淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題與改善策略

王林麗

引 言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去的拿地就能躺著賺取高額利潤的時代進(jìn)入了需要精打細(xì)算，提高經(jīng)營管理效率來獲取競爭優(yōu)勢。全面預(yù)算管理作為現(xiàn)代精細(xì)化管理的工具很受企業(yè)管理者的青睞，但目前階段很多企業(yè)在實際操作過程中存在全面預(yù)算管理組織架構(gòu)不健全或形同虛設(shè)，預(yù)算目標(biāo)缺乏準(zhǔn)確性、合理性和可行性，重預(yù)算編制，忽略預(yù)算執(zhí)行、控制與考核，內(nèi)部管理制度不健全及預(yù)算缺乏信息化管理手段等問題。另外房地產(chǎn)行業(yè)具有前期需要大額資金投入、產(chǎn)品變現(xiàn)周期長、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、高負(fù)債高風(fēng)險等特點(diǎn)，鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要實施全面預(yù)算管理，提高管理效率，將風(fēng)險控制在可承受的范圍內(nèi)，這樣才能更好地應(yīng)對未知的市場風(fēng)險和政策調(diào)控風(fēng)險。

全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理的含義與內(nèi)容

預(yù)算管理是一種綜合的企業(yè)管理系統(tǒng)，它服務(wù)于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過對未來一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動和相應(yīng)財務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面預(yù)測和籌劃，合理進(jìn)行資源配置，它既是財務(wù)管理的手段也是內(nèi)部控制的手段。該系統(tǒng)需要預(yù)算理念全員參與，業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋，管理流程全程跟蹤。

全面預(yù)算管理的內(nèi)容包括經(jīng)營預(yù)算、專門決策預(yù)算、財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算是指與企業(yè)日常業(yè)務(wù)相關(guān)的一系列的可能發(fā)生資金收付預(yù)算，比較典型的有銷售預(yù)算、成本預(yù)算、三費(fèi)預(yù)算等。專門決策預(yù)算主要指企業(yè)投融資決策預(yù)算。財務(wù)預(yù)算主要指一定預(yù)算期間內(nèi)的資金預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算、利潤預(yù)算。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的原則

1.戰(zhàn)略導(dǎo)向原則

促進(jìn)實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是全面預(yù)算管理的終極目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算應(yīng)以長期戰(zhàn)略目標(biāo)作為預(yù)算編制的起點(diǎn)，將企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標(biāo)、整體經(jīng)營目標(biāo)與企業(yè)員工的自我價值提升整合在預(yù)算執(zhí)行和控制之中。

2.過程控制原則

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)跟蹤預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行的進(jìn)度，及時進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行分析，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正解決，并實施有效評價。

3.平衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理應(yīng)平衡企業(yè)長期目標(biāo)與短期目標(biāo)的矛盾，局部利益與整體利益的矛盾。

4.權(quán)變性原則

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理應(yīng)堅持柔性與剛性相結(jié)合，年度預(yù)算數(shù)據(jù)一旦批準(zhǔn)確定后， 除非遇到國家政策法規(guī)發(fā)生重大的變化、不可抗力等企業(yè)內(nèi)外戰(zhàn)略環(huán)境發(fā)生重大變化或突發(fā)重大事件等，預(yù)算原則上不作調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的流程

全面預(yù)算主要包括三個環(huán)節(jié)，分別是預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核。它是一個持續(xù)改進(jìn)的過程，需要在實踐中不斷完善和修正。

1.預(yù)算編制

目前大型房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的時間是本年的10月開始編制下一年的預(yù)算，歷時預(yù)計2～3個月。預(yù)算編制工作主要由預(yù)算管理委員會組織，總部財務(wù)部負(fù)責(zé)組織編制。通常采用混合式編制方式，房地產(chǎn)企業(yè)一般為集團(tuán)層面下一級預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其下面還有多級預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該首先根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略確認(rèn)預(yù)算目標(biāo)，然后根據(jù)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行編制、匯總及審批的流程在固定的時間內(nèi)形成合并預(yù)算。全面預(yù)算編制過程是一個上下反復(fù)溝通、協(xié)調(diào)的過程，多次的溝通，反復(fù)修改才能避免預(yù)算目標(biāo)脫離實際的現(xiàn)象。

2.預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行實際上是將預(yù)算目標(biāo)變成實際行動。主要包括預(yù)算分解、預(yù)算分析、預(yù)算控制、預(yù)算調(diào)整等相關(guān)內(nèi)容。

