高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)停車(chē)位需求解決方案研究

宋春崢 SONG Chun-zheng

（上海威新實(shí)業(yè)有限公司，上海 200949）

0 引言

近年來(lái)，高質(zhì)量發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展重點(diǎn)，因地制宜地加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)是落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的前提條件，也隨著同類(lèi)型企業(yè)數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。在這種背景下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)功能和成本的把控能力，成為園區(qū)能否實(shí)現(xiàn)其價(jià)值并最終能夠盈利的重要因素。

停車(chē)位不足的問(wèn)題是近些年出現(xiàn)頻率較高的一個(gè)問(wèn)題，無(wú)論是住宅小區(qū)還是商業(yè)地產(chǎn)都普遍存在停車(chē)難的問(wèn)題。同樣在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目類(lèi)型中，也伴隨著業(yè)態(tài)的升級(jí)、就業(yè)崗位激增、就業(yè)人群結(jié)構(gòu)的變化等原因停車(chē)難的問(wèn)題也越發(fā)突出。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的用地屬性還是以工業(yè)用地為主，因而其停車(chē)位配建指標(biāo)也是按照要求并不高的工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，使得許多園區(qū)出現(xiàn)了停車(chē)供需不平衡、秩序混亂等問(wèn)題。

威新公司作為以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，有著數(shù)百萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的落地經(jīng)驗(yàn)，且其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以自持并對(duì)外租賃作為主要的經(jīng)營(yíng)方式。近兩年，公司也將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)從原來(lái)的通用類(lèi)生產(chǎn)型園區(qū)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)專(zhuān)業(yè)型園區(qū)，重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了客戶(hù)體驗(yàn)感、功能成本適配、投資收益等多方面更高的要求。這就使得原本僅要求的3輛/千平方米的車(chē)位配比至少要提升到5輛/千平方米或更多，而多出來(lái)的至少70%的車(chē)位如何在成本可控且不降低園區(qū)品質(zhì)的條件下合理實(shí)施，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要有明確的計(jì)劃。

1 現(xiàn)狀分析

通過(guò)對(duì)公司現(xiàn)有園區(qū)進(jìn)行復(fù)盤(pán)發(fā)現(xiàn)，僅采用最經(jīng)濟(jì)最便利的道路邊垂直停車(chē)、水平停車(chē)以及地面停車(chē)場(chǎng)的方式，當(dāng)規(guī)劃條件為在不低于20%綠地率，建筑密度在45%，容積率為1.5的條件下，僅能滿足3輛/千平米的停車(chē)需求。這個(gè)數(shù)量是不能夠滿足現(xiàn)狀使用需求的。

都有哪些原因使得傳統(tǒng)意義上地廣人稀的工廠也出現(xiàn)了停車(chē)位不足等現(xiàn)象出現(xiàn)呢？結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)，通過(guò)分析主要有以下因素制約來(lái)影響園區(qū)停車(chē)位數(shù)量：①建筑密度。我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃指標(biāo)還是傾向于高密度要求，例如天津市對(duì)工業(yè)用地建筑密度有不低于55%的規(guī)劃要求。建筑密度與地面停車(chē)位數(shù)量成反比，越高的建筑密度會(huì)使得地面標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位數(shù)量越少。②綠地率。綠地率是另一個(gè)同地面停車(chē)位數(shù)量成反比的重要指標(biāo)。上海工業(yè)用地一般有不低于20%綠地率的要求，這意味著除卻去建筑密度之外又有不低于20%的區(qū)域無(wú)法規(guī)劃地面停車(chē)。③道路寬度。工業(yè)用地的往來(lái)車(chē)輛一般以大型貨運(yùn)車(chē)輛為主，其對(duì)園區(qū)內(nèi)道路寬度和轉(zhuǎn)彎半徑都有更高的要求，園區(qū)道路寬度一般不低于7m，轉(zhuǎn)彎半徑不低于9m，因此更寬的道路進(jìn)一步限制了地面停車(chē)。④園區(qū)區(qū)位。產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般位于城市郊區(qū)或?qū)ｉT(mén)設(shè)置的開(kāi)發(fā)區(qū)等公共交通不是很便利的區(qū)域，因此依靠私家車(chē)進(jìn)行日常通勤相對(duì)于在城市中工作有著更高的依賴(lài)程度。⑤項(xiàng)目成本。租賃性的園區(qū)有著租金低、回款慢的特點(diǎn)。在沒(méi)有特別要求的情況下，項(xiàng)目都會(huì)采用規(guī)劃要求的最低數(shù)量以及成本最優(yōu)的地面停車(chē)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)車(chē)位需求。

