基于區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃平臺的設計

汪 楠，劉佳麗，呂 津，楊文婷

（閩南理工學院 經(jīng)濟與管理學院，福建 泉州 362700）

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩，為加強保障性住房建設力度。2021年7月2日，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。同年8月31日，國新辦新聞發(fā)布會上住建部表示“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。我國因“重售輕租”的歷史，導致租賃市場發(fā)展薄弱、亂象叢生、問題嚴重。目前，租賃企業(yè)常用的“租金貸”模式，金融風險極大，租賃企業(yè)資金鏈脆弱。利用區(qū)塊鏈的共識機制、智能合約等基礎技術(shù)，與住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈相結(jié)合，能夠有效解決多種問題，促進住房租賃高質(zhì)量發(fā)展。

一、國內(nèi)住房租賃市場現(xiàn)狀

(一)需求旺盛，供給不足

城鎮(zhèn)化的發(fā)展使大量人口流入城市，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到63.89%，比2010年提高了14.21個百分點，預計到2035年我國城鎮(zhèn)化率將達到70%以上。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，越來越多人進入大城市尋找工作與機遇，也意味著目前進入住房租賃市場的多為中低收入群體。受高房價低收入約束，中低收入群體為降低居住消費支出，更偏好中低價位的租賃住房，且新就業(yè)大學生與外來務工人員多為個人，對小戶型租賃住房需求大。

由于大戶型住房供大于求、中小戶型租賃住房供不應求，城中村租賃、合租現(xiàn)象普遍，住房租房市場結(jié)構(gòu)性供給不足。根據(jù)央行2020年4月發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》，我國城市居民的住房擁有率達到了96%，多為大戶型住房。我國的房屋空置率也很高，按照國際通行慣例，房屋空置率在10%-20%之間為危險區(qū)，在20%以上為嚴重積壓區(qū)，我國一線城市的房屋空置率都達到了20%，房屋庫存嚴重積壓，而住房租賃市場卻供給不足。

(二)住房環(huán)境差異大

我國租賃住房環(huán)境差異大，價格較低的租賃住房多在城市內(nèi)部的城中村、老舊小區(qū)，或遠離市中心的城郊新建小區(qū)。城中村、老舊小區(qū)租賃房屋，但配套設施老舊，社區(qū)管理服務差；遠離市中心的郊區(qū)租賃房屋，配套設施較為齊全但交通不便；而位于城市內(nèi)部環(huán)境好、設施齊全的租賃住房少、價格高。

(三)市場信息可信度低，監(jiān)管難度大

我國租賃住房供給主要為個人房東，租戶多通過中介了解房屋信息，信息的真實性難以得到保證，還有可能被“黑中介”利用信息差克扣房租、騙取高額中介費?，F(xiàn)在，租房人群趨于年輕化，除了租房中介，大多數(shù)的年輕人還會通過貼吧、豆瓣、咸魚、租房APP等尋找房源信息，網(wǎng)絡上的房源信息更是真假難辨，也更易暴露個人信息等。租戶與個人房東簽訂租房合同時一般未經(jīng)房管部門備案，有關部門難以監(jiān)管，產(chǎn)生糾紛時協(xié)調(diào)困難，租戶的權(quán)益難以得到保障。面對日益復雜的市場規(guī)則，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以對市場進行有效指導和監(jiān)管，與住房租賃行業(yè)相關的法律法規(guī)亟待完善。

二、國內(nèi)住房租賃企業(yè)存在的問題

(一)專業(yè)化、規(guī)模化企業(yè)少

2020年由于新冠疫情的打擊，整個市場幾乎陷入停擺的狀態(tài)。據(jù)相關資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2020年全國已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約為170家、占相關企業(yè)總量約15%，其中又有近5%左右的相關企業(yè)曾收到過行政處罰或有過嚴重違法行為。目前，住房租賃企業(yè)投入大、成本高、回報率低，住房租賃企業(yè)難以專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

