新形勢下房地產(chǎn)評估在住房租賃市場中的實(shí)踐

曾劍

隨著我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)多元化、多層次發(fā)展，我國住房租賃市場發(fā)展步伐明顯加快。在房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展中，必須進(jìn)一步深化房地產(chǎn)估價(jià)功能和價(jià)值，以加快建設(shè)和完善租賃市場為中心目標(biāo)，創(chuàng)新高效實(shí)用的估價(jià)方法，打造現(xiàn)代化、高質(zhì)量估價(jià)體系，為住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展提供科學(xué)指導(dǎo)。

近幾年，我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展迅速，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展。推進(jìn)住房租賃市場深入發(fā)展，與當(dāng)今我國房地產(chǎn)政策環(huán)境相契合?？陀^分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，靈活運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)等手段，可促進(jìn)住房租賃市場的良性發(fā)展。為此，為促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，需優(yōu)化房地產(chǎn)估價(jià)方法，最大程度上避免出現(xiàn)房屋租賃糾紛突發(fā)事件，助力企業(yè)逐漸提升經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場競爭力。

一、房地產(chǎn)估價(jià)及住房租賃市場概述

（一）房地產(chǎn)估價(jià)

在住房租賃市場中，房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)十分重要的工作，直接關(guān)乎房地產(chǎn)租賃行業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)屬于社會(huì)性中介行為，在市場交易中的地位日益顯著，與一般估價(jià)相比，房地產(chǎn)估價(jià)重要性和專業(yè)性要求較高，而且其所產(chǎn)生的價(jià)值極大。若想真正降低和有效地控制房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，使各種風(fēng)險(xiǎn)因子得到動(dòng)態(tài)控制，則必須把其推向更為合理化、規(guī)范化的發(fā)展軌道，使其指導(dǎo)性及實(shí)用性的作用有效發(fā)揮出來。

（二）住房租賃市場

在我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)評估在住房租賃市場中的發(fā)展質(zhì)量直接影響住房租賃市場發(fā)展效果?？茖W(xué)推動(dòng)房地產(chǎn)住宅租賃工作，可以有效促進(jìn)區(qū)域內(nèi)人才流動(dòng)，滿足不同階層居民對住宅消費(fèi)的客觀需求，從而推進(jìn)我國現(xiàn)行住房供給系統(tǒng)完善發(fā)展。因此，要加快各個(gè)區(qū)域更新和發(fā)展，必須更加關(guān)注住房租賃市場的發(fā)展局勢。近年來，我國出臺了一系列政策和制度，推動(dòng)和維持我國住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展，并逐步形成一套全新的住房租賃市場模式。從整體上看，我國住房租賃市場盡管已經(jīng)有了一些成績，但在經(jīng)營制度、市場結(jié)構(gòu)等方面仍有一些不容忽視的問題和缺陷，有待于不斷地完善和提高。對住房租賃企業(yè)來講，需正確認(rèn)識市場發(fā)展和估價(jià)間的協(xié)調(diào)關(guān)系，使其價(jià)值得到最大程度的發(fā)揮，從而促進(jìn)住宅租賃市場全面動(dòng)態(tài)發(fā)展。

二、新形勢下房地產(chǎn)估價(jià)在住房租賃市場中的應(yīng)用作用

（一）房地產(chǎn)估價(jià)在住房租賃企業(yè)融資中的作用

根據(jù)我國住房租賃市場動(dòng)態(tài)變化，確定我國住房租賃企業(yè)發(fā)展方向，這就要求政府給予有力的資金支持，保證各類住房租賃企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展都能得到充足的資金保障。房地產(chǎn)估價(jià)在住房租賃企業(yè)融資發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色，可以對各種類型房地產(chǎn)、住房租賃收益權(quán)等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化估價(jià)，以保證住房租賃企業(yè)在融資過程中能清晰地了解本企業(yè)擁有的資產(chǎn)。在房產(chǎn)估價(jià)影響下，房屋所有權(quán)人可以更深入地理解各種房產(chǎn)抵押價(jià)值和資產(chǎn)凈值，從而科學(xué)地處置房產(chǎn)。同時(shí)，隨著我國住房租賃和銷售相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，在融資發(fā)展過程中，可以利用手中租賃收益權(quán)進(jìn)行融資，從而有效擴(kuò)大融資范圍，解決融資問題?？梢?，房產(chǎn)估價(jià)有助于房屋租賃者全面掌握所擁有房屋出租收益權(quán)，優(yōu)化包租、收取押金等流程，提升租金收益，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，保證各項(xiàng)日常融資活動(dòng)能在良好支持條件下正常進(jìn)行。

