宏觀調(diào)控下區(qū)域化的房地產(chǎn)政策研究

賈曦

摘? 要：隨著我國改革開放以來經(jīng)濟(jì)的快速騰飛，房地產(chǎn)這個(gè)人們生活中重要的生活資料已然成為衡量國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的標(biāo)準(zhǔn)之一。在中國，從古至今房屋被視為一個(gè)家庭的重要組成部分，安居樂業(yè)的思想在中國傳統(tǒng)文化中深深根植。如今，房地產(chǎn)早已進(jìn)入行業(yè)市場化，并在過去四十多年的發(fā)展中市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，在很大程度上增長了國民經(jīng)濟(jì)，同時(shí)給人們提供了更加舒適的生存環(huán)境，但由于市場供需關(guān)系、收入增加、人口的增長等因素導(dǎo)致我國的特有的消費(fèi)心理以及畸形的消費(fèi)方式。由此可見中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)復(fù)雜的消費(fèi)市場。本文著重研究在國家宏觀調(diào)控的背景下各地房地產(chǎn)市場的不同規(guī)劃以及發(fā)展前景。通過已有政策進(jìn)行分析，進(jìn)一步對中國不同區(qū)域的房地產(chǎn)政策進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：區(qū)域化;房地產(chǎn);供需關(guān)系;政策調(diào)控

1 概述

在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場一直或多或少的受到來自政府調(diào)控政策的影響。本文通過對近十年各省市的數(shù)據(jù)分析，可將其分為東部、中部、西部的差異，政府政策對房地產(chǎn)房價(jià)的影響程度依次遞減。產(chǎn)生這種變化是由于東部、中部、西部的發(fā)展不均衡所導(dǎo)致的，這又將我國東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異化體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的區(qū)域化之中。房地產(chǎn)行業(yè)存在區(qū)域差異性，需求彈性會(huì)根據(jù)區(qū)域不同而有所不同，一線城市的房價(jià)甚至在市場價(jià)格居高不下的情況下仍表現(xiàn)出剛性需求的市場特征。因此如何合理制定政策，調(diào)控正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須要經(jīng)歷的一道門檻。在市場整體存在差異化的背景下，政府如何通過制定政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而促使它發(fā)展方向和速度趨于平穩(wěn)，這對房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的向好意義。

2 目前房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場化改革在我國悄無聲息的開始，在這短短的四十幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出快速、無序、超出控制的惡性發(fā)展。人們的消費(fèi)觀念也在這樣的大趨勢之下變得非理性。由此所導(dǎo)致的問題的外在表現(xiàn)就是房價(jià)的飆升。其中供需關(guān)系、區(qū)域化差異、政策調(diào)控、管制等均對房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展有著不小影響。

（1）供需關(guān)系

供給、需求對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響當(dāng)屬最重要的部分。短期房地產(chǎn)市場的供給并不是彈性的，所以在短期內(nèi)需求占主導(dǎo)地位。房價(jià)在長期來看還與居民收入的增長在一定階段上呈現(xiàn)正比例關(guān)系，居民收入增長可帶動(dòng)需求增長，在一定程度上導(dǎo)致房價(jià)升高。

（2）政策調(diào)控

在我國特殊的房地產(chǎn)市場背景下，政府的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響占主導(dǎo)走勢的作用，政府在調(diào)控房價(jià)方面出臺了很多政策，但是由房地產(chǎn)市場受到各方的共同作用，促使了矛盾激化，整個(gè)市場形成惡性發(fā)展的趨勢。政府通過政策調(diào)控更加明確調(diào)控目的，制定更加合理的策略。因此，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?，積極引導(dǎo)市場消費(fèi)和投資，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供良好的宏微觀環(huán)境。

（3）區(qū)域化市場

房地產(chǎn)的區(qū)域性由其地理位置的不可移動(dòng)性決定。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不能像一般的商品那樣在一個(gè)地方生產(chǎn)而可以運(yùn)輸?shù)搅硗庖粋€(gè)地方銷售，一個(gè)城市的房地產(chǎn)的需求絕大部分來自于本城市的行政企業(yè)單位及居民。房地產(chǎn)需求的區(qū)域性還表現(xiàn)在同一個(gè)城市的不同地段房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的差異性，特別是用于商業(yè)和服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)，在城市黃金地段上，即使價(jià)格較高需求也很旺;在偏遠(yuǎn)地段上，即使價(jià)格較低其需求仍然較少。

