歷史保護建筑改建過程中的成本管理

李霞?馮瑜

歷史保護建筑的建設(shè)年代比較久遠，很多資料都不夠完整，為了有效控制工程的成本，對歷史保護建筑改建過程中的成本管理進行研究，分析各階段成本管理存在的問題，提出科學的成本管控方法，本文以成都某倉庫改造為例，探討建筑改建項目成本管理的具體措施。

一、前言

歷史保護建筑是城市的標志性建筑，具有極高的歷史價值，對歷史保護建筑進行改建，需要考慮政府的規(guī)劃、城市的風貌和建筑的歷史，既要體現(xiàn)出一定的歷史文化，也要滿足現(xiàn)代功能性的需求，為了對改建過程中的成本進行控制，需要采用全過程管理和動態(tài)管理的方法，將各階段的成本控制在限定范圍內(nèi)，降低改建的成本。

二、歷史保護建筑改建過程中成本管理存在的問題

（一）改造過程中設(shè)計階段可能存在的問題

歷史保護建筑改建工程的前期可能存在設(shè)計不夠精確，缺少計劃性，無法準確確定的投資資金，只能通過概算得出大概的金額;設(shè)計的圖紙不夠合理，經(jīng)常會在后期進行變更，各方面的工作缺少組織和計劃，很多決策沒有經(jīng)過討論和優(yōu)化，審核工作也不夠嚴格，無法保證設(shè)計方案的科學性與可行性，如果施工期間才發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙的問題，將會產(chǎn)生巨大的損失。

（二）改造過程中招投標階段可能存在的問題

成本管理人員往往會忽視招投標環(huán)節(jié)的管理，工程量清單、招標文件與合同條例中的內(nèi)容較多，存在很多增項，管理人員沒有對各方面的成本進行控制，導致招標價格不夠合理，結(jié)算時的費用遠遠超出了規(guī)定的范圍。招投標過程不夠規(guī)范和透明，有可能出現(xiàn)惡意競爭等違規(guī)行為，無法保證改建工程的質(zhì)量，還會帶來較大的資金風險。

（三）改造過程中施工階段可能存在的問題

合同不夠嚴謹，施工期間出現(xiàn)糾紛，無法明確各方責任，影響正常的施工工作，產(chǎn)生更多不必要的費用。施工期間經(jīng)常會出現(xiàn)變更的情況，每次變更都要重新進行核算，成本控制的力度較弱，多次變更后，實際成本與預算成本會產(chǎn)生非常大的差距。部分管理人員缺少管理經(jīng)驗，對合同和業(yè)務(wù)不夠了解，無法進行有效管理，導致工程施工的成本失去控制。

三、歷史保護建筑改建過程中成本管理的有效措施

（一）設(shè)計階段的成本管理要點

建筑改建往往要參考原本的設(shè)計圖紙，根據(jù)圖紙分析建筑的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，依照圖紙和建筑實際情況進行設(shè)計。但是，很多歷史保護建筑的資料并不完整，經(jīng)常會出現(xiàn)缺少圖紙的情況，還會出現(xiàn)圖紙與建筑不符的情況，無法為改建工作提供幫助，如果不了解歷史保護建筑當前的情況，將會在后期設(shè)計和施工的過程中反復修改、頻繁變更，大大增加了改建的成本，為了對成本進行控制，必須要減少變更和返工的次數(shù)，從源頭上進行把控。設(shè)計前期，應當對歷史保護建筑進行調(diào)查，通過物探勘察了解建筑現(xiàn)狀，對建筑及周邊環(huán)境進行測繪，在地質(zhì)勘查工作中總結(jié)建筑所在區(qū)域的地質(zhì)情況，采用先進的檢測技術(shù)，分析建筑的結(jié)構(gòu)狀況，根據(jù)原本的圖紙和勘查檢測的情況進行分析，找出歷史保護建筑存在安全隱患的部位。如果歷史保護建筑存在過多的不確定因素，將會使改建項目存在較大的風險，如果前期調(diào)研比較充分、資料比較完整，就會降低改建的難度，建筑改建的成本也能得到有效掌控。為了加強對成本的管控，需要提前進行市場調(diào)研，經(jīng)常聯(lián)系設(shè)計單位，對歷史保護建筑改建的相關(guān)情況進行調(diào)查和研究，確保成本編制足夠合理和精確。

