房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的思考

于志平

[摘 要]在城市化發(fā)展推進(jìn)過程中，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化吸引了越來越多投資者的關(guān)注。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化甚至還影響了政府的決策過程。近些年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)調(diào)整過程之中逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)波動(dòng)影響我國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，如何解決房地產(chǎn)發(fā)展帶來的一系列問題，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展是其關(guān)注的重點(diǎn)。本文探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行研究，提出了加強(qiáng)管理制度建設(shè)、滿足中低收入者住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)金融制度完善等對(duì)策，展望房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的改革與可持續(xù)化發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀；可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度

中圖分類號(hào)：F325.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2022）09-0016-03

當(dāng)前，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷過快速發(fā)展后，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨越來越多的問題。對(duì)于這些問題的解決，需要結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，利用可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行對(duì)接。維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，體現(xiàn)出當(dāng)前住房經(jīng)濟(jì)管理的完整性，并推動(dòng)后續(xù)住房基礎(chǔ)問題的保障。深化房地產(chǎn)管理機(jī)制建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，維持其可持續(xù)化發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長速度過快的情況得到遏制

當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)完成了可持續(xù)化發(fā)展，房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)增長速度較快，由于房?jī)r(jià)的逐步增高，人們的住房?jī)?nèi)容也面臨更多問題。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)能夠看出，2020年，我國GDP同速增長7%，這對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言也帶來了積極的影響。當(dāng)前，國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策也在逐步調(diào)整。這樣的一種發(fā)展?fàn)顩r對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變革而言，也產(chǎn)生了直接的影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人們能夠看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來了其他產(chǎn)業(yè)的變革。與住房有關(guān)的一系列消費(fèi)內(nèi)容也在逐步出現(xiàn)，我國整體上進(jìn)入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的迅速供給時(shí)期。房?jī)r(jià)增速過快，這造成了一部分人群的住房困難問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象叢生，主要與房地產(chǎn)價(jià)格虛高、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不合理等問題密不可分，如何完成后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)化發(fā)展，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理進(jìn)行調(diào)整的核心。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了人們生活水平提高

人均可支配費(fèi)用是顯示某國家某地區(qū)居民實(shí)際購買能力強(qiáng)弱的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)，人均可支配收入較高，那么他們用于購買住宅的資金就會(huì)越多。當(dāng)人均可支配收入逐漸增加時(shí)，越來越多的人也傾向于購買房屋。這樣一來，對(duì)于住房的整體需求也在隨之增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)就這樣成為一種重要的投資方向。在需求和增加刺激投資時(shí)，也使其成為一種重要的投資工具。研究居民人均可支配收入與房地產(chǎn)關(guān)系也變得較為明顯，近些年來，我國著力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這也將影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，其主體需求還是居民，房子是人們?yōu)榱藵M足日常生活所需要的一類商品。所以房地產(chǎn)行業(yè)也是與當(dāng)前居民需求有關(guān)的一種行業(yè)。結(jié)合2010年至2020年的人口數(shù)量遞增趨勢(shì)來看，當(dāng)前我國的人口增速放緩。2018年以來，二孩政策放開，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化有一定的影響。人口總量的變化，對(duì)于住房的需求，具有很大影響，隨著人口數(shù)量的增加，大眾的觀念也在不斷變化，居民的綜合素質(zhì)提升的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上升。與此同時(shí)，人口的增長速度過快，可能會(huì)超過住房本身的供給量。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了人們生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)也越顯多元化，消費(fèi)者在根據(jù)自身需求的情況之下，所選擇的住房類型也會(huì)有所差別，這對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展具有重要影響。