3.預(yù)算考核

預(yù)算考核在全面預(yù)算管理流程里起著承上啟下的作用，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過對預(yù)算執(zhí)行完成結(jié)果進(jìn)行檢查、考核和評價來激勵和約束員工。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用環(huán)境主要包括戰(zhàn)略目標(biāo)、業(yè)務(wù)計劃、組織架構(gòu)、內(nèi)部管理制度和信息系統(tǒng)。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)本身的固有特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的必要性，這決定了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理也有自身的特點(diǎn)，具體如下：

周期長，需要項目全周期預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算一般按照項目來做，從拿地開始到項目結(jié)束短則需要1～2年，長則需要3-5年，周期較長，前期拿地和建設(shè)期需要投入大額資金，因此需要做全周期預(yù)算，通過預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行、控制、監(jiān)督、考評等活動來監(jiān)控項目目標(biāo)的實現(xiàn)，掌握項目經(jīng)營狀況。

業(yè)務(wù)涉及的環(huán)節(jié)較多，資金密集，預(yù)算管理應(yīng)全面覆蓋業(yè)務(wù)范圍

房地產(chǎn)企業(yè)涉及開發(fā)、建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)，應(yīng)將涉及的業(yè)務(wù)范圍全部納入預(yù)算管理，每個環(huán)節(jié)都涉及大額資金流入流出，資金風(fēng)險比較高，對預(yù)算管理的要求更高。

企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向功能更為明顯

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)投資金較大，建設(shè)周期長、受政策調(diào)控和市場風(fēng)險影響比較大，投資決策失利與否很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展成敗。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的分解與細(xì)化，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定時期的預(yù)算管理的戰(zhàn)略導(dǎo)向功能更明顯。

資金預(yù)算是重點(diǎn)

資金是企業(yè)的“流動著的血液”， 它對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說尤為重要。資金預(yù)算能事前模擬企業(yè)現(xiàn)金流情況，確保企業(yè)造血機(jī)能的完善。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理面臨的主要問題

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，市場機(jī)制不健全，目前受到政策因素影響還比較大，加上全面預(yù)算管理在我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用也比較晚，故房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理在實操過程中會出現(xiàn)一些問題，具體問題如下：

全面預(yù)算管理組織架構(gòu)不健全或形同虛設(shè)

近幾年雖然我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)每年都如期組織下一年度預(yù)算工作，但實際預(yù)算編制還是以財務(wù)部門為主，業(yè)務(wù)部門參與度較低，全面預(yù)算管理組織形同虛設(shè)，這樣可能會導(dǎo)致預(yù)算編制依據(jù)不合理，預(yù)算管理中的權(quán)責(zé)利不匹配，預(yù)算考慮的問題不全面等問題。

預(yù)算目標(biāo)缺乏準(zhǔn)確性、合理性和可行性

預(yù)算目標(biāo)的制定應(yīng)當(dāng)遵守先進(jìn)性、可行性、適應(yīng)性、導(dǎo)向性和系統(tǒng)性原則，拒絕預(yù)算目標(biāo)“伸手就能夠得著”或者“使勁跳也夠不著”的情況，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在制定預(yù)算目標(biāo)時沒有充分地考慮行業(yè)市場環(huán)境變化、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢變化以及競爭對手狀況等問題，或者預(yù)算目標(biāo)的制定未以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，偏離企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。

重預(yù)算編制，忽略預(yù)算執(zhí)行、控制與考核

很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制完成也就意味著預(yù)算管理工作完成了，預(yù)算執(zhí)行與控制流于形式。主要體現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)和員工對預(yù)算執(zhí)行重視不夠，很多時候只是實際工作時順便執(zhí)行了預(yù)算，而不是為了執(zhí)行預(yù)算而開展實際工作。當(dāng)實際發(fā)生額超過預(yù)算時，領(lǐng)導(dǎo)為了不影響項目進(jìn)度，一般也是出于形式走下預(yù)算外審批流程，預(yù)算缺乏剛性控制，預(yù)算執(zhí)行的好壞只影響領(lǐng)導(dǎo)的部分績效獎金，未涉及基層員工，預(yù)算未與每位員工的績效掛鉤。

內(nèi)部管理制度不健全

內(nèi)部管理制度為實施全面預(yù)算管理提供制度基礎(chǔ)，是全面預(yù)算管理重要的基礎(chǔ)環(huán)境。實施全面預(yù)算管理應(yīng)特別重視預(yù)算管理制度體系的建立與完善，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度體系不健全，致使預(yù)算管理實施起來無規(guī)可依，無章可循。

