五礦信托敗走恒大，客戶質(zhì)疑風(fēng)控缺失　資方無奈成開發(fā)商，項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期

惠凱

“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了”。作為曾經(jīng)的房企龍頭、金融機(jī)構(gòu)的座上賓，恒大因債務(wù)爆雷從天堂墮入了泥淖，合作伙伴也因其受到牽連而無法順利抽身，不斷暴露出新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。譬如有數(shù)位五礦信托的投資人就透露，五礦投向恒大佛山順德某項(xiàng)目的一只信托計(jì)劃已出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

在這些投資人看來，該項(xiàng)目在信托計(jì)劃成立前就已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號：恒大的債務(wù)和回A懸念已被市場高度關(guān)注、募投項(xiàng)目的土地出讓金延期繳納，以至于在五礦信托接盤項(xiàng)目后，還需補(bǔ)繳出讓金。此外，當(dāng)初五礦對佛山地區(qū)的樓市預(yù)期過高，對賭測算結(jié)果過于樂觀。

作為央企系的大型信托公司，五礦信托2017年以來長期保持著主動項(xiàng)目“金身不破”形象，但在近期卻頻頻破碎，且融資方還多為頭部房企，并為此惹上了不少官司，譬如2022年的法院公告數(shù)量就同比提升了數(shù)倍。近期，五礦更因“營業(yè)信托糾紛”而被知名的二次元游戲公司米哈游起訴。

炎炎夏日，除了要承受悶熱的酷暑天氣，徐先生、戴先生還要承受因購買五礦信托發(fā)行的一只信托產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而可能帶來小幅損失的焦慮。

多位投資人提供的“信澤投資集合資金信托計(jì)劃-第31期”推介材料顯示，該信托計(jì)劃總規(guī)模33億多元，用于向項(xiàng)目公司佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放股東借款、增加資本公積。資金最終投入到佛山市順德大良街道逢沙項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)+“歸還前期股東投入”。

《紅周刊》了解到，該項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)商是恒大地產(chǎn)，項(xiàng)目募資中用于股權(quán)投資的部分分配條件為：首次放款后滿24個(gè)月，或整盤住宅銷售比例（住宅合同簽約銷售面積占住宅總可售面積）達(dá)到70%，則觸發(fā)模擬清算（孰早原則），并在1個(gè)月內(nèi)完成模擬清算和股權(quán)收購實(shí)現(xiàn)退出。

“這是前幾年信托+地產(chǎn)商很流行的‘股+債’聯(lián)合的合作模式?！贝飨壬硎?，此前安信信托、光大信托等擅長地產(chǎn)項(xiàng)目的信托公司均有類似結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品。在‘股+債’聯(lián)合的合作模式下，對信托公司來說，好處是有項(xiàng)目公司股權(quán)在手里?？晒┳糇C的是，五礦信托董秘劉雁在去年接受媒體采訪時(shí)曾表示：公司深入探索地產(chǎn)基金型、投貸聯(lián)動等創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，“與核心、重點(diǎn)客戶以及經(jīng)營穩(wěn)健、具備成長潛力、具有一定合作基礎(chǔ)的客戶擇機(jī)開展高收益地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)”。

順德大良項(xiàng)目合作主體為恒大珠三角公司。據(jù)信托產(chǎn)品推介材料介紹，該公司是恒大旗下成立時(shí)間最長、綜合實(shí)力最強(qiáng)、規(guī)模最大、項(xiàng)目最多、銷售額最高、銷售面積最大的地區(qū)公司，各項(xiàng)指標(biāo)均位列集團(tuán)第一，僅2020年前十個(gè)月，就實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模500億元。

五礦發(fā)行的相應(yīng)信托計(jì)劃成立于2020年底，推介材料對恒大不乏溢美之詞：“世界500強(qiáng)第138位。恒大地產(chǎn)位居國內(nèi)龍頭房企，榜單第一名，主體AAA”，“恒大在佛山市深耕多年，截至2020年10月銷售額已破百億，口碑良好，具有品牌優(yōu)勢”……有意思的是，對于風(fēng)險(xiǎn)，推介材料并無交待，要知道此時(shí)的恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注了。事實(shí)上，大約半年后，恒大地產(chǎn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就正式爆發(fā)了。

有投資人透露，上述信托計(jì)劃在近期確定兌付方案，預(yù)計(jì)最終分配總收益不低于信托規(guī)模的98.9%。有投資人對此表示慶幸，認(rèn)為能收回幾乎全部本金、已經(jīng)很不錯(cuò)了。