可以采用限額設(shè)計的方法，設(shè)計單位要根據(jù)一定的額度進行設(shè)計，如果超出額度，就要對設(shè)計方案進行調(diào)整，將設(shè)計方案的造價成本控制在額度范圍內(nèi)。成本管理人員可以根據(jù)初步設(shè)計的方案進行測算，分析設(shè)計方案的技術(shù)指標，同時還要聯(lián)系施工單位，根據(jù)設(shè)計方案模擬分析施工過程，邀請有經(jīng)驗的施工人員和專家分析方案的可行性，對改建方案進行優(yōu)化，在設(shè)計階段解決各種問題，最大程度減少項目的損失。企業(yè)應當建立評審機制，對設(shè)計變更和方案執(zhí)行的情況進行評價，嚴格控制設(shè)計的進度和方案的質(zhì)量。設(shè)計人員和成本管理人員要明確建筑的功能定位，既要體現(xiàn)出建筑的歷史風貌，也要滿足功能的需求，使改造后的建筑具有更高的效益和更大的價值。企業(yè)和單位應建立責任制度，強化工作人員的成本管理意識，讓更多人參與到成本管理工作中，成本管理人員應合理設(shè)計額度范圍，對變更情況進行管控，將成本控制在限定范圍內(nèi)，根據(jù)預算的規(guī)定管理成本。在責任制度的約束下，每個人都要根據(jù)自身的職責展開工作，對成本管理工作進行優(yōu)化，設(shè)置成本管理指標，保證預算被有效執(zhí)行，不斷細化工作內(nèi)容和具體責任，超支問題越嚴重，相關(guān)單位、部門和個人承擔的責任越大，如果超支過于嚴重，可以依照合同提出索賠。

（二）招投標階段的成本管理要點

為了避免后期的施工工作受到影響，應當在編制招標文件的過程中明確劃分工程界面，盡量避免出現(xiàn)交叉作業(yè)的情況，根據(jù)設(shè)計方案編制工程量清單，確定工程界面和施工工序，讓施工工作更加高效，以免產(chǎn)生額外的成本費用。部分企業(yè)經(jīng)常會在圖紙不完整的情況下編制招標文件，導致招標文件的內(nèi)容和要求比較模糊，增加了成本管理的難度和改建施工的風險。一定要保證圖紙的完整性、專業(yè)性和可行性，將審核通過的圖紙當成招標圖紙，根據(jù)該圖紙編制招標文件與合同清單，使招標圖紙、施工圖紙和清單內(nèi)容相互對應。工程量清單直接影響項目的成本，應保證清單的準確性，完成清單、合同與招標文件的編制工作后，要對這些文件進行審核，提出優(yōu)化改進的意見，經(jīng)過多次審核與修改，確保文件沒有問題后，才能開始招標。

為了控制招投標環(huán)節(jié)的成本，應當建立嚴格的審核流程和審批程序，成立專門的預算部門，加強概算管理和成本管理，不斷細化合同的內(nèi)容，讓成本管理更加精確。在招投標階段的管理工作中，應當制定計劃和執(zhí)行計劃，將成本管理工作落到實處，提高各部門人員的執(zhí)行能力，同時還要保證審核過程的透明度，在公開公正的環(huán)境下進行招標。企業(yè)可以采用公開招標的方法，在招標文件中詳細說明招標的范圍和要求，對企業(yè)的資質(zhì)進行審查。在開標和評標期間，應當對整個過程進行監(jiān)督，確保中標單位的資質(zhì)和實力滿足項目的要求。