預(yù)算缺乏信息化管理手段

當(dāng)今社會已經(jīng)進(jìn)入信息化時代， 云計算、互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)滲透著我們生活各個方面，出于成本和信息安全等因素的考慮目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對信息化技術(shù)利用的比較少，特別是在全面預(yù)算管理方面用之甚少，這樣會降低預(yù)算編制的效率和質(zhì)量，預(yù)算執(zhí)行及分析不及時等問題。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理完善策略

建立完善的全面預(yù)算組織架構(gòu)

企業(yè)全面預(yù)算管理架構(gòu)主要分為三部分：全面預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)、全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)、全面預(yù)算管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)一般都設(shè)有以上三個機(jī)構(gòu)，但形同虛設(shè)或者一個人身兼數(shù)職，不能很好地履行全面預(yù)算管理職責(zé)，造成權(quán)責(zé)利不匹配地情形，出現(xiàn)這種情況的主要原因是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及員工對預(yù)算的重視程度不高，員工參與度及內(nèi)部溝通不夠。解決該類問題建議設(shè)置完善的全面預(yù)算組織架構(gòu)，特殊崗位配置專職人員，合理的劃分職責(zé)權(quán)限，確保權(quán)責(zé)對等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，特殊的地方是房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)是按照項目來的，一般拿一塊地就建立一個項目公司，總部的行政職能部門不直接創(chuàng)造收益，甚至有的地塊在外省，“天高皇帝遠(yuǎn)”不利于全面預(yù)算管理的實施。針對此種情況建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實際情況設(shè)置組織架構(gòu)。比如項目公司的部門預(yù)算實行兩條線管理，橫向受項目公司預(yù)算管控，縱向受總部職能部門管控，以此增加項目公司預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，執(zhí)行及反饋的效率，提高監(jiān)督管理力度。

全面提高預(yù)算目標(biāo)的準(zhǔn)確性

預(yù)算目標(biāo)不合理、編制不科學(xué)，可能會導(dǎo)致企業(yè)資源浪費(fèi)或者與戰(zhàn)略目標(biāo)偏離。預(yù)算目標(biāo)的準(zhǔn)確性依賴于預(yù)算編制獲取的相關(guān)信息、預(yù)算編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、預(yù)算編制的程序以及預(yù)算編制方法，同時確定預(yù)算目標(biāo)時應(yīng)考慮出資人對預(yù)算目標(biāo)的預(yù)期，根據(jù)以前年度實際運(yùn)營情況，結(jié)合企業(yè)所處的發(fā)展階段特點(diǎn)，還需考慮預(yù)算期內(nèi)的重大事項的影響等。針對預(yù)算目標(biāo)缺乏準(zhǔn)確性、合理性和可行性的問題，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該“請專業(yè)的人干專業(yè)的事情”，聘用房地產(chǎn)方面的專家預(yù)估房價走勢，充分考慮市場環(huán)境變化帶來的經(jīng)營風(fēng)險及財務(wù)風(fēng)險。聘用高素質(zhì)的預(yù)算管理團(tuán)隊，運(yùn)用科學(xué)的方法提高預(yù)算目標(biāo)的準(zhǔn)確性。

強(qiáng)化全面預(yù)算執(zhí)行、控制及考核

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)大部分存在重預(yù)算編制，忽略預(yù)算執(zhí)行、控制與考核的問題，本文認(rèn)為首先應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)算控制，比如“兩費(fèi)”不超過貨值的2.5%進(jìn)行總控。業(yè)務(wù)招待費(fèi)不能超過年度預(yù)算，超過不予報銷，進(jìn)行單項控制。成本支出通過ERP系統(tǒng)線上控制等。其次將預(yù)算調(diào)整機(jī)制嚴(yán)格化，除市場環(huán)境、國家政策或者不可抗力等客觀因素導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行發(fā)生重大差異確需調(diào)整外，預(yù)算一經(jīng)股東會或董事會權(quán)力機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，原則上不得隨意調(diào)整，全面預(yù)算調(diào)整應(yīng)當(dāng)履行嚴(yán)格的審批程序。再次建議全面預(yù)算的確定和執(zhí)行應(yīng)與績效考核結(jié)果掛鉤，這樣預(yù)算才有約束力。具體操作可以設(shè)置相關(guān)考核指標(biāo)，比如將組織架構(gòu)、管理制度、預(yù)算報告編制與報送、預(yù)算執(zhí)行與調(diào)整、預(yù)算分析報告、預(yù)算執(zhí)行偏差等作為考核指標(biāo)，按照企業(yè)實際情況賦予每個考核指標(biāo)分值。通過上級給下級打分、綜合打分、專業(yè)打分的方式得出分值，依據(jù)分值的高低來進(jìn)行獎懲，另外建議預(yù)算考核應(yīng)覆蓋全體員工， 這樣能調(diào)動員工的積極性， 而不是只針對公司管理層，從而增強(qiáng)公司的文化凝聚力。

