首次登記后購房者是否具備原告主體資格

徐映雪

案? ?例

2020年2月，張三購買了B公司開發(fā)建設(shè)的一套房屋a（位于住宅樓b號(hào)樓一層），與B公司簽訂了商品房買賣合同，并在A市住房保障局進(jìn)行了備案。2020年12月，A市自然資源和規(guī)劃局為b號(hào)樓分戶辦理了首次登記業(yè)務(wù)（包括a房屋）。2021年6月，張三以A市自然資源和規(guī)劃局實(shí)地查看時(shí)應(yīng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)b號(hào)樓樓頂存在違法建筑，而辦理了首次登記為由，向法院起訴A市自然資源和規(guī)劃局，請(qǐng)求判令撤銷該局于2020年12月為B公司頒發(fā)的a房屋首次登記證書。本案中，張三是否具有原告主體資格？

分? ?析

該問題爭議已久，各地經(jīng)常出現(xiàn)同案不同判的情況。依據(jù)《行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定：“行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。”《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十三條規(guī)定了公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟的四種情形，本案與前三種情形關(guān)系不大，只需判別是否適用于第四種情形，即購房者與房屋首次登記行為是否具有“法律上利害關(guān)系”。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，購房者張三與A市自然資源和規(guī)劃局做出的首次登記行為具有利害關(guān)系，張三具有原告主體資格。其一，《民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北景钢?，雖然a房屋尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，但張三在自愿合法的前提下，與B公司依法簽訂了商品房買賣合同，故合同自成立時(shí)即有法律效力，不受是否進(jìn)行登記影響。其二，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條第一款的規(guī)定，存在違反法律、行政法規(guī)規(guī)定情形的，應(yīng)不予登記。據(jù)張三所述，a房屋所在的b號(hào)樓涉嫌存在違法建筑，如所述屬實(shí)，則當(dāng)時(shí)辦理的首次登記即為錯(cuò)誤登記。樓頂應(yīng)屬于《民法典》第二百七十四條規(guī)定的全體業(yè)主共有的公共場所，在其上建設(shè)違法建筑，侵害了包括張三在內(nèi)的業(yè)主的權(quán)益，故張三與首次登記行為具有利害關(guān)系，具備訴訟主體資格。

筆者不支持上述觀點(diǎn)。其一，根據(jù)《民法典》第二百零九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！北景干姘阜课莸怯洐?quán)利人為B公司，張三并非經(jīng)依法登記的房產(chǎn)所有人。雖然張三提供了與B公司簽訂的《商品房買賣合同》，但該合同僅能證明張三享有合同約定的債權(quán)，并不當(dāng)然享有涉案房屋的物權(quán)。

其二，首次登記行為是否合法合規(guī)，應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料是否齊全、登記機(jī)構(gòu)是否依法盡到了合理審慎的審查義務(wù)、登記程序是否合法等進(jìn)行判斷，應(yīng)考慮當(dāng)時(shí)而非首次登記后的事實(shí)和法律狀態(tài)。本案中B公司申請(qǐng)辦理首次登記時(shí)提交的材料齊全，依法進(jìn)行了實(shí)地查看，并無明確證據(jù)證明當(dāng)時(shí)辦理首登時(shí)建筑物處于違法狀態(tài)，也無證據(jù)證明登記機(jī)構(gòu)未盡到合理審慎的審查義務(wù)或登記程序違法，不能判定當(dāng)時(shí)登記錯(cuò)誤。

其三，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》4.8.2明確了11種不予登記的情形，除了這11種情形外，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，其中，并未包括需考慮購房者未來權(quán)利實(shí)現(xiàn)的情形。公民、法人或其他組織提起行政訴訟主張的權(quán)益，應(yīng)為行政機(jī)關(guān)作出行政行為時(shí)已經(jīng)存在和應(yīng)當(dāng)考慮的權(quán)益，當(dāng)時(shí)不存在而后續(xù)可能存在的權(quán)益，公民、法人或其他組織不能通過行政訴訟尋求司法保護(hù)。由于潛在購房者的后續(xù)權(quán)利保障問題不在登記機(jī)構(gòu)首次登記時(shí)應(yīng)考慮的范圍內(nèi)，首次登記行為并未在購房者與登記部門之間建立相應(yīng)的行政法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此即使確實(shí)涉及違法違規(guī)的情形，購房者因不具有法律上的利害關(guān)系，也不能作為原告進(jìn)行起訴。

針對(duì)上述案例，張三與涉案行政行為并無利害關(guān)系，不具有原告主體資格，可由當(dāng)時(shí)首次登記的申請(qǐng)人即現(xiàn)房屋權(quán)利人B公司進(jìn)行起訴。