臺(tái)商二代傳承之房產(chǎn)贈(zèng)與

劉鐵華

贈(zèng)與房產(chǎn)，不但可以在當(dāng)事人生前即可明確歸屬，也是直系親屬間更為節(jié)稅的一種過(guò)戶方式。但需要注意的是，大陸近年來(lái)實(shí)行的限購(gòu)政策，使得贈(zèng)與並非只要提供親屬關(guān)係證明這麼簡(jiǎn)單，而是對(duì)於受贈(zèng)人提出了一定的條件要求，有些地區(qū)甚至對(duì)於贈(zèng)與人在贈(zèng)與後的購(gòu)房也進(jìn)行了限制。

符合稅收優(yōu)惠的贈(zèng)與親屬範(fàn)圍

需要首先明確的一個(gè)問(wèn)題是，我們?cè)诒疚闹兴峒暗馁?zèng)與，均是指符合法律條件下的親屬之間的贈(zèng)與，而非陌生人之間的贈(zèng)與。如有人認(rèn)為可通過(guò)贈(zèng)與方式避開(kāi)應(yīng)繳稅負(fù)或購(gòu)房條件等的限制，那就想多了……

下中不管是個(gè)人所得稅、增值稅等的優(yōu)惠，其所依據(jù)的法律條文中涉及的親屬關(guān)係，可通過(guò)下圖來(lái)進(jìn)行說(shuō)明：

一般來(lái)說(shuō)，可免征相關(guān)稅負(fù)的親屬之間的贈(zèng)與，通常都是指三代以內(nèi)直系親屬之間（上圖紅框範(fàn)圍內(nèi)）的房產(chǎn)贈(zèng)與。以當(dāng)中的夫妻為例，可享受贈(zèng)與免稅的範(fàn)圍為向上三代之間及向下三代之間，超越三代範(fàn)圍（比如曾祖父將房產(chǎn)贈(zèng)與曾孫子女）則不屬於房產(chǎn)贈(zèng)與的免稅範(fàn)圍。

但，與其他國(guó)家或地區(qū)相比非常特別的一點(diǎn)是，作為旁系親屬的兄弟姐妹之間的房產(chǎn)贈(zèng)與，也可以享受稅收優(yōu)惠！

貝斯哲就曾接受過(guò)客戶的委托，代為辦理舅舅將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與給自己姐姐的兒子即外甥的手續(xù)，由於該雙方之間的贈(zèng)與並不屬於上述免稅範(fàn)圍，我們因此分為兩步進(jìn)行：第一步即舅舅（弟弟）將房產(chǎn)贈(zèng)與給自己的姐姐，第二步再由姐姐（媽媽）贈(zèng)與給自己的兒子，完美協(xié)助客戶解決了舅舅與外甥之間的房產(chǎn)贈(zèng)與事宜。

本文下述所提的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠，均是在上圖範(fàn)圍內(nèi)主體間的贈(zèng)與，以下不再特別說(shuō)明。

房產(chǎn)贈(zèng)與涉及的稅負(fù)繳納

結(jié)論：大陸規(guī)定範(fàn)圍內(nèi)親屬之間的房產(chǎn)贈(zèng)與，可免征土地增值稅、增值稅及附加、個(gè)人所得稅，但仍有契稅及印花稅需要繳納。

一、土地增值稅：免予征收

2019年7月，財(cái)稅部及國(guó)家稅務(wù)總局曾頒佈《土地增值稅法》（征求意見(jiàn)稿），但迄今《土地增值稅法》並未正式頒佈。目前執(zhí)行的仍為《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則。

一直以來(lái)，大陸對(duì)於個(gè)人之間的住宅轉(zhuǎn)讓，並不征收土地增值稅。早在1995年頒佈的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條即規(guī)定，「轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！钩送?，財(cái)稅（2008）137號(hào)《關(guān)於調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第三條亦對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，「對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅?！?/p>

二、個(gè)人所得稅：免予征收

房產(chǎn)贈(zèng)與免征個(gè)人所得稅的相關(guān)法律依據(jù)，主要為：

1.《關(guān)於加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）；

2.《關(guān)於個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅（2009）78號(hào)）；

