南寧市住宅價(jià)格空間分異及其影響因素研究

莫守鈺，陸汝成

(1.南寧師范大學(xué) 地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院，廣西 南寧 530001；2.南寧師范大學(xué) 自然資源與測繪學(xué)院，廣西 南寧 530001)

1 引言

隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，住宅價(jià)格隨之成為政府、居民、開發(fā)商以及學(xué)術(shù)界等各方面關(guān)注的焦點(diǎn)[1]。城市住宅是一種“獨(dú)特”的產(chǎn)品，具有復(fù)雜性、耐久性和異質(zhì)性等特點(diǎn)[2]。住宅價(jià)格的過快增長和過度分化會導(dǎo)致城市空間失衡，同時(shí)也對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生多方面影響：一方面促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及其附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面又會破壞區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡[3]。

不斷加快的住宅價(jià)格速度使得各地區(qū)住宅價(jià)格空間差異日益擴(kuò)大，同時(shí)伴隨著住宅收入比和居民住房包袱加重，住宅價(jià)格空間差異已經(jīng)引起越來越多的關(guān)注[4]。城市住宅價(jià)格體現(xiàn)出強(qiáng)烈的空間異質(zhì)性，也會由于城市不斷延伸、社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展變得復(fù)雜[5]?，F(xiàn)有系統(tǒng)地對城市住宅價(jià)格的影響因素的研究[6]，包括全局性的一般因素和單個(gè)住宅的個(gè)別因素[7]。

目前，關(guān)于住宅價(jià)格空間分異及其影響因素，已有不少國內(nèi)外學(xué)者從不同的尺度進(jìn)行相關(guān)研究。學(xué)者王元華研究發(fā)現(xiàn)城市住宅價(jià)格在時(shí)間上具有傳遞和聯(lián)動的特征，在空間上具有集聚的特征。學(xué)者郭蓉研究發(fā)現(xiàn)縣一級城市住宅價(jià)格具有特別顯著的空間分異現(xiàn)象，影響住宅價(jià)格的兩個(gè)關(guān)鍵因素是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人口數(shù)量[8]。學(xué)者陳廣桂研究發(fā)現(xiàn)城市住宅價(jià)格的虛高會使得中國農(nóng)民在市民化道路上增加成本，農(nóng)民的市民化道路成本收益大幅度遞減。國外學(xué)者Holly在對美國的住宅價(jià)格研究中認(rèn)為收入和人口是影響住宅價(jià)格的重要決定因素；學(xué)者Sirman利用線性回歸模型研究得到住宅價(jià)格的影響因素中建筑特征因素尤為顯著[9]。

研究方法上，對城市住宅價(jià)格空間分異及其影響因素及研究主要基于區(qū)位理論、特征價(jià)格理論、地租理論、供需理論、博弈理論、投標(biāo)租金曲線理論和公共產(chǎn)品組合理論等多種方法[10]。研究尺度上，對住宅價(jià)格空間分異及其影響因素研究已轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟魏投嗑S度的多尺度因素。從目前學(xué)者取得的成果來看，主要基于特征價(jià)格模型的理念思想來測度微觀因素的隱含價(jià)值，采取定量和定性兩者結(jié)合，通過構(gòu)建特征價(jià)格模型，并選擇逐步回歸法對其進(jìn)行更正[11]。隨著研究的不斷發(fā)展，住宅價(jià)格影響因素的研究趨于運(yùn)用各類理論模型、先進(jìn)的計(jì)量方法等進(jìn)行實(shí)證研究，利用空間分析技術(shù)結(jié)合自然、社會和經(jīng)濟(jì)等因素是后續(xù)研究的前進(jìn)方向[12]。

總體來說，住宅價(jià)格的研究多集中在住宅特征和居民收入方面，在區(qū)位特征和鄰里特征兩者深入分析較少對運(yùn)用相關(guān)理論方法進(jìn)行住宅價(jià)格的時(shí)空維度、地理位置方面展開的研究較少。本文探索城市住宅價(jià)格空間分異特征和住宅價(jià)格影響因素的作用效應(yīng)，無論是對城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程遇到的城市住宅價(jià)格問題還是對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控都有一定的正向促進(jìn)作用，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

