不動產登記對房地產經濟的影響和研究

陳莉

隨著社會發(fā)展和經濟水平提升以及現代管理理念的更新換代，人們對于物權的認識越來越深入，也越來越重視。尤其自從我國進行不動產統(tǒng)一登記制度的推行以來，社會不動產整體的管理水平也在不斷提升，對社會和諧穩(wěn)定發(fā)展起到了極為巨大的推動性作用。特別是社會經濟生活當中的房地產經濟，無論從宏觀角度還是發(fā)展現狀來看，不動產登記制度的推行，使得人們在進行房屋等產權方面的購置時開始更加謹慎，并逐漸趨向于理性，產權方面的知識也越來越專業(yè)化，這對社會經濟的持續(xù)發(fā)展帶來了一定的推動性影響。

我國的不動產統(tǒng)一登記制度是于2014年暫行發(fā)布，并于2015年3月開始正式執(zhí)行，不動產登記制度內容明確規(guī)定了登記機構、登記流程以及登記信息共享與保護等多個內容項目。目前，業(yè)界都一直認為不動產登記制度對房地產市場（包括二手房數量與房屋的價格等）方面都有著一定的影響。如今，不動產登記制度已經在全國各省份范圍開始實踐執(zhí)行，其是由國土資源部起草、審核、制定和頒布的。不動產登記制度的實施，在2021年1月1日前主要是按照《中華人民共和國物權法》予以執(zhí)行，而2021年1月1日《民法典》正式施行后，則按照《民法典》相關規(guī)定內容執(zhí)行，為保護人民群眾切身利益、確保不動產權利人的合法財產權的一項有效措施，同時也是未來核定相關稅基的堅實依據，為房地產經濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎。

不動產統(tǒng)一登記制度是指當事人將不動產的自然權利等情況向不動產登記機構進行登記的規(guī)范化制度。從不動產統(tǒng)一登記制度的分析角度來說，針對房地產資源進行不動產登記，明確了房屋、土地、林地等不動產資源是具有較為明顯的不可移動性和固定性特征的，其對于不動產資源整體的歸屬權利明確較為重要。此外，不動產統(tǒng)一登記也能夠為政府提供更好的宏觀經濟調控手段，以此來確保和保證房地產經紀市場的持續(xù)發(fā)展。

雖然不動產統(tǒng)一登記制度是政府針對房地產經紀市場進行宏觀調控的重要手段，但從房屋土地等不動產資源角度來講，進行不動產登記的主要目標并不是為了進行房地產市場或房屋價格的整體調控，其雙方并沒有提出較為明確的聯系。而從經濟學角度來講，房屋、土地、林地等不動產資源的供求關系是能夠影響房屋土地資源等不動產資源價格的直接因素，尤其不動產登記制度并不是僅僅為房地產稅來提供相關的依據，其還包含著多個層面的功能和意義。

從意義角度來講，不動產統(tǒng)一登記制度是合法進行不動產資源登記，并為產權人權益提供相應保護的措施和主要法律依據，不動產資源的登記能夠有效地解決財產和產權歸屬方面所產生的問題或糾紛，而且根據相關法律條款來進行房屋產權人的權益保護，這一功能屬性能夠有效地提高房地產經紀市場交易的規(guī)范化和秩序性。

從整個社會經濟環(huán)境角度來講，不動產統(tǒng)一登記制度引導了人們不動產資源投資方向，使其能夠逐漸地恢復理性投資局面，不再盲目地進行不動產資源的投資。而且通過不動產統(tǒng)一登記制度針對人民群眾個人住房信息進行了精細化的管理，同時也使得房地產行業(yè)供求關系更加清晰化。對于全國各地區(qū)內房地產建設也提供了極具科學化的依據。如此一來，就能夠幫助各地區(qū)房地產資源得到合理的利用，促使其整體規(guī)劃更加貼近城市未來發(fā)展目標。不動產統(tǒng)一登記制度都是能夠明確保護與維護各方合法權益，以此來推動人們理性投資房地產，為促進房地產經濟可持續(xù)發(fā)展提供了重要保障。

對房價的影響

不動產統(tǒng)一登記制度推行下，房地產的政策也會受到一定影響，并隨之發(fā)生調整，如此一來，在政策的影響下，房地產建設的實際發(fā)展狀態(tài)也會對市場不動產資源的供求關系帶來一定的影響。雖然房地產統(tǒng)一登記制度的設計目標和初衷并沒有放在房價的調控方面，但在實際的推行過程當中也確實地起到了一些作用。