（三）施工階段的成本管理要點

在改建項目的施工工作和成本管理工作中，要明確管理的目標，根據(jù)相應的目標進行管理，對施工過程的成本進行控制，嚴格按照合同的規(guī)定使用資金，明確各部門的責任，定期進行考核與評價。歷史保護建筑的請款比較復雜，有可能會在施工期間產(chǎn)生較多簽證，應建立現(xiàn)場簽證管理制度，在施工之前利用BIM構(gòu)建模型和模擬施工，對施工成本進行測算，明確施工的工序流程和相關(guān)要求，以免產(chǎn)生不必要的成本。如果原建筑的機電排管布線不夠合理，應當重新進行設(shè)計，以防再次返工。如果原建筑無法進入大型設(shè)備，要將部分墻體拆除，為設(shè)備提供一定的空間和渠道，避免施工后再次拆除墻體。很多情況都會引發(fā)變更問題，可以用先進的技術(shù)進行模擬，加強對變更的管控，讓施工方案更加科學，減少變更費用。

對歷史保護建筑進行改造和施工的過程中，應當加強溝通，各單位和部門要及時提出工作中的問題，建立問題反饋機制，共同討論歷史保護建筑施工問題的解決方法，制定應對方案并執(zhí)行方案，良好的溝通還能讓工作的交接更加順利，避免后期多次整改和變更，降低改建工程的成本費用。對施工期間的成本進行管理時，重點管理材料、器械設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的成本，選擇性價比最優(yōu)的材料和設(shè)備，對材料設(shè)備的質(zhì)量進行檢測，保證歷史保護建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和建筑施工的安全性，在滿足質(zhì)量要求的基礎(chǔ)上選擇成本更低的材料，加強材料設(shè)備的保護和管理，避免材料損失和設(shè)備故障，減少材料和設(shè)備方面的成本。成本管理人員可以采用動態(tài)管理的方法，保證改建工程的可控性，管理人員可以每個月進行一次統(tǒng)計，對成本預算的執(zhí)行情況進行記錄與分析，在記錄中對實際的成本和預算的成本進行比較，把握成本的變化情況和變化規(guī)律，及時發(fā)現(xiàn)風險因素并對風險因素進行管控，改建工程存在較多風險，要對這些風險進行控制，在動態(tài)管理中分析費用的變化情況，掌握材料價格的變化趨勢，為動態(tài)成本管理提供支持。

（四）結(jié)算階段的成本管理要點

歷史保護建筑改建工程的施工工作全部完成后，需要對各個參建單位進行商議，確定工程款的結(jié)算方式，針對改建工程建設(shè)期間的變更問題進行協(xié)商，探討預付款抵扣費用和其他費用的計算方法。結(jié)算時應依照合同的規(guī)定開展工作，參考工程量清單和變更文件等資料。財務(wù)人員可以運用信息技術(shù)，將憑證和文件共享，定期對工程款進行審核。完成結(jié)算后，可以對項目進行評估，以此來判斷成本管理的效果。

四、歷史保護建筑改建過程中成本管理的實例分析

（一）工程概況

成都某倉庫建于20世紀70-80年代，是當時成都規(guī)模最大的倉儲庫房之一。作為成都首批15個特色地塊綜合改造之一，園區(qū)總占地33畝，主要由6幢倉庫構(gòu)成。其中磚混結(jié)構(gòu)倉庫共計5個，為一層連片式建筑，主樓高聳，左右呈中軸對稱，多層倉庫1幢，另包括復建配套樓1幢及新建臨時建筑3幢，共計總建筑面積約2萬平方米。