2 研究方法與數(shù)據(jù)來源

2.1 研究方法

2.1.1 空間分位數(shù)回歸模型

空間分位數(shù)回歸模型將空間計(jì)量學(xué)和分位數(shù)回歸兩者結(jié)合，利用分位點(diǎn)方法，將研究對象劃分為不同等級的區(qū)間，空間分位數(shù)回歸模型可以準(zhǔn)確估計(jì)出不同的變量因素是如何影響不同價(jià)格等級的城市住宅，同時(shí)也能夠解釋住宅價(jià)格在地理空間上的相關(guān)性。

分位點(diǎn)的計(jì)算公式如下：

Q(τ)=inf{y：F(y)≥τ}

(1)

分位數(shù)回歸的基本模型如下：

y=βτx+ε

(2)

公式(2)中：β為待估系數(shù)；ε為隨機(jī)擾動項(xiàng)。

住宅價(jià)格表現(xiàn)出較強(qiáng)的空間依賴性，相鄰的地理要素會對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

2.1.2 特征價(jià)格模型

特征價(jià)格模型能夠解釋住宅價(jià)格與特征變量之間的關(guān)系，模型把住宅價(jià)格設(shè)成因變量，其他影響因子設(shè)為解釋變量，通過回歸分析構(gòu)建住宅價(jià)格與特征變量之間的關(guān)系方程。該模型的基本函數(shù)形式公式如下：

P=f(X1,X2,…,Xn1)

(3)

公式(3)中，P為因變量住宅價(jià)格，Xi為不同的特征變量。

在特征價(jià)格視角下, 住宅特征是住宅價(jià)格的決定因素, 由于住宅的空間固定性, 使得住宅特征在空間分布上存在差異, 從而導(dǎo)致住宅價(jià)格的空間分異[13]。在對住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行研究時(shí)，城市地理學(xué)者主要利用城市住宅的區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征3個(gè)方面構(gòu)建住宅價(jià)格影響因素回歸模型[14]。本文從影響住宅價(jià)格的個(gè)別因素層面將研究變量劃分為區(qū)位、交通、公共服務(wù)設(shè)施、開發(fā)類型及環(huán)境因素對南寧市住宅價(jià)格進(jìn)行具體和系統(tǒng)分析。結(jié)合特征價(jià)格模型以及本文對影響因素的選擇，構(gòu)建住宅價(jià)格特征模型的指標(biāo)體系表1。

表1 住宅特征價(jià)格模型指標(biāo)體系

2.2 數(shù)據(jù)來源

南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育和金融中心，國家“一帶一路”戰(zhàn)略有機(jī)銜接的重要門戶城市，具有深厚的文化積淀。南寧常住人口達(dá)734.48萬人，市區(qū)常住人口為379.45萬人，隨著強(qiáng)首府戰(zhàn)略的推進(jìn)，未來幾年南寧市人口流入增長率將不斷提高。根據(jù)南寧市2035年城市規(guī)劃和研究內(nèi)容，本文選擇了南寧市6個(gè)建成區(qū)作為研究區(qū)域。

本文通過南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒和樓盤網(wǎng)python數(shù)據(jù)等方法，收集到南寧市主城區(qū)新樓盤成交價(jià)格樣本數(shù)據(jù)共2144份，收集的樣本數(shù)據(jù)經(jīng)篩選和剔除，最終2080份數(shù)據(jù)在研究范圍內(nèi)真實(shí)有效。

3 結(jié)果

3.1 南寧市住宅市場特征

2020年，南寧市房地產(chǎn)業(yè)增長了1.3%，整個(gè)主城區(qū)商品房銷售面積1837.59萬m2，同比上一年增長了1.8%，與全國首府城市相比屬于中等增長水平。過去一年南寧市新樓盤均價(jià)整體呈現(xiàn)微小下降的趨勢，但整體保持在1.23萬元/m3的均價(jià)上下浮動。青秀區(qū)和江南區(qū)住宅價(jià)格呈現(xiàn)波動上升趨勢，青秀區(qū)波動上升明顯，上升幅度最大；江南區(qū)上升幅度次之；西鄉(xiāng)塘區(qū)、興寧區(qū)和良慶區(qū)波動較小，住宅價(jià)格基本持平；邕寧區(qū)有稍微下降的趨勢。

