基于區(qū)塊鏈技術(shù)的房屋租賃市場(chǎng)研究

毛越

摘要：我國(guó)住房租賃產(chǎn)業(yè)雖起步滯后，但需求強(qiáng)勁。房地產(chǎn)行業(yè)面臨房屋供應(yīng)短缺、質(zhì)量差、企業(yè)信譽(yù)差、管理困難大等現(xiàn)狀。由于綜合性、規(guī)?；赓U公司很少，企業(yè)面臨生產(chǎn)成本高、融資困難大、收益率低等困難。區(qū)塊鏈技術(shù)具備真實(shí)透明、無(wú)法偽造、可追溯的優(yōu)點(diǎn)，可以破解各方可信合作難題。基于區(qū)塊鏈發(fā)展下的租房租賃模式，憑借其優(yōu)勢(shì)，可以重新建立客戶(hù)信心，推動(dòng)房屋租賃行業(yè)健康發(fā)展，降低住房租賃公司融資困難。

關(guān)鍵詞：住房租賃;融資;區(qū)塊鏈

近年來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)的投資增幅下降，為加快保障性住房建設(shè)工作，2021年中共國(guó)務(wù)院政府辦公室印發(fā)《有關(guān)加快社會(huì)保障性出租房屋的若干意見(jiàn)》，確定了社會(huì)保障性出租房屋的基本政策和保障措施。同年，在國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上住建部稱(chēng)“十四五”時(shí)期將以建設(shè)社會(huì)保障性出租房屋為目標(biāo)，繼續(xù)規(guī)范住宅社會(huì)保障制度，加強(qiáng)保障性住房的供給。我國(guó)人民自古以來(lái)就重視房子的買(mǎi)賣(mài)而非租賃。這使得租賃市場(chǎng)建設(shè)脆弱、弊端叢生。目前，出租公司慣用的“出租貸”方式，風(fēng)險(xiǎn)較大，且出租公司融資鏈相對(duì)脆弱。通過(guò)利用區(qū)塊鏈的共識(shí)關(guān)系、智能合約等底層技術(shù)，與傳統(tǒng)房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈相結(jié)合，可以更高效處理各類(lèi)需求，從而推動(dòng)房屋租金的增長(zhǎng)。

一、國(guó)內(nèi)住房租賃企業(yè)現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)發(fā)展的短板，融資問(wèn)題則是制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。從住房租賃企業(yè)的背景來(lái)分類(lèi)，大致上可以分為：政府背景、國(guó)企背景和民企背景三類(lèi)企業(yè)。政府背景即政府獨(dú)立或與社會(huì)資本合作，自建或收購(gòu)房源作為租賃房源，以提供保障性或政策性租賃住房。國(guó)企背景的包括國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、國(guó)有投融資企業(yè)，通過(guò)自建、購(gòu)買(mǎi)、資產(chǎn)劃撥、租賃等方式獲得房源。未來(lái)，隨著各地住房租賃實(shí)施方案落地，將出現(xiàn)一批國(guó)有住房租賃企業(yè)。民企背景是指民營(yíng)機(jī)構(gòu)通過(guò)各種市場(chǎng)化的手段獲取房源開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。目前市場(chǎng)上活躍的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，多為社會(huì)資本投資的企業(yè)。

住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式主要是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。重資產(chǎn)，是指企業(yè)通過(guò)拿地自建或收購(gòu)改造等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，主要通過(guò)收取租金獲取利益的模式。例如，有開(kāi)發(fā)商對(duì)獲取住宅土地過(guò)程中規(guī)定的15%自持物業(yè)進(jìn)行自建運(yùn)營(yíng)就屬于重資產(chǎn)。另外，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)閑置工業(yè)廠房或商業(yè)用房等存量物業(yè)改造為租賃住房，以及將企業(yè)自持的存量物業(yè)進(jìn)行改造后出租也屬于重資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)，是指企業(yè)并不持有物業(yè)，而是通過(guò)長(zhǎng)期租賃、委托管理、與持有方運(yùn)營(yíng)合作等方式集中獲取房源，通過(guò)轉(zhuǎn)租獲得租金價(jià)差或通過(guò)輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。