3.《關(guān)於個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）。

如《關(guān)於個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》第一條：

「符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人……」

三、增值稅及附加：免予征收

同樣的，根據(jù)財(cái)稅（2016）36號(hào)《關(guān)於全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條規(guī)定，「下列項(xiàng)目免征增值稅……（三十六）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。」

四、契稅：需繳納

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅法》第二條規(guī)定，「本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：……（三）房屋買賣、贈(zèng)與、互換?！雇瑫r(shí)，第三條規(guī)定，契稅稅率為百分之三至百分之五，由各省、自治區(qū)、直轄市在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出並報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。以上海為例，房屋的買賣與贈(zèng)與應(yīng)繳契稅稅率系根據(jù)房屋面積、套數(shù)等在1%～3%內(nèi)收取，見(jiàn)下圖：

五、印花稅：需繳納

房屋贈(zèng)與涉及到產(chǎn)權(quán)書(shū)據(jù)轉(zhuǎn)移，當(dāng)然符合《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條規(guī)定的應(yīng)納稅憑證之一，需繳納萬(wàn)分之五的印花稅。

那麼，如何確定契稅與印花稅的繳納基數(shù)？根據(jù)《契稅法》第四條，「契稅的計(jì)稅依據(jù)：……（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格?！褂』ǘ惖睦U納亦此。實(shí)務(wù)中，稅務(wù)部門通常會(huì)要求贈(zèng)與雙昂提供房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，或按當(dāng)?shù)卣块T發(fā)佈的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定該時(shí)點(diǎn)的房屋價(jià)值。

受贈(zèng)房屋出售時(shí)的稅收

貝斯哲在接受很多臺(tái)商一代房產(chǎn)贈(zèng)與手續(xù)委托時(shí)，常被問(wèn)到的問(wèn)題，就是二代受贈(zèng)房產(chǎn)意味著無(wú)償取得，如將來(lái)進(jìn)行出售繳稅時(shí)，是否意味著扣減基數(shù)為零？

非也。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2005）172號(hào)《關(guān)於房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》第四條規(guī)定：「四、個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。」這就意味著，二代在出售該房產(chǎn)時(shí)，其計(jì)稅的基數(shù)應(yīng)以受贈(zèng)前取得的房屋價(jià)格作為基數(shù)。

舉例說(shuō)明：臺(tái)商一代張總於2 0 0 0年在上海購(gòu)置了一套住宅為50萬(wàn)元（人民幣，下同），2015年將其贈(zèng)與給了兒子小張總，贈(zèng)與時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)格為800萬(wàn)元，繳納了契稅24萬(wàn)元（假設(shè)為3%）及印花稅4000元（萬(wàn)分之五）共24.4萬(wàn)元。2021年小張總準(zhǔn)備將該房屋以人民幣1000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給上海人李甲，其應(yīng)繳納的稅負(fù)（假設(shè)無(wú)其他費(fèi)用）如下：

1.土地增值稅：無(wú)

2 .增值稅及附加：5 0萬(wàn)（該房屋持有2年以上，其增值稅計(jì)算方式為：差額/1.05*5.6%=50.6667萬(wàn)，具體不在此展開(kāi)。取整數(shù)50萬(wàn)。）

3.契稅：按3%計(jì)征為30萬(wàn)元

4.印花稅：按萬(wàn)分之五計(jì)征為5000元

5.個(gè)人所得稅：【1000萬(wàn)-購(gòu)房原價(jià)50萬(wàn)-受贈(zèng)時(shí)繳納的契稅與印花稅合計(jì)24.4萬(wàn)-本次轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的稅金80.5萬(wàn)（增值稅及附加50萬(wàn)+契稅30萬(wàn)+印花稅5000元）】*20%=169.02萬(wàn)元

上述稅負(fù)合計(jì)249.52萬(wàn)，小張總最終獲得的淨(jìng)到手價(jià)格為750.48萬(wàn)元。

注：個(gè)人所得稅計(jì)算依據(jù)為：國(guó)稅發(fā)（2006）144號(hào)《關(guān)於加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第二條：