不過令部分投資人不滿的一點(diǎn)是，信托計(jì)劃中有條款約定會盡快辦理土地使用權(quán)的第一順位抵押——前提是及時(shí)繳納土地出讓金，但實(shí)際上遲遲未能到賬，以至于土地產(chǎn)權(quán)“懸空”。據(jù)戴先生等提供的管理報(bào)告顯示，因恒大方面未足額履行出資義務(wù)，“未能如期取得土地證和辦理土地抵押，并產(chǎn)生一定金額的繳納金，影響標(biāo)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的正常運(yùn)行”。

來自佛山自然資源局的回函材料顯示，項(xiàng)目公司在2020年4月底拍下大良街道地塊后，項(xiàng)目公司應(yīng)于2020年6月、11月分兩期繳清地價(jià)款共47億元及相應(yīng)利息。但項(xiàng)目公司屢次拖延，佛山自然資源局多次催繳未果。項(xiàng)目公司曾提出，延期到2021年3月前繳清二期地價(jià)款、5月底前繳清滯納金和利息，但又再次違約，欠繳出讓金19億元。最終因“你公司已構(gòu)成嚴(yán)重違約”，佛山自然資源局于2021年解除了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，“64743萬元定金不予返還”。

也就是說，恒大在2020年11月前就出現(xiàn)延繳土地出讓金的情況，但信托計(jì)劃仍成功發(fā)行，如此也令投資人疑竇：在信托計(jì)劃成立前，信托公司風(fēng)控官和信托經(jīng)理是否知曉融資方風(fēng)險(xiǎn)？是否存在風(fēng)控審核不足的情況？

隨著問題的出現(xiàn)，五礦信托方面目前也采取了不少舉措，譬如追加要求恒大集團(tuán)為項(xiàng)目公司的還款義務(wù)提供連帶擔(dān)保;派駐第三方監(jiān)管公司現(xiàn)場駐場，落實(shí)對擔(dān)保方的章證照共管和銷售回款資金的監(jiān)管等。

《紅周刊》了解到，2020年時(shí)，五礦信托的合規(guī)風(fēng)控管理總部總經(jīng)理是任曉暉，其在2021年獲批成為五礦信托首席風(fēng)控官。在恒大風(fēng)險(xiǎn)暴露前夕的一次演講中，任曉暉曾表示，風(fēng)險(xiǎn)控制要做到心態(tài)開放，全面盡調(diào)、深入一線，才能夠直接判斷項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，“五礦信托做業(yè)務(wù)時(shí)懷揣一顆追求務(wù)實(shí)的心，真正把控風(fēng)險(xiǎn)”。

廣東的佛山地區(qū)曾是房市的熱土，自2016年開始房價(jià)躥升后，持續(xù)幾年穩(wěn)步上升，特別是2020年9月，商品住宅銷售均價(jià)創(chuàng)出1.63萬元/平米的新高，出清周期也降至8個(gè)月，凸顯當(dāng)時(shí)需求的旺盛，也因此吸引了不少大型房企來此“淘金”。

投資人提供的推薦材料顯示，順德大良項(xiàng)目的全盤銷售收入（含稅）約100億元，其中成本就接近80億元。在成本構(gòu)成中，主要包括49億元土地成本+21億元建安工程費(fèi)+3.6億元財(cái)務(wù)成本+4.8億元管理銷售成本。在扣掉所得稅后，測算出的信托計(jì)劃的年化投資收益率約為12.3%～12.9%，投資人實(shí)際收益率在10%～11%之間。

然而“人算不如天算”，在一年多的時(shí)間里，市場環(huán)境已天翻地覆，對順德大良項(xiàng)目信托計(jì)劃的投資人來說，已經(jīng)出現(xiàn)本金虧損的風(fēng)險(xiǎn)。2021年年中以來，佛山地區(qū)無論是新房/二手房價(jià)格、還是掛牌數(shù)量、去化周期都在走弱。據(jù)“安居客”數(shù)據(jù)，去年7月至今，佛山地區(qū)的房價(jià)均價(jià)已從此前的1.83萬元/平米回調(diào)至目前的1.77萬元，順德地區(qū)的房價(jià)均價(jià)也從近兩萬元回調(diào)至目前的1.8萬元左右。

房價(jià)的回落也加大了項(xiàng)目融資、開發(fā)和推盤難度。當(dāng)初融資方對順德大良項(xiàng)目的定價(jià)測算為：參考周邊高層住宅1.9萬元～2.3萬元/平米的均價(jià)，本項(xiàng)目高層住宅精裝售價(jià)為2.25萬元/平、商鋪對賭售價(jià)2.5萬元/平、車位對賭售價(jià)20萬元/個(gè)（上述價(jià)格含對賭條款）。可就目前市場中房價(jià)回落的形勢來看，“至少就商鋪來說，按照預(yù)期測算的價(jià)格，想成交不容易。”

