新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

羅旭婷

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，但是在新經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的固有發(fā)展模式對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生限制。為改善這種情況，政府及房地產(chǎn)企業(yè)需要重新調(diào)整發(fā)展機(jī)制，在國家政策的引導(dǎo)下，優(yōu)化企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，做好土地管理規(guī)劃工作。本文對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及問題展開探究，并提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的理性思考，期望能夠?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供參考與借鑒。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)行業(yè)的總稱，其包含了土地以及土地上建筑物所衍生出的權(quán)利。其中房產(chǎn)主要是指在土地上建設(shè)各種類型的房屋，這些房屋有些成為住宅，有些成為辦公用房、教育用房、廠房或者是商業(yè)區(qū)。地產(chǎn)則主要是指土地本身以及土地上下的空間，諸如土地所在區(qū)域內(nèi)的道路及基礎(chǔ)設(shè)施都屬于地產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)本身具備明顯特性，其不可移動(dòng)位置固定，因此在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域也可以被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的日常生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為人們提供了住房便利，也改善人們的生活條件。鑒于該種情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一旦出現(xiàn)問題，勢必會對國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生影響。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對社會經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長對整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的主動(dòng)原因一般具體表現(xiàn)在如下幾個(gè)重要領(lǐng)域方面。第一，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，促進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)升級。目前我國正處在經(jīng)濟(jì)社會快速轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，我國經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的著重工作目標(biāo)就是促進(jìn)我國第三次經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為我國第三次經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的重要部分，對于優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)架構(gòu)有著一定意義，首先表現(xiàn)在產(chǎn)品供應(yīng)地點(diǎn)的保證、從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)架構(gòu)升級，促進(jìn)了我國三次經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。由此可見，大中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)興起對大中城市經(jīng)濟(jì)社會的繁榮有著巨大影響。第二，促進(jìn)了整個(gè)社會主義國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。因?yàn)橹袊丝诳偭枯^多，所以在中國城鎮(zhèn)化人口數(shù)量日益增多的前提條件下，我國的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮是解決城鄉(xiāng)居民房屋實(shí)際問題的主要路徑。而我國市場經(jīng)濟(jì)的繁榮可以解決城鄉(xiāng)居民房屋過少的主要社會問題，同時(shí)也可以促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)繁榮。第三，拉動(dòng)整個(gè)社會人才就業(yè)。房產(chǎn)業(yè)務(wù)的興起可以拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，尤其是其他公共服務(wù)行業(yè)，如住房裝修、房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)、家用電器制作等服務(wù)行業(yè)，在一定程度上也可以提升就業(yè)率。第四，推動(dòng)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平上升。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以推動(dòng)社會居民消費(fèi)水平的上升，同時(shí)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心支柱性產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展工作過程中可以繼續(xù)加強(qiáng)社會主義基本住房建設(shè)工程，滿足人民群眾對住房的需要，同時(shí)可以擴(kuò)大人民群眾對其他產(chǎn)品的需要，如電器、家具、建材等，可以推動(dòng)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平上升。

隨著經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，因政府缺乏行之正確的市場經(jīng)濟(jì)監(jiān)督而造成我國地產(chǎn)交易市場長期虛假繁華的狀態(tài)，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，對我國社會市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了極大的負(fù)面效。而虛假的房地產(chǎn)市場繁盛必將極大地危及中國市場經(jīng)濟(jì)的可繼續(xù)健康發(fā)展，所以政府必須關(guān)注這個(gè)問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮不但對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響，而且會導(dǎo)致社會經(jīng)濟(jì)危機(jī)。不少公司都會由于經(jīng)營困難而倒閉，同時(shí)大批員工的失業(yè)也可能會導(dǎo)致社會不穩(wěn)定。且因地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要巨大的資金，而泡沫經(jīng)濟(jì)的存在會造成商業(yè)銀行不良貸款增加，對中國金融發(fā)展產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

