淺析商業(yè)地產(chǎn)租金收益預(yù)測(cè)模型構(gòu)建與應(yīng)用
——以東莞市X購(gòu)物中心為例

張 瑞

（東莞市高盛集團(tuán)有限公司，廣東 東莞 523000）

一、引言

近十幾年來，我國(guó)的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，線上購(gòu)物以其成本低、省時(shí)省力的特點(diǎn)成了年輕人購(gòu)物的新選擇。從而，年輕消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心等大型商業(yè)場(chǎng)所的光顧頻率也是逐年下降，隨之帶來的一大問題就是購(gòu)物中心商鋪的營(yíng)業(yè)額受人流量下降的影響，也受到了前所未有的沖擊，呈連年下降趨勢(shì)。品牌方出于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)考慮紛紛要求降低租金，延長(zhǎng)免租期，這給購(gòu)物中心的投資管理方帶來很大的經(jīng)營(yíng)壓力，投資收益低，投資回收期長(zhǎng)成了商業(yè)地產(chǎn)的代名詞。商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)商在投資開發(fā)新的商業(yè)項(xiàng)目上也變得越來越謹(jǐn)慎。

為了改變這種情況，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商也著實(shí)采取了很多措施吸引人流。傳統(tǒng)上，商業(yè)項(xiàng)目的投資商在預(yù)測(cè)擬開發(fā)購(gòu)物中心的租金收益時(shí)，習(xí)慣以層為單位，以首層的租金價(jià)格為基準(zhǔn)，其余各層與首層形成一定的層差，以此來預(yù)測(cè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的租金收益。但隨著購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局越來越復(fù)雜，這種以層為單位的租金預(yù)測(cè)模式就顯得越來越粗糙了，會(huì)與實(shí)際的租金收益水平有較大的誤差。因此，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租金預(yù)測(cè)方法進(jìn)行改進(jìn)，以更加準(zhǔn)確得預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收益，不管是對(duì)項(xiàng)目的投資開發(fā)商，還是對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理商都有重要的意義。

本文以東莞市X購(gòu)物中心項(xiàng)目為例，提出一種基于線性代數(shù)思維的商業(yè)地產(chǎn)租金收益預(yù)測(cè)模型，供奮戰(zhàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的學(xué)者、同僚們參考。

二、模型構(gòu)建說明

模型構(gòu)建的第一步是要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所處當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，通過市場(chǎng)調(diào)研確定樓層系數(shù)與業(yè)態(tài)系數(shù)，并構(gòu)建綜合租金價(jià)格系數(shù)表，形成系數(shù)矩陣；第二步用市場(chǎng)比較法確定擬建購(gòu)物中心的首層租金水平，并結(jié)合上述系數(shù)矩陣計(jì)算分層業(yè)態(tài)租金價(jià)格矩陣；第三步是根據(jù)購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)分區(qū)規(guī)劃數(shù)據(jù)，構(gòu)建購(gòu)物中心的分層業(yè)態(tài)面積矩陣；第四步是用線性代數(shù)的數(shù)學(xué)方法計(jì)算首年分層分業(yè)態(tài)租金收益；第五步是根據(jù)已經(jīng)整理出的租金收益數(shù)據(jù)，再結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)租金年遞增情況及投資成本、運(yùn)營(yíng)成本等因素，計(jì)算未來實(shí)際租金收益現(xiàn)金流，進(jìn)而計(jì)算項(xiàng)目投資收益率、投資回收期等指標(biāo)。

重要名詞解釋如下：

市場(chǎng)比較法：選取市場(chǎng)中具有參考意義的商業(yè)項(xiàng)目（區(qū)域臨近項(xiàng)目、市場(chǎng)相似項(xiàng)目）和代表商戶租金，通過加權(quán)綜合得出的項(xiàng)目初期參考租金。

基準(zhǔn)價(jià)格：作為推算其他業(yè)種的租金參照，常以首層服飾零售開業(yè)時(shí)的租金作為基準(zhǔn)價(jià)格。

業(yè)態(tài)系數(shù)：描述同一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)之間的租金差異情況，通常以首層品牌服裝為參照，系數(shù)定為1，其余業(yè)態(tài)與之相比形成不同的系數(shù)。

樓層系數(shù)：描述同一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目不同樓層整體租金的差異情況，同樣以首層品牌服裝為參照，系數(shù)定為1，其余樓層與之相比形成不同的系數(shù)。

三、案例闡述

現(xiàn)以東莞市X購(gòu)物中心為例，進(jìn)行詳細(xì)闡述。東莞市X購(gòu)物中心總規(guī)劃建筑面積（不包括室外街區(qū)部分）63408平方米，總計(jì)實(shí)用面積為40321平方米，建筑設(shè)計(jì)共五層，地上四層，地下一層，規(guī)劃店鋪數(shù)量186個(gè)。

1.確定樓層系數(shù)、業(yè)態(tài)系數(shù)及系數(shù)矩陣

根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研成果，結(jié)合一般購(gòu)物中心不同樓層租金差異及本案價(jià)值影響因素，得出該項(xiàng)目的樓層系數(shù)，如表1所示。

表1 X購(gòu)物中心樓層系數(shù)

通過比較東莞市主要大型購(gòu)物中心項(xiàng)目各業(yè)種的租金水平差異情況，梳理得出該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)系數(shù)表，如表2所示。

表2 X購(gòu)物中心業(yè)態(tài)系數(shù)表

根據(jù)前述得出的樓層系數(shù)和業(yè)種系數(shù)，整理出各業(yè)種在不同樓層的租金綜合系數(shù)表，即用每一種業(yè)態(tài)的業(yè)態(tài)系數(shù)乘以樓層系數(shù)，從而得到綜合系數(shù)，如表3所示。