由于出租房屋環(huán)境差別較大，因此價(jià)格相對(duì)低廉的出租房屋多在城市內(nèi)的城中村、老舊小區(qū)，或遠(yuǎn)離市區(qū)的城郊建設(shè)小區(qū)。城中村、老舊小區(qū)的出租房屋，配套設(shè)備老舊，社會(huì)管理服務(wù)水平較差;遠(yuǎn)離城市的近郊出租住房，配套服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善但交通不便;而處于都市內(nèi)部自然環(huán)境好、服務(wù)設(shè)施完善的出租房屋少且售價(jià)高昂。出租房源供給大多是個(gè)人房東，而承租人多經(jīng)過(guò)中間商了解房屋信息，資訊的真實(shí)性無(wú)法獲得保障，甚至有很多時(shí)候會(huì)被“黑中介”利用信息，從而騙取高額中介費(fèi)?，F(xiàn)在，由于出租群體的日益年輕化，除去了出租中間商，大部分的青年人還在使用貼吧、豆瓣、咸魚(yú)、出租APP等搜索房屋資訊，因此互聯(lián)網(wǎng)上的房屋資訊更加真假難分。單位房東和個(gè)人房東在訂立租賃協(xié)議時(shí)一般沒(méi)有經(jīng)過(guò)房管部門(mén)的審批，相關(guān)主管部門(mén)也無(wú)法監(jiān)督，在產(chǎn)生糾紛時(shí)溝通較難，因此出租人的利益也無(wú)法獲得保證。隨著時(shí)間的推移，我們將面臨更加復(fù)雜的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，過(guò)去僅針對(duì)業(yè)主和出租人的法律已難于對(duì)市場(chǎng)主體實(shí)施有效引導(dǎo)與監(jiān)督，因此與房屋出租業(yè)務(wù)有關(guān)的立法亟須健全。

二、國(guó)內(nèi)房屋出租公司面臨的問(wèn)題

（一）企業(yè)發(fā)展受限

根據(jù)有關(guān)資料的計(jì)算表明，2020年我國(guó)已被注銷(xiāo)或吊銷(xiāo)的長(zhǎng)租公寓中介企業(yè)，僅有170多家、占相關(guān)企業(yè)總量大約15%，但其中也有近5% 的相關(guān)企業(yè)曾經(jīng)受到過(guò)行政處罰，或有過(guò)嚴(yán)重違法行為。目前，由于房屋出租企業(yè)投資量大、成本高、收益率低，房屋出租企業(yè)難以專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；匕l(fā)展。

（二）住房租賃企業(yè)融資壓力巨大

租賃公司初期在開(kāi)拓市場(chǎng)時(shí)，必須投入巨大的資金進(jìn)行人才招募、收集房源、房屋整理等準(zhǔn)備工作環(huán)節(jié)，后期在經(jīng)營(yíng)管理時(shí)仍需巨大的資金投入方可保證正常的運(yùn)營(yíng)管理工作，而按年或按月繳納的房租無(wú)法快速盈利，資本回流緩慢，公司融資壓力較大。近年來(lái)，在我國(guó)有關(guān)政策法規(guī)的推動(dòng)下，很多房屋出租企業(yè)為了率先搶占市場(chǎng)份額，盲目過(guò)激地?cái)U(kuò)展，甚至啟動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)?yè)寠Z房源市場(chǎng)，而企業(yè)在高速擴(kuò)展流程中所形成的巨大開(kāi)銷(xiāo)也造成了企業(yè)的融資鏈負(fù)擔(dān)過(guò)重，極易出現(xiàn)破裂。

（三）租賃企業(yè)金融問(wèn)題嚴(yán)重

進(jìn)入中國(guó)房屋租賃產(chǎn)業(yè)后必須持續(xù)大規(guī)模投放融資資源，傳統(tǒng)銀行沒(méi)有相應(yīng)的抵押工具，民間借款更無(wú)法解決投融資需要，中國(guó)房屋租賃公司投資途徑狹窄。為了解決投融資問(wèn)題，部分企業(yè)將通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)給青年人進(jìn)行租賃融資服務(wù)的“租賃貸”商品用作投資工具，來(lái)賺取快速發(fā)展資本。“租賃貸”的管理模式下運(yùn)營(yíng)商把房屋租給租戶(hù)后，租戶(hù)向第三方公司網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)平臺(tái)申領(lǐng)出租信貸，按月歸還出租信貸，金融服務(wù)平臺(tái)可以將第一年或者多期的房租交付給運(yùn)營(yíng)方，而運(yùn)營(yíng)方按月將房租付給原租戶(hù)，實(shí)現(xiàn)資本的期限錯(cuò)配，借此來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，以求實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。如果公平被破壞，因資本的期限錯(cuò)配，原房東收不到租金將會(huì)驅(qū)趕房客，房客無(wú)房住宿卻要不斷歸還出租信貸，無(wú)論是在誠(chéng)信、經(jīng)濟(jì)效益或是法治方面“租賃貸”的管理模式下均有很大風(fēng)險(xiǎn)。

