。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴《中國(guó)新聞周刊》，在各地化解風(fēng)險(xiǎn)的方案中，“金融機(jī)構(gòu)收并購(gòu)+代建”是較為可行的做法。企業(yè)自己復(fù)工復(fù)產(chǎn)比較難，出險(xiǎn)企業(yè)本身缺乏資金，沒(méi)有增量資金，項(xiàng)目很難持續(xù)建設(shè)。而在“金融機(jī)構(gòu)收并購(gòu)+代建”模式中，金融機(jī)構(gòu)收并購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目給予資金支持，委托經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代為建設(shè)管理，能順利使項(xiàng)目復(fù)工竣工，能夠保障金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房人等多方權(quán)益。

但是金融機(jī)構(gòu)能否收回投入，在很大程度上取決于項(xiàng)目銷售情況。

根據(jù)恒大5月披露的數(shù)據(jù)，其4月合約銷售額為30.9億元，相比于去年9月至今年3月每月2000萬(wàn)元至3000萬(wàn)元的銷售額有大幅提升，但是相比去年9月出險(xiǎn)前單月681億元的合約銷售額仍然相距甚遠(yuǎn)。“沒(méi)有銷售，就不可能走出困境、還清債務(wù)?！痹S家印說(shuō)。

顯然，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷阻礙了金融機(jī)構(gòu)協(xié)助房企化解債務(wù)危機(jī)。

盡管AMWf0NlSgsTkKDgxnDzLxBWg==C已經(jīng)與一些房企達(dá)成合作，但是至今仍未公布具體的合作項(xiàng)目與模式。圖/視覺(jué)中國(guó)

今年4月，監(jiān)管部門(mén)曾為資產(chǎn)管理公司（AMC） 提供了一份包含12家房企的名單，其中包括：恒大、世茂、融創(chuàng)、融信、佳兆業(yè)、中梁、中南建設(shè)、綠地、奧園、榮盛、陽(yáng)光城、富力，以便全國(guó)性AMC參與房企紓困工作。

信達(dá)資產(chǎn)副總裁趙立民是去年成立的恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)七名委員之一。今年以來(lái)，長(zhǎng)城資產(chǎn)、華融資產(chǎn)等AMC也相繼與佳兆業(yè)、中南建設(shè)等房企達(dá)成合作，如華融資產(chǎn)便表示聯(lián)合地方國(guó)資紓困中南建設(shè)，就推動(dòng)在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、并購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、盤(pán)活合作項(xiàng)目等開(kāi)展業(yè)務(wù)。但是至今仍未公布具體的合作項(xiàng)目與模式。

劉水分析認(rèn)為，出險(xiǎn)房企與AMC雙方都有所顧慮。首先，出險(xiǎn)企業(yè)不愿過(guò)早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果現(xiàn)在急于出售項(xiàng)目，一是資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預(yù)期，并且還會(huì)影響手中存貨的估值;二是根據(jù)政策指導(dǎo)，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營(yíng)，這樣雖然緩解了當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看又增加了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，AMC對(duì)項(xiàng)目收并購(gòu)較為謹(jǐn)慎。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整，并且一些出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的債務(wù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，AMC對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有所提高，注重防控風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房企面臨的資金困境，盛松成建議支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)。2021年，全國(guó)20%的房地產(chǎn)項(xiàng)目是由多家房企合作開(kāi)發(fā)的。這意味著一個(gè)企業(yè)或者項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，合作房企不可避免地也會(huì)受到波及?！叭绻軌蛲ㄟ^(guò)優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目或者困難房企，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，也有利于整個(gè)行業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定?！?/p>

（文中郎星、張?jiān)?、石江、郭洲、張楠均為化名?/p>