遺囑繼承類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)審查要點分析

何莉

遺囑繼承類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)具備特殊性，在不動產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)死亡的情況下，需由不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)范要求，在確認(rèn)繼承人身份及被繼承人死亡事實的基礎(chǔ)上，對遺囑合法性與有效性進(jìn)行審查，形成證明材料之間、法條到實踐過程的閉環(huán)鏈條，才能有效保障被繼承人合法利益，充分尊重被繼承人遺愿。鑒于此，本文就對遺囑繼承類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)審查要點進(jìn)行較為深入的分析，有助于指導(dǎo)規(guī)范實務(wù)操作，將不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能切實履行到位。

遺囑繼承類不動產(chǎn)登記是較為特殊的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和工作人員要強化被繼承人死亡事實、可供繼承的合法不動產(chǎn)、繼承人身份、遺囑合法有效等審查，以貫徹落實法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定。

1.被繼承人死亡的事實?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》列舉了被繼承人的死亡證明。實務(wù)操作中，主要問題在于相關(guān)材料的核實。醫(yī)療機構(gòu)出具的死亡證明、公安機關(guān)出具的死亡證明或者是注明了死亡日期的注銷戶口證明、人民法院宣告死亡的判決書等證明材料之外，其他能夠證明被繼承人死亡的材料，往往會出現(xiàn)單一材料證明效力不夠、需要相互佐證或者實地走訪補充取證的情況。被繼承人所在居民委員會、村民委員會出具死亡證明的程序會出現(xiàn)不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r，需要進(jìn)行交叉比對，

多方證明予以確認(rèn)。

2.被繼承不動產(chǎn)的合法性?？晒├^承的合法不動產(chǎn)是繼承關(guān)系的標(biāo)的。可以合法繼承的內(nèi)涵在于不動產(chǎn)權(quán)屬的合法性，違章建筑等不在其范圍。共有不動產(chǎn)的繼承登記需要區(qū)分共同共有和按份共有，將權(quán)屬或份額作為可以處分的遺產(chǎn)。提請遺囑繼承不動產(chǎn)登記申請時，需要提交被繼承人享有不動產(chǎn)權(quán)利的材料。從登記管轄權(quán)限角度看，辦理遺囑繼承類登記的機構(gòu)能夠全面掌握在其登記范圍業(yè)已登記的全部合法不動產(chǎn)信息。根據(jù)不動產(chǎn)登記的屬地管理原則，如被繼承人擁有多處不動產(chǎn)，且在不同轄區(qū)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)進(jìn)行了登記，則應(yīng)當(dāng)分別到相應(yīng)登記機構(gòu)辦理繼承登記手續(xù)。

3.遺囑真實性有效性的判斷。遺囑是指遺囑人生前在法律允許的范圍內(nèi)，按照法律規(guī)定的方式對其遺產(chǎn)或其他事務(wù)所作的個人處理，并于遺囑人死亡時發(fā)生效力的法律行為。根據(jù)民法典第二百三十條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力，包括法定繼承、遺囑繼承。在被繼承人死亡時，繼承即開始。遺囑必須是遺囑人處分其財產(chǎn)的真實的意思表示，這是民事行為有效的必要條件。遺囑是否為遺囑人的真實意思表示，原則上應(yīng)以遺囑人最后于遺囑中作出的意思表示為準(zhǔn)。受脅迫、欺騙所立的遺囑無效；偽造的遺囑無效；遺囑被篡改的，篡改的內(nèi)容無效。

1.繼承人身份資格確認(rèn)。繼承是基于身份關(guān)系的財產(chǎn)關(guān)系。在辦理遺囑繼承類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時，對于繼承人身份的資格確認(rèn)非常重要。提交申請時，需要向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供所有繼承人的身份證、戶口簿或其他身份證明，還需要提供所有繼承人與被繼承人之間的親屬證明。一般情況下，親屬證明包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，還包括公安機關(guān)、村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料等。受理登記機構(gòu)要重點查驗所提供材料的真實性和相關(guān)性。

2.確認(rèn)遺囑繼承的排他性。遺囑繼承一般是排除部分法定繼承人的（遺贈則排除全部法定繼承人），通常對于非遺囑繼承范圍內(nèi)的法定繼承人繼承權(quán)的排他性確認(rèn)，以當(dāng)事人的真實意思表達(dá)為準(zhǔn)。遺囑繼承情況下，不需要其他人簽署放棄繼承權(quán)聲明，但存在對于遺囑本身質(zhì)疑的情況下，需要對遺囑真實性有效性予以判斷，在遺囑無效的情況下進(jìn)行法定繼承。部分或全部遺囑繼承人放棄繼承的，放棄繼承后遺產(chǎn)中有關(guān)部分按照法定繼承辦理。