三、基于區(qū)塊鏈技術(shù)的房屋租售融資設(shè)計(jì)

（一）區(qū)塊鏈相關(guān)技術(shù)

“十四五”計(jì)劃將區(qū)塊鏈納入中國(guó)七大數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)之中，利用區(qū)塊鏈賦能傳統(tǒng)房屋租賃方式可有效打擊租賃亂象，并加強(qiáng)政府各部門(mén)監(jiān)督，有效推動(dòng)了良性租賃生態(tài)的建立。區(qū)塊鏈?zhǔn)侵敢粋€(gè)數(shù)據(jù)以區(qū)塊為單元產(chǎn)生并保存，并根據(jù)時(shí)間序列首尾相連組成的鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)，同樣也使用密碼學(xué)實(shí)現(xiàn)了不容修改、不容篡改和數(shù)據(jù)訪(fǎng)問(wèn)安全性的去集中分布式賬本，具備了數(shù)據(jù)透明、不容修改、可追溯、安全可信等特點(diǎn)，并可以解決多方可信的協(xié)同問(wèn)題。

區(qū)塊鏈底層技術(shù)是搭建房屋租賃平臺(tái)的重要技術(shù)基石，通過(guò)解析不同技術(shù)手段對(duì)房屋租賃平臺(tái)的影響，可以形成具體的技術(shù)模型，如智能合約模型、區(qū)塊管理模型、共識(shí)機(jī)制模型、分布式賬本模型、信貸票據(jù)模型、信息加密模塊。技術(shù)模型的具體實(shí)施功能如圖1所示。

（二）各方互通，建立互信機(jī)制

房屋租賃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)將以區(qū)塊鏈信息技術(shù)為基石，形成一個(gè)聯(lián)盟鏈，并設(shè)置了行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻和嚴(yán)密的身份驗(yàn)證制度，并對(duì)進(jìn)入者實(shí)施了信息分級(jí)、信息分類(lèi)。將政府部門(mén)、金融服務(wù)平臺(tái)與房屋出租公司之間的重要節(jié)點(diǎn)信息彼此連接，根據(jù)區(qū)塊鏈內(nèi)信息無(wú)法修改且信息可跟蹤的特點(diǎn)，政府部門(mén)將對(duì)金融服務(wù)平臺(tái)和租房出借網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)所公布信息和交易的過(guò)程實(shí)施有效監(jiān)管，以促進(jìn)完善房屋出租市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序。區(qū)塊鏈基礎(chǔ)的誠(chéng)信體系，可以提高融資平臺(tái)對(duì)銀行的信賴(lài)，還可以緩解銀行融資難問(wèn)題。而依托區(qū)塊鏈信息技術(shù)下的住房租賃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，不僅破解大數(shù)據(jù)信任問(wèn)題，還可以提升各方信息交換速度，從而建立安全可信的信息交易平臺(tái)。

（三）構(gòu)建共識(shí)，加強(qiáng)信任，解決融資難問(wèn)題

區(qū)塊鏈中并不是中心化組織，但是在實(shí)現(xiàn)傳遞消息、價(jià)值傳遞時(shí)，通過(guò)共識(shí)機(jī)制處理并保證了每一個(gè)交換在每個(gè)記賬節(jié)點(diǎn)上的保持一致與正確性等問(wèn)題。住房租賃公司在進(jìn)行投資時(shí)需要向金融信息平臺(tái)上傳各種相關(guān)信息證明，而通過(guò)區(qū)塊鏈內(nèi)個(gè)人信息的公開(kāi)透明性與不可偽造性，再加上對(duì)個(gè)人信息、交易過(guò)程等的可追溯性，就可以保證從金融機(jī)構(gòu)中獲取的所有個(gè)人信息資源的真實(shí)可靠性，在一定程度上可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從而提高了公司的投資機(jī)會(huì)。但如果有公司所上傳的信息內(nèi)容經(jīng)檢驗(yàn)為錯(cuò)誤信息時(shí)，便會(huì)在信息鏈上產(chǎn)生污點(diǎn)并披露。