另外，房地產(chǎn)估價(jià)對房屋租賃資產(chǎn)證券化也有一定影響，房屋租賃來源可分為自持型和轉(zhuǎn)租型兩種。估價(jià)人員將遵循當(dāng)前估價(jià)準(zhǔn)則，選擇適宜估價(jià)方法，以房屋租賃市場為指導(dǎo)，合理評價(jià)房屋租賃企業(yè)資產(chǎn)證券化，防止其在融資過程中盲目轉(zhuǎn)換手中資產(chǎn)。在上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等過程中，通過對房地產(chǎn)估價(jià)的深入認(rèn)知，加深對經(jīng)營和發(fā)展影響的理解，深化融資管理各個(gè)環(huán)節(jié)，即可實(shí)現(xiàn)高層次融資，為房地產(chǎn)租賃市場走上健康、穩(wěn)定發(fā)展的道路做好鋪墊。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)在租賃市場新改建中的作用

在我國住房租賃市場發(fā)展中，房地產(chǎn)估價(jià)是重要組成部分。在新形勢下，國有建設(shè)用地能在租賃住房建設(shè)中發(fā)揮作用，通過對國有建設(shè)用地的估價(jià)，全面、客觀地評價(jià)國有建設(shè)用地投資及市場等方面價(jià)值，確保新建或者改建的租賃住房具有較高經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，政府將部分出租房屋土地使用權(quán)出讓給企業(yè)，也要求對其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化估價(jià)，從而能對政府出讓的土地進(jìn)行準(zhǔn)確估價(jià)，使得新建、改建的租賃住房市場發(fā)展規(guī)范性有所提升。另外，在新建或改造租賃房屋時(shí)，可以對閑置或不能利用的相關(guān)用房進(jìn)行改造，比如辦公區(qū)域、工業(yè)生產(chǎn)等，讓符合這方面的此類用房高效投入到使用中，充分展現(xiàn)多樣化價(jià)值。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)在租賃住房管理及保障性住房租賃中的作用

完善租賃住房經(jīng)營管理，在我國住房租賃市場的動(dòng)態(tài)發(fā)展中具有舉足輕重的地位，需明確房地產(chǎn)估價(jià)與租賃住房的動(dòng)態(tài)運(yùn)營管理間的關(guān)系，使房地產(chǎn)估價(jià)作用及優(yōu)勢切實(shí)發(fā)揮出來，實(shí)現(xiàn)對租賃住房運(yùn)營管理實(shí)際情況的客觀性估價(jià)。同時(shí)，深入挖掘企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的問題和缺陷，并對出現(xiàn)的新問題進(jìn)行分析，提出切實(shí)可行的控制措施。在經(jīng)營管理階段，也要注重并有效發(fā)揮其職能，利用成本法、比較法等多種方法，合理評估租賃房屋的續(xù)租、租賃等各個(gè)階段租金，全面掌握各種風(fēng)險(xiǎn)因素，優(yōu)化和改進(jìn)現(xiàn)行租賃模式，避免租賃雙方在租賃過程中發(fā)生糾紛。此外，以公平交易為前提，建立健全、穩(wěn)定的租賃關(guān)系。對住房租賃企業(yè)來講，需正確認(rèn)識房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要意義，遵循房屋租賃市場總體發(fā)展趨勢，不斷創(chuàng)新和完善房屋租賃模式，在合理范圍之內(nèi)提高租金，促進(jìn)房屋租賃工作順利進(jìn)行，全面提升租賃住房經(jīng)營管理的質(zhì)量，增強(qiáng)自身在激烈市場競爭中的核心力量。

三、新形勢下租賃市場的房地產(chǎn)估價(jià)

（一）租賃企業(yè)估價(jià)及咨詢

租賃企業(yè)相關(guān)估價(jià)及咨詢服務(wù)針對持有物企業(yè)，結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)以及企業(yè)實(shí)際需求，提供多種物業(yè)估價(jià)服務(wù)，如以編制成本預(yù)算、租賃及業(yè)績考核為目標(biāo)的租金估價(jià)等，提供較為精確的住宅及商業(yè)租金調(diào)查報(bào)告及商業(yè)發(fā)展前景分析結(jié)果。然而，縱觀目前國內(nèi)房產(chǎn)租賃市場，還未形成一套成熟、切實(shí)可行的商業(yè)計(jì)劃，這就需要在日后租賃市場中統(tǒng)一收集、統(tǒng)一管理及統(tǒng)一批租。