「（二）關(guān)於加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售個(gè)人所得稅稅收管理問(wèn)題

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)後，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用後的餘額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅?！?/p>

提早規(guī)劃

房產(chǎn)贈(zèng)與這件事，對(duì)部分人來(lái)說(shuō)是財(cái)富的傳承，但在大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)控的背景下，通過(guò)贈(zèng)與減少名下房屋套數(shù)從而獲得購(gòu)房資格，反而讓房產(chǎn)贈(zèng)與成為了另一部分人避開(kāi)房產(chǎn)限購(gòu)政策的捷徑而失去了傳承的本意。

也因此，這些年中，原本不被列管的贈(zèng)與行為，逐漸開(kāi)始進(jìn)入了調(diào)控的範(fàn)圍。並且，不同省市的條件要求都不相同。臺(tái)商如有大陸房產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與打算，勢(shì)必要先了解清楚房產(chǎn)所在地的政策規(guī)定，以便提早做好規(guī)劃。

在了解房產(chǎn)贈(zèng)與的條件限制前，讓我們先來(lái)看一下臺(tái)籍人員在大陸的購(gòu)房條件為何？

大陸對(duì)於外籍及港澳臺(tái)人員在境內(nèi)的房屋限購(gòu)政策，始於2006年建住房（2006）171號(hào)《關(guān)於規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。在該意見(jiàn)中，「在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自助商品房。」

迄今為止，各地基本仍沿用了建住房（2006）171號(hào)文的規(guī)定，可能會(huì)有微調(diào)，但框架基本不變，那就是要求至少有一年以上的工作記錄，而能夠證明該記錄的，通常就是勞動(dòng)合同或個(gè)人薪資收入的繳稅記錄。

以上海為例。2018年7月2日，上海市政府曾出臺(tái)《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民購(gòu)房審核的操作細(xì)則》，其中規(guī)定：

境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民在本市有合法穩(wěn)定就業(yè)、有納稅記錄、名下無(wú)住房的，可在本市購(gòu)買一套用於自住的住房，……還應(yīng)當(dāng)提交以下材料供查驗(yàn)：

1.至購(gòu)房之日已連續(xù)滿一年的本市勞動(dòng)合同及對(duì)應(yīng)的個(gè)稅或社保繳納證明，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可；

2.本人國(guó)籍所在國(guó)（或地區(qū)）居住、繳稅、就業(yè)等使（領(lǐng)）館或地區(qū)辦事機(jī)構(gòu)證明；

3.境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民（包括配偶及共同生活的未成年子女）名下在本市無(wú)住房，購(gòu)房用於自主的書(shū)面承諾。

臺(tái)籍人員購(gòu)房要有購(gòu)房資格，受贈(zèng)是否也需要具有一定資格？除此之外，對(duì)於贈(zèng)與人是否也會(huì)產(chǎn)生影響？

事實(shí)上不同城市有不同的規(guī)定。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大背景下，既限制受贈(zèng)人的購(gòu)房資格，同時(shí)也杜絕贈(zèng)與人為了減少名下房屋套數(shù)而有意進(jìn)行贈(zèng)與，已成為很多地方政府的共識(shí)。比如長(zhǎng)沙市雖然未針對(duì)房屋贈(zèng)與進(jìn)行明文規(guī)定，但長(zhǎng)沙市自然資源局的官網(wǎng)就相關(guān)問(wèn)題的答複是：「直系親屬之間的贈(zèng)予，不受限購(gòu)政策限制，但贈(zèng)予人自贈(zèng)予房產(chǎn)登記之日起4年內(nèi)不能再次購(gòu)買住房?！?/p>

因此，臺(tái)商一代如計(jì)畫(huà)進(jìn)行房屋贈(zèng)與，必須首先與所在地房屋交易管理部門進(jìn)行確認(rèn)，限制的是贈(zèng)與人，還是受贈(zèng)人？如果房屋贈(zèng)與本身是為了傳承而非其他，如當(dāng)?shù)卮嬖谫?gòu)房資格限制而受贈(zèng)人又不具備條件時(shí)，意味著規(guī)劃至少要提早一年進(jìn)行。