從1998年開始，我國取消了福利分房制度，并且推廣住宅商品化制度，此時(shí)中國房地產(chǎn)開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。2009年開始，國內(nèi)各類社會資本進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，全國各個(gè)地區(qū)的房價(jià)也飛速上漲。為了緩解房價(jià)上漲與國民經(jīng)濟(jì)水平之間的矛盾，各個(gè)地方政府開始出臺調(diào)控政策，但卻陷入了調(diào)控怪圈當(dāng)中。2017年3月開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金時(shí)代，房產(chǎn)價(jià)格開始趨于穩(wěn)定，市場秩序也逐漸完善。盡管到了2019年，一些處于熱點(diǎn)地帶的房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱情況，但在政府宏觀調(diào)控下也快速緩和下來。如今，房地產(chǎn)已經(jīng)不再像之前那樣出現(xiàn)暴漲或者是暴跌的情況。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院所發(fā)布的2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告顯示，從2014年開始，中國房地產(chǎn)在投資額方面呈現(xiàn)出斷崖式下滑趨勢，該年間政府所出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控屬于拐點(diǎn)，以強(qiáng)勢干預(yù)的方式強(qiáng)化市場監(jiān)管。在分類調(diào)控原則的帶動(dòng)下，越來越多的“救市”措施被公布出來，很多樓盤的價(jià)格開始下降。2015年期間，受到政策滯后所產(chǎn)生的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資額度都不高。2018年開始，房地產(chǎn)行業(yè)再次回暖，開發(fā)投資的額度達(dá)到了120264億元，該數(shù)值同比增長9.5%。在進(jìn)入到2019年以后，前五個(gè)月的房地產(chǎn)投資額度就已經(jīng)達(dá)到46075億元，其中住宅投資為33780億元。

雖然住宅房地產(chǎn)的投資額度呈現(xiàn)出上升趨勢，但在2018年的商業(yè)地產(chǎn)白皮書中已經(jīng)指出，商業(yè)地產(chǎn)處于投資額度下降趨勢。在過去的很多年時(shí)間里，我國劃分給商業(yè)辦公方面的土地規(guī)模比較大，一些城市依然面臨商辦用地的庫存壓力。在電商交易盛行的情況下，零售商業(yè)受到嚴(yán)重影響，商業(yè)地產(chǎn)也因此受到牽連。在2017年開始，商業(yè)地產(chǎn)投資就已經(jīng)開始逐年減少，總體來說，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過了投資高峰期。

據(jù)分析，2019年12月底相較于2018年12月底，其房價(jià)增長率已超過了11.51%，足見中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度之快，而且，截至2019年12月底，全國近百個(gè)大中城市的房價(jià)每平方米均已破萬元。由此發(fā)現(xiàn)，不管是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及市場狀況而言，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展均呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。與此同時(shí)，因此延伸而成的產(chǎn)業(yè)鏈的周邊行業(yè)，也受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響而處于繁榮期。如建筑材料生產(chǎn)行業(yè)、家電行業(yè)、建筑裝潢服務(wù)行業(yè)等，隨著其市場占有率的日益擴(kuò)大，其經(jīng)營發(fā)展也就有了有力保證。

由于我國住宅房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其需求也出現(xiàn)了變動(dòng)，特別是中高級房屋和產(chǎn)品房屋的供需均衡已經(jīng)無法保證可持續(xù)發(fā)展，由此使得部分房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)了負(fù)發(fā)展的經(jīng)營狀態(tài)。比如在中國一線大城市，由于人流量穩(wěn)定增加，對一般的產(chǎn)品房屋的需求量也較高，但由于一線大城市房租普遍較高，而在對居住房產(chǎn)展開調(diào)查時(shí)，由于把目光集中在高級住宅區(qū)，因而忽略了對商業(yè)房屋的需求量，從而極大地影響了我們當(dāng)前民眾生活水平。這種狀況的產(chǎn)生，也促使了許多投資人不再對產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展保持看好，而與此同時(shí)，國家政府部門也在樓市管理工作上制定了相應(yīng)約束措施，受兩方面因素的共同負(fù)面影響，對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額也在逐步減少。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的問題