（三）剛性需求不穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是基于目前住房需要內(nèi)容進(jìn)行分析的，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐步增加，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)容的認(rèn)識(shí)也變得更加的深刻。基于住房剛需影響內(nèi)容來看，滿足人們住房發(fā)展需求，也是實(shí)現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)保障最為基礎(chǔ)的影響因素。按照彈性需求內(nèi)容，目前我國城市快速發(fā)展，農(nóng)村人口數(shù)量逐步增加，在城市化進(jìn)程中，其剛性需求增加，剛性需求市場(chǎng)雖呈現(xiàn)出某些不穩(wěn)定，但是整體需求量仍然較大。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金融因素影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金融因素影響，主要是與當(dāng)?shù)氐呢泿殴┙o量以及地區(qū)生產(chǎn)總值具有相應(yīng)的關(guān)系。地區(qū)生產(chǎn)總值是指針對(duì)于所有地區(qū)內(nèi)物質(zhì)產(chǎn)品和勞務(wù)價(jià)值的總和衡量的，反映一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平。由此，針對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，GDP也成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要量化內(nèi)容。北上廣深等一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，而對(duì)于普通二、三線城市發(fā)展速度相對(duì)較慢，房地產(chǎn)價(jià)格影響內(nèi)容也相對(duì)較慢。社會(huì)上的貨幣供給量大量增長時(shí)，銀行信貸投資量也會(huì)隨之增加。在這一時(shí)期，雖然有相當(dāng)一部分的信貸投入量進(jìn)入社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建造領(lǐng)域，但是在很大程度上也會(huì)推動(dòng)著房?jī)r(jià)的逐步上漲，而貨幣的綜合供給量增加，也給信貸市場(chǎng)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，這加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況之下，受到金融市場(chǎng)宏觀政策影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或許會(huì)存在一定的滯后性，必須做好充分的營銷對(duì)接市場(chǎng)模式，做好后續(xù)穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)因素影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)因素具有直接的關(guān)系。通過學(xué)習(xí)價(jià)格機(jī)制一般規(guī)律能夠知道商品成本，最終決定著商品的供給量，所以商品的成本也影響著商品的價(jià)格。在這一過程之中成本對(duì)價(jià)格的要求可謂是十分巨大的，所以一般情況下上游產(chǎn)品價(jià)格的變化也會(huì)影響到下游產(chǎn)品的價(jià)格內(nèi)容。按照房地產(chǎn)價(jià)格，可以分為土地成本、相關(guān)稅費(fèi)和開發(fā)商利潤，其中土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重，也是內(nèi)在可變成本土地。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)人員而言的話，是一種不可再生性資源，也是一種重要的稀缺資源。土地價(jià)格作為房地產(chǎn)的內(nèi)在可變因素，在土地價(jià)格構(gòu)成過程中，其在一定程度上也影響著后續(xù)的房地產(chǎn)價(jià)格[2]。從房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積得知，2016年時(shí)某房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為58.59萬平方米，2017年124.14萬平方米，2018年146.45萬平方米，2019年168.57萬平方米。按照2018年至2021年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)綜合分析，可以得知商業(yè)用途、住宅用途和工業(yè)用途將是當(dāng)前土地使用成本的重要應(yīng)用內(nèi)容。這主要是因?yàn)橥恋氐慕灰琢鲃?dòng)性降低，而有關(guān)的市場(chǎng)范圍卻不大，所以價(jià)格因素也是影響土地成本最為重要的一大因素[3]。2020年，國家出臺(tái)了一系列控制土地成本的調(diào)控措施，從全國來看，調(diào)控措施的實(shí)際效果是比較明顯的。FA623EE0-1324-49C3-BDC7-3E95187C2D68

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策因素影響

市場(chǎng)政策對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而言具有重要的影響，地方政府在調(diào)整當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)往往會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策，這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)化建立而言具有重要的作用。宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)容的影響將變得十分劇烈，我國為了抑制房?jī)r(jià)的迅速上升，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，實(shí)際實(shí)施效果明顯。在后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)過程中，宏觀政策內(nèi)容包括政府所提出的相關(guān)法律法規(guī)以及涉及的土地使用、貨幣供給、夫妻住房規(guī)范控制等內(nèi)容。2020年以來，中央地方政府針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理內(nèi)容進(jìn)行新的規(guī)劃，這也是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)制度內(nèi)容進(jìn)行分析的。在宏觀政策的調(diào)整過程中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格是參差不齊的，需要加強(qiáng)住房?jī)?nèi)容控制保障，從整體上來看，近年來出臺(tái)的一系列政策都是為了規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格所提出的。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理制度

為了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理制度得到進(jìn)一步完善，有關(guān)部門需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理轉(zhuǎn)讓控制方面作出明確法律工作聲明。如有關(guān)人員在沒有取得相關(guān)資質(zhì)的情況下，就不能夠?qū)ν恋剡M(jìn)行開發(fā)，這充分說明了房地產(chǎn)管理制度對(duì)其建設(shè)的重要性。在存儲(chǔ)制度的設(shè)立過程中，加強(qiáng)責(zé)任管理與市場(chǎng)監(jiān)督管控，針對(duì)目前市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行必要調(diào)整，也將圍繞有關(guān)的市場(chǎng)形式結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。做好立法追究，住房保障。制定完善的價(jià)格衡量制度，通過對(duì)房地產(chǎn)管理法條令的研究，得出其后續(xù)的延伸結(jié)論，真正保障后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度進(jìn)一步完善，也將此標(biāo)準(zhǔn)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的基礎(chǔ)制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理優(yōu)化[4]。