(二)住房租賃企業(yè)資金壓力大

住房租賃企業(yè)初期在拓展市場時，需要投入大量的資金用于人員招聘、獲取房源、房屋裝修等準備工作環(huán)節(jié)，后期在運營管理時仍需要大量的資金才能保障正常的經(jīng)營工作，而按月或按年收取的租金難以迅速獲利，資金回流慢，企業(yè)資金壓力大。近年來，在國家相關政策與市場高需求的刺激下，不少住房租賃公司為率先搶占市場份額，盲目激進擴張，發(fā)動價格戰(zhàn)來搶占房源，而在快速擴張過程中所產(chǎn)生的巨額開銷使得公司的資金鏈壓力過大，極易發(fā)生斷裂。

(三)租賃企業(yè)融資困難，租賃金融問題嚴重

進入住房租賃行業(yè)需要長期大量投入資金，而中小企業(yè)又缺乏相關抵押工具，民間借貸更難以滿足資金需求，住房租賃企業(yè)融資渠道狹窄。與國外成熟的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)模式相比，我國住房租賃企業(yè)缺少成熟的融資模式。為緩解融資問題，一些商家將金融平臺為年輕人提供租房資金的“租金貸”產(chǎn)品用做融資工具，來獲取擴張資金。“租金貸”的模式下運營商把房子租給租戶后，租戶向第三方金融平臺申請租賃貸款，按月償還租賃貸款，金融平臺一次性將一年甚至多年的租金支付給運營商，而運營商按月將租金付給原房東，形成資金的期限錯配，借此來擴張規(guī)模，以求獲得規(guī)模效益。而一旦平衡被打破，因資金的期限錯配，原房東收不到租金將會驅(qū)趕租戶，租戶無房居住卻要繼續(xù)償還租賃貸款，無論是在信用、經(jīng)濟還是法律方面“租金貸”模式都有巨大風險。

三、基于區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃平臺的設計

(一)區(qū)塊鏈技術(shù)特點

“十四五”規(guī)劃將區(qū)塊鏈列為七大數(shù)字經(jīng)濟重點產(chǎn)業(yè)之一，區(qū)塊鏈賦能房屋租賃可有效打擊租房亂象，增強各部門監(jiān)管，促進良好租房生態(tài)的形成。區(qū)塊鏈是一種數(shù)據(jù)以區(qū)塊為單位產(chǎn)生和存儲，并按照時間順序首尾相連形成鏈式結(jié)構(gòu)，同時通過密碼學保證不可篡改、不可偽造及數(shù)據(jù)傳輸訪問安全的去中心化分布式賬本，具有數(shù)據(jù)透明、不易篡改、可追溯、安全可信等特性，可解決多方可信協(xié)同問題。

區(qū)塊鏈底層技術(shù)是構(gòu)建住房租賃平臺的技術(shù)基礎，通過分析不同技術(shù)對住房租賃平臺的作用，構(gòu)建相應的技術(shù)模塊，如智能合約模塊、區(qū)塊管理模塊、共識機制模塊、分布式賬本模塊、信用憑證模塊、信息加密模塊，模塊的具體功能如圖1所示。

圖1 構(gòu)建住房租賃平臺的區(qū)塊鏈技術(shù)基礎

(二)各方互通，構(gòu)建信任平臺

住房租賃平臺以區(qū)塊鏈技術(shù)為基礎，建立一條聯(lián)盟鏈，設立了準入限制和嚴格的身份認證，并對進入者進行信用評級、信息分級。政府部門、金融平臺和住房租賃企業(yè)等關鍵節(jié)點相互鏈接，根據(jù)區(qū)塊鏈內(nèi)數(shù)據(jù)不可篡改且數(shù)據(jù)易追溯的特性，政府部門可對金融平臺與租房租賃平臺所發(fā)布信息和交易的過程進行有效監(jiān)督，有利于規(guī)范住房租賃市場秩序。區(qū)塊鏈底層的信任機制，能夠增強金融平臺對中小企業(yè)信任，有利于解決中小企業(yè)融資難問題?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)下的住房租賃平臺，不但解決數(shù)據(jù)互信問題，還能提高各方交易速率，形成可靠可信的交易平臺，總體框架如圖2所示。