3.邏輯線路的安排與路徑。取消不動產(chǎn)繼承的公證前置后，登記機構(gòu)事實上獨立承擔(dān)登記審查風(fēng)險。在遵循所有繼承人意思表達(dá)一致的前提下，放棄繼承的相關(guān)繼承人簽署放棄繼承權(quán)的書面聲明；不動產(chǎn)登記機構(gòu)就登記申請需要確認(rèn)的內(nèi)容，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。所有繼承人意思表達(dá)不一致，且存在較大爭議的情況，如對于遺囑的真實性存疑、遺囑繼承與法定繼承適用爭議等，由繼承人按照司法程序由人民法院裁定，或由人民調(diào)解委員會調(diào)解，登記機構(gòu)按照相關(guān)法律文書進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。對于遺囑中如未明示各自繼承份額等較小爭議，登記機構(gòu)按照民法典相關(guān)規(guī)定依照操作規(guī)范予以協(xié)調(diào)確認(rèn)。

1.嚴(yán)格落實法律法規(guī)規(guī)定。不動產(chǎn)登記工作的遵循，在于中華人民共和國民法典、不動產(chǎn)登記暫行條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則，省級不動產(chǎn)登記條例，以及市縣不動產(chǎn)登記相關(guān)工作流程規(guī)范程序等整個不動產(chǎn)登記法律法規(guī)體系。在遺囑繼承登記業(yè)務(wù)審查中，需要貫徹落實法律法規(guī)的規(guī)范要求，結(jié)合不動產(chǎn)登記工作實踐，深入探究民法典規(guī)范不動產(chǎn)登記工作自身內(nèi)在邏輯一致性、價值一致性、科學(xué)一致性，在更高層面認(rèn)識一致基礎(chǔ)上指導(dǎo)工作實踐。

2.形式審查與實質(zhì)審查。進(jìn)行遺囑繼承登記業(yè)務(wù)審查時，需要區(qū)分形式審查與實質(zhì)審查，以使審查更為有效合規(guī)。形式核查是在申請人提交的相關(guān)材料的基礎(chǔ)上，對于被繼承人死亡事實、可供繼承的合法不動產(chǎn)、繼承人身份、遺囑合法有效等進(jìn)行的審查。實質(zhì)審查是基于存在的事實不夠清晰、所有繼承人意思表達(dá)不盡一致、根據(jù)業(yè)務(wù)特點存在的疑問等，通過走訪調(diào)查、談話取證等方式進(jìn)行的審查。根據(jù)不動產(chǎn)登記操作規(guī)范，在業(yè)務(wù)受理后，認(rèn)為需要進(jìn)一步核實情況的，發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關(guān)情況，也在實質(zhì)審查范圍之內(nèi)。實際業(yè)務(wù)工作中，形式審查與實質(zhì)審查往往交織進(jìn)行。

3.按照規(guī)定進(jìn)行公示。在審查結(jié)束登記之前，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對擬登記的不動產(chǎn)在登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。公示的時間不少于15個工作日。在公示期滿無異議或者異議不成立的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿，至此，完成遺囑繼承類不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理異議登記申請的，應(yīng)當(dāng)將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明。異議登記申請人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。（見表）

1.彰顯社會主義法治精神。一般而言，遺囑的內(nèi)容包含了指定繼承人、被繼承的財產(chǎn)、應(yīng)繼承的份額等事項。在實務(wù)中，遺囑的要素往往未必齊全。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在業(yè)務(wù)工作中必須貫徹社會主義法治精神，依照法律法規(guī)規(guī)定，根據(jù)提交的申請材料、申請人陳述、全體繼承人真實意思表達(dá)，規(guī)范辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。

2.尊重被繼承人處理合法財產(chǎn)意志。在法律框架內(nèi)，被繼承人在遺囑中表示的處理合法遺產(chǎn)意志應(yīng)予尊重，在遺囑繼承類不動產(chǎn)登記中要嚴(yán)格落實相關(guān)法律法規(guī)的具體規(guī)定。民法典實施后，遺囑人可以選擇自書遺囑、代書遺囑、打印遺囑、錄音錄像遺囑、口頭遺囑、公證遺囑等多種立遺囑形式，不動產(chǎn)登記機構(gòu)業(yè)務(wù)辦理人員要熟悉不同形式遺囑的法律要件，正確判斷其有效性，特別是繼承人出具多份遺囑的情況要深入掌握相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范要求，做出專業(yè)判斷。

3.維護社會公序良俗。遺囑應(yīng)當(dāng)為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。如果遺囑中沒有保留相應(yīng)的遺產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理時為其留下必要的遺產(chǎn)，剩余部分才能夠按照遺囑進(jìn)行分配處理。違反法律相關(guān)規(guī)定的遺囑或其部分內(nèi)容，是不受法律保護的。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)在遺囑繼承類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)實務(wù)工作中，以服務(wù)為責(zé)，注重方法運用、原則體現(xiàn)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對審查要點進(jìn)行全面深入的分析，有助于規(guī)范操作，將不動產(chǎn)登記機構(gòu)法定職能履行到位。由于本文的篇幅有限對遺囑繼承類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)審查要點的相關(guān)探討還存在諸多不足之處，但筆者還會在今后的工作實踐中繼續(xù)進(jìn)行研究與探討。

（南通市不動產(chǎn)登記中心）

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