2 常用的停車(chē)方式分析

地面停車(chē)是最常見(jiàn)的也是最經(jīng)濟(jì)便利的停車(chē)方式，除此之外還有以下滿足車(chē)位數(shù)量的常見(jiàn)方式。

2.1 機(jī)械停車(chē)位

機(jī)械停車(chē)位是通過(guò)載車(chē)板的升、降或橫移，靈活方便的變換空位，存取車(chē)輛，采用機(jī)械移動(dòng)的方式，提升有限的停車(chē)空間的利用效率，從而實(shí)現(xiàn)增加停車(chē)位的目的。機(jī)械停車(chē)位根據(jù)自身特點(diǎn)的不同，又分為升降橫移類(lèi)停車(chē)設(shè)備、垂直循環(huán)類(lèi)停車(chē)設(shè)備、巷道堆垛類(lèi)停車(chē)設(shè)備、平面移動(dòng)類(lèi)停車(chē)設(shè)備、垂直升降類(lèi)停車(chē)設(shè)備、簡(jiǎn)易升降類(lèi)停車(chē)設(shè)備等方式。

不同類(lèi)型的機(jī)械停車(chē)設(shè)備各有特點(diǎn)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地緊張、存取車(chē)時(shí)間集中以及成本限制等特點(diǎn)，適用的機(jī)械停車(chē)類(lèi)型為升降橫移類(lèi)停車(chē)設(shè)備、垂直循環(huán)類(lèi)停車(chē)設(shè)備、簡(jiǎn)易升降類(lèi)停車(chē)設(shè)備三種類(lèi)型，其中升降橫移類(lèi)隨著層數(shù)和列數(shù)的不同組合又分為多種形式。這三種機(jī)械設(shè)備均具有結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、模塊化生產(chǎn)、布局靈活組合方便、性能穩(wěn)定、故障率低，占地面積小等特點(diǎn)（表1），可廣泛適用于園區(qū)的道路側(cè)邊布置。

表1 適配產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各類(lèi)型機(jī)械停車(chē)位特點(diǎn)

通過(guò)以上參數(shù)，可以清楚地根據(jù)項(xiàng)目停車(chē)位數(shù)量需求所適配的機(jī)械停車(chē)方式，但需考慮機(jī)械停車(chē)設(shè)備作為特種設(shè)備，需要考慮后期的專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)費(fèi)用。

2.2 地下車(chē)庫(kù)

地下車(chē)庫(kù)廣泛運(yùn)用于高容積率的住宅區(qū)或商業(yè)建筑，其主要是在規(guī)劃用地中采用開(kāi)挖的方式，利用地下空間建設(shè)成為相對(duì)密閉的場(chǎng)所作為停車(chē)場(chǎng)使用。地下車(chē)庫(kù)有很多優(yōu)點(diǎn)，如不占容積率、停車(chē)使用便利、可提供大量停車(chē)位，使地上空間留出更多的開(kāi)敞空間用于綠化，地下空間也可以結(jié)合園區(qū)的設(shè)備用房等不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的功能性用房設(shè)置，使可經(jīng)營(yíng)面積最大化等，同時(shí)缺點(diǎn)也比較突出，尤其是工期長(zhǎng)、施工工藝復(fù)雜、成本高等表現(xiàn)最明顯。此外，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)廠房要求的單層的活荷載都比較大，一般都要達(dá)到2T/m2以上，若廠房設(shè)置在地庫(kù)上會(huì)在一定程度上限制一層樓面的使用荷載，這也是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有大量設(shè)置地庫(kù)的主要原因。

根據(jù)我司2021年在上海落地的數(shù)個(gè)帶地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，單層地下車(chē)庫(kù)的建安成本約4000元/m2，單車(chē)位平均面積至少約40m2/個(gè)，綜合單車(chē)位成本約16萬(wàn)元/個(gè)，地庫(kù)面積越小單車(chē)位面積就會(huì)越大也越不經(jīng)濟(jì)，因此地庫(kù)適用范圍最廣，局限性最小，對(duì)園區(qū)品質(zhì)提升效果最佳，適合于車(chē)位數(shù)量需求大于300輛的項(xiàng)目。