不過長遠(yuǎn)來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示：佛山商品房房價(jià)上漲的動力仍然存在?！耙环矫妫瑥V佛一體化政策會繼續(xù)推進(jìn);另一方面，佛山人口流入的趨勢還在”，而且近期政策松動后，當(dāng)?shù)胤績r(jià)已出現(xiàn)明顯的環(huán)比反彈跡象。

在恒大出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，項(xiàng)目延宕約一年，今年2月前，中國五礦正式接下恒大順德大良項(xiàng)目的全部股權(quán)+管理權(quán)，項(xiàng)目外圍也張貼起了“五礦信托”的廣告。“承債式收購”在此前房企債務(wù)化解中還是很罕見的，只是在2021年后因越來越多的房企債務(wù)危機(jī)深化，信托公司完全接盤項(xiàng)目債務(wù)和開發(fā)的情況才高頻出現(xiàn)。

五礦信托接盤恒大順德大良項(xiàng)目，彼時(shí)還被多方看好，被視為既響應(yīng)了政府號召，又維護(hù)了投資人利益。如今來看，當(dāng)初的預(yù)期過于樂觀。有投資人表示，五礦承債式接盤后正面臨新問題——項(xiàng)目開發(fā)周期拉長。

據(jù)信托計(jì)劃一季報(bào)，在五礦信托接管恒大順德大良項(xiàng)目后，盡快完成和恒大的交接工作，“盡量削弱恒大方負(fù)面輿情對本項(xiàng)目的影響”。截至3月底，順德大良項(xiàng)目還處于重新啟動的籌備期中，盡管全力推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但“受恒大集團(tuán)負(fù)面輿情影響，且停工至今累計(jì)發(fā)生較大金額滯納金，項(xiàng)目運(yùn)行情況較原預(yù)期產(chǎn)生較大偏差，對信托財(cái)產(chǎn)存在較大不利影響”。特別是疫情反復(fù)、地產(chǎn)市場動蕩，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期。

恒大的情形也是越來越不妙。最新出爐的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，恒大的銷售情況一落千丈，今年1～6月銷售額僅有234億元，僅相當(dāng)于2021年同期的1/16。特別是6月底，因一筆8.6億港元的債務(wù)，恒大公告被“連浩民”旗下公司申請清盤，對此，恒大方面“極力反對”。

嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示：“一般來說，項(xiàng)目建設(shè)成本大致相當(dāng)于銷售額的30%，所以很多房企一旦銷售額跌幅超過30%，就會影響到項(xiàng)目正常開工?！睋Q言之，恒大目前即便完成“保交付”也頗為吃力。

對于恒大和五礦之間的合作進(jìn)展，以及預(yù)期中7月的重組方案事宜，恒大方面相關(guān)人士表示不便接受媒體采訪，“近期時(shí)間點(diǎn)很敏感，而且說實(shí)話，高層都未必能給出明確回復(fù)”。

五礦信托的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)也是赫赫有名的，房地產(chǎn)集合資金信托產(chǎn)品規(guī)模長期居于行業(yè)前列。在此前，公司董秘劉雁曾向媒體表示，五礦信托堅(jiān)持合理開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司建立了一整套風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控機(jī)制：一是嚴(yán)控資產(chǎn)總體質(zhì)量，持續(xù)消化存量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，2017年至今公司未出現(xiàn)新增主動管理類風(fēng)險(xiǎn);二是加強(qiáng)日常風(fēng)險(xiǎn)管理，持續(xù)完善全鏈條風(fēng)控體系，加強(qiáng)項(xiàng)目中后期管理。

“五礦過去幾年幾乎‘零違約’，這也是我們相中這個(gè)信托產(chǎn)品的關(guān)鍵原因，而非僅僅是出于看好恒大?！币晃煌顿Y人直言。

除了恒大·順德項(xiàng)目，多位投資人透露，五礦信托和恒大合作的存續(xù)信托項(xiàng)目并不少，涉及北京、昆明、福州等地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目，且每個(gè)項(xiàng)目的金額都不小。戴先生轉(zhuǎn)述了來自五礦信托理財(cái)師方面的消息，五礦和恒大之間是集團(tuán)對集團(tuán)的“總對總”模式，因此合作規(guī)模大、方式多樣。此前2020年9月震動業(yè)內(nèi)外的恒大向地方政府“逼宮”事件中，流傳甚廣的“金融機(jī)構(gòu)借款余額分類匯總表”顯示：截至2020年中，恒大從五礦信托獲得的融資規(guī)模達(dá)百億，在信托系債權(quán)人中排名前列（恒大之后辟謠稱，“相關(guān)文件和截圖憑空捏造”）。