（四）基于區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃融資應(yīng)用流程

所有消費(fèi)者首次登錄房屋租賃區(qū)塊鏈必須注冊(cè)實(shí)名，房屋出租公司或者個(gè)人房東進(jìn)駐區(qū)塊鏈租房租賃系統(tǒng)后提交房屋的信息數(shù)據(jù)，政府部門(mén)節(jié)點(diǎn)對(duì)房屋數(shù)據(jù)信息予以記錄。房屋數(shù)據(jù)提交后，會(huì)自動(dòng)按照房屋信息的形態(tài)特征形成各種數(shù)據(jù)指紋識(shí)別，并存入?yún)^(qū)塊鏈，同時(shí)對(duì)各種統(tǒng)計(jì)信息通過(guò)掃描加蓋時(shí)間戳，從而避免了“一圖多用”的情況產(chǎn)生。在房屋數(shù)據(jù)提交流程中產(chǎn)生的各種數(shù)據(jù)指紋識(shí)別會(huì)和區(qū)塊鏈上現(xiàn)有的各種數(shù)據(jù)指紋識(shí)別加以比對(duì)，如果重合過(guò)高者會(huì)加以限定，同時(shí)進(jìn)行警示。

出租人在選定房屋時(shí)，可查看房屋主人的誠(chéng)信評(píng)價(jià)和信息記錄，并通過(guò)行為信息挑選行為最優(yōu)秀的出租方;同時(shí)，出租方也可以查看出租人的行為信息，決定是否出租。而通過(guò)將傳統(tǒng)出租合同條款編譯為可自主履行的智能協(xié)議，也可以管控在出租市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。區(qū)塊鏈的房屋租賃平臺(tái)內(nèi)，出租方擁有建立合同、激活契約、提交爭(zhēng)議等的權(quán)利。而承租人則擁有使用智能合同、簽署契約、提交爭(zhēng)議等的權(quán)利。只有在各方取得共識(shí)后，智慧合同才會(huì)生效，并提交至政府監(jiān)管機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案，對(duì)出租過(guò)程實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管。和傳統(tǒng)的租賃契約比較智慧合同的產(chǎn)生消除了客觀性因素的阻礙，也減少了房屋出租交易成本。

租房完成后，向承租人上傳房屋信息，并基于房屋信息形成的驗(yàn)證數(shù)據(jù)指紋，經(jīng)認(rèn)證通過(guò)者返還租金，自動(dòng)終止合同，并增加下一筆良好行為信息;未獲通過(guò)者按照協(xié)議規(guī)定內(nèi)容進(jìn)入清理階段，并增加一筆污點(diǎn)行為信息。一旦有所糾紛，政府各部門(mén)和司法機(jī)關(guān)都能夠比較迅速地收集各方信息，提高解決爭(zhēng)端的效率，如圖2所示。

四、結(jié)語(yǔ)

如今，區(qū)塊鏈科技處在高速發(fā)展演進(jìn)階段，區(qū)塊鏈科技的更大規(guī)模應(yīng)用也處在孕育發(fā)展階段。通過(guò)區(qū)塊鏈科技下的房屋租賃融資網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以去中間化，提高對(duì)各個(gè)參與者的信任，從而建立一個(gè)更加合理的房屋租賃交易市場(chǎng)。傳統(tǒng)的房屋租賃中，各方都面臨著極大的信息差距，相互信任不夠，問(wèn)題叢生，而區(qū)塊鏈信息技術(shù)下的房屋租金網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)大大縮小了各方間的信息信差距離，為當(dāng)事人帶來(lái)了更多的選擇權(quán)。而通過(guò)區(qū)塊鏈信息技術(shù)可以更好地解決中小企業(yè)投融資問(wèn)題，這將是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資工具的主要發(fā)展方向。

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（作者單位：西安職業(yè)技術(shù)學(xué)院）