（一）沒有遵循市場實(shí)際需求

隨著中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立與健全，政府必須重視中國客觀市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化與規(guī)律，并通過在市場選擇項(xiàng)目位置、區(qū)域大小和建筑規(guī)模等各種因素，以減少由于供需側(cè)不對稱導(dǎo)致的供求失調(diào)。但就中國目前房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析，住宅項(xiàng)目并不能充分遵循市場的實(shí)際需要，這屬于“以產(chǎn)定銷”的特殊狀況，也是中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展中較為典型的問題。面對這一狀況，地方政府部門就必須從本地實(shí)際住宅需求入手，制定最佳的實(shí)施方案，進(jìn)行市場研究，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)側(cè)和需求側(cè)平衡的狀態(tài)，以免為推動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展而盲目出讓建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)了土地開發(fā)與利用和城市規(guī)劃建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展將更為科學(xué)合理。

（二）市場導(dǎo)向存在一定的盲目性

在新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的影響下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢促使產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，這就是價(jià)格引導(dǎo)效應(yīng)的影響，不過必須重視的是，價(jià)格引導(dǎo)也具有相應(yīng)的盲目性，所以必須加強(qiáng)理性思維，在遵守市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)則的前提下，對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值引導(dǎo)作出合理調(diào)控。中央政府必須發(fā)揮自己的宏觀調(diào)控功能，根據(jù)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展情況，通過調(diào)控批租權(quán)價(jià)格來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和優(yōu)化，進(jìn)而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會的高速發(fā)展。但在實(shí)際實(shí)踐過程中，由于不少投資商并未關(guān)注這一問題，而只是關(guān)注于出價(jià)水平，沒有關(guān)注市場取向，從而盲目投資于高生產(chǎn)率行業(yè)，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)混亂。

（三）土地價(jià)格不斷增長

實(shí)際中可使用農(nóng)村土地資源是十分廣泛的，其價(jià)值也在很大程度上受市場中供需社會關(guān)系的影響，不過因?yàn)檗r(nóng)村土地資源并不構(gòu)成社會生活產(chǎn)品，其最終價(jià)值主要是由投資收益率來計(jì)算的，因此與社會生活勞動(dòng)并無直接聯(lián)系。而由于在中國的住房市場發(fā)展中，價(jià)格在很大程度上受國土資源供給的影響，從住房投入情況分析，地價(jià)較高時(shí)政府的投資收益率也就更高，為促進(jìn)區(qū)域市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很容易產(chǎn)生政府盲目轉(zhuǎn)移用地的情況，從而使得住房價(jià)格不斷上升。不過在市場經(jīng)濟(jì)中，由于高昂的售價(jià)往往會約束消費(fèi)群體的投入行動(dòng)，從而致使市場投機(jī)成本費(fèi)用增多，因此商品房售價(jià)的提高往往會給人們的消費(fèi)帶來影響。這也表明了盲目提高地價(jià)將無益于房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是一個(gè)極不理智的做法。

四、新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的理性思考

（一）提高政府宏觀調(diào)控職能

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的高速蓬勃發(fā)展，以及從房市生命周期基礎(chǔ)理論出發(fā)，我國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在上升階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)將從不健全逐步向正規(guī)化進(jìn)一步發(fā)展，因此未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢要更加理性化。在中國城市化快速發(fā)展過程中，地產(chǎn)設(shè)計(jì)是城市規(guī)劃的主要參與者和完成者，因此必須增加規(guī)劃的理性化，盡可能避免盲目施工的情況，并進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查，以分析市民的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)能力和居民消費(fèi)意愿。部門必須充分發(fā)揮自己的宏調(diào)職責(zé)，以促使市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展，避免造成供需側(cè)不平衡的狀況，以實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定健康發(fā)展。政府必須貫徹并落實(shí)社會主義科學(xué)發(fā)展觀，強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有效監(jiān)管和控制，以防止房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營中虛假繁榮狀況的出現(xiàn)。

