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    房地產(chǎn)激蕩40年

    2022-06-22 22:29:40羅霄
    商界 2022年6期

    羅霄

    1979年的冬天,中國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)“東湖新村”在廣州動(dòng)工?!盎▓@洋房”“電梯公寓”“物業(yè)管理”的標(biāo)簽,讓這個(gè)港資操盤的項(xiàng)目,儼然成為了周邊平房、祖宅中的新奇事物。

    80年代初的中國(guó)人民并沒(méi)有“買房”的概念,國(guó)家分配的老公房參考的是俄式建筑,學(xué)名“赫魯曉夫樓”,別名“筒子樓”。而東湖新村開盤700元/平米的售價(jià),對(duì)于月均幾十元工資的普通市民而言,并非一筆小數(shù)目。

    東湖新村是中國(guó)房地產(chǎn)日新月異、蓬勃發(fā)展的縮影。時(shí)隔40余年,東湖新村房?jī)r(jià)從700元/平米漲到5萬(wàn)元/平米,我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積也從80年代的不足5平米提高到了2021年38平米,住房質(zhì)量得到了質(zhì)的飛越。

    但時(shí)至今日,老百姓的住房矛盾仍然突出,房地產(chǎn)調(diào)控政策也從過(guò)去的大刀闊斧轉(zhuǎn)向?yàn)楫?dāng)前的因城施策。

    “六個(gè)錢包”“房住不炒”“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”……涉房話題總是人們茶余飯后少不了的談資,而新聞、媒體中的房地產(chǎn)更是被一定程度地“妖魔化”,住房問(wèn)題似乎成為了萬(wàn)惡之源。

    2022年的兩會(huì)中提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展”模式,過(guò)去40年的行業(yè)發(fā)展史,值得我們溫故而知新,不忘來(lái)時(shí)路,方知向何行。

    改革的春風(fēng),萬(wàn)丈高樓平地起

    改革開放初期,一片空白的中國(guó)房地產(chǎn)的制度和市場(chǎng)在摸索中有了雛形。

    1987年12月,新中國(guó)在深圳特區(qū)迎來(lái)首次土拍,經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)17分鐘的輪番報(bào)價(jià),最終深房公司以525萬(wàn)元的報(bào)價(jià)一錘定音。而折騰了4年機(jī)電設(shè)備銷售的王石,也在深圳土拍中嗅到了商機(jī),1988年以2 000萬(wàn)元的代價(jià)拍下了深圳威登別墅地塊。從此,開啟了往后萬(wàn)科30年的叱咤風(fēng)云時(shí)代。

    房地產(chǎn)改革的春風(fēng),以風(fēng)起云涌、星火燎原之勢(shì),從廣東吹到了海南。

    1988年的海南脫離廣東成為中國(guó)第31個(gè)省,并成立經(jīng)濟(jì)特區(qū)。改革的沖鋒號(hào)讓全國(guó)各地的有志青年扔下“鐵飯碗”,懷揣滿腔熱血以及一張船票,如潮水般涌向海的對(duì)岸。

    這其中,最有名的當(dāng)屬“萬(wàn)通六君子”,這一群平均年齡不過(guò)25歲的年輕人,見證了海南樓市風(fēng)起云涌的盛極而衰,并全身而退。而楊國(guó)強(qiáng)、許家印、潘石屹、王健林等房地產(chǎn)大佬們也都在90年代初露頭角。

    1998年7月3日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)“23號(hào)文”,正式取消福利分房,這是中國(guó)房地產(chǎn)史上跨時(shí)代的一筆。

    地產(chǎn)江湖,激蕩二十年

    有人的地方,就有江湖。中國(guó)的地產(chǎn)江湖,門派林立,各顯神通。內(nèi)地房企把高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的三板斧已運(yùn)用得爐火純青;而港資房企向來(lái)受困于島內(nèi)土地稀缺的困擾,修煉了一身精耕細(xì)作、慢即是快的囤地絕學(xué)。

    從1998年房改至今,已有20余年。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了從野蠻式的擴(kuò)張到“活下去”的吶喊。每個(gè)時(shí)代的舞臺(tái),都有著不同的主角。

    土地紅利期(1998-2007)

    這十年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速騰飛的黃金十年,快速城市化率后居民對(duì)住房需求的激增以及土地供給不匹配的矛盾,帶來(lái)地價(jià)、房?jī)r(jià)的快速上漲。該階段開發(fā)商靠前期囤積的土地增值便可賺取高額利潤(rùn),其中最具代表性的當(dāng)屬長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的李嘉誠(chéng)。

