紐約居不易

戴聞名

每一任紐約市長(zhǎng)上任之后的頭等大事，就是提出自己的改善住房狀況計(jì)劃。

如世界上幾乎所有超大城市一樣，讓普通民眾住得起房，是紐約一直在努力卻始終未解決的頭號(hào)難題。新冠疫情發(fā)生后，情況進(jìn)一步惡化。2022年初，紐約房?jī)r(jià)火速漲回了疫前水平，接著直接沖到史上最高點(diǎn)。

2022年5月，曼哈頓公寓的平均月租金已經(jīng)高達(dá)4975美元（約合人民幣3.34萬(wàn)元），比一年前飆升了22%。即使是相對(duì)不富裕的布魯克林區(qū)，房租均價(jià)也達(dá)到了3744美元（約合人民幣2.5萬(wàn)元），比2020年初漲了12%。

在這樣一個(gè)“租房者充滿不確定感”（《紐約時(shí)報(bào)》語(yǔ)）的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，市長(zhǎng)埃里克·亞當(dāng)斯推出了他解決住房問(wèn)題的所謂“大招”—一份名為《為鄰里提供住房：住房和無(wú)家可歸問(wèn)題應(yīng)對(duì)藍(lán)圖》的一攬子計(jì)劃。其聲稱(chēng)，可負(fù)擔(dān)住房和無(wú)家可歸問(wèn)題將是這屆市政府的“優(yōu)先事項(xiàng)”。

此前，紐約市議會(huì)通過(guò)了一項(xiàng)新預(yù)算法案，將在未來(lái)10年內(nèi)為應(yīng)對(duì)紐約可負(fù)擔(dān)住房不足問(wèn)題追加50億美元金資，紐約市應(yīng)對(duì)住房危機(jī)的總預(yù)算因此增加到了220億美元。

這些舉措能夠幫助紐約人，特別是中低收入群體實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想嗎？輿論對(duì)此打了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

住房危機(jī)

紐約媒體在談及住房問(wèn)題時(shí)，通常用的詞并不是“問(wèn)題”，而是“危機(jī)”。

紐約是一個(gè)高租住率的城市，房屋產(chǎn)權(quán)擁有率僅為31%，是全美平均水平的一半。也就是說(shuō)，七成左右的紐約人是租房住的，因此紐約住房危機(jī)最為肉眼可見(jiàn)的表現(xiàn)，就是房租貴到了離譜的地步。

新冠疫情發(fā)生之后，“房租也太貴了”已經(jīng)成為紐約人打招呼的口頭禪之一。

紐約非政府組織“無(wú)家可歸者聯(lián)盟”近期發(fā)布的報(bào)告指出，如今超過(guò)半數(shù)（53%）的紐約租房者（近100萬(wàn)戶家庭）處在“租金負(fù)擔(dān)沉重”的狀態(tài)，即月收入的30%以上用于支付房租。更有約三分之一的紐約租房者（約60萬(wàn)戶家庭）“租金負(fù)擔(dān)過(guò)重”，每月收入一半以上都花在了租房上。

有房住的人里面，約有150萬(wàn)人住房條件“過(guò)度擁擠”（平均每個(gè)房間居住1.5人以上），而且住房擁擠是除富裕人群之外紐約所有收入階層都存在的問(wèn)題。

對(duì)于低收入者、外來(lái)移民、老人和殘疾人等群體來(lái)說(shuō)，在高企的房租之下，如果還留在紐約，唯一的選擇就是放棄租房，申請(qǐng)政府庇護(hù)所。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009-2019年的10年間，被迫去住庇護(hù)所的紐約人增加了59%。

這又導(dǎo)致了紐約的另一個(gè)特有現(xiàn)象：無(wú)家可歸者越來(lái)越多。

2018年，紐約市共有63495名無(wú)家可歸者，其中包括23600名兒童。過(guò)去10年，全紐約市無(wú)家可歸者占總?cè)丝诒壤黾恿?2%。

住房緊張一直困擾紐約市民。圖為2017 年3 月13 日，數(shù)百名示威者在紐約街頭抗議城市中的無(wú)家可歸現(xiàn)象

“無(wú)家可歸者聯(lián)盟”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，2022年3月，平均每晚有48524人是在無(wú)家可歸者庇護(hù)所度過(guò)的，另有數(shù)千人直接睡在馬路上、地鐵站或其他公共設(shè)施里。他們認(rèn)為，紐約極端貧困家庭正面臨“災(zāi)難性的”住房不安全狀態(tài)。