五礦還參與了恒大·福州濱江左岸項(xiàng)目的處置（項(xiàng)目開發(fā)商福州恒璟天置業(yè)有限公司），但就在近日有消息稱，福州恒璟天貼出公告，因五礦信托2021年底后不再支付開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，合作單位無資金開展后續(xù)建設(shè)。

“該項(xiàng)目對應(yīng)信托計(jì)劃的最近一期收益前幾天已經(jīng)兌付了，到目前還沒出現(xiàn)展期?！蓖顿Y人徐先生透露。

綜合多位受訪者提供的信息，目前除順德項(xiàng)目出現(xiàn)兌付問題外，五礦信托投向恒大的其他信托計(jì)劃基本還都在正常運(yùn)轉(zhuǎn)中，后續(xù)是否會有新變化，需要觀察。

對于信托產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，其實(shí)不僅上述自然人客戶在擔(dān)憂，知名機(jī)構(gòu)客戶同樣也存在擔(dān)憂。今年6月底，知名游戲公司米哈游起訴五礦信托一事就引發(fā)高度關(guān)注。此外，總部在上海的另一家知名游戲公司莉莉絲也起訴了五礦信托，且開庭時(shí)間、案由等信息和米哈游一致。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，涉事的信托計(jì)劃是“五礦鼎興系列1-15號”，招商銀行代銷、發(fā)行規(guī)模達(dá)23億元，融資方可能為世茂地產(chǎn)。

那么，最新進(jìn)展如何？五礦信托的相關(guān)人士表示，“米哈游這一事情，就是個(gè)普通的展期”。

五礦信托是在幾年前借殼金瑞科技實(shí)現(xiàn)曲線上市的。據(jù)五礦資本（600390.SH）公告，五礦信托去年?duì)I收46.6億元、凈利潤23.6億元，凈利率超過五成。對于發(fā)展戰(zhàn)略，五礦信托也意識到地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能持久，因此大力發(fā)展標(biāo)品業(yè)務(wù)，凈值化轉(zhuǎn)型初見成效。據(jù)了解，五礦信托2021年全力推進(jìn)證券類型信托產(chǎn)品，特別是量化策略產(chǎn)品的代銷，和靈均、天演等頭部量化私募有著深厚合作。

不過巧合的是，在恒大出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，五礦資本股價(jià)在二級市場上也是同步走低，去年年初至今跌幅近三成，近期股價(jià)還創(chuàng)出了2016年借殼上市以來新低，PB（LF）僅0.55倍。

與之類似，A股其他信托公司如陜國投A（000563.SZ）、中航產(chǎn)融（600705.SH）的表現(xiàn)同樣不佳，2020年底以來震蕩下跌。值得一提的是，這些信托公司均有多只產(chǎn)品投向恒大，比如去年底，中航信托投向恒大的“天啟[2020]393號大灣區(qū)集合信托計(jì)劃”展期，該產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)33億元，也是中航信托旗下首只展期的地產(chǎn)信托。

據(jù)今年6月發(fā)布的《一季度中國信托業(yè)發(fā)展評析》，截至一季度末，投向房地產(chǎn)的信托規(guī)模為1.57萬億元，同比降28%，占比繼續(xù)降至10.6%。信托公司營收同步下滑，全行業(yè)一季度實(shí)現(xiàn)營收205億元、同比降28%，利潤總額124億元、同比降31%。

其實(shí)，早在去年恒大風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)，《紅周刊》就曾報(bào)道指出，地產(chǎn)信托的增量業(yè)務(wù)已基本“冰封”。彼時(shí)某大型民企信托品牌負(fù)責(zé)人表示：“如果說2020年下半年后，業(yè)內(nèi)普遍對恒大風(fēng)險(xiǎn)有了心理預(yù)期，但對融創(chuàng)的資金實(shí)力還是很有信心，2021年中時(shí)、尚有機(jī)構(gòu)在發(fā)行融創(chuàng)的產(chǎn)品，那么一旦融創(chuàng)也出現(xiàn)展期，則超預(yù)期的負(fù)面沖擊將更嚴(yán)重?！?/p>

面對重壓，信托業(yè)再掀增資潮。今年以來，已有浙金信托等3家信托公司相繼增資，而華寶信托、中融信托、陜國投A三家信托公司也披露了自己的增資計(jì)劃。五礦也在抓緊時(shí)間提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。6月30日，五礦資本公告，擬非公開發(fā)行優(yōu)先股募資不超過100億元，“用于償還有息負(fù)債”。