    李嘉誠(chéng)在內(nèi)地最長(zhǎng)囤地紀(jì)錄長(zhǎng)達(dá)25年之久,1995年底就在廣州黃埔區(qū)拿地,直至2021年才開發(fā)完畢。

    深諳核心地塊稀缺性的港資房企,依靠低廉的融資成本、卓遠(yuǎn)的投資眼光,在內(nèi)陸靠圈地漲價(jià),賺得滿載而歸。在這個(gè)階段,不少房企僅憑土地增值收益,項(xiàng)目投資回報(bào)率就高達(dá)50%的年化收益率。

    金融紅利期(2008-2018)

    金融危機(jī)下的2008年,百業(yè)凋零,地產(chǎn)也哀鴻遍野。早一年剛赴港上市,股票代碼為2007.HK的碧桂園,股價(jià)在這一年跌了90%;同樣激進(jìn)擴(kuò)張后的恒大,也被大家認(rèn)為熬不過(guò)2008年的冬天。然而,4萬(wàn)億元刺激政策就像一顆速效救心丸,讓市場(chǎng)在絕望中看見了希望。

    伴隨著土地政策的調(diào)整、金融政策的松綁、房企競(jìng)爭(zhēng)的加劇,行業(yè)過(guò)去囤地漲價(jià)的利潤(rùn)空間被壓縮,而負(fù)債驅(qū)動(dòng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式開始盛行。2008年后的十年,堪稱內(nèi)地房企的黃金時(shí)代。相比于港資房企的精耕細(xì)作、行穩(wěn)致遠(yuǎn),內(nèi)地房企對(duì)政策風(fēng)向的把握更為敏銳、也更加激進(jìn)。

    天下武功,唯快不破。碧桂園對(duì)“快”的理解已經(jīng)登峰造極,公司內(nèi)部執(zhí)行“567”法則:5個(gè)月開盤、6個(gè)月現(xiàn)金回籠、7個(gè)月資金收支平衡。憑借著標(biāo)準(zhǔn)化、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)激勵(lì),使得公司在2008-2018年的銷售復(fù)合增速高達(dá)45%,一舉登上行業(yè)第一的寶座。

    管理紅利期(2019至今)

    2018年的秋天,在同行吹著沖鋒號(hào),仍高歌猛進(jìn)的征途上,老大哥萬(wàn)科發(fā)出了“活下去”的吶喊。有人說(shuō),萬(wàn)科只不過(guò)是在販賣焦慮。但兩年后,“三道紅線”監(jiān)管政策出臺(tái),給行業(yè)融資加杠桿的時(shí)代畫上了句號(hào)。

    而未雨綢繆的萬(wàn)科先行一步,戰(zhàn)略上收斂聚焦、儲(chǔ)糧過(guò)冬,公司有息負(fù)債規(guī)模從2018年到2021年基本沒(méi)有增長(zhǎng)。

    無(wú)論是土地紅利時(shí)代還是金融紅利時(shí)代,都處于行業(yè)高速發(fā)展的階段,企業(yè)出現(xiàn)的一些管理漏洞,都會(huì)被行業(yè)高增長(zhǎng)的紅利所掩蓋。但面對(duì)愈加嚴(yán)苛的政策調(diào)整,任何一個(gè)管理失誤,都可能使企業(yè)陷入險(xiǎn)境。

    向管理要效益,并不是一件輕松事。不少公司加入了“瘦身”計(jì)劃,精簡(jiǎn)組織,降低管理半徑,調(diào)整融資、投資、銷售等經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

    從粗獷式狂奔到精細(xì)化收斂,過(guò)去逆勢(shì)加杠桿的房企們,大多也都付出了慘痛的代價(jià)。

    輿論的枷鎖

    步入千禧年后,中國(guó)經(jīng)濟(jì)在出口加地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)下快速騰飛,而同樣高歌猛進(jìn)的還有房?jī)r(jià)。A6DDECB3-E695-4343-90F0-52FCB497BB0C

    2003年,中央首次提出“把房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。但隨著房?jī)r(jià)的攀升,房地產(chǎn)在往后20年的發(fā)展中,也漸漸被扣上了“夜壺”的稱謂,成為了一種原罪。

    最具代表性的一個(gè)群體是中國(guó)“炒房團(tuán)”的鼻祖——“敢闖敢干”的溫州人。2000年后溫州炒房團(tuán)從上海、杭州、蘇州等江浙滬城市圈開始,逐漸輻射到全國(guó)各大城市。