（二）盡可能滿足中低收入者的住房需求

健全房地產(chǎn)住房保障體系，滿足中低收入者住房需求。針對(duì)當(dāng)前中國住房改革發(fā)展趨勢(shì)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展內(nèi)容，大多數(shù)地區(qū)其住房保障體系不夠健全，尤其對(duì)普通中低收入的居民而言，這些房地產(chǎn)政策內(nèi)容也是完全不夠的。因此，后續(xù)如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)利用，如何進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)內(nèi)容的調(diào)整是十分重要的。某些國家很少直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，但當(dāng)?shù)卣话愣紩?huì)建立較為完善的政策補(bǔ)充機(jī)制。政策補(bǔ)充機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)特點(diǎn)對(duì)其作出一定的分析，能夠?qū)τ嘘P(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，嚴(yán)格做好房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入政策的分析，確保廣大中低收入家庭能夠享受到真正的補(bǔ)貼。其次，城市廉價(jià)房解決普通家庭的住房以及收入問題。最后，政府可適當(dāng)向開發(fā)普通中小型住宅的開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼或者減免稅收。通過利益機(jī)制增加房地產(chǎn)市場(chǎng)向中小普通型戶型的供給，通過構(gòu)建全面化的住房保障體系，逐步優(yōu)化其后續(xù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。通過拉動(dòng)內(nèi)需，減少投機(jī)行為，也抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生。綜上所述，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的調(diào)整進(jìn)行嚴(yán)格的控制，按照居民生活的真正所需，加強(qiáng)試點(diǎn)工作保障控制，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)容作出有效的調(diào)整。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)制度的不斷完善

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融結(jié)構(gòu)逐步改善，在宏觀政策調(diào)整過程中，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)化發(fā)展。圍繞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理得到進(jìn)一步完善對(duì)接，分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管制度，強(qiáng)調(diào)如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)與金融產(chǎn)業(yè)住房控制。在試點(diǎn)安居工程的提出過程中，逐步落實(shí)國務(wù)院提出《加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策提出》，在實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)工程建立過程中，對(duì)其進(jìn)行變革，這也是安居工程管理和市場(chǎng)化發(fā)展的核心[5]。按照住房工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作出監(jiān)督，加強(qiáng)企業(yè)住房基金保障制度不斷完善，理解傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制下住房經(jīng)濟(jì)管理建立的重要性，結(jié)合各項(xiàng)資金與生產(chǎn)規(guī)模的控制，保證住房投資體系與資金體系建立。讓后續(xù)住房業(yè)務(wù)得以發(fā)展，也實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)性金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

（四）建立多元化融資渠道

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展需要以土地和資金為基本保障，必須將兩者結(jié)合，才能進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，從某種程度上來看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金融資效率具有很強(qiáng)的依賴性，融資的作用不僅僅在于資金聚集，更是一種資源配置的過程。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樵谖覈膰窠?jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位，所以重視解決房地產(chǎn)融資渠道問題，除了銀行信貸之外也要拓展融資渠道發(fā)展空間，推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理發(fā)展。建立多元化的融資渠道，積極建立和完善房地產(chǎn)融資體系，結(jié)合融資的具體情況來建立具備不同功能的金融機(jī)構(gòu)體系，提高房產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性。

（五）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，項(xiàng)目產(chǎn)品、建筑產(chǎn)品和環(huán)境品質(zhì)的定位都是進(jìn)行市場(chǎng)定位所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，需要在這個(gè)過程中嚴(yán)格遵循技術(shù)分析和市場(chǎng)調(diào)查資料，利用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、識(shí)別、評(píng)價(jià)等方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的有效管理。并以此為基礎(chǔ)來整合多種風(fēng)險(xiǎn)管理手段，從而提升風(fēng)險(xiǎn)處理的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)程中，企業(yè)決策層是其中的主體，為了進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，就必須實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的法制化和規(guī)范化，從而促進(jìn)企業(yè)長期發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展提供保障。

（六）住宅標(biāo)準(zhǔn)化

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中正在朝著品牌、模式競(jìng)爭(zhēng)的方向發(fā)展，通過品牌的建立和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)來降低設(shè)計(jì)、施工成本，并提升整體的工作效率。通過標(biāo)準(zhǔn)化能夠有效保障產(chǎn)品品質(zhì)，為住宅產(chǎn)品的優(yōu)化提供重要保障，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

四、結(jié)語

作為民生問題中的重要內(nèi)容，住房問題也始終是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)問題。了解住房問題管理現(xiàn)狀，在目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中，針對(duì)價(jià)格影響指標(biāo)進(jìn)行分析，積極了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，從防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需、調(diào)分配等方面持續(xù)發(fā)力，在快速擴(kuò)充房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)調(diào)整過程中，達(dá)到后續(xù)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)以及持續(xù)增長。關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格影響內(nèi)容，注重房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，也促進(jìn)我國房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定調(diào)整。在推動(dòng)共同富裕的政策背景下觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)測(cè)后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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