（二）房地產(chǎn)REITs物業(yè)價(jià)值估價(jià)

從金融發(fā)展觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)租賃將不僅僅局限于房產(chǎn)，還會(huì)有更多的衍生產(chǎn)品。因此，需對房地產(chǎn)租賃的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。比如，目前 REITs房地產(chǎn)的估價(jià)，便可以為融資類資產(chǎn)的發(fā)行提供一個(gè)科學(xué)、有效的定價(jià)基礎(chǔ)，并以房地產(chǎn)價(jià)格為主要發(fā)行定價(jià)基礎(chǔ)。這就要求專業(yè)估價(jià)人員從多個(gè)角度考慮，經(jīng)過繁瑣價(jià)格流程，確定最終參考價(jià)格。因此，開展房產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)擴(kuò)展，對今后房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展將起到十分重要的作用。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)估價(jià)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，海量數(shù)據(jù)和信息不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方法已經(jīng)嚴(yán)重落后，很難對海量數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析。在大數(shù)據(jù)及信息化時(shí)代大趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視和加速數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)分析等技術(shù)的應(yīng)用，有效對房地產(chǎn)市場交易、消費(fèi)者購房信息等靜態(tài)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，全方位收集租房人口轉(zhuǎn)移信息、實(shí)時(shí)看房熱點(diǎn)等動(dòng)態(tài)信息數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)化收集和推送住宅的區(qū)位定價(jià)等高維度信息。同時(shí)，建立房地產(chǎn)行業(yè)的公眾賬號，擴(kuò)大自身流量，充分利用數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù)，提升物業(yè)運(yùn)營管理的運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”大環(huán)境下，若想全面提高估價(jià)技術(shù)的整體水平，必須對傳統(tǒng)單一的估價(jià)方式進(jìn)行改革，建立公正、公開的估價(jià)制度。同時(shí)，由于手工編制的估價(jià)報(bào)告效率低下，內(nèi)容覆蓋面有限，文字的準(zhǔn)確性較差，很難適應(yīng)多樣化的市場發(fā)展需要，這就需要?jiǎng)?chuàng)建智能估價(jià)系統(tǒng)，應(yīng)用云估價(jià)技術(shù)。由于房產(chǎn)租賃頻繁、流動(dòng)性大，需要大量數(shù)據(jù)支撐，才能保證房屋租金科學(xué)性和可行性。通過對現(xiàn)有的Hedonic模型法進(jìn)行改進(jìn)和更新，可以將多種新的方法結(jié)合起來。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的新發(fā)展模式下，估價(jià)業(yè)務(wù)逐步順應(yīng)規(guī)范化及數(shù)字化發(fā)展趨勢，可切實(shí)提升整個(gè)行業(yè)可信度，最大程度地公開、公正地估價(jià)各個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)容，為主體信息安全提供堅(jiān)實(shí)可靠的保障。

（四）采用科學(xué)估價(jià)方法

在房地產(chǎn)住房租賃市場估價(jià)過程中，對于這種具有收益性的房地產(chǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)通常采取收益法開展估價(jià)工作。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值、得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。也可以采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)，市場比較法是估價(jià)對象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。可見，在具體估價(jià)過程中，只有相關(guān)從業(yè)者需要結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)對象，科學(xué)選擇估價(jià)方法，才能提高估價(jià)準(zhǔn)確性。

（五）提高從業(yè)人員職業(yè)道德素質(zhì)

在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，由于從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)水平不平衡，經(jīng)常造成不公平、不公正現(xiàn)象。作為一名專業(yè)估價(jià)員，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，不可過度迎合顧客不合理要求，而要時(shí)刻堅(jiān)持客觀原則、公正原則。另外，一些估價(jià)人員出于自身私利，在不知情情況下，從顧客手中索取回扣、紅包，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，增加執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)人員必須嚴(yán)格遵守職業(yè)道德規(guī)范，不斷提高自身專業(yè)知識和道德素質(zhì)，以高質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)則，進(jìn)行自我激勵(lì)。同時(shí)，借助外部監(jiān)督機(jī)制，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、滿意的服務(wù)，保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展，為促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展保駕護(hù)航。