2.3 立體停車(chē)樓

將停車(chē)空間向地上發(fā)展，停車(chē)相對(duì)集中，出入方便快捷，駕駛員可通過(guò)坡道將車(chē)輛停入各樓層形成地上立體停車(chē)樓。立體停車(chē)由于立面可大面積開(kāi)洞，方便采光通風(fēng)等特點(diǎn)，使得其具有工程造價(jià)低，維護(hù)費(fèi)用低等優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)可采用獨(dú)特的造型在滿足停車(chē)需求的同時(shí)提升園區(qū)品質(zhì)，其設(shè)計(jì)使用年限為50年。

立體停車(chē)樓分為單建式及附建式兩種，單建式為以獨(dú)立的形態(tài)，并不附屬于其他建筑，由于單獨(dú)建造，地上部分可綜合考慮建筑造型和周?chē)h(huán)境相融合。單建式停車(chē)樓適用于地價(jià)和建筑密度要求不高的園區(qū)。以公司落成的一棟單建式停車(chē)樓為例，該項(xiàng)目總面積28416.34m2，建安成本約1600元/m2，全樓共解決了812個(gè)停車(chē)位，單車(chē)位面積指標(biāo)約35m2/個(gè)，單車(chē)位造價(jià)約5.6萬(wàn)元。此外，停車(chē)樓融入了員工食堂、物業(yè)用房以及垃圾房等功能，該類(lèi)型停車(chē)樓適用于解決停車(chē)位缺口在300輛以上的項(xiàng)目。

附建式停車(chē)樓有位于建筑物之上的停車(chē)樓、建筑物之下的停車(chē)樓、嵌入式停車(chē)樓等形式，主要為結(jié)合現(xiàn)有的建筑物采用停車(chē)庫(kù)和建筑功能融合的方式，既節(jié)約用地提高了停車(chē)效率，又因停車(chē)庫(kù)與建筑聯(lián)系緊密形成較為便捷的停車(chē)方式。但由于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目具有層高高、不同廠房獨(dú)立性強(qiáng)等特點(diǎn)，且附建式停車(chē)樓均需配套上下坡道，電梯、樓梯等配置，平面布置不夠靈活，難以大面積使用，局限性較大，提高停車(chē)效率的性?xún)r(jià)比不高，因此該方案并不適用于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2.4 屋面停車(chē)

屋面停車(chē)為利用大型建筑的空置屋面集中設(shè)置的停車(chē)位，因其不受豎向結(jié)構(gòu)構(gòu)件的影響，停車(chē)效率最高。但因需另設(shè)垂直交通坡道，影響建筑立面及整體建筑布局，具體實(shí)施有較大的局限性。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有樓間距較小，單層面積較小，建筑使用活荷載大等特點(diǎn)，因此若采用屋面停車(chē)所產(chǎn)生的成本影響并不顯著。為減少垂直交通的數(shù)量，提升停車(chē)效率，曾嘗試采用連橋的方式將不同廠房的屋面連成整體的方式實(shí)現(xiàn)屋面停車(chē)（圖1），但該形式會(huì)增大結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)難度，同時(shí)增大報(bào)建專(zhuān)業(yè)的溝通難度，因而并未在實(shí)際項(xiàng)目中運(yùn)用。

圖1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)屋面停車(chē)改造示意

根據(jù)測(cè)算屋面停車(chē)可以實(shí)現(xiàn)約30m2/個(gè)的單車(chē)位面積指標(biāo)，單個(gè)車(chē)位的成本在約1.45萬(wàn)元。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模，可以解決的200至500個(gè)車(chē)位缺口，但因其便利性不足，局限性較高，因此這種方式不一定適用于各個(gè)園區(qū)，需要根據(jù)園區(qū)特點(diǎn)分析使用。

3 不同停車(chē)方式適用模型

假設(shè)一塊占地100000m2的工業(yè)用地，計(jì)劃建設(shè)一個(gè)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃建筑密度為42%，綠化率不低于20%，將容積率的區(qū)間設(shè)定為1.0至2.0之間。根據(jù)前序資料，在45%建筑密度以及20%綠化率條件下，地面停車(chē)能夠滿足其3輛/千平米的條件。根據(jù)模型假設(shè)，僅采用地面停車(chē)方式的條件下，分別計(jì)算3輛/千平米以及5輛/千平米的停車(chē)位缺口（表2）。

表2 不同容積率下的停車(chē)位缺口數(shù)量統(tǒng)計(jì)