南寧市各區(qū)新樓盤均價(jià)差異較大。其中，青秀區(qū)新樓盤均相對最高，為15102元/m2，該區(qū)域內(nèi)大量住宅價(jià)格較高；江南區(qū)新樓盤均價(jià)水平最低，為9517元/m2，該區(qū)域的大部分住宅價(jià)格均未超過10000元/m2。青秀與江南兩區(qū)的住宅價(jià)格有差異性，而且差距較大，住宅價(jià)格隨住宅區(qū)域不同而呈現(xiàn)差異性的分布，住宅價(jià)格隨時(shí)間變化的差異性較小。

3.2 住宅價(jià)格空間格局特征

本文利用克里金插值法，該方法可以直觀地得到住宅價(jià)格樣本數(shù)據(jù)在空間上的相關(guān)程度和整體分布情況，以表現(xiàn)樣本外的區(qū)域價(jià)格特征，將處理后的新樓盤價(jià)格進(jìn)行可視化分析，得到住宅價(jià)格空間插值結(jié)果。結(jié)果如圖1，南寧市住宅價(jià)格的峰值出現(xiàn)在朝陽商圈和鳳嶺片區(qū)，存在兩個(gè)住宅價(jià)格峰值中心。結(jié)果也顯示五象湖片區(qū)、流沙半島、東盟商務(wù)區(qū)和埌東片區(qū)等，這些區(qū)域的住宅價(jià)格相對比峰值中心低，但相比其他區(qū)域得高出許多。

圖1 住宅價(jià)格空間格局

3.3 住宅價(jià)格空間分異特征

根據(jù)公式(1)，結(jié)果得到住宅價(jià)格1至9分位點(diǎn)，再由分位點(diǎn)結(jié)果得到不同等級住宅價(jià)格區(qū)間，進(jìn)而輸出住宅價(jià)格空間分異結(jié)果。由圖2可知，南寧市有30%的新樓盤的住宅價(jià)格低于10500/m2，住宅價(jià)格中位數(shù)是11785/m2，只有10%的新樓盤住宅價(jià)格高于18000/m2。

隨著中國城市大規(guī)模拆建運(yùn)動和住房市場持續(xù)分化，形式多樣的“住宅小區(qū)”成為主流居住空間，在城市中逐漸形成多元、破碎、拼貼的居住空間分異格局[15]。結(jié)果來看，南寧市住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著的空間分異特征。一是高水平住宅價(jià)格分布于南湖、五象湖、青秀山和鳳嶺片區(qū)；二是高水平住宅價(jià)格主要分布在一環(huán)和二環(huán)之間的中部和南部區(qū)域，中值區(qū)主要分布于一環(huán)內(nèi)，而低值區(qū)則分布在二環(huán)外三環(huán)內(nèi)。

3.4 影響因素顯著性特征

由特征價(jià)格模型回歸分析結(jié)果來看，本文研究的影響因素均對住宅價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。從B值來看，CBD距離、商場超市距離、地鐵站距離、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、容積率、周邊環(huán)境都是與住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)；公交站數(shù)量、綠地率則與住宅價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。由此可以說明CBD距離、地鐵站距離對南寧市住宅價(jià)格影響程度最為顯著，其次是公交站數(shù)量，教育配套，綠地率，醫(yī)療設(shè)施，周邊環(huán)境，容積率和商場超市距離影響程度以次減小(表2)。