表3 X購(gòu)物中心租金綜合系數(shù)

通過該綜合租金系數(shù)表，構(gòu)建租金系數(shù)矩陣：

2.確定基準(zhǔn)價(jià)格，構(gòu)建價(jià)格矩陣

該項(xiàng)目周邊商業(yè)主要以傳統(tǒng)街鋪和大賣場(chǎng)形式存在，購(gòu)物中心較少，因此，這里選取在區(qū)位或物業(yè)條件上與該項(xiàng)目相近的兩個(gè)項(xiàng)目作為對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，采用市場(chǎng)比較法分析本案的基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，兩個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)租金如表4所示。

表4 A、B項(xiàng)目基礎(chǔ)的租金

考慮兩個(gè)項(xiàng)目的體量及區(qū)位因素，兩個(gè)對(duì)比項(xiàng)目的權(quán)重設(shè)定如表5所示。

表5 A、B項(xiàng)目權(quán)重

先用因素比較法確定該項(xiàng)目與A項(xiàng)目對(duì)比后的得分情況，再計(jì)算出該項(xiàng)目與A項(xiàng)目對(duì)比所應(yīng)有的租金水平。

該項(xiàng)目與A項(xiàng)目對(duì)比得分情況如表6所示。

表6 X購(gòu)物中心項(xiàng)目與A項(xiàng)目對(duì)比得分情況

根據(jù)與A項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果，該項(xiàng)目首層服裝零售均價(jià)為180×113.95/100＝205元/平方米/月。

再用因素比較法確定該項(xiàng)目與B項(xiàng)目對(duì)比后的得分情況，再計(jì)算出該項(xiàng)目與B項(xiàng)目對(duì)比所應(yīng)有的租金水平。

根據(jù)與B項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果，該項(xiàng)目首層服裝零售均價(jià)為230×108.1/100＝248.63元/平方米/月。

該項(xiàng)目基礎(chǔ)租金＝對(duì)比項(xiàng)目A應(yīng)有租金×項(xiàng)目A權(quán)重+對(duì)比項(xiàng)目B應(yīng)有租金×項(xiàng)目B權(quán)重

＝ 205×0.60 + 248.63×0.40

≈222元/平方米/月

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況下，首層基礎(chǔ)租金應(yīng)為222元/平方米/月；考慮到該項(xiàng)目3年后開業(yè)，假設(shè)租金按照3%的速度上漲，那么開業(yè)時(shí)的首層基礎(chǔ)租金價(jià)格可定為222×（1+3%）3＝240元/平方米/月（計(jì)算結(jié)果取整數(shù)處理）。

既然該項(xiàng)目開業(yè)時(shí)首層的基準(zhǔn)價(jià)格為240元/平方米/月，設(shè)定其首層服裝零售系數(shù)為1，則可以構(gòu)建基準(zhǔn)價(jià)格矩陣：

基準(zhǔn)價(jià)格矩陣P乘以租金系數(shù)矩陣M，即可得到各業(yè)種開業(yè)時(shí)的租金單價(jià)矩陣N（這里采用矩陣乘法的哈達(dá)馬積形式，下同），即： N17×5= P17×5*M17×5

從而得到各業(yè)態(tài)在不同樓層的租金單價(jià)（計(jì)算過程略，下同）。

3.整理購(gòu)物中心鋪位劃分及業(yè)態(tài)規(guī)劃數(shù)據(jù)，構(gòu)建面積矩陣

根據(jù)該項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃，總面積為40320.5平方米。

通過綜合業(yè)態(tài)面積，構(gòu)建業(yè)態(tài)面積矩陣：

4.計(jì)算購(gòu)物中心首年分層分業(yè)態(tài)租金收益

用前面計(jì)算得出的各業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)的租金單價(jià)矩陣N乘以業(yè)態(tài)面積矩陣O，即可得到各業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)首月的租金收益矩陣L，即： L17×5=N17×5*O17×5

從而得到各層各業(yè)態(tài)租金收益表，如表7所示。

表7 各層各業(yè)態(tài)租金收益表

從表5可以看到，項(xiàng)目首月租金收益是5978934.9元，則可得該項(xiàng)目首年租金收益為5978934.9×12=7174.7萬元。

最后，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)租金年遞增情況及投資成本、運(yùn)營(yíng)成本等因素，計(jì)算未來實(shí)際租金收益現(xiàn)金流，進(jìn)而計(jì)算項(xiàng)目投資收益率、投資回收期等指標(biāo)。

由于實(shí)際工作中，各項(xiàng)目投資成本、運(yùn)營(yíng)成本、區(qū)域市場(chǎng)租金遞增情況等都有較大區(qū)別，且此部分內(nèi)容已超出本文討論范疇，故此處不作詳細(xì)論述。

四、結(jié)語

本文根據(jù)現(xiàn)代購(gòu)物中心發(fā)展的趨勢(shì)，提出了一種基于線性代數(shù)矩陣計(jì)算思維的租金收益預(yù)測(cè)方法，相比于傳統(tǒng)的租金收益預(yù)測(cè)方法，不僅充分考慮到了不同樓層對(duì)租金的影響，還考慮到了不同業(yè)態(tài)對(duì)租金承受能力的差異，計(jì)算過程中采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊蛩乇容^法確定基礎(chǔ)租金，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金收益預(yù)測(cè)更加精確，為商業(yè)地產(chǎn)的投資決策提供了更科學(xué)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，希望本文能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者帶來有益的啟示。

注釋：

①在實(shí)際工作中，可采用專家打分法，邀請(qǐng)多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)方面的專家進(jìn)行打分后，取多數(shù)值，形成一致意見。