可以看出在容積率約1.5的條件下，地面停車(chē)可以滿足3輛/千平米的要求，但隨著容積率的增加，無(wú)論是3輛/千平米或者5輛/千平米的的停車(chē)配比都會(huì)逐漸出現(xiàn)不足。在這種情況下，我們依據(jù)各停車(chē)方式的特點(diǎn)，根據(jù)車(chē)位缺口數(shù)量來(lái)適配不同的解決方案（表3）。

表3 分類(lèi)停車(chē)位缺口解決方案

從實(shí)用及成本角度考慮，以上方式都是可以組合使用的，比如多種類(lèi)型機(jī)械停車(chē)方式、機(jī)械停車(chē)與地下車(chē)庫(kù)組合等方式，目的就是采用最低的成本實(shí)現(xiàn)滿足停車(chē)位需求。

4 地下車(chē)庫(kù)及立體停車(chē)樓指標(biāo)測(cè)算對(duì)比

通過(guò)以上分析可知地下車(chē)庫(kù)和立體停車(chē)樓都是解決大量停車(chē)位的重要方式，僅僅從成本角度考慮，地下車(chē)庫(kù)是不占有優(yōu)勢(shì)的，那么這兩種方式在實(shí)際運(yùn)用中該如何選擇，還要站在整體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)角度來(lái)進(jìn)行分析對(duì)比。

根據(jù)前述分析，立體停車(chē)樓單方建安成本約1600元/m2，單車(chē)位面積約占35m2；地下車(chē)庫(kù)單方建安成本約4000元/m2，單車(chē)位指標(biāo)約占40m2。以下根據(jù)第4節(jié)假設(shè)的計(jì)算模型，在容積率1.8的情況下按照5‰指標(biāo)配比停車(chē)位可知車(chē)位數(shù)量有426個(gè)缺口。計(jì)算可知，采用地面停車(chē)樓的方案需要建設(shè)約14910m2的停車(chē)樓，其占用約0.15的容積率指標(biāo)，預(yù)估建安費(fèi)用約2386萬(wàn)元；若采用地下車(chē)庫(kù)的方式則需要約17040m2的地下車(chē)庫(kù)，空余出的0.15容積率繼續(xù)建設(shè)約14910m2大小的工業(yè)廠房，根據(jù)成本數(shù)據(jù)我司廠房的建安成本約為2500元/m2，則地庫(kù)方案總預(yù)計(jì)成本為地庫(kù)與地上廠房建安成本之和，共10543.5萬(wàn)元。

有了以上假設(shè)數(shù)據(jù)，根據(jù)常用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析的方法來(lái)進(jìn)行對(duì)比測(cè)算，若項(xiàng)目完整的生命周期為4.5年，則分別對(duì)樓板價(jià)為1700元、2500元及3000以及廠房租賃租金為單平米1.5元、2.0元及2.5元兩個(gè)維度進(jìn)行測(cè)算收益率測(cè)算，采用常用的稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)簡(jiǎn)稱(chēng)EBITDA以及內(nèi)部收益率IRR兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比（表4）。

表4 地下車(chē)庫(kù)與立體停車(chē)樓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析

根據(jù)上述分析可以看出，項(xiàng)目的樓板價(jià)越低，租金越低立體停車(chē)樓的方案優(yōu)勢(shì)就越明顯，車(chē)位缺口越大越明顯。相反在項(xiàng)目樓板價(jià)更高、租金更高的情況下，因?yàn)榈貛?kù)不占用的容積率可以作為廠房對(duì)外經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生更高的收益，此類(lèi)項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)的方案優(yōu)于立體停車(chē)樓，并且在未來(lái)園區(qū)整體出售時(shí)，廠房相對(duì)于停車(chē)樓也會(huì)有更高的估值。因此項(xiàng)目的定位和獲取價(jià)格是決定采用地下車(chē)庫(kù)或立體停車(chē)樓的重要依據(jù)。

5 結(jié)束語(yǔ)

隨著我們國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展要求，高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)更大量且高速地發(fā)展，園區(qū)內(nèi)的停車(chē)問(wèn)題也會(huì)越來(lái)約突出。通過(guò)以上分析，期待在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，從規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的角度，從解決園區(qū)停車(chē)問(wèn)題的實(shí)際需求出發(fā)，通過(guò)合理的方案選擇使得項(xiàng)目能產(chǎn)生更大的價(jià)值，期待以此能為解決同類(lèi)問(wèn)題提供一些參考思路。