（六）營造消除不正當(dāng)競爭的公平環(huán)境

一方面，對惡意壓價(jià)、不公平競爭的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，對不顧收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范的低價(jià)及擾亂市場秩序等行為，建議有關(guān)部門與協(xié)會(huì)制定相關(guān)制度或行業(yè)規(guī)則，對惡意低價(jià)中介機(jī)構(gòu)，在資質(zhì)延續(xù)、升降級、信用檔案記分及適當(dāng)處罰措施上予以體現(xiàn)，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)提供和諧、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。另一方面，建議相關(guān)部門在選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，不要過于看重估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，而要重視估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、從業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)。建議相關(guān)部門不要過于看重價(jià)格，僅從實(shí)際情況來看，很可能會(huì)影響到后續(xù)服務(wù)，所以應(yīng)該多角度、全方位地選擇合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

（七）建立健全信用制度

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，屬于鑒定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)核心價(jià)值在于“誠信”。然而，若想做到誠信經(jīng)營、誠信執(zhí)業(yè)，則要從點(diǎn)滴做起。所以，在發(fā)展中，必須要建立健全的誠信制度，以確保房地產(chǎn)估價(jià)工作在良性、有序的市場環(huán)境中進(jìn)行。在加強(qiáng)誠信體系建設(shè)方面，建立失信黑名單，將失信企業(yè)納入失信名單，禁止從事與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并將其信息公開，形成“一旦失信、處處受限”的信用懲戒大格局，讓失信者、造假者寸步難行。此外，還可建立健全評價(jià)機(jī)構(gòu)與評價(jià)人員誠信與懲罰機(jī)制，通過多種獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制，引導(dǎo)行業(yè)誠信經(jīng)營，在評審、投標(biāo)過程中，對誠信單位和個(gè)人給予優(yōu)先服務(wù)。

（八）強(qiáng)化估價(jià)信息交流

在開展各類房地產(chǎn)估價(jià)工作中，由于估價(jià)資料傳遞不明確，很可能為估價(jià)工作造成極大的困難和挑戰(zhàn)。作為評價(jià)行業(yè)主管機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)，應(yīng)該加強(qiáng)與各方面的溝通和交流。具體來講，可從下面幾點(diǎn)入手：其一，建立信息平臺和資料庫，進(jìn)一步充實(shí)和完善該行業(yè)的內(nèi)容、流程、條件以及相關(guān)工作開展情況，并在各部門之間建立綜合性信息平臺，組建相關(guān)評價(jià)報(bào)告數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)隨機(jī)、公開抽查，提高工作質(zhì)量。其次，建立信息專欄。建立重要信息欄目，及時(shí)公布相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、存在的問題及相關(guān)政策等，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。其三，加強(qiáng)情報(bào)交換。對于重大事項(xiàng)不能向社會(huì)公布的問題和情況，有關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)要定期通報(bào)、文件抄送、走訪座談等方式進(jìn)行通報(bào)和反饋。

（九）檢驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)工作質(zhì)量

在房地產(chǎn)估價(jià)工作中，政府應(yīng)對其進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管。首先，要堅(jiān)持以市場為主導(dǎo)，合理優(yōu)化現(xiàn)有的監(jiān)管資源，并嚴(yán)格履行政府監(jiān)督責(zé)任。其次，要在有關(guān)方面健全相關(guān)的法律和規(guī)章，以便在遇到特定的監(jiān)管問題時(shí)，使其有法可依、有章可循。此外，加強(qiáng)監(jiān)管和加強(qiáng)處罰相結(jié)合，即對房地產(chǎn)估價(jià)工作的全過程進(jìn)行監(jiān)督，對房地產(chǎn)估價(jià)工作制度之外并影響到估價(jià)價(jià)值的行為進(jìn)行記錄并嚴(yán)懲。最后，房地產(chǎn)估價(jià)工作完成后，要對房屋估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，并對其相關(guān)底稿進(jìn)行歸檔整理。

結(jié) 語

為促使房屋租賃市場全面發(fā)展，則需主動(dòng)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級大環(huán)境，加速應(yīng)用現(xiàn)代科技，建立公正、公平的住房租賃估價(jià)制度，促進(jìn)住房租賃、商業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)提高，維護(hù)租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展秩序，推動(dòng)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。