不動產統(tǒng)一登記制度的推行意味著個人不動產權用戶需要將自己所擁有的房屋產權情況向管理機構進行登記和記錄，這也為個人住房信息征收房產稅提供了重要的依據，不動產統(tǒng)一登記制度的實施和推行也確實有效地遏制了發(fā)生偷稅與漏稅的情況，這對于房地產等不動產投資帶來了極為深遠的影響。

而從用戶角度來講，房屋等不動產用戶進行自身財產的明確登記之前，要將房屋所存在的一些繼承問題進行明確和完全解決，但對于以房地產等不動產資源來作為投資商品進行購置的投資人角度來講，由于存在房產稅以及相關政策調控的限制，就會產生放棄進行房地產等不動產資源投資的意愿，甚至一些已經購置和擁有多套房地產等不動產資源的投資人會陸續(xù)將手中所擁有的房屋產權資源進行拋售，防止受到房地產市場風險等不利因素的影響，如此就能夠促使房地產市場整體的供需得到有效管理，待售的不動產資源數量可能會發(fā)生一定程度上的增長，促使房地產經紀市場的供求關系發(fā)生一定的變化，由此直接導致的效果是房地產資源的價格會發(fā)生下行。但從整體效果和發(fā)展趨勢來說，這種影響往往只是短期內可能產生。不動產統(tǒng)一登記制度的推行，其目的在于進行房地產市場交易行為的規(guī)范化，并針對社會上所存在的不動產資源進行合理的管理，以此來提高社會資源利用率的最大化，確保房地產經紀市場的持續(xù)發(fā)展。

不動產登記對二手房的影響

部分房地產投資者出于房地產稅等方面因素的影響以及房地產政策方向變化而選擇將擁有的房地產資源進行拋售，從而確保投資人的經濟利益。但如此一來，一些房產不動產資源就會成為二手房，并作為其他人的房產資源，這整個交易的過程當中，在房地產交易政策變化和房地產經紀市場動態(tài)變化的環(huán)境影響下，都會產生價格上的增加或降低情況。而不動產統(tǒng)一登記制度能夠通過現有的信息系統(tǒng)對房地產等不動產資源持有人進行推導，使整個交易流程更加清晰化，更加方便進行大多數房地產等不動產資源歸屬信息的查詢和獲知。如此就使得房地產等不動產資源信息從較為封閉的狀態(tài)開始逐漸轉向了公開化和透明化，這對于二手房交易市場進行投資性購房的投資人來講，會增加二手房的供應量，以此來促進二手房交易市場的活躍性。

不動產登記對農村房產的影響

隨著城市化建設規(guī)模的不斷擴大和建設進程的不斷加快以及城鎮(zhèn)化地區(qū)經濟的建設發(fā)展，農村地區(qū)的不動產房地產資源數量與管理也都產生了一些新的變化，尤其表現在農村集體土地所有權和宅基地使用權方面的不動產統(tǒng)一登記要求內容方面，農民已經不可隨心所欲地進行房屋的建造，而是需要通過向政府相關管理部門和相關管理機構進行申請、批復，在獲得土地使用權和房屋建造權后方才能夠進行房屋的建造，這在很大程度上實現了對農村地區(qū)傳統(tǒng)房地產資源管理的混亂無序情況的改善，增強了農村地區(qū)房屋土地資源管理的秩序性。但不得不提的是，我國憲法規(guī)定，農村施行土地集體所有制，出于經濟發(fā)展水平限制，我國農村集體土地在流轉、交易和抵押融資方面的市場空間尚未打開，相比城市地房地產，農村土地的可交易性不高，所以不具備價格優(yōu)勢，但卻不影響其價值的絕對優(yōu)勢，《民法典》中關于農村不動產范疇進行了法律上的界定，雖然交易性差，但《民法典》中，以農村承包地為大頭，農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革，會使農村土地“活”起來，使農民獲得更多財產權。而這些改革的前提，就是明確的權屬關系，也就是不動產統(tǒng)一登記。明確了權屬后就能夠促進農村不動產的流轉、所有權、承包權、經營權的清晰化，為農村土地流轉入市提供前提條件。

不動產統(tǒng)一登記制度對于房地產經紀市場有著極高的促進影響，其整體的影響作用主要是通過長期的施行和推廣以及宏觀調控手段來實現，雖然不會在短期內對房地產經紀造成過大的動態(tài)波動，但對于房地產供需量和交易量以及二手房交易以及農村房屋的混亂管理都會產生一定的規(guī)范化作用，這也是當前房地產經紀市場規(guī)范化的必然趨勢，其整體的推行力度和效果對于房地產經紀市場的健康可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的價值。

（西平縣不動產登記中心）

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