圖2 區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃平臺的總體設計

(三)構(gòu)建共識，加強信任，解決融資難問題

區(qū)塊鏈中沒有中心化機構(gòu)，所以在進行傳輸信息、價值轉(zhuǎn)移時，共識機制解決并保證每一筆交易在所有記帳節(jié)點上的一致性和正確性問題。住房租賃企業(yè)進行融資時需向金融平臺上傳各種信息證明，基于區(qū)塊鏈內(nèi)信息的公開透明性和不可篡改性，以及對信息、交易過程等的可追溯性，可保障金融機構(gòu)得到的各種信息資料的真實可靠性，在一定程度上可降低融資風險，增加企業(yè)的融資機會。若有企業(yè)上傳的信息經(jīng)檢驗為虛假信息，便會在信息鏈條中留下污點并公開。

(四)基于區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃平臺應用流程

所有用戶在進入住房租賃區(qū)塊鏈需進行實名，住房租賃企業(yè)和個人房東進入?yún)^(qū)塊鏈租房租賃平臺時上傳房源的信息資料，政府部門節(jié)點對房源信息進行登記。房源信息上傳時，將自動根據(jù)房源信息的特性生成數(shù)據(jù)指紋，存入?yún)^(qū)塊鏈，并為圖像數(shù)據(jù)進行掃描加蓋時間戳，以防止“一圖多用”的現(xiàn)象發(fā)生。新房源信息上傳過程中形成的數(shù)據(jù)指紋將與區(qū)塊鏈中已有的數(shù)據(jù)指紋進行比對，重合度過高者將予以限制，并發(fā)起警告。

租戶在選擇房源時，可查詢房源所有者的信用評級和信息登記，根據(jù)行為信息選擇行為良好的出租方；同樣，出租方也可查詢租戶的行為信息，選擇是否租賃。通過將傳統(tǒng)租賃協(xié)議條款編譯為可自動執(zhí)行的智能合約，來管理租賃過程中的交易行為。區(qū)塊鏈住房租賃平臺內(nèi)，出租方具有創(chuàng)建合約、激活合約、提出質(zhì)疑等的權(quán)限。租戶具有訪問智能合約、簽署合約、提出質(zhì)疑等權(quán)限。只有雙方達成共識后，智能合約才會生效，并上傳至政府監(jiān)督部門進行登記備案，對租賃過程進行監(jiān)督。與傳統(tǒng)的租賃合同相比智能合約的存在排除了主觀因素的干擾，降低了房屋租賃交易成本。

租賃結(jié)束后，租戶上傳房源信息，并根據(jù)房源信息生成驗證數(shù)據(jù)指紋，驗證通過者歸還押金，自動結(jié)束合約，并增加一筆良好行為信息；未通過者根據(jù)合約約定內(nèi)容進入清算階段，并增加一筆污點行為信息。一旦有所糾紛，各政府部門和司法機關可以更加迅捷地獲取各方信息，提高解決爭端的效率。

四、結(jié)語

當前，區(qū)塊鏈技術(shù)正處于快速發(fā)展演進期，基于區(qū)塊鏈的大量應用正處于孕育階段，區(qū)塊鏈的未來無疑一片光明?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)下的住房租賃平臺，可以去中介化，增加各個參與方的信任，打造一個更規(guī)范的住房租賃市場。傳統(tǒng)的住房租賃中，各方存在著巨大的信息差，相互之間信任缺乏，問題叢生，區(qū)塊鏈技術(shù)下的住房租賃平臺減小了各方之間的信息差，給各方提供了更多的選擇?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)能更好地解決中小企業(yè)融資問題，REITs也是我國房地產(chǎn)市場融資工具的重要發(fā)展方向。