建設(shè)與提升內(nèi)部管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、開發(fā)周期長、經(jīng)營風(fēng)險高、經(jīng)營開發(fā)復(fù)雜等特點(diǎn)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在迅速擴(kuò)張規(guī)模的同時提升內(nèi)部管理水平，建設(shè)與提升內(nèi)部管理制度是其主要手段之一。內(nèi)部管理制度主要包括預(yù)算管理制度、會計核算制度、內(nèi)部控制及內(nèi)部審計等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)算管理的程序建立適應(yīng)的全面預(yù)算管理制度體系，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以制度的形式明確規(guī)定各級全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)在預(yù)算工作中的職責(zé)，比如預(yù)算組織體系制度。其次要明確本企業(yè)預(yù)算編制的要求、編制方法、編制內(nèi)容以及相關(guān)審核審批流程，比如預(yù)算編制制度。再次要明確預(yù)算執(zhí)行過程中應(yīng)如何監(jiān)督控制，預(yù)算調(diào)整的情形以及履行的程序。比如預(yù)算執(zhí)行實時監(jiān)控制度、預(yù)算調(diào)整制度、重大預(yù)算項目特別關(guān)注制度、預(yù)算執(zhí)行情況預(yù)警機(jī)制、預(yù)算執(zhí)行情況內(nèi)部反饋和報告制度等。

借助信息化手段提高預(yù)算管理效率

全面預(yù)算管理涉及企業(yè)的方方面面，預(yù)算編制期間如果想將信息全面呈現(xiàn)出來，時間緊、任務(wù)重，傳統(tǒng)的全面預(yù)算管理單靠人工處理難免會出現(xiàn)預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確情況。另外預(yù)算目標(biāo)確定需要上下反復(fù)溝通確認(rèn)，每一輪的溝通可能都會涉及大量的數(shù)據(jù)更改工作，再加上各部門的數(shù)據(jù)相互關(guān)聯(lián)相互影響，預(yù)算執(zhí)行情況不能實時跟蹤等這些因素都會影響預(yù)算管理效率。本文認(rèn)為建立財務(wù)業(yè)務(wù)一體化信息應(yīng)用平臺能有效解決上述問題。財務(wù)業(yè)務(wù)一體化信息平臺是利用信息技術(shù)手段將財務(wù)信息化模塊與成本、營銷、運(yùn)營等業(yè)務(wù)模塊集成融合起來，實現(xiàn)財務(wù)流、業(yè)務(wù)流、信息流“三流合一”，這樣預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)與分解，能夠及時為預(yù)算執(zhí)行單位提供實時參考。財務(wù)部也能及時從各業(yè)務(wù)模塊調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)，為財務(wù)籌資、投資等決策提供準(zhǔn)確地數(shù)據(jù)支持。同時也能快速形成財務(wù)預(yù)算報表，相關(guān)財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)能短時間內(nèi)形成，極大提高工作效率。預(yù)算執(zhí)行信息能在不同的信息模塊獲取，這樣預(yù)算控制、執(zhí)行及反饋都能做到及時、準(zhǔn)確、合理。預(yù)算期結(jié)束后可量化的指標(biāo)數(shù)據(jù)在系統(tǒng)中能便捷取數(shù)，且數(shù)據(jù)十分準(zhǔn)確，可以最大程度上保證績效考核的及時性和客觀性。只有做到這樣全面預(yù)算管理才能真正建設(shè)到位。

結(jié)論與建議

本文針對全面預(yù)算管理理論及應(yīng)用的研究，綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)闡述房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)及應(yīng)用，指出了房地產(chǎn)企業(yè)在實施全面預(yù)算管理過程中呈現(xiàn)出的問題，本文從建立完善的全面預(yù)算組織架構(gòu)、全面提高預(yù)算目標(biāo)的準(zhǔn)確性、強(qiáng)化全面預(yù)算執(zhí)行、控制及考核、建設(shè)與提升內(nèi)部管理制度、借助信息化手段提高預(yù)算管理效率五個方面淺析上述問題地解決辦法。當(dāng)今社會科學(xué)技術(shù)發(fā)展日新月異，這就需要我們財務(wù)人員不斷地提高專業(yè)素養(yǎng)的同時充分掌握財務(wù)相關(guān)的信息化手段，利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段重塑對業(yè)務(wù)的認(rèn)識，以應(yīng)對未來信息化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對財務(wù)行業(yè)的沖擊。

（北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司）

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