（二）決策和設(shè)計階段的成本管理

園區(qū)結(jié)合自身資源優(yōu)勢以及文旅文創(chuàng)等團隊運營經(jīng)驗，將老成都傳統(tǒng)街巷元素植入我區(qū)工業(yè)遺址，形成別具特色的“成都腔調(diào)”城市文化記憶。根據(jù)相關(guān)改造理念，該建筑的設(shè)計和施工主要參考了建筑技術(shù)規(guī)范，設(shè)計任務(wù)書獲得了相關(guān)部門的批準，根據(jù)投資估算的情況進行限額設(shè)計，確定設(shè)計方案和施工方案后，報送給當?shù)氐姆课萃恋毓芾聿块T，由專家審核。根據(jù)具體的改建內(nèi)容進行估算，使估算的結(jié)果更加精確，避免后期施工出現(xiàn)過大的變化，為成本管理人員提供準確的參考。

（三）施工階段的成本管理

歷史保護建筑的改造需要參考歷史圖片和文獻等資料，根據(jù)原本的工藝進行改造裝飾，發(fā)現(xiàn)修復和改建的成本無法依靠圖紙進行計算，通過對現(xiàn)場進行調(diào)查，確定了設(shè)計方案和人工消耗量，在此基礎(chǔ)上提出了工程造價，這會讓造價更加合理，避免某部分造價突然增多，影響其他部分的造價和整體的成本。在成本管理工作中，還對建筑中的新舊構(gòu)件進行了劃分，該建筑東立面的墻體受到風化的影響，磚面脫落問題較為嚴重，傳統(tǒng)的技術(shù)無法徹底解決這一問題，還會產(chǎn)生較多的成本，為了解決技術(shù)問題和降低成本，專家進行了討論，采用了一種專門的材料和工藝技術(shù)，對建筑的清水紅磚墻進行修復，對脫落的部分進行修補，根據(jù)新舊構(gòu)件的分類情況進行核算，為施工費用的核算提供了準確的依據(jù)。

（四）竣工驗收階段的成本管理

歷史保護建筑改建過程中有可能會出現(xiàn)突發(fā)情況，產(chǎn)生很多其他的費用，必須要在所有工作完成后，才能計算具體的工程量，核算工程量時，建設(shè)單位與施工單位的核算結(jié)果存在較大差異，為了保證工程量核算的準確性，決定采用現(xiàn)場校核工程量的方法，到歷史保護建筑改建施工的現(xiàn)場進行記錄與核算，對各個分項工程的綜合單價進行核算，確保核算結(jié)果足夠準確，以免結(jié)算的資金超出實際的數(shù)額。在工程施工的過程中，還會產(chǎn)生簽證工程，一定要注意簽證工程的工程量，以免重復計算，如果工作人員無法確定簽證工程的具體成本，可以和項目負責人進行協(xié)商，確定一個合理的價格，記錄到簽證單上，為最后的結(jié)算工作提供參考，通過工程量的準確核算，對竣工驗收階段的成本進行控制。施工期間各個材料的價格發(fā)生了一定程度的變化，需要進行統(tǒng)計和測算，以此來確定材料的費用和人工的費用。造價人員要考慮定額要求和相關(guān)規(guī)范，經(jīng)過計算，得出準確的工程量，保證取費的規(guī)范性，讓結(jié)算造價更加合理。

結(jié)語

歷史保護建筑改建項目往往會耗費較長的時間，還會耗費較多的資金，要想提高改建項目的經(jīng)濟效益，需要將成本管理貫穿到各個環(huán)節(jié)中，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上減少總成本，在改造之前，查找建筑的原始圖紙和相關(guān)資料，對歷史保護建筑的結(jié)構(gòu)、地質(zhì)條件和現(xiàn)狀情況進行調(diào)查，只有全面掌握歷史保護建筑的情況，才能減少后期變更的次數(shù)，避免后期施工的過程中產(chǎn)生額外的成本。在改造的過程中，對改建工程的材料成本、技術(shù)成本、人力成本進行控制，提高管理人員的業(yè)務(wù)能力，強化工作人員的成本管理意識，實現(xiàn)全員管理和全過程管理，縮小預算數(shù)額和實際成本之間的差值，有效降低歷史保護建筑改建工作的成本。