數(shù)以萬(wàn)計(jì)的無(wú)家可歸者，也讓紐約納稅人負(fù)擔(dān)巨大。根據(jù)美國(guó)法律，市政府必須為所有符合條件的無(wú)家可歸者提供庇護(hù)所，而政府建造和維護(hù)家庭庇護(hù)住所每年每戶花費(fèi)的成本是3.46萬(wàn)美元。每年，紐約市政府僅這一項(xiàng)的開(kāi)支就達(dá)數(shù)十億美元。

市民住房可負(fù)擔(dān)能力越來(lái)越低、無(wú)家可歸現(xiàn)象嚴(yán)重的背后原因，則是紐約幾十年未能解決的老問(wèn)題：住房短缺。

由于工作機(jī)會(huì)集中，紐約一直是人口凈流入城市，人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超新住宅的建設(shè)速度。過(guò)去10年中，這個(gè)問(wèn)題進(jìn)一步惡化：新增了62.9萬(wàn)居民，但新建的經(jīng)濟(jì)型多家庭合住單元僅增加了18.5萬(wàn)個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。

新建住宅尤其面向中低收入階層的可負(fù)擔(dān)住房供應(yīng)不足，原因有很多，比如利潤(rùn)不高致使開(kāi)發(fā)商意愿不強(qiáng)，有房階層又常常抵制在自家周邊建“廉租房”，擔(dān)心拉低房?jī)r(jià)等等。

2022年，曼哈頓的可出租公寓比率已經(jīng)低至2%以下。

紐約市首席住房官員杰西卡·卡茨說(shuō)：“我們必須持續(xù)新建房子——住房危機(jī)是可負(fù)擔(dān)性危機(jī)，也同樣是供應(yīng)危機(jī)?！?h3>建新房 改舊房

市長(zhǎng)亞當(dāng)斯的新計(jì)劃公布前，紐約開(kāi)展了一項(xiàng)名為“紐約說(shuō)出來(lái)”（NYC Speaks）的大型公共調(diào)查，為期6個(gè)月，圍繞10個(gè)住房問(wèn)題與6.2萬(wàn)名紐約人直接溝通。

結(jié)果毫無(wú)意外：“住房”是絕大多數(shù)紐約人認(rèn)為急需解決的頭等大事，其中“保護(hù)可負(fù)擔(dān)住房”和“支持可負(fù)擔(dān)住房建設(shè)”更是他們最集中的訴求之一。

因此，“加快新建并保護(hù)可負(fù)擔(dān)住房”也成為“為鄰里提供住房”計(jì)劃中的支柱性任務(wù)。

具體來(lái)看，紐約市將首先推進(jìn)法規(guī)改革和建筑技術(shù)進(jìn)步，以降低建房成本并加快新建速度，從而大力提升經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。

紐約市住房建造和維護(hù)的成本可謂全世界最高，且區(qū)劃、建筑、施工和維護(hù)規(guī)范都久未更新。繁冗過(guò)時(shí)的法規(guī)，帶來(lái)了額外的費(fèi)用和審批流程，這些又進(jìn)一步推高了租金和房?jī)r(jià)。

如今，紐約市的人口結(jié)構(gòu)與數(shù)十年前相比，已發(fā)生了很大變化，尤其是老年人和獨(dú)居人口數(shù)量顯著增加。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約市有三分之一的家庭是單身成年人，但大部分住房都有兩間或更多間臥室。因此，未來(lái)將修改相應(yīng)法規(guī)，增加單間公寓和一居室住房的供應(yīng)，并進(jìn)一步推廣共享住房模式，為老人和獨(dú)居人士提供更多選擇。

紐約市政府還鼓勵(lì)將空置酒店改造成為“支持性住房”，提供給無(wú)家可歸者和低收入人群居住。

市長(zhǎng)亞當(dāng)斯此次發(fā)布計(jì)劃的場(chǎng)地，就是一幢29層的由空置酒店改建的“支持性住房”。由于地理位置優(yōu)越，從這里能看到曼哈頓的天際線。

有房階層對(duì)于新建可負(fù)擔(dān)住房拉低周邊房?jī)r(jià)的擔(dān)心，則通過(guò)“創(chuàng)新區(qū)劃”來(lái)解決。市政府將提出“一攬子區(qū)劃改革方案”，消除住房開(kāi)發(fā)的障礙。