    但其實(shí)“高房?jī)r(jià)”的話題,一直是輿論熱議的焦點(diǎn)。早在1989年,官媒《人民日?qǐng)?bào)》就刊登了標(biāo)題為《房?jī)r(jià)猛漲、百姓望樓興嘆》的報(bào)道:“一名大學(xué)生畢業(yè)后頂多每月存下50元,面對(duì)北京平均1 600元/平米的房?jī)r(jià),需要存上100年才能買上兩居室”。

    從1989年至2021年,北京市核心區(qū)的房?jī)r(jià)年化復(fù)合漲幅約13%,基本上和北京的人均GDP+12.5%、畢業(yè)大學(xué)生可支配收入+15.1%、M2增速+18%相匹配。

    盡管從長(zhǎng)時(shí)間的維度,房?jī)r(jià)漲幅基本上匹配經(jīng)濟(jì)、收入的增長(zhǎng),但房產(chǎn)作為我國(guó)居民部門最重要的資產(chǎn)構(gòu)成(約占60%),其金融屬性的特征帶來(lái)劇烈的周期性波動(dòng)。

    地產(chǎn)調(diào)控政策素有“一松就漲、一管就躺”的說(shuō)法,調(diào)控的本身是為了維持房地產(chǎn)健康發(fā)展,既防大漲、也防大跌。

    2016年以前的房地產(chǎn)調(diào)控,是大開大合的,頗有一種“北京感冒,全國(guó)吃藥”的意味。2016年以后,考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的區(qū)域性差異:城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口等因素一二線和三四線存在巨大差異,需要更精細(xì)化的政策調(diào)控,所以提出了因城施策的概念。

    自從2002年被正式定義為經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)后,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化建設(shè)、住房環(huán)境的改善帶來(lái)了巨大的貢獻(xiàn)。但每逢樓市下行,便有“地產(chǎn)夜壺”的論調(diào),其背后根源于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

    但要更深理解何為土地財(cái)政,還得從分稅制改革說(shuō)起。

    1994年基于加強(qiáng)中央財(cái)力,政治上長(zhǎng)治久安的考量,推動(dòng)了分稅制改革。但分稅制改革后,帶來(lái)的直接問(wèn)題就是地方財(cái)權(quán)、事權(quán)的不匹配,地方政府不得不另謀出路。在2002年“招拍掛”政策出臺(tái)后,土地拍賣收入便成了地方政府謀發(fā)展的錢袋子。

    截至2020年,中國(guó)寬口徑的財(cái)政收入大致有25萬(wàn)億元,其中土地財(cái)政包括:約8萬(wàn)億元的賣地收入以及約2萬(wàn)億元的土地相關(guān)稅收,占總財(cái)政收入的比重達(dá)到40%,而對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)則高達(dá)60%。

    可以說(shuō),地方政府在市政建設(shè)、教育醫(yī)療、道路交通等領(lǐng)域的公共支出,離不開房地產(chǎn)部門的支持。

    路在何方?

    2021 年商品房銷售面積已接近18億平米,城鎮(zhèn)居民人均住房面積也達(dá)到38平米,基本的住房條件已經(jīng)得到顯著改善。

    在城市化放緩、適齡人口拐點(diǎn)向下的背景下,高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不匹配。

    “房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代”,萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)公司2021年度的總結(jié),也再一次成為一種行業(yè)性的前瞻。

    何謂“新模式”?我們嘗試從開發(fā)模式、供給體系、金融支持等方面展開思考:

    1)新的開發(fā)模式:房企開發(fā)模式從注重規(guī)模下的“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向注重現(xiàn)金流、利潤(rùn)的高質(zhì)量開發(fā)模式,去金融化,強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理;

    2)新的住房供給模式:形成多層次的住房供應(yīng)體系,保障性住房、長(zhǎng)租公寓等配套政策需要進(jìn)一步完善;

    3)新的金融政策:形成多層次融資的體系,進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn),盤活存量物業(yè),給輕資產(chǎn)化運(yùn)作引入社會(huì)資本。

    如萬(wàn)科所言,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入了黑鐵時(shí)代。高杠桿、高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的高ROE將成為過(guò)去式。但我們相信陣痛之后,仍有機(jī)會(huì)。

    可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè),2050年城市化率達(dá)到80%,對(duì)應(yīng)12億的城市人口,按照人均45平米的居住面積(套內(nèi)32平米,與日本接近),那么對(duì)應(yīng)總量的城鎮(zhèn)住房面積將達(dá)到540億平米,按照2%的折舊率,穩(wěn)態(tài)后每年的折舊替代將達(dá)到10億~11億平米。

    住房仍然是一個(gè)巨大的市場(chǎng),房企需要做得匹配市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展,有市場(chǎng)的地方就有生意,這是不變的商業(yè)規(guī)律。A6DDECB3-E695-4343-90F0-52FCB497BB0C

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