3 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場的走勢與供給和需求相關(guān)，但在其中還有其他的參與者，這就導(dǎo)致通過簡單的供需關(guān)系不能夠?qū)⑦@種內(nèi)在邏輯聯(lián)系表達(dá)出來，由此可見它是一個(gè)交易信息極不對稱的市場。目前房地產(chǎn)市場為中國的經(jīng)濟(jì)增速作出了很大貢獻(xiàn)，與此同時(shí)在這種過快的發(fā)展之下，出現(xiàn)了很多弊病，如房價(jià)一直高居不下、供給與需求不對應(yīng)等問題。

由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，所以房地產(chǎn)的開發(fā)需要持續(xù)穩(wěn)定的資金鏈以及國家政策的支持才能維持一個(gè)良性循環(huán)的運(yùn)行狀態(tài)，當(dāng)市場發(fā)展的過快之后，只能通過銀行貸款解決資金鏈的問題。但由于我國金融體系的不健全，導(dǎo)致大量資金的貸出易引發(fā)借貸危機(jī)。杠桿在無形中增大。所以建立起健全的房地產(chǎn)金融體系，努力擴(kuò)充和引導(dǎo)探索房地產(chǎn)投資渠道，能夠有效地緩解購房中產(chǎn)生的資金壓力。

房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域化的特征，這將房價(jià)飆升、供需不均衡、資金泡沫化等問題表現(xiàn)得愈發(fā)明顯，在不同地區(qū)所表現(xiàn)的問題不盡相同，針對我國的區(qū)域化房地產(chǎn)市場研究是一項(xiàng)有意義同時(shí)也很迫切的工作。在此之前國家出臺了相應(yīng)政策來解決區(qū)域化問題，但由于各種因素共同作用使得供需關(guān)系滯后，最終收效甚微。國家政策是國家管控房地產(chǎn)市場的紐帶，對于復(fù)雜的市場環(huán)境，所出臺的政策應(yīng)該從多方面，各角度來考慮。

4 制定區(qū)域化房地產(chǎn)市場政策建議

宏觀調(diào)控應(yīng)有長遠(yuǎn)的考慮，短期見不到成效未必行不通。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的反饋存在一定的滯后性，如果能將還未出現(xiàn)的問題及早通過制定政策使其得到有效的防治，這就能在一定程度上緩解出現(xiàn)問題后再出臺調(diào)控政策的窘迫。

完善宏觀政策相關(guān)法律規(guī)范。應(yīng)提高重要的政策的立法高度，這對實(shí)施效果的提升更加有效。宏觀調(diào)控法律體系應(yīng)包括宏觀調(diào)控主體立法、宏觀調(diào)控手段立法、宏觀調(diào)控監(jiān)督方面的立法等三方面的內(nèi)容。

由于我國特有的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，在制定和實(shí)施政策時(shí)應(yīng)充分考慮各地區(qū)實(shí)際情況，避免“一刀切”的現(xiàn)象出現(xiàn)，適合東部地區(qū)的政策未必適合西部地區(qū)的實(shí)際情況。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是一個(gè)復(fù)雜的工程，需要包括政策、經(jīng)濟(jì)、文化各方面因素的共同參與，這樣才能因地制宜，達(dá)到調(diào)控的目的。

注重宏觀調(diào)控政策輿論導(dǎo)向的科學(xué)性，宜采用相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的后續(xù)政策應(yīng)該清晰明朗，給消費(fèi)者一個(gè)正確的市場預(yù)期，避免房價(jià)的恐慌性下跌，只有建立一個(gè)健康、公平、可持續(xù)的房地產(chǎn)市場，制定的政策才能發(fā)揮它的作用。

5 結(jié)語

目前我國房地產(chǎn)市場區(qū)域化差異明顯，地理、經(jīng)濟(jì)、政治、人文等方面的共同作用導(dǎo)致了這種現(xiàn)象的產(chǎn)生。我國房地產(chǎn)市場雖然復(fù)雜多變，但在其中也存在一定經(jīng)濟(jì)規(guī)律，只要在摸索中一次次實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，通過大數(shù)據(jù)的分析，針對不同的地區(qū)，建立更加有效的應(yīng)用模型，通過掌握區(qū)域市場趨勢，制定更加有效的政策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（本文指導(dǎo)教師：王婧）

參考文獻(xiàn)

[1] 饒育蕾， 王穎， 王建新. 地方政府區(qū)域 調(diào)控房地產(chǎn)市場效果的實(shí)證分析[J]. 價(jià)格理論與實(shí)踐， 2013， （4）.

[2] 周京奎. 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與投機(jī)行為——對中國14城市的實(shí)證研究[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2005， （4）： 19-24.

[3] 韓思嶠. 淺析我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程、問題及對策[J]. 商品與質(zhì)量·學(xué)術(shù)觀察 2011， 7（4）： 139.

[4] 程信和. 宏觀調(diào)控法論[J]. 中山大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）， 2011， 42（2）： 1-6.