紐約也是一個(gè)嚴(yán)重老齡化的城市，老年人是紐約市增長(zhǎng)最快的人口類(lèi)別，預(yù)計(jì)到2040年將占到紐約人口的近六分之一。老年人和殘障人士可負(fù)擔(dān)且合適居住的住房選擇，比一般人更少。

為幫助他們解決住房困難，紐約推出了兩項(xiàng)專(zhuān)門(mén)計(jì)劃：“老年人租金增加豁免”（SCRIE）和“殘障人租金增加豁免”（DRIE）。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是符合條件的老年人和殘障人可以享受“租金凍結(jié)”，房租永不增加。

這一次，紐約市政府將擴(kuò)大這兩個(gè)計(jì)劃的入選資格，并簡(jiǎn)化注冊(cè)和認(rèn)證程序，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“應(yīng)入盡入”。

“大招”存疑

亞當(dāng)斯現(xiàn)年52歲，于2022年1月走馬上任，是紐約市歷史上第二位黑人市長(zhǎng)。

他的父母是來(lái)自阿拉巴馬州的貧困移民，父親是肉販，嚴(yán)重酗酒，母親是清潔工，每天要打兩份工才能勉強(qiáng)維持家用。他本人出生在布魯克林區(qū)一個(gè)老鼠成災(zāi)的貧民區(qū)里，有5個(gè)兄弟姐妹，小時(shí)候全家常因?yàn)榻徊怀龇孔獗或?qū)趕出門(mén)。

成年后，亞當(dāng)斯加入紐約警察局，工作了22年后踏入政界，競(jìng)選議員，后當(dāng)選市長(zhǎng)。

貧民區(qū)和少數(shù)族裔的成長(zhǎng)背景，讓他對(duì)于住房問(wèn)題有切身體會(huì)。他稱(chēng)，本次計(jì)劃是充分聽(tīng)取了各方的意見(jiàn)后制訂的，也包含了他作為市長(zhǎng)在無(wú)家可歸者聚集地“蹲點(diǎn)”后的個(gè)人觀察。無(wú)家可歸者，因此也成為亞當(dāng)斯關(guān)注的重點(diǎn)人群。在此次推出的計(jì)劃中，政府聲稱(chēng)將改變“政出多門(mén)”的現(xiàn)狀。

紐約市主要為無(wú)家可歸者提供庇護(hù)的系統(tǒng)是“無(wú)家可歸者服務(wù)處”，其數(shù)據(jù)庫(kù)里登記了約4.6萬(wàn)人。但其他市政部門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)里還有差不多一萬(wàn)人，包括了不少家暴受害者和離家出走青少年。

目前，紐約市有資格申請(qǐng)無(wú)家可歸者住處和住宿補(bǔ)貼的，是主數(shù)據(jù)庫(kù)里的人。今后，這些數(shù)據(jù)庫(kù)將合并運(yùn)行，所有的5萬(wàn)多人均可以申請(qǐng)相關(guān)援助。為了提高公信力和透明度，市政府將每天公布住在市政援助住處里的無(wú)家可歸者數(shù)字。

但有不少批評(píng)者認(rèn)為，他的計(jì)劃還不夠“大膽”。非營(yíng)利組織“法律救援協(xié)會(huì)”說(shuō)：“官僚主義僅僅是問(wèn)題的一部分，無(wú)家可歸的紐約人和低收入群體需要的是真正安全、可以長(zhǎng)期居住且可負(fù)擔(dān)的住房?！?/p>

當(dāng)?shù)孛襟w則認(rèn)為，計(jì)劃中的主要政策都欠缺必要細(xì)節(jié)，且有些舉措無(wú)法得到保證，比如重新制定城市區(qū)劃和擴(kuò)大為獨(dú)居成年人提供的一居室公寓數(shù)量。此外，計(jì)劃也沒(méi)有列明具體目標(biāo)，不便跟蹤和監(jiān)督實(shí)施的情況。

“承諾追加投資，跟把這些錢(qián)真正花在刀刃上，是兩碼事。況且現(xiàn)在紐約住房管理局嚴(yán)重缺員，能不能真的把這些錢(qián)花好，還要打個(gè)大問(wèn)號(hào)?！薄都~約時(shí)報(bào)》評(píng)論說(shuō)。