表2 住宅特征價(jià)格模型回歸分析結(jié)果

整體來說，區(qū)位和交通因素對住宅價(jià)格作用最為顯著。住宅通過其所處具體位置，發(fā)揮著其特有的區(qū)位優(yōu)勢，影響著住宅價(jià)格的水平和趨勢，住宅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢越明顯，其空間依賴性程度會越高，住宅價(jià)格會越高。城市公共服務(wù)設(shè)施不僅方便城市居民生活，同時(shí)確保發(fā)展城市教育、文化、經(jīng)濟(jì)、政治等[16]。公共服務(wù)設(shè)施因素是人們選擇住宅時(shí)第二位考慮的因素，其對住宅價(jià)格有獨(dú)特的影響效果；開發(fā)類型與環(huán)境因素相對較弱，會影響住宅價(jià)格，但對住宅價(jià)格影響程度沒有前者顯著。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

本文基于空間分異理論、空間分位數(shù)回歸模型、特征價(jià)格模型，從影響住宅價(jià)格的個(gè)別因素下手，并結(jié)合國內(nèi)外有關(guān)對住宅價(jià)格空間分異、影響因素的研究情況，搜集了南寧市主城區(qū)2080份住宅區(qū)價(jià)格樣本數(shù)據(jù)，再通過構(gòu)建住宅特征價(jià)格模型指標(biāo)體系，對南寧市住宅價(jià)格空間分異及其影響因素進(jìn)行分析。得到如下結(jié)論：

(1)南寧市住宅價(jià)格分布格局顯著，呈現(xiàn)為“兩主多副”的住宅價(jià)格分布格局。

住宅價(jià)格兩個(gè)峰值中心體現(xiàn)在朝陽商圈和鳳嶺片區(qū)，住宅價(jià)格水平全市最高；多個(gè)副中心體現(xiàn)在五象湖片區(qū)、流沙半島、東盟商務(wù)區(qū)和埌東片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會活動繁華地區(qū)，住宅價(jià)格水平遠(yuǎn)高于其臨近片區(qū)。

(2)南寧市住宅價(jià)格空間分異顯著，呈現(xiàn)居山臨水特征，圈層分布差異明顯。

南寧市南湖、五象湖、青秀山和鳳嶺片區(qū)依山傍水，是城市核心宜居區(qū)，同樣也是高水平住宅價(jià)格集聚區(qū)；南寧市二環(huán)整體住宅價(jià)格水平高于一環(huán)內(nèi)，住宅價(jià)格中值區(qū)主要分布在一環(huán)以內(nèi)，住宅價(jià)格低值區(qū)則分布在二環(huán)外三環(huán)內(nèi)。

(3)南寧市住宅價(jià)格各影響因素作用效應(yīng)表現(xiàn)各異，區(qū)位和交通因素作用效應(yīng)最顯著。

特征價(jià)格模型分析顯示，區(qū)位和交通因素是影響住宅價(jià)格程度最為顯著的因素，兩者與住宅價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，公共服務(wù)設(shè)施因素的影響次之，開發(fā)類型與環(huán)境因素相對較弱。

4.2 討論

分析表明：住宅價(jià)格具有顯著的空間分異特征，而且住宅價(jià)格影響因素作用效應(yīng)差異性明顯。城市發(fā)展過程中，新、老城區(qū)的公共服務(wù)資源分配難以達(dá)到均衡，間接促使高水平住宅價(jià)格集聚在公共服務(wù)資源齊全區(qū)域，由此，優(yōu)化各區(qū)域公共服務(wù)資源合理配置，有助于引導(dǎo)城市住宅價(jià)格相對均衡合理。同時(shí)，隨著城市的不斷開拓發(fā)展，各區(qū)域住宅區(qū)之間的區(qū)位優(yōu)勢差異化發(fā)展愈加明顯，提升各區(qū)域的城市中心作用，穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入就顯得尤為重要，優(yōu)化城市住宅區(qū)位布局，多角度提升城市住宅區(qū)位優(yōu)勢也將有助于引導(dǎo)住宅價(jià)格合理布局，有助于促進(jìn)城市可持續(xù)化發(fā)展。由于樣本數(shù)據(jù)的獲取等因素，本文仍存在著些許不足，今后的研究應(yīng)加強(qiáng)對研究方法的創(chuàng)新，以及對住宅價(jià)格的局部與整體、城市與區(qū)域等多層次的相互聯(lián)系與影響的探索。