（二）確保土地價(jià)格的合理性

房地產(chǎn)業(yè)作為國家最重要的支撐類行業(yè)，地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的興起對當(dāng)前整個(gè)社會民族市場經(jīng)濟(jì)的興起做出了重要的貢獻(xiàn)，并有著推動(dòng)整個(gè)社會民族經(jīng)濟(jì)騰飛的作用。而隨著整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展技術(shù)水平的不斷提升，市民的購房能力也在日益增強(qiáng)，為地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定蓬勃提供了良好的環(huán)境條件。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，各地部門必須科學(xué)合理利用有關(guān)政策與行政管理手段，把土地產(chǎn)品價(jià)格限制在科學(xué)合理范圍之內(nèi)，從而按照當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟(jì)技術(shù)水平適當(dāng)調(diào)控樓市，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定蓬勃。而房產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目又包括了土地資源與金融等基本要素，國土資源為一種限制資源，其供應(yīng)量受限，土地流動(dòng)性較低，而金融則剛好反過來，金融市場資本流動(dòng)性最強(qiáng)。如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中存在著市場投機(jī)活動(dòng)，當(dāng)資金鏈斷裂之后可能會對房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展乃至整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展都形成巨大的負(fù)面影響。

（三）預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)

為合理控制投機(jī)活動(dòng)和炒房情況的發(fā)生，地方政府部門必須強(qiáng)化對房價(jià)市場監(jiān)測，并進(jìn)一步優(yōu)化和改革現(xiàn)行的地價(jià)發(fā)布機(jī)制，逐步明確基礎(chǔ)地價(jià)，以便于為房地產(chǎn)市場交易提供依據(jù)。同時(shí)也要對土地交易定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作出合理判斷，以實(shí)時(shí)了解具體的交易價(jià)格情況，并迅速發(fā)現(xiàn)異常問題。定期檢查監(jiān)管范圍內(nèi)土地流轉(zhuǎn)情況，若按照政策流轉(zhuǎn)的地塊必須約束其在規(guī)定時(shí)期內(nèi)繼續(xù)交易。政府部門必須針對房屋的市場調(diào)查結(jié)果相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，防止房價(jià)過快上漲。鑒于各個(gè)區(qū)域房價(jià)具有很大的差別，必須針對區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況對房價(jià)作出定量定性分析，以便強(qiáng)化對地產(chǎn)經(jīng)營的有效控制，防止樓市泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。

（四）切實(shí)滿足居民住房需求

在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢都呈現(xiàn)出了一定的發(fā)展規(guī)律性，因此房產(chǎn)行業(yè)就必須遵循我國的宏觀調(diào)控政策及其發(fā)展規(guī)律，切實(shí)提高人民群眾的生活水平，向低收入群體傾斜，才能夠真正改善人民群眾居住環(huán)境，并充分考慮對公共資源的合理優(yōu)化分配，以解決房屋需求。加強(qiáng)監(jiān)督管理，采取分割市場以及區(qū)別對待等各種方法，合理地減少房產(chǎn)行業(yè)投資成本。與地方政府部門密切合作，合理增加保障性住房投放，才能緩解人民剛需的住房問題，但同時(shí)需要著力探索生態(tài)環(huán)境保護(hù)的良性發(fā)展路線，才能真正為實(shí)現(xiàn)民眾的美好生活需求和改善人居環(huán)境，起到更積極的作用。

結(jié)語

由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性已毋庸置疑，但針對在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的某些不正確的情況，就一定要在新形勢下加以改變。這方面，唯有地方政府部門繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明方向并進(jìn)行有效調(diào)控，才可能創(chuàng)造出一種較為安全、穩(wěn)健